Ist die Mietpreisbremse in Köln wirksam? Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Ist die Mietpreisbremse in Köln wirksam?

  1. Mietrecht: Die Wiedervermietungsmiete ist auch in Nordrhein-Westfalen nicht beschränkt

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    Amtsgericht Köln, 19.12.2019, Az. 221 C 200/19

    Um den stark steigenden Mieten in bestimmten Gegenden entgegenzuwirken beschloss die große Koalition im Bundestag im März 2015 die sogenannte Mietpreisbremse. Die Bundesländer haben nun die Möglichkeit durch Rechtsverordnung Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Sie können dabei selbst festlegen in welchen Gebieten des Landes die Mietpreisbremse gelten soll. Damit auch die Mieter die Zulässigkeit der Höhe ihrer Miete nachprüfen können, haben sie das Recht Auskunft vom Vermieter über Tatsachen zu bekommen, die zum Berechnen der zulässigen Miete maßgeblich sind. Solche Tatsachen sind beispielsweise die Höhe der Vormieten, die ortsübliche Vergleichsmiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung.

    NRW erließ solch eine Rechtsverordnung, in der neben Köln etliche weitere Gebiete als mit angespanntem Wohnungsmarkt gekennzeichnet wurden (die MietpreisbegrenzungsVO ist zu finden unter: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?bes_id=30884&aufgehoben=N&anw_nr=2). Viele andere Bundesländer taten dies ebenso. Jedoch wiesen die Rechtsverordnungen in Ländern wie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hamburg Formmängel auf, die zur Nichtigkeit der Verordnungen führten. Eine Unwirksam stand auch in NRW im Raum. Im nachstehenden Urteil entscheidet das Amtsgericht Köln, dass auch die MietpreisbegrenzungsVO NRW unwirksam ist und somit Wiedervermietungsmieten nicht beschränkt sind.

    Sachverhalt: Im vorliegenden Fall streiten sich die Parteien über die zulässige Höhe des Mietpreises für eine Wohnung in Köln, die Auskunftspflicht des Vermieters über die Mietpreishöhe in vorherigen Mietverhältnissen und die Erstattung vorprozessualer Rechtsanwaltsgebühren. Klägerin ist ein Rechtsdienstleister, der sich Forderungen gegen die beklagte Vermieterin von einem Mieter abtreten ließ. Das Mietverhältnis zwischen Mieter und beklagter Vermieterin bestand seit dem 1.8.2018, der Mietpreis betrug 1500 € für 108qm.

    In der Klage beantragt die Klägerin die Vermieterin zur Auskunft über frühere Mietverhältnisse hinsichtlich verschiedener Punkte zu verurteilen. So möchte die Klägerin Auskunft über die Höhe des Mietpreises der zwei vorangegangenen Mietverhältnisse erhalten. Des Weiteren begehrt sie Information über etwaige Mieterhöhungen im letzten Jahr des Mietverhältnisses mit dem Vormieter. Außerdem möchte die Klägerin von der Vermieterin wissen, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen iSd. § 555b BGB durchgeführt wurden und um welchen Betrag sich die Miete nach § 559 I-III BGB und § 559a I-IV BGB erhöht hätte. Zuletzt begehrt die Klägerin Auskunft darüber, ob das Mietverhältnis mit dem Mieter das erste nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB sei.

    Neben den Auskunftsbegehren beantragt die Klägerin Verurteilung zur Rückzahlung von 454,56 € zu viel gezahlter Miete, da nach ihrer Auffassung die monatliche Höchstmiete bei 1045,44 € liegt. Sie beruft sich dabei auf die „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB). Die Mietpreispremse wurde in NRW durch die MietpreisbegrenzungsVO NRW vom 23.6.2015 umgesetzt.

    Außerdem beantragt sie die Vermieterin zum Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1166,14 € zu verurteilen.

    Die Vermieterin beantragt die Klage abzuweisen, da sie den Rechtsdienstleister für nicht legitimiert erachtet solche Forderungen für den Mieter durchzusetzen. Ferner hält sie die monatliche Miete in Höhe von 1500 € für zulässig.

