Kündigung eines Gewerbemietvertrages Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Kündigung eines Gewerbemietvertrages

  1. Mietrecht: Die mietrechtliche Kündigung ist bei Personenmehrheit an alle Mieter zu adressieren

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    Bundesgerichtshof, 10.12.2014, Az.: VIII ZR 25/14

    Sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht sollte die Erklärung der Kündigung besonders sorgfältig vorgenommen werden.

    Dies gilt insbesondere für die folgenden Bereiche der Kündigung:

    • Bezeichnung der Parteien
    • Form der Kündigung
    • Begründung der Kündigung
    • Zugangsnachweis

    Gerade bei der Bezeichnung der Parteien in der Kündigung werden immer wieder kostenträchtige Fehler gemacht, denn die Kündigung muss von der richtigen Partei ausgesprochen und an die richtige Partei adressiert werden.

    Fehler passieren insbesondere immer dann, wenn entweder auf Vermieter- oder auf Mieterseite Personenmehrheiten beteiligt sind.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte dieser über die Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber einer Erbengemeinschaft zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die beklagte Mieterin wurde von der klagenden Vermieterin auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte und ihre Schwester Carolin waren Erbinnen nach ihrer am 07.01.2012 verstorbenen Mutter, welche die Wohnung als Mieterin innehatte.

    Nach dem Tod der Mutter zeigten die Beklagten und deren Schwester Carolin mit Schreiben vom 01.02.2012 den Tod ihrer Mutter bei der Beklagten an. Das Schreiben war mit den Absenderanschriften der Beklagten unter der streitgegenständlichen Wohnung und ihrer Schwester in D. versehen. Inhalt des Schreibens war unter anderem:

    „… Wir haben mit unserer Mutter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt und sind nun nach § 563 Abs. 2 BGB per Gesetz an die Stelle unserer Mutter in das Mietverhältnis getreten. Hiermit erklären wir, dass wir das bestehende Mietverhältnis fortsetzen wollen. Weitere Erben oder Anspruchsberechtigte gibt es nicht. Die Miete wird in Zukunft von Sophie S. überwiesen. Im Schriftverkehr wenden Sie sich bitte auch an Sophie S. .“

    Trotz dieser Anzeige erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29.02.2012 die Kündigung der Wohnung. Als Empfänger war in dem Kündigungsschreiben unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung angegeben: „Frau S. , Sophie“, der Vorname war von der Klägerin handschriftlich eingefügt worden.

    In dem Kündigungsschreiben hieß es weiter:

    „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben. Ich kündige zum nächstmöglichen Zeitpunkt fristgerecht …“.

    Auf dem Schreiben befand sich ein handschriftlicher Vermerk, der von der Beklagten unterschrieben war:

    „Am 29.02.12 erhalten: Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau Carolin S. weitergeleitet“.

    Mit Schreiben vom 06.09.2012 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester erneut die Kündigung und berief sich hierbei sowohl auf § 563 BGB als auch auf § 564 BGB. Es folgten weitere Kündigungsschreiben.

    20 Ziff. 2 des Mietvertrags lautete:

    „Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter bevollmächtigten sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Dies gilt nicht für die Kündigung eines Mieters.“

    Da die Beklagten die Wohnung trotz der Kündigungen nicht räumten, reichte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Dieses wies die Klage ab. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zum Landgericht Berlin wurde mit der folgenden Begründung des Landgerichts Berlin ebenfalls abgewiesen:

    Die Kündigung vom 29.01.2012 sei nicht gemäß § 564 BGB wirksam erfolgt. Würden mehrere Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen antreten, müsse gegenüber sämtlichen Erben gekündigt werden. Die allein der Beklagten überreichte Kündigung vom 29.01.2012 habe insoweit nicht genügt, da diese nur an die Beklagte gerichtet worden sei.

    Die Klägerin habe selbst nicht behauptet, eine Adressierung auch an die Schwester der Beklagten vorgenommen zu haben. Die Aufforderung zur Weitergabe an diese – bei handschriftlich eingefügtem Namen der Beklagten im Adressfeld – würde eine an sie gerichtete Willenserklärung jedenfalls nicht ersetzen.

