Konkurrenzschutzklausel in Gewerbemietverträgen Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Konkurrenzschutzklausel in Gewerbemietverträgen

  1. Mietrecht: Der Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel kann zur fristlosen Kündigung des Mieters berechtigen.

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    Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.02.2013, Az.: I – 24 U 157/12

    Für gewerbliche Mieter kann es von existentieller Bedeutung sein, dass in demjenigen Großobjekt, in welchem sie einen Laden gemietet haben, keine anderen Gewerbe angesiedelt sind, die die gleichen Produkte oder Dienstleistungen anbieten.

    Zu diesem Zwecke finden sich in gewerblichen Mietverträgen oftmals sogenannte Konkurrenzschutzklauseln wieder.

    Konkurrenzschutzklauseln können unterschiedliche Schutzzwecke abdecken. Auch können sich Konkurrenzschutzklauseln auf ein einziges Großobjekt (zum Beispiel ein Einkaufszentrum) aber auch auf ganze Stadtviertel beziehen, wenn der Vermieter in diesem Stadtviertel mehrere Objekte sein Eigentum nennt.

    Wenn der Vermieter sich verpflichtet, während der Mietdauer Verkaufsflächen nicht an ein anderes Unternehmen zu vermieten, welches dieselben Waren verkauft wie der Mieter, beinhaltet dies nach der Rechtsprechung einen umfassenden Konkurrenzschutz (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9; OLG Celle WuM 1992, 538).

    In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Kampfkunstschule zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war, weil der Vermieter, ein anderes Teilstück der gleichen Lagerhalle dem Betreiber einer anderen Kampfkunstschule vermietet hatte.

    Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die Beklagte ein Teilstück einer Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“.

    Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.02.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.

    Der Vertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel, die wie folgt formuliert war:

    „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

    Dennoch vermietete die Klägerin ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.

    Daraufhin teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle.

    Mit anwaltlichem Schreiben erklärte die Klägerin dann unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

    Dies wollte die Klägerin nicht akzeptieren und klagte vor dem Landgericht, welches der Klage zunächst im Wesentlichen stattgab.

    Nach Ansicht des Landgericht habe die Beklagte einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz letztlich nicht beweisen können.

    Gegen das landgerichtliche Urteil legte die Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein und machte geltend, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft und aufgrund unvollständiger und fehlerhafter Beweiswürdigung einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel verneint habe.

    Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht der Beklagte und urteilte, dass die Kündigung der Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet habe.

    Die Beklagte sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.

    Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

    Gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB liege ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

    Dies könne auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert werde (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7U 54/10, Rn. 45 mwN). Dies sei hier der Fall gewesen.

    Quelle Oberlandesgericht Düsseldorf

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Vertraglicher Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht und die Auslegung einer Konkurrenzsschutzklausel

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 11.01.2012, Az.: XII ZR 40/10

    In Gewerbemietverträgen welche die Vermietung von Ladenlokalen zum Gegenstand haben, werden von den Vertragsparteien oftmals Konkurrenzschutzklauseln aufgenommen.

    Diese Konkurrenzschutzklauseln sollen ausschließen, dass der Vermieter in einem seiner anderen Mieträume des gleichen Gebäudes Interessenten aus demselben Geschäftszweig oder mit teilweise gleichem Sortiment aufnimmt.

    Wird eine solche Konkurrenzschutzklausel in den Vertrag aufgenommen, handelt es sich um einen sogenannten „vertraglichen Konkurrenzschutz“. Da derartige Klauseln der Auslegung zugänglich sind, sind diese besonders sorgsam abzufassen.

    Neben dem vertraglichen Konkurrenzschutz besteht nach ständiger Rechtsprechung allerdings auch ein sogenannter gesetzlicher Konkurrenzschutz, welcher den Mieter auch ohne mietvertragliche Regelung vor Konkurrenz schützt.

    Wie weit der gesetzliche Konkurrenzschutz geht, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Nach herrschender Meinung besteht ein Konkurrenzschutz nur hinsichtlich des Hauptsortiments des jeweiligen Mieters.

