Mietrecht: Kündigung und Räumung einer Wohnung, weil der Mieter einen selbstgeflanzten Baum nicht entfernt hat.

Amtsgericht München, 11.07.2017, Az.: 422 C 6905/17

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Ein Mietverhältnis kann durch Fristablauf, sowie durch ordentliche und außerordentliche Kündigung beendet werden (§ 542 BGB).

Eine außerordentliche Kündigung ist beispielsweise nach § 543 BGB Abs. 1 BGB zulässig, sofern ein wichtiger Grund gegeben ist. Ein wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 2 BGB insbesondere dann anzunehmen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Allgemein lässt sich somit sagen, dass eine außerordentliche Kündigung in den Fällen zulässig ist, in denen es einer Partei unzumutbar ist, an dem Mietvertrag weiter festzuhalten.

Im unterstehenden Urteil streiten die Parteien über das Vorliegen einer Pflichtverletzung des Mieters und über die Wirksamkeit der dadurch ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

Mieter war in vorangegangenem Verfahren zum Entfernen eines Baumes verurteilt

Die Parteien streiten sich über die Räumung und Herausgabe einer 2-Zimmerwohnung in München. Der Mietvertrag zwischen den Parteien stammt vom 08./14.03.1990. Die Klägerin ist Vermieterin und der Beklagte Mieter.

Die derzeitige Grundmiete beträgt 378,15 EUR zzgl. Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 146,78 EUR, Vorauszahlungen für Heizkosten in Höhe von 70,00 EUR und einen Anteil für Schönheitsreparaturen in Höhe von 40,16 EUR. Der Gesamtmietzins beträgt somit 635,09 EUR.

Da der Mieter den Baum dennoch nicht entfernte kündigte die Vermieterin fristlos und fristgemäß

Mit rechtskräftigem Urteil vom AG München vom 01.07.2016 (Az. 461 C 26728/15) wurde der Beklagte verurteilt, dem von ihm auf der Loggia angepflanzten Ahornbaum samt Erdreich und Wurzelwerk fachgerecht und dauerhaft zu entfernen. Mit Schreiben vom 22.11.2016 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung auf, dem Urteil bis zum 17.01.2017 nachzukommen.

Der Beklagte teilte daraufhin per E-Mail vom 17.01.2017 mit, dass er für eine Besichtigung nicht zur Verfügung stehe, dass er den Mieterverein und das Rote Kreuz kontaktieren wolle und darüber hinaus aus gesundheitlichen und witterungsbedingten Gründen einen Fristaufschub benötige.

Daraufhin wurde ihm unter erneuter Androhung der Kündigung eine Fristverlängerung bis zum 15.03.2017 gewährt. Dieser Aufforderung kam der Beklagte nicht nach.

Mit Schreiben vom 16.03.2017, dem Beklagten am 21.03.2017 zugegangen, wurde das streitgegenständliche Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt

Anschließend verklagte die Vermieterin den Mieter auf Räumung der Wohnung

Mit der Klage begehrt die Klägerin nunmehr die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der Beklagte ließ durch seinen Prozessbevollmächtigten vortragen, dass der Ahornbaum seit 2-3 Wochen gefällt worden sei. Eine Entfernung des Wurzelwerks und der Erde sei noch nicht erfolgt. Ein Festhalten an der Kündigung sei jedoch dennoch rechtsmissbräuchlich. Insbesondere, da er die Erfüllung des Titels nicht verweigert habe, sondern lediglich gesundheitlich und finanziell nicht zu einer schnelleren Handlung innerhalb der gesetzten Frist in der Lage gewesen sei.

Im Weiteren hätte die Klägerin die Kündigung nach § 12 BORA an den Prozessbevollmächtigen übersenden müssen.

Urteil des Amtsgerichts München

Die Klage sei zulässig. Das Gericht sei insbesondere sachlich und örtlich zuständig, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.

Im Weiteren sei die Klage auch begründet. Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis sei durch die außerordentliche und fristlose Kündigung vom 16.03.2017 beendet worden, da ein rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben sei.

Gericht sah in der Weigerung der Entfernung des Baumes einen wichtigen Kündigungsgrund

Ein wichtiger Grund läge dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB geht nach Ansicht des AG München hervor, dass ein wichtiger Grund in jeder Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis zu sehen sei – so auch ein Titel auf Beseitigung eines Ahornbaums, dem der Mieter nicht nachkomme.

Der Beklagte sei rechtskräftigt verurteilt worden den Ahornbaum zu entfernen, dennoch sei aus seiner E-Mail vom 17.01.2017 trotz Abmahnung hervorgegangen, dass er offensichtlich keinen Handlungsbedarf gesehen habe, sich um die vollständige Beseitigung des Baumes zu kümmern, obwohl die zunächst gesetzte Frist der Vermieterin bereits abgelaufen war.

Auch die zweite Frist ließ der Beklagte verstreichen ohne tätig zu werden, was für eine Pflichtverletzung nach § 543 Abs. 1 BGB ausreichend sei.

Mieter habe keine ausreichende Entschuldigung für die Weigerung gehabt

Hieran ändere auch nichts der Vortrag des Klägers, dass er gesundheitlich nicht zu einer Entfernung des Baum in der Lage gewesen sei, da dies auch durch Dritte hätte erfolgen können. Insbesondere, da der Kläger in keiner Weise vorträgt oder nachweist, dass er zu Tätigkeiten des täglichen Lebens wie Telefonieren, E-Mails schreiben oder Einkaufen nicht in der Lage sei und somit keine Beauftragung hätte stattfinden können.

Im Weiteren führe das beharrliche und missachtende Verhalten, welches der Beklagte trotz Abmahnung in gerichtlichem Verfahren zur Schau stelle bereits zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Insbesondere, da der Beklagte den vertragswidrigen Zustand bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht behoben habe.

Eine andere Einordnung sei auch nicht deswegen vorzunehmen, da eine teilweise Entfernung stattgefunden habe. Eine Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei lediglich bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich und auch nur bei vollständiger Befriedigung. Folglich scheide eine Heilung hiernach aus.

Eine Zustellung der Kündigung an den Prozessbevollmächtigten war nicht nötig, da dieser zunächst nur für das rechtkräftig beendete Verfahren bezüglich der Baumfällung bestellt gewesen sei.

Dem Beklagten sei unter Berücksichtigung der Parteieninteressen, wie Dauer des Mietverhältnisses, Art und Weise der Pflichtverletzung, Bedarf des Vermieters, sowie Alter und Bedürfnis des Mieters, eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO bis zum 31.10.2017 zu gewähren.

Quelle: Amtsgericht München

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