    Soweit die Kündigung nur an die Beklagte gerichtet worden sei, würde § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags an der Nichtwirksamkeit der Kündigung ebenfalls nichts ändern. Denn eine vorformulierte Vertragsklausel, die bestimme, dass sich mehrere Vermieter oder Mieter gegenseitig bevollmächtigten, Erklärungen entgegenzunehmen, sei zwar wirksam; dies gelte auch dann, wenn sie den Empfang der Kündigung einschließe, während jedoch eine Klausel, wonach die Kündigung an einen Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung gegen alle Mieter bewirke, keine Bevollmächtigung enthalte, sondern entgegen § 425 Abs. 2 BGB die Wirkung gegen die Gesamtschuldner anordne und unwirksam sei. Eine Empfangsvollmacht besage nämlich nur, dass der Empfangsvertreter eine an den Mieter gerichtete Kündigung entgegennehmen könne.

    Eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 563 Abs. 4 BGB habe dem Schreiben nicht entnommen werden können.

    Die weiteren Kündigungen gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester seien ebenfalls nicht nach § 564 BGB wirksam erklärt worden, weil sich die Klägerin nicht auf die fehlende Kenntnis von der Erbenstellung nach § 564 BGB habe berufen können.

    Auch seien sie nicht nach § 563 BGB gegenüber der Beklagten wirksam geworden, ohne dass es auf die streitige Frage der vorherigen gemeinsamen Haushaltsführung ankommen würde. Denn die Klägerin habe diese weiteren Kündigungen nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB aus wichtigem Grund erklärt, so dass die Beklagte und ihre Schwester als Erben das Mietverhältnis ihrer verstorbenen Mutter gemäß § 564 Satz 1 BGB fortgesetzt hätten.

    Gegen dieses Urteil des Landgerichts Berlin verfolgte die Klägerin ihr Räumungsbegehren mit der Revision beim Bundesgerichtshof weiter.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof urteilte, dass diese Beurteilung des Landgerichts Berlin einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten würde.

    Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne der von der Klägerin mit der Kündigung vom 29.02.2012 geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden.

    Die (formelle) Wirksamkeit der Kündigung vom 29..02.2012 scheitere jedenfalls nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – daran, dass sich die Kündigung nur an die Beklagte und nicht an deren Schwester Carolin S. gerichtet habe. Ob die Klägerin ihr Sonderkündigungsrecht mit Schreiben vom 29..02.2012 im Übrigen wirksam ausgeübt habe, könne auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden.

    Anders als die Revisionserwiderung meine, sei die Klage allerdings nicht bereits wegen eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, weil die Klägerin nur die Beklagte, nicht aber deren Schwester als mögliche Mitmieterin auf Räumung in Anspruch genommen habe.

    Es sei unerheblich, dass die Klägerin Räumung der Wohnung (zunächst) nur der Beklagten gegenüber begehrt habe. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter sei eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden könne.

    Zutreffend habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Kündigungserklärung der Klägerin vom 29.02.2012 dahingehend auszulegen sei, dass sie (auch) eine Kündigung nach § 564 BGB enthalte.

    Nach den insoweit rechtsfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts habe die Klägerin durch die Formulierung „hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 […] Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben“ den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB bestritten und ihr Räumungsverlangen in materieller Hinsicht auf die (nachrangig zu prüfende) Kündigungsregelung in § 564 BGB gegen die Beklagte als (Mit-)Erbin und Rechtsnachfolgerin nach ihrer verstorbenen Mutter als Mieterin gestützt.

    Auch sei dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass die Kündigung gemäß § 564 BGB gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen müsse. Rechtsfehlerhaft sei jedoch die Würdigung des Berufungsgerichts, dieses sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt, da die Kündigung sich nur an die Beklagte gerichtet habe und die im handschriftlichen Zusatz zugesagte Weitergabe des Schreibens vom 29.02.2012 an deren Schwester nicht eine an diese gerichtete Kündigung ersetzen würde.

    Zwar handele es sich bei der Ermittlung des Sinngehalts einer von den Parteien abgegebenen Willenserklärung um eine in erster Linie dem Tatrichter obliegende Auslegung, die revisionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar sei, ob der Tatrichter gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen habe.