    Insbesondere die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebensortiment bereitet dabei immer wieder Schwierigkeiten.

    In der oben genannten Entscheidung des BGH machte die Klägerin gegen die Beklagte Ansprüche aus vertraglichem Konkurrenzschutz, also aus einer mietvertraglichen Konkurrenzschutzklausel geltend.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Mietvertrag enthält Konkurrenzschutzklausel zugunsten des Mieters

    Die Klägerin schloss 1986 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem „Ärztehaus“ zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts.

    Der Mietvertrag enthielt in § 14 die folgende Konkurrenzschutzklausel:

    „Konkurrenzschutz für den Mieter wird in folgendem Umfang vereinbart:
    Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft in Objekten der „U… in H…“

    Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde in dem Gebäude bereits eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenheilkunde betrieben, die von der Streithelferin der Beklagten im Oktober 2005 übernommen wurde.

    Die Klägerin, die in den angemieteten Räumen zunächst nur ein Optikergeschäft betrieben hatte, erweiterte zum 1. August 2006 ihren Betrieb um eine Hörgeräteakustikabteilung.

    In der Folgezeit begann die Streithelferin im sogenannten „verkürzten Versorgungsweg“ Hörgeräte unmittelbar an Patienten abzugeben. Dabei übernimmt der HNO-Arzt u. a. die audiometrische Messung und das Erstellen von Ohrabdrücken zur Anpassung und Lieferung von Hörgeräten, die Feinanpassung der vom Hersteller direkt an ihn gelieferten Hörgeräte sowie die Einweisung der Patienten.

    Wegen eines Konkurrenzgeschäftes sieht die Klägerin einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel

    In diesem Vorgehen sah die Klägerin einen Verstoß gegen die in § 14 des Mietvertrages enthaltene Konkurrenzschutzklausel und begehrte sowohl das Einhalten der Konkurrenzschutzklausel (Klageantrag zu 1.) als auch die Feststellung, dass sie wegen des Verstoßes zur Minderung der Miete berechtigt sei (Klaganträge zu 2 u. 3). Schließlich machte die Klägerin ebenfalls Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Gewinns (Klaganträge 4 und 5) geltend.

    Das zunächst angerufene Landgericht sieht keinen Verstoß, das Oberlandesgericht sieht einen Verstoß

    Das Landgericht verneinte einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel und wies die Klage als unbegründet ab.

    Auf die Berufung der Klägerin änderte das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise ab und gab den Klaganträgen zu 1 bis 3 überwiegend und den Klaganträgen zu 4 und 5 dem Grunde nach statt. Grund für diese Entscheidung war insbesondere die ergänzende Auslegung der Konkurrenzsschutzklausel durch das Oberlandesgericht.

    Gegen das Urteil des Oberlandesgerichts reicht die Vermieterin Revision ein

    Mit der Revision bei dem Bundesgerichtshof möchte die Beklagte die Aufhebung des Berufungsurteils und die Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung erreichen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes:

    BGH sieht Urteil des Oberlandesgerichts als fehlerhaft an

    Der BGH folgte der Ansicht des Oberlandesgerichts nicht und sah die Auslegung der Konkurrenzschutzklausel durch das OLG als rechtsfehlerhaft an, da es die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung verkannt hätte.

    Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung sei das Bestehen einer Regelungslücke, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Bestimmungen des Rechtsgeschäfts, die nicht durch die Heranziehung von Vorschriften des dispositiven Rechts sachgerecht geschlossen werden könne.

    Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthielte, besage nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handele.

    Von einer planwidrigen Unvollständigkeit könne nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen ließe, die erforderlich sei, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne Vervollständigung des Vertrages eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre.

    Nach Ansicht des BGH weist die Konkurrenzschutzklausel keine planwidrige Regelungslücke auf

    Auf dieser rechtlichen Grundlage würde die Annahme des Berufungsgerichts, die Konkurrenzschutzklausel in § 14 des Mietvertrages weise eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke auf, durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnen.