    Amtsgericht Köln: Das Amtsgericht Köln urteilt, dass die Klage unbegründet sei. Die Vermieterin muss den Verlangen der Klägerin nicht nachkommen. Es betont, dass dies nicht, wie von der Vermieterin angeführt, an der fehlenden Legitimation des Rechtsdienstleisters liege. Hierzu verweist es auf eine Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18).

    Vielmehr stellt das AG Köln fest, dass die §§ 556d ff. BGB überhaupt nicht anwendbar sind. So seien diese nur in Fällen anwendbar, in denen ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorliegt. Ob ein angespannter Wohnungsmarkt gegeben ist, könne allerdings nicht der Richter festlegen, sondern nur eine Rechtsverordnung der Landesregierung. Diese muss außerdem den Kriterien des § 556d II BGB genügen. Ein wichtiges Kriterium ist dabei, dass die Rechtsverordnung mit einer Begründung versehen ist, weshalb ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist. Solch eine Rechtsverordnung wurde jedoch in NRW nach Ansicht des Gerichts nicht wirksam erlassen. Zwar sei mit der MietpreisbegrenzungsVO NRW am 23.6.2015 eine Rechtsverordnung erlassen worden, die Köln grundsätzlich einen angespannten Wohnungsmarkt bescheinigt. Jedoch wurde sie nicht, wie in § 556d II 5,6 BGB gefordert, mit einer ausreichenden Begründung zusammen bekannt gemacht und sei daher nichtig. Dieser Formfehler kann nach Auffassung des BGH (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18), der sich das AG Köln anschließt, nicht durch Nachschieben einer Begründung geheilt werden. Dass die Landesregierung im Nachhinein am 20.3.2019 noch eine ausreichende Begründung veröffentlich hat, ändert somit nichts an der Nichtigkeit der MietpreisbegrenzungsVO NRW. Vielmehr müsse die gesamte Rechtsverordnung zusammen mit einer ausreichenden Begründung erneut bekannt gemacht werden, was zum Zeitpunkt des Urteils nicht der Fall war.

    Somit sind die Ansprüche der Klägerin aufgrund fehlender gesetzlich festgestellter Anspannung des Wohnungsmarkts nicht gegeben.

    Quelle: Amtsgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Gericht urteilt, Mietpreisbremse für Köln unwirksam

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    Amtsgericht Köln, 15.02.2019, Az.: 208 C 188/18

    In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse seit Mitte 2015 in 22 Städten: Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf.

    Nach der ab dem 1. Juli 2015 geltenden Verordnung darf in den betroffenen Städten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden.

    In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln ging es um die Frage, ob die Mietpreisbremse für das Gebiet in Köln als wirksame Begrenzung der Mieterhöhung angeführt werden kann.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Klägerin machte abgetretene Forderungen eines Mieters gegen den Vermieter geltend

    Die Klägerin war als Rechtsdienstleister bei dem Kammergericht Berlin registriert. Sie ging aus abgetretenen Forderungen eines Mieters vor, dessen Vermieterin die Beklagte war.

    In dem Mietvertrag vom 01.12.2016 war eine Nettomiete von 945,- Euro bei einer Gesamtfläche von 79,76 qm der in Köln gelegenen Wohnung aufgeführt. Mit Schreiben vom 06.03.2017 hatte die Klägerin die Höhe der Miete gerügt und die Mietzahlungen unter Vorbehalt gestellt. Mit Schreiben vom 23.03.2017 gab der Beklagte Auskunft über die von dem Vormieter gezahlte Miete.

    Forderung besteht aus überzahlten Mieten wegen Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW

    Nach Auskunft verlangte die Klägerin für die Mieterseite für 4 Monate zu viel gezahlte Mieten von insgesamt 456,56 Euro und vorprozessuale Rechtsanwaltsgebühren/Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro. Als der Beklagte nicht zahlte, verklagte die Klägerin den Beklagten vor dem Amtsgericht Köln mit der Argumentation, dass sie aufgrund wirksamer Abtretung aktivlegitimiert sei. Auch der Betrag sei angemessen, da  ortsüblich plus 10 % sei lediglich eine Miete von 717,75 Euro sei, so dass eine Überzahlung stattgefunden habe, die für 4 Monate mit vorliegender Klage zurückverlangt werden könne. Dies mache 4 × 114,14 Euro = 456,56 Euro aus, da die Vormiete 830,86 Euro betragen hätte.

    Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei auch wirksam. Letztlich seien auch die Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro zu erstatten.

    Urteil des Amtsgerichts Köln:

    Amtsgericht Köln weist Klage ab, da es an einer wirksamen Verordnung im Sinne des § 556d Abs. 4 BGB fehle

    Das Amtsgericht Köln verneinte einen Anspruch der Klägerin aufgrund der Mietpreisbremse. Der Klägerin stünden die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte nicht zu, da gegenwärtig auf Wohnungen in Köln die rechtlich allein einschlägigen §§ 556d BGB nicht anwendbar seien. Es fehle in NRW an einer wirksamen Verordnung im Sinne des § 556d Abs. 4 BGB, die das Gebiet der Stadt Köln als solches mit angespanntem Wohnungsmarkt dem Anwendungsbereich der mietpreisbegrenzenden oben genannten Vorschriften unterstellen würde, so dass für Köln weder die in § 556d Abs. 1 BGB aufgeführte Mietpreisbegrenzung (ortsübliche Miete + 10 %), noch darauf aufbauende Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gelten würden.

    Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht sei.

    § 556d Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BGB verlange u. a., dass sich aus einer Begründung ergäbe, aufgrund welcher Tatsachen ein solches oben genanntes Gebiet im Einzelfall vorliege. Gemäß des Gesetzesentwurfes der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz (vgl. BT-Drucksache 18/121 vom 10.11.2014), diene die Begründungspflicht dazu, die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt würden. Angesicht des mit der Verordnung verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht des Artikels 14 Grundgesetz, komme der Begründung besondere Bedeutung zu, wie auch die bei sonstigen Verordnungen nicht übliche Begründungspflicht zeige. Dies würde bedeuten, dass die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einer gerade sorgsamen Überprüfung der Verhältnismäßigkeit bedürfe, um den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 555d BGB, Randnote 39).

    Damit solle dem betreffenden Bürger im Einzelfall auch die Überprüfung der entsprechenden Begründung und ein Verständnis von deren Gründen möglich gemacht werden, was ein öffentliches Zugänglichmachen der Begründung voraussetzen würde (vgl. Schmidt/Futterer, a.a.O.). Bloß abstrakte Beschreibungen reichen nicht (vgl. LG München I, Urteil vom 26.12.2017 – 14 S 10058), (vgl. zu den Anforderungen auch LG Frankfurt, WuM 2018, 276, Landgericht Hamburg, WuM 2018, 498, Anmerkung Dr. Börstinghaus zu Landgericht München, PR-MietR 2/2018, Anmerkung 1).

    Die Mietpreisbegrenzungsverordnung sei nicht ordnungsgemäße begründet worden

    Diesen Anforderungen werde die Begründung der Verordnung in NRW nicht gerecht.

    Zwar würden in der Begründung die Kriterien und deren Gewichtung, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespanntem Wohnungsmarkt angesetzt würden, genannt. Es fehle aber die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln. Welche Kriterien für die Einordnung, insbesondere in welchem Verhältnis zueinander zu einer Einbeziehung der Stadt Köln geführt hätten, dazu mangele es an jeglichen näheren Angaben. Der letzte Schritt der konkreten Anwendung für bzw. auf die Stadt Köln fehle.

    Verweis auf eine Untersuchung des Instituts FB März 2015 genüge nicht

    Soweit in der Begründung auf eine Untersuchung des Instituts FB März 2015 verwiesen würde, würde auch dies nicht genügen. Ein ausführliches Gutachten des Institut FB aus Hamburg habe vom Gericht weder im Internet noch sonst als veröffentlicht festgestellt werden können, wie im Verhandlungstermin bereits mitgeteilt worden sei. Soweit allerdings ein kurzer Endbericht von März 2015 im Internet aufffindbar gewesen sei, leide er an denselben Mängeln wie die Begründung selbst.

    Dass anderweitig eine ausreichende Begründung öffentlich zugänglich erfolgt wäre, sei weder ersichtlich noch näher von der Klägerin vorgetragen worden.

    Angesichts der oben genannten besonderen Bedeutung der Begründung folgte aus dem Verstoß die Nichtigkeit dieser Verordnung (vgl. allgemein LG München I, a.a.O.).

    Quelle: Amtsgericht Köln

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