    Die Auslegung des Berufungsgerichts schöpfe den Wortlaut des Schreibens vom 29.02.2012 einschließlich der darauf vermerkten handschriftlichen Zusätze nicht aus und verkürze auf diese Weise unzulässig deren rechtsgeschäftlichen Bedeutungsgehalt. Insbesondere habe das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin ihre auf § 564 BGB gestützte Kündigung ersichtlich an beide Töchter als nach dem Tod der Mieterin in Betracht kommende Erben richten habe wollen, §§ 133, 157 BGB, und dies auch – wie allein schon der auf das Kündigungsschreiben gesetzte Weiterleitungsvermerk zeige – für alle Beteiligten ersichtlich gewesen sei.

    Eine empfangsbedürftige Willenserklärung – wie hier die Kündigungserklärung – sei gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen habe müssen. Der Erklärungsempfänger sei verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint habe. Entscheidend sei dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden.

    Zwar sei ein entsprechender Wille der Klägerin aus der maßgeblichen Sicht der Schwester der Beklagten als Empfängerin – entgegen der Ansicht der Revision – nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede „Sehr geehrte Damen und Herren“ zu entnehmen gewesen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Zusatzes auf diesem Schreiben. Hiernach habe sich die Beklagte verpflichtet, die Kündigung umgehend an die namentlich genannte Schwester weiterzuleiten.

    Das Berufungsgericht, das dem Vermerk den Sinn beigemessen habe, die Schwester habe auf diesem Weg lediglich von der Kündigung gegenüber der Beklagten erfahren sollen, werde dem Erklärungsgehalt des Zusatzvermerks nicht gerecht. Eine derart beschränkende Erklärungsbedeutung hätte für die Klägerin in rechtlicher Hinsicht keinen Sinn ergeben. Ihr sei es ersichtlich nicht um eine Kenntnis der Schwester von der gegenüber der Beklagten erfolgten Kündigung gegangen, sondern um die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt. Dies sei nur durch die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber beiden Töchtern der verstorbenen Mieterin als deren Erbinnen zu erreichen gewesen. Dieser objektive Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes konnte einem redlichen Erklärungsempfänger nicht verborgen bleiben.

    Mit diesem Inhalt sei das Kündigungsschreiben vom 29.02.2012 beiden Mieterinnen innerhalb der Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB auch rechtzeitig zugegangen.

    Es könne dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtklausel in § 20 Satz 2 des Mietvertrags einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalte. Denn in dem von der Beklagten und Carolin S. gemeinsam verfassten und unterzeichneten Schreiben vom 01.02.2012 sei die Klägerin ausdrücklich gebeten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die Beklagte zu richten.

    Diese Erklärung, die der Senat, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten seien, selbst auslegen könne, enthalte eine Bevollmächtigung der Beklagten durch die Mitmieterin Carolin zur Entgegennahme von Willenserklärungen der Klägerin, die das Mietverhältnis betreffen würden. Dem Schreiben sei zu entnehmen, dass (nur) die Beklagte in der Wohnung wohnen werde, während Carolin in einer anderen Stadt wohnen werde. Zudem werde weiter mitgeteilt, dass die Miete in der Zukunft allein von der Beklagten gezahlt werden würde. Jedenfalls unter diesen Umständen, die es nahelegen, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Innenverhältnis der Mieterinnen bei der Beklagten liegen sollten, sei die auch von Carolin geäußerte Bitte, den Schriftverkehr an die Beklagte zu richten, aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Erteilung einer Vollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen aus dem Mietverhältnis auszulegen gewesen.

    Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es sei aufzuheben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  2. Mietrecht: Die Prüfung mietvertraglicher Klauseln über Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht

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    Bundesgerichtshof, 12.03.2014, Az.: XII ZR 108/13

    Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter den Mietgegenstand im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen.

    Darunter fallen insbesondere die sog. Schönheitsreparaturen, d. h. Maßnahmen zur Beseitigung von durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Mängeln. Diese werden nahezu in allen Formularmietverträgen auf die Mieter übertragen.