    Zwar sei richtig, dass die Klägerin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1986 die Möglichkeit der Versorgung von Patienten mit Hörgeräten durch den in dem Objekt praktizierenden HNO-Arzt nicht berücksichtigen konnten, weil die Leistungserbringung im „verkürzten Versorgungsweg“ nach § 126 SGB V erst zum 1. Januar 1989 durch das Gesundheitsreform-Gesetz vom 20. Dezember 1988 eingeführt worden sei.

    Dennoch sei es zur Verwirklichung des Regelungsplans der Vertragsparteien nicht erforderlich, den durch § 14 des Mietvertrags vereinbarten Konkurrenzschutz auf die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Streithelferin auszudehnen.

    Maßgeblich für die Prüfung, ob der Mietvertrag eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke enthielte, sei, welchen Umfang an Konkurrenzschutz die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags erwarten konnte.

    Danach spreche bereits der Wortlaut der Vereinbarung, von dem jede Auslegung auszugehen habe und den auch das Oberlandesgericht seiner Auslegung im Ansatz zugrunde lege, gegen die Annahme einer Regelungslücke.

    Die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die Klägerin hätten in § 14 des Mietvertrags den gewährten Konkurrenzschutz konkret beschrieben und auf das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts begrenzt.

    Die Klägerin habe demnach primär vor unmittelbarer Konkurrenz durch einen gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden sollen.

    Das Verhalten des Konkurrenzgeschäfts stellte somit keinen Vertragsverstoß der Beklagten dar

    Somit ergebe sich nach Ansicht des BGH durch die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Streithelferin kein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel aus § 14 des Mietvertrages.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Arbeitsrecht: Vor einer fristlosen Kündigung wegen Wettbewerbsverstoßes muss unter Umständen abgemahnt werden.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Landesarbeitsgericht Hamm, 25.05.2012, Az.: 7 Sa 2/12

    Oftmals finden sich in Arbeitsverträgen Wettbewerbsklauseln, die es dem jeweiligen Arbeitnehmer untersagen, dem Arbeitgeber während des bestehenden Arbeitsverhältnis (und auch darüber hinaus) Konkurrenz zu machen.

    Bei richtiger Formulierung sind solche Klauseln natürlich zulässig. Zu beachten ist nur, dass bei einem nachvertraglichen Wettbewerbsverbot zugleich eine Karenzentschädigung vorgesehen werden muss.

    Allerdings ist dem Arbeitnehmer auch ohne ausdrückliche arbeitsvertragliche Regelung jegliche Konkurrenztätigkeit zu seinem Arbeitgeber untersagt, da der Arbeitnehmer diesem in einem gewissen Maße zu „Treue“ und „Loyalität“ verpflichtet ist. Rechtsgrundlage für dieses Wettbewerbsverbot ist § 60 HGB bzw. der Rechtsgrundsatz des Treu und Glaubens, § 242 BGB.

    § 60 HGB regelt insofern speziell für kaufmännische Angestellte:

    (1) Der Handlungsgehilfe darf ohne Einwilligung des Prinzipals weder ein Handelsgewerbe betreiben noch in dem Handelszweige des Prinzipals für eigene oder fremde Rechnung Geschäfte machen.

    (2) Die Einwilligung zum Betrieb eines Handelsgewerbes gilt als erteilt, wenn dem Prinzipal bei der Anstellung des Gehilfen bekannt ist, daß er das Gewerbe betreibt, und der Prinzipal die Aufgabe des Betriebs nicht ausdrücklich vereinbart.“

    Für die Beurteilung, ob ein wettbewerbsrechtliches Verhalten des Arbeitnehmers vorliegt, bedarf es zunächst der Einschätzung, ob eine sog. Wettbewerbssituation vorliegt. Dabei ist auf berechtigte Interessen des Arbeitgebers abzustellen.

    Ein Verstoß gegen das vertragliche Wettbewerbsverbot kann regelmäßig eine verhaltensbedingte Kündigung des Arbeitsverhältnisses und schließlich sogar eine außerordentliche, verhaltensbedingte Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.

    Darüber hinaus ist oftmals ein Schadenersatzanspruch des Arbeitgebers gegen den Arbeitnehmer möglich.

