Mietrecht: Kann ein Hausverwalter sein Amt jederzeit niederlegen?

Landgericht Frankfurt am Main, 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19

Hausverwalter können grundsätzlich ihr Amt jederzeit niederlegen. Für die Niederlegung bedarf es keiner Einberufung einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft.Zu beachten ist allerdings, dass die Amtsniederlegung zu Schadensersatzansprüchen führen kann, wenn sie zur Unzeit erfolgt oder wenn sie gegen den Verwaltervertrag verstößt.

In dem hier besprochenen Fall wollte die Eigentümergemeinschaft die Amtsniederlegung des Hausverwalters nicht akzeptieren und legte gegen die abweisende Entscheidung des Amtsgericht Berufung zum Landgericht Frankfurt am Main ein.

Sachverhalt: Die Klägerin war Miteigentümerin in einer 2-Personen-WEG. Die weitere Einheit stand im gemeinschaftlichen Eigentum der in erster Instanz fälschlich als Beklagte zu 2 und 3 Bezeichneten. Der insoweit als Beklagte zu 2 Bezeichnete ist Inhaber der Beklagten. Die Eigentümer unterzeichneten einen „Hausverwaltungsvertrag“ mit dem Beklagten, der im Rubrum die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber ausweist, ob darüber hinaus eine Bestellung des Beklagten zum Hausverwalter erfolgte, ist streitig.

Mit der Klage begehrte die Klägerin, den Beklagten zur Einberufung einer Versammlung zu verurteilen, um über seine Abberufung zu entscheiden. Die Klage war am 14.09.2018 beim Amtsgericht eingegangen und wurde dem Beklagten am 30.10.2018 zugestellt. Mit per Fax übermitteltem Anwaltsschreiben vom 17.09.2018 an den vorgerichtlichen Bevollmächtigten der Klägerin erklärte der Beklagte die Kündigung des Verwaltervertrages und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“. Zwischenzeitlich wurde eine neue Hausverwaltung gewählt, die Klägerin hat ihre Wohnung verkauft.

Die Klägerin hat zuletzt die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits begehrt. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen, da der Beklagte nicht Verwalter gewesen sei und daher nicht abzuberufen war. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie weiter die Feststellung der Erledigung begehrt.

Landgericht Frankfurt am Main: Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die Berufung kann bereits deshalb keine Aussicht auf Erfolg haben, weil die Erledigung bereits deshalb nicht festgestellt werden kann, weil das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten ist.

In dem Schreiben vom 17.09.2018 liegt die Amtsniederlegung, so dass ab diesem Zeitpunkt der Beklagte jedenfalls nicht (mehr) Verwalter war, so dass das Rechtschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung entfallen ist.

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte. Damit ist die Amtsstellung beendet (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2016, 314 (315); BeckOK BGB/Hügel WEG § 26 Rn. 22; BeckOK WEG/Baer WEG § 26 Rn. 66; Bogen ZWE 2002, 153; grds. zur Amtsniederlegung BGHZ 121, 257 = NJW 1993, 1198). Erfolgt die Niederlegung zur Unzeit (§ 671 Abs. 2 BGB), berührt die Wirksamkeit nicht, löst aber ggf. Schadensersatzansprüche aus (Riecke/Schmid/Abramenko WEG § 26 Rn. 51).

Vorliegend liegt in der Erklärung, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“ erfolgt, die eindeutige Erklärung, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, dies genügt für die Amtsniederlegung. Dass daneben oder vorrangig der Hausverwaltervertrag gekündigt wurde, ändert hieran nichts.

Die Amtsniederlegung ist auch wirksam geworden, als sie der Klägerin, zu Händen ihres sie bereits damals vertretenen Prozessbevollmächtigten zugegangen ist. Allerdings wird vertreten, dass die Erklärung gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben ist (BeckOGK/Greiner WEG § 26 Rn. 331). Diese Auffassung teilt die Kammer nicht. Die Versammlung ist der Ort der Willensbildung der Eigentümer. Sie ist aber kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgibt oder entgegennimmt. Dies kann nur durch vertretungsberechtigte (natürliche) Personen erfolgen. Vertretungsberechtigt ist im Regelfall der Verwalter (§ 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG); fehlt er oder ist er – wie hier – von der Vertretung ausgeschlossen, vertreten alle Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG). Im Falle der Passivvertretung ist insoweit anerkannt, dass eine Willenserklärung nicht gegenüber allen Eigentümern erfolgen muss, sondern in analoger Anwendung von § 125 Abs. 2 S. 3 HGB, § 78 Abs. 2 S. 2 AktG, § 25 Abs. 1 S. 3 GenG, § 170 Abs. 3 ZPO ein Zugang an einen Wohnungseigentümer ausreicht (vgl nur. Bärmann/Becker WEG § 27 Rn. 284; Staudinger/Jacoby, 2018, WEG § 27 Rn. 235 mwN). Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, bei der in einer 2-Personen-WEG, eine von einem Miteigentümer betriebene Firma die Verwaltung übernommen hat, genügt die Mitteilung an den anderen Miteigentümer.

Ist damit die Amtsniederlegung bereits vor Klagezustellung am 30.10.2018 wirksam geworden, ist die Erledigung jedenfalls vor Rechtshängigkeit eingetreten. Für eine solche Konstellation ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Erledigung prozessual nicht möglich (BGHZ 83, 12 (16) = NJW 1982, 1598 (1599); BGHZ 127, 156 (163) = NJW 1994, 3232 (3233); BGHZ 155, 392 (395) = NJW 2003, 3134). Der Gesetzgeber hat dem durch die Einführung des § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO abgeholfen, dies erfordert aber eine – hier nicht erfolgte – Klagerücknahme.

Quelle: Landgericht Frankfurt am Main

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