    Ob diese Übertragung wirksam war, kann bei solchen Verträgen im Rahmen der AGB-Kontrolle ermittelt werden.  Die Unwirksamkeit einer Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen kann zur Unwirksamkeit anderer Klausel führen. Zu beachten ist, dass bei Verträgen über gewerblich genutzte Räume gem. § 310 Abs. 1 BGB Besonderheiten gelten.

    Unterlässt der Mieter die Durchführung der wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen, dann steht dem Vermieter ein Erfüllungs- und ggf. ein Schadensersatzanspruch gegen diesen zu.

    In dem oben genannten Urteil hatte sich der Bundesgerichtshof im Rahmen der Revision mit der Auslegung und Wirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu beschäftigen.

    Sachverhalt: Die Klägerin hatte von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt gemietet. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag war unter anderem Folgendes vereinbart:

    § 5 Nr. 2) Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd- und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.

    § 7 Nr. 3) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. …

    § 12 Nr. 1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen – auch vom Mieter selbst beschaffenen – Schlüsseln zurückzugeben.

    Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31.12.2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 an die Beklagte.

    Mit der Klage begehrte die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten und Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde.

    Gegen die Zahlungsansprüche hatte die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, welche Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltete, erklärt.

    Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wandte sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Auffassung des Berufungsgerichts. Die Klage sei zu Recht abgewiesen worden, da der Beklagten gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderung zustünde, mit der sie wirksam die Aufrechnung erklärt habe.

    Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sei durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam auf die Klägerin übertragen worden. Durch diese Klausel sei die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrages nicht unangemessen benachteiligt i. S. v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

    Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 1 BGB obliege zwar die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, generell dem Vermieter. Die mietvertragliche Praxis weiche allerdings, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab, indem die Schönheitsreparaturen regelmäßig auf dem Mieter verlagert würden. Solche grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen finde ihre Grenzen in der Vorschriften der §§ 305 ff. BGB.

    Die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB seien hier gem. § 310 Abs. 1 S. 1 BGB nicht anwendbar, da die Regelungen im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet worden seien. Somit sei die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB durchzuführen.

    Danach könne eine Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein, wenn sie sich noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entferne und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zur Lasten des Mieters führe. Bei Schönheitsreparaturen sei dies dann der Fall, wenn die Renovierungspflichten über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen würden und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen würden, als sie den Vermieter ohne solche vertragliche Klausel treffen würde.

    Die Regelungen des Mietvertrags hielten  der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB jedoch stand.

    § 7 Nr.3 des Mietvertrags sei dahingehend auszulegen, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten.

    Die Klägerin sei auch nicht durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet sei, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.

    Um diese Verpflichtung zu erfüllen, müsse der Mieter die Mieträume grundsätzlich nicht umfassend renovieren. Ausreichend sei es vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgebe, die es dem Vermieter ermöglicht hätten, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

    Aus § 12 Nr. 1 i. V .m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags ergebe sich auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Die Regelungen des Vertrages seien in der Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen habe und hierfür weder ein fester Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren.

    Die Mieterin habe während der Nutzung der Räume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume seien  im Zeitpunkt der Rückgabe  jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand gewesen. Die Klägerin sei daher verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Anforderungen an die Vollmacht bei Kündigung einer Gewerbemietvertrages durch einen Rechtsanwalt

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    Oberlandesgericht Brandenburg, 23.10.2012, Az.: 6 U 29/12

    Wenn ein Gewerbemietvertrag von einer juristischen Person (z. B. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) durch den Rechtsvertreter gekündigt werden soll, muss die Bevollmächtigung des kündigenden Rechtsanwalts durch alle Gesellschafter der GbR erfolgt sein.

    Die Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich gem. § 714 BGB aus dem Gesellschaftsvertrag.

    Wenn die Gesellschaft nicht durch alle Gesellschafter handelt, liegt damit auch bei deren Teilnahme am Rechtsverkehr eine Situation vor, die der von § 174 BGB entspricht.

    Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen.

    Unterbleibt ein solcher Nachweis, kann eine Erklärung, die nicht von allen Gesellschaftern abgegeben wird, nach § 174 BGB zurückgewiesen werden.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der Rechtsvertreter einer GbR sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich mehrfach die Kündigung eine Gewerbemietvertrages erklärt. Die auf Ihn ausgestellte Vollmachturkunde war von nur einem Gesellschafter unterschrieben worden und wurde dementsprechend von dem Kündigungsempfänger unverzüglich zurückgewiesen.

