Mietrecht: Erfolgreiche fristlose Kündigung und Räumung einer Wohnung wegen unberechtigter baulicher Veränderungen der Mietsache durch den Mieter

Amtsgericht Bonn, 19.10.2018, Az.: 203 C 21/16

Jeder Mieter kann die von ihm gemietete Wohnung so gestalten, wie er es für richtig hält. Dies gilt allerdings nicht für bauliche Veränderungen der Mietsache. Insofern sind nämich nur Veränderungen bzw. Baumaßnahmen erlaubt, die geringfügig sind und die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen, die dem normalen Wohnen dienen und leicht rückgängig zu machen sind. Größere Veränderungen, insbesondere Umbaumaßnahmen, die nicht mehr leicht rückgängig zu machen sind, bedürfen klarer Absprachen und der Einwilligung des Vermieters.

Beispiele für größere Veränderungen sind: Einbau einer Zwischendecke, Zwischenwand, Türdurchbruch oder Installation einer neuen Heizung. Beispiele für geringfügige Veränderungen sind: Einbau von Steckdosen, Einbau von Dübeln.

In dem hier besprochenen entfernte der Mieter in der Mietwohnung Wandpaneele aus Holz, alte Elektroleitungen, legte teilweise neue Elektroleitungen und schlug Putz von den Wänden ab. Dies alles ohne Genehmigung durch den Vermieter. Der Vermieter kündigte dem Mieter daraufhin und verlangte nun Räumung.

Sachverhalt des Gerichtsverfahren

Kläger war der Mieter und Beklagter der Vermieter.

Der Kläger begehrte die Sanierung der von ihm bewohnten Wohnung und die Feststellung, dass die Miete gemindert ist; der Beklagte begehrte widerklagend die Räumung.

Mieter hatte in der Wohnung neue Elektroleitungen verlegt und Putz abgeschlagen

Der Kläger hatte in der Wohnung umfangreiche Renovierungsarbeiten vorgenommen, unter anderem hatte er Wandpaneele aus Holz und alte Elektroleitungen entfernt, auch legte er teilweise neue Elektroleitungen und schlug Putz von den Wänden ab.

Als der Kläger die Holzpaneele von der Decke entfernt hatte, hatte er bemerkt, dass teilweise Holzbalken verfault waren und ein Loch in der Decke entstanden war. Mit Klageschrift, zugestellt am 27.06.2016, verlangte der Kläger dann Mangelbeseitigung sowie Feststellung der Minderung der Miete.

Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und fristgemäß

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.05.2017 wurde das Mietverhältnis von dem Beklagten außerordentlich fristlos gekündigt. Die Kündigung wurde auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten gestützt, außerdem hilfsweise auf starke Verschmutzung der Wohnung, Zustellung der Wohnung, völlige Verwahrlosung der Wohnung, das Herausreißen von Treppe, Fußboden, Heizgeräten, Putz an den Wänden, Elektroleitungen, sowie auf die Vornahme von baulichen Veränderungen ohne Genehmigung und ohne Wissen des Vermieters.

Die Klage ist dann zunächst durch Versäumnisurteil vom 14.06.2017 – dem Klägervertreter am 23.06.2017 zugestellt – abgewiesen worden. Am 06.07.2017 hat der Kläger Widerspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt.

Entscheidung des Amtsgerichts Bonn

Das Amtsgericht Bonn urteilte nun, dass die Klage bis auf den Feststellungsantrag unbegründet sei und die Widerklage nur wegen des Räumungsantrags begründet sei.

Der Beklagte als Vermieter habe einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Der Mietvertrag sei durch fristlose Kündigung beendet worden. Gemäß § 543 Abs. 1 könne jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Mieter habe die Wohnung ohne die notwendige Zustimmung verändert

Vorliegend könne dem Beklagten Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, denn der Kläger habe das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich verändert, ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Unstreitig habe der Kläger eine Treppe und die Heizgeräte ausgebaut, ebenso den Bodenbelag und die vorhandene Elektroinstallation. Dass er hierzu die Zustimmung des jetzigen Beklagten eingeholt habe, habe der Kläger selbst nicht vorgetragen. Was seine Behauptung angeht, die Zustimmung von dem vorherigen Vermieter zu den anderen Umbaumaßnahmen eingeholt zu haben, so sei diese Behauptung nicht unter Beweis gestellt worden, so dass der Kläger beweisfällig geblieben sei.

Die Widerklageanträge zu Ziffer 2 und 4 seien unbegründet. Ein Anspruch aus § 535 BGB auf Zahlung restlichen Mietzinses beziehungsweise aus § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung restlicher Nutzungsentschädigung bestünde nicht, da die Miete gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB wegen eines Mietmangels um 20 % gemindert gewesen sei.

Die Mietsache sei in dem geltend gemachten Zeitraum ab Juli 2015 mangelhaft gewesen. Das Gericht sei aufgrund der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass es sich bei dem Loch in der Decke der Küche und den durchfaulten tragenden Deckenbalken um einen bauseits bedingten Mietmangel gehandelt habe, den der Kläger nicht zu vertreten habe. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stelle einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20 % berechtigen würde.

Allerdings habe der Mieter zumindest ein Recht auf Mietminderung

Das Recht zur Minderung sei auch nicht gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen gewesen. Spätestens ab Zustellung der Klageschrift spätestens am 27.06.2016 sei dem Beklagten der Mangel bekannt gewesen. Das Gericht sei jedoch darüber hinaus davon überzeugt, dass der Kläger den Mangel bereits zuvor angezeigt habe.

Der Widerklageantrag zu Ziffer 3 sei ebenfalls unbegründet. Der Beklagte habe keinen Anspruch auf Ersatz von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten wegen der Kündigung des Mietverhältnisses. Nach dem Vortrag des Beklagten sei der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt. Vor diesem Hintergrund wäre die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich gewesen (§ 249 BGB).

Hinsichtlich der Klage sei der Klageantrag zu Ziffer 1 begründet gewesen. Vor dem Hintergrund, dass das Mietverhältnis beendet worden sei, habe der Kläger auch keinen Anspruch mehr auf Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Vor diesem Hintergrund sei auch der Klageantrag zu Ziffer 3 unbegründet.

Quelle: Amtsgericht Bonn

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