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    Das Landesarbeitsgericht Hamm hatte in dem oben genannten Urteil darüber zu entscheiden, ob der beklagte Arbeitgeber einem Arbeitnehmer aufgrund wettbewerbsrechtlicher Gründe fristlos kündigen konnte, weil der Arbeitnehmer einem Kunden des Arbeitgebers angeboten hatte, diesen zukünftig selbst zu betreuen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Kläger war als Leiter berufliche Rehabilitation angestellt

    Der Kläger war seit dem 01.01.2006 als fachärztlicher Leiter berufliche Rehabilitation bei dem beklagten Gesundheitszentrum tätig.

    Beklagte war Unternehmen für sportliche Dienstleistung und arbeitet für einen Fußballverein

    Die Beklagte bot ihre medizinischen Leistungen u.a. auch dem Gebiet des Sports an und war aufgrund eines Dienstvertrages zuständig für die mannschaftsärztliche Betreuung des Profikaders eines westdeutschen Fußballvereines. Für diese Betreuung wurde der Kläger zusammen mit zwei weiteren Ärzten eingesetzt.

    Im Folgenden verhandelten die Parteien über eine Zusatzvereinbarung zum Arbeitsvertrag des Klägers, in dem die Tätigkeit der Betreuung des Lizenzspielerkaders und insbesondere die Vergütung geregelt werden sollte.

    Der Dienstleistungsvertrag zwischen der Beklagten und dem Fußballverein wurde aufgelöst

    Im Dezember 2010 kündigte der Fußballverein den Dienstleistungsvertrag zum Ende des Jahres 2010, teilte jedoch später mit, dass man die Dienstleistungen doch bis zum 28.02.2011 in Anspruch nehmen wolle.

    Am 19.01.2011 fand ein vom Fußballverein initiiertes Gespräch in der Geschäftsstelle des Fußballvereines statt, um Möglichkeiten der weiteren Zusammenarbeit zwischen der Beklagten und dem Bundesligaclub über das Vertragsende hinaus auszuloten.

    Beklagte kündigte dem Kläger fristlos, da dieser ankündigte, mit dem Fußballklub selbst zusammenzuarbeiten

    Nach dem Gespräch, das ergebnislos blieb und kontrovers geführt wurde, kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis mit dem Kläger noch am gleichen Tage fristlos wegen Arbeitsverweigerung und wegen eines Wettbewerbsverstoßes.

    Zur Begründung bezog sich die Beklagte darauf, der Kläger habe bereits am 10.01.2011 schriftlich angekündigt, die Betreuung des Profikaders im eigenen Namen und für eigene Rechnung fortzusetzen.

    Im Gespräch am 19.01.2011 habe der Kläger durch seinen Bevollmächtigten nicht nur angekündigt, die mannschaftsärztliche Betreuung im eigenen Namen bis zum 28.02.2011 sicherzustellen, sondern auch darüber hinaus.

    Erstinstanzliches Arbeitsgericht hielt die Kündigung für wirksam

    Das zunächst angerufene Arbeitsgericht Gelsenkirchen hat die außerordentliche Kündigung mit Urteil vom 14.12.2011 (Az.: 3 Ca 141/11) zunächst für wirksam gehalten.

    Hiergegen richtete sich die vom Kläger eingelegte Berufung beim LAG Hamm.

    Urteil des Landesarbeitsgerichts Hamm

    Das Berufungsgericht hob das Urteil auf und sah Kündigung als unwirksam an

    Das LAG Hamm folgte der Ansicht des Arbeitsgerichtes Gelsenkirchen nicht und urteilte, dass die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam sei.

    Der Kläger hätte vorher ordnungsgemäß abgemahnt werden müssen

    Vor der Kündigung hätte die Beklagte dem Kläger durch eine Abmahnung vor Augen führen müssen, dass sie in der von seinem Anwalt angekündigten Vorgehensweise einen Pflichtverstoß sieht, der zur fristlosen Kündigung führen kann.

    Quelle: Landesarbeitsgericht Hamm

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