    Sachverhalt: Die Klägerin betrieb in den Mieträumen ein Eiscafe. Eigentümerin und Vermieterin der von der Klägerin gemieteten Liegenschaft war ursprünglich eine Genossenschaft. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Genossenschaft schloss die Klägerin und der zuständige Insolvenzverwalter einen schriftlichen Mietvertrag über die Gewerberäume ab.

    Der Vertrag hatte eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 und sah für die Klägerin zwei Verlängerungsoptionen für je drei Jahre vor.

    Darüber hinaus wurde eine Abrede hinsichtlich der Nutzung von acht PKW-Stellplätzen getroffen, welche zu der Liegenschaft gehörten.

    Im September 2010 erwarb die beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an dem Grundstück.

    Die Beklagte forderte die Klägerin sodann zur Mitteilung auf, auf welcher Grundlage diese die acht Stellplätze nutzen würde.

    Die Klägerin antwortete der Beklagten, dass die gewerbliche Nutzung in der Regel auch das Vorhalten der Parkplatzflächen beinhalte und eine entsprechende Zuweisung erfolgt und ein mündliche vertragliche Vereinbarung gegeben sei.

    Daraufhin erklärte die Beklagte unter Geltendmachung des Schriftformmangels der Abrede über die Stellplatznutzung gegenüber der Klägerin und gegenüber deren Prozessbevollmächtigten die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2011.

    Die Klägerin ließ die Kündigung mit Anwaltsschreiben wegen fehlender Vorlage einer ausreichenden Vollmacht zurückweisen.

    Mit Schreiben ihrer beiden Gesellschafterinnen erklärte die Beklagte daraufhin abermals die Kündigung zum 30.06.2011.

    Am 11.04.2011 übte die Klägerin die im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsoption um weitere drei Jahre aus.

    Mit dem Vorbringen, sie habe einen Mietvertrag über die Räume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen geschlossen, erhob die Klägerin Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen durch die Kündigung der Beklagten vom 22.12.2010 und die Kündigung vom 03.01.2011 nicht beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde.

    Die Beklagte erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nebst acht Stellplätzen mit der Begründung, dass der Vertrag wegen § 550 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen und damit ordentlich kündbar sei, da eine mündliche Absprache zu den Pkw-Stellplätzen getroffen worden sei.

    Daraufhin nahm die Klägerin ihre Klage insoweit zurück, als ihr Feststellungsantrag die Pkw-Stellplätze mit erfasste. Sie machte nunmehr geltend, dass nach Überprüfung der Sache eine Abrede über die Stellplätze nicht erfolgt sei.

    Mit Schriftsatz vom 25.10.2011 erklärte die Beklagte erneut die ordentliche Kündigung und behauptete, dass im Rahmen der Vertragsverhandlungen über den Mietvertrag eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich der Parkplätze getroffen worden sei.

    Das Landgericht folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.10.2010 beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde; ferner wies es die Widerklage ab.

    Gegen diese Entscheidung wendete sich die Beklagte mit der Berufung zum Oberlandesgericht.

    Oberlandesgericht Brandenburg: Das OLG Brandenburg urteilte, dass die Berufung der Beklagten weder eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der Klage, noch hinsichtlich der Widerklage, rechtfertige.

    Die Beklagte sei gemäß § 566 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB mit Erwerb des Grundstückseigentums in den zwischen der Klägerin und dem Insolvenzverwalter kraft seines Amts geschlossenen Mietvertrag eingetreten.

    Die Kündigungen der Beklagten vom 22.12.2010 und vom 03.01.2011 hätten aber nicht zur Vertragsbeendigung geführt.

    Die Kündigungserklärung vom 22.12.2010 sei bereits deshalb unwirksam, weil die Klägerin die von den Rechtsanwälten der Beklagten abgegebene Erklärung wegen Fehlens einer hinreichenden Vollmachturkunde zu Recht zurückgewiesen habe, § 174 Satz 1 BGB.

    Im Übrigen sei dem Landgericht auch darin zu folgen, dass der Mietvertrag der Parteien die nach §§ 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB für die Wirksamkeit der vereinbarten festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftform gewahrt habe und die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sei.

    Der von der Klägerin und dem Insolvenzverwalter unterzeichnete Mietvertrag, der eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 bei zweimaliger Verlängerungsoption für die Mieterin um jeweils drei Jahre vorsehe, sei in schriftlicher Form gemäß § 550BGB abgeschlossen worden.

    Auch gelte der Vertrag nicht nach § 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB aufgrund einer unter Verletzung des Schriftformerfordernisses getroffenen Nebenabrede zum Vertragsinhalt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

    Nebenabreden zum Mietvertrag unterlägen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrages dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt.

    Dies sei hinsichtlich der hier vorliegenden Nebenabrede bezüglich der Stellplätze nicht der Fall.

    Auch die im Prozess mit Schriftsatz vom 25.10.2011 vorsorglich erneut erklärte ordentliche Kündigung und die mit Schriftsatz vom 30.12.2011 erklärte Kündigung aus wichtigem Grund hätten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrages geführt.

    Zwar ermächtige die Prozessvollmacht den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen wie Kündigungserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie der Rechtsverfolgung oder -verteidigung innerhalb des Prozessziels dienen.

    Die ordentliche Kündigung vom 25.10.2011 scheitere aber materiell-rechtlich daran, dass der Mietvertrag der Parteien nicht ordentlich kündbar sei und die Kündigung aus wichtigem Grund vom 30.12.2011 sei unwirksam, weil der Beklagten ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nicht zustünde.

    Quelle: Oberlandesgericht Brandenburg

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  4. Mietrecht: Formularmäßige Klausel über Vermieterwechsel im Mietvertrag wirksam

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    Bundesgerichtshof, 9. Juni 2010, Az.: XII ZR 171/08

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    Bei der Abfassung von Gewerberaummietverträgen ist besonders auf Vermieterseite besondere Vorsicht geboten, dass einzelne formularmäßige Klauseln des Mietvertrages nicht als unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners gem. § 307 Abs. 1 BGB eingestuft werden.

    Gem. § 307 Abs. 2 BGB sind solche Bestimmungen als unangemessene Benachteiligung einzustufen, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind oder wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

    Sachverhalt: In dem oben genannten Fall schloss der gewerbliche Mieter einen Gewerberaummietvertrag mit seiner früheren Vermieterin im Jahre 2004. Inhalt dieses Mietvertrages war unter Anderem auch eine formularmäßige Klausel, die dem früheren Vermieter das Recht einräumte, den Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen. Im Jahre 2006 kam es entsprechend dieser Klausel zum Vermieterwechsel. Die neue Vermieterin kündigte dem Mieter dann wegen Zahlungsverzuges fristlos und verklagte diesen anschließend auf Zahlung des rückständigen Mietzinses für 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – zum Teil aus abgetretenem Recht – auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005. Der Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Klägerin wegen der Unwirksamkeit der formularmäßigen Klausel des in 2004 abgeschlossenen Mietvertrages. Das Landgericht entsprach der Klage und das Oberlandesgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Daraufhin wendete sich der Beklagte mit der Revision zum BGH.

    BGH: Der BGH entschied, dass die formularmäßige Regelung zur Vertragsübernahme auch unter Berücksichtigung des § 305 c Abs. 1 BGB Vertragsbestandteil geworden und nicht nach § 307 BGB unwirksam sei. Die Regelung sei nicht so ungewöhnlich, dass der Vertragspartner mit ihr nicht habe zu rechnen brauchen. Zwar sei die Übertragbarkeit eines Vertrages durch einen Vertragspartner auf andere Personen dem Bürgerlichen Recht grundsätzlich fremd. Deshalb habe der Gesetzgeber in § 309 Nr. 10 BGB den Eintritt eines Dritten in einen Kauf-, Dienst- oder Werkvertrag aufgrund von AGB nur unter besonderen Voraussetzungen als zulässig angesehen. Bei Mietverträgen zeige sich das BGB indes, entsprechend der §§ 565, 566, 578 BGB, gegenüber einem Vermieterwechsel aufgeschlossener. Dies gelte insbesondere auch für die Abfassung von Geschäftsraummietverträgen zwischen Unternehmern.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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