Mieter bedroht andere Mieter Kündigung? Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Mieter bedroht andere Mieter Kündigung?

  1. Mietrecht: Werden auf einer Feier des Mieters Gegenstände vom Balkon geworfen, kann gekündigt werden

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    Inhaltsverzeichnis:

    Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, 14.03.2019, Az. 713 C 270/18

    Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bedarf es zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung eines berechtigten Interesses an der Beendigung dieses Mietverhältnisses. Solch ein berechtigtes Interesse ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt oder der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt. Wann das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses noch berechtigt ist, ist freilich nicht immer eindeutig. Wenn die Miete nicht gezahlt wird oder die Wohnung selbst beschädigt wird, ist dies einfach zu bejahen. Ob jedoch auch das Feiern von lauten Partys noch umfasst ist oder das Werfen von Gegenständen vom Balkon, ist nicht so sicher zu sagen. Bedacht werden muss nämlich immer, dass der Mieter im Normalfall auf die Wohnung angewiesen ist, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Nicht jedes kleine Vergehen soll gleich zum Wohnungsverlust führen.

    Im nachstehenden Urteil hat das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek klargestellt, dass das wiederholte Feiern von lauten Partys in Verbindung mit dem Werfen von Möbeln vom Balkon, die andere Wohnungen und Mieter gefährden, einen Kündigungsgrund darstellen können. Es spricht dem Vermieter in solch einem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Vermieterin kündigte dem Mieter wegen einer Drogenparty fristlos und fristgemäß

    Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Wirksamkeit mehrerer Kündigungen eines Wohnungs-Mietvertrags. Außerdem geht es um die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten und die Nachzahlung von Nebenkosten. Die Klägerin ist Vermieterin und der Beklagte Mieter der Wohnung.

    Am 11.7.2018 soll der Mieter eine Drogenparty in der Wohnung veranstaltet haben, woraufhin ihm die Vermieterin am 2.8.2018 fristlos, hilfsweise fristgemäß kündigt.

    Erneute Kündigung, weil bei einer Party Möbel und Gegenstände vom Balkon geworfen wurden

    Erneut kündigt sie ihm am 6.11.2018, nachdem am 4.11.2018 die Polizei beim Mieter erschienen ist, da bei einer weiteren Party in der Wohnung Möbel und Gegenstände vom Balkon heruntergeworfen worden seien.

    Am 8.1.2019 kündigt die Vermieterin ein drittes Mal, da der Mieter die Wohnung ungenehmigt untervermietet haben soll.

    Nach Ausspruch dieser Kündigungen beantragt die Vermieterin nunmehr in ihrer Klage, den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung im vertragsgerechten Zustand zu verurteilen. Außerdem möchte sie ihre vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 564,66 € von ihm erstattet haben.

    Ebenso beantragt sie die Verurteilung des Mieters zur Nachzahlung von Nebenkosten aus dem Jahr 2017 in Höhe von 54,47 €.

    Der Mieter weist dagegen alle Vorwürfe zurück und fordert daher die Abweisung der Klage. Bezüglich der Kündigungsgründe macht er geltend, dass er bei der vermeintlichen Drogenparty selbst nicht anwesend war, sondern vielmehr ein mit dem Blumengießen beauftragter Bekannter sein Vertrauen missbraucht und die Party veranstaltet habe. Auch habe er keine Möbel vom Balkon geworfen, sondern diese neben einem Müllcontainer deponiert. Zuletzt habe er die Wohnung auch nicht untervermietet, sondern lediglich kurzfristige Besuche empfangen.

    Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek

    Amtsgericht sah Räumungsanspruch der Vermieterin als gegeben an

    Das AG Hamburg-Wandsbek gibt der Klage teilweise statt. Es verurteilt den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Vermieterin. Dies begründet es damit, dass das Mietverhältnis mit der Kündigung vom 6.11.2018 wirksam zum 28.2.2019 iSd. § 546 I BGB beendet wurde. Das nach § 573 I 1 BGB zu Kündigung erforderliche „berechtige Interesse“ sieht das Gericht in der schuldhaften und nicht unerheblichen Störung des Hausfriedens durch den Mieter.

    Das Gericht sieht die Störung des Hausfriedens jedoch nicht in der lauten Drogenparty vom 11.7.2018, da dem Mieter nicht nachgewiesen werden kann, dass er die Party veranstaltet oder geduldet hat.

    Insbesondere das Herunterwerfen der Möbel habe den Hausfrieden in erheblicher Weise gestört

    Vielmehr sieht es die Störung des Hausfriedens in der Party vom 4.11.19, bei der die Nachbarn des Mieters mit lauter Musik gestört wurden und Möbel vom Balkon heruntergeworfen wurden. Die Zeugen M. und S. hatten dies beobachtet. Das Gericht ist überzeugt, dass ein Wäscheständer und mehrere Stühle geworfen wurden. In so einem Verhalten sieht es eine potenzielle Gefahr für die Bausubstanz des Hauses und die Nachbarn, insbesondere da die Gegenstände nur wenige Zentimeter neben den Fenstern der anderen gelandet sind. Auch stellt das Gericht fest, dass der Mieter kein Recht hat, die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage zu vermüllen. Zudem hält es für erwartbar, dass auch in Zukunft von solchen Störungen auszugehen ist. Die Kündigung vom 6.11.2018 ist daher wirksam.

    Somit könne die Vermieterin auch die Anwaltskosten ersetzt verlangen

    Da die Kündigung vom 2.8.2018 jedoch unwirksam war, kann die Vermieterin ihre vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 564,66 € nicht ersetzt verlangen.

    Außerdem kann sie Nachzahlung der Nebenkosten aus dem Jahr 2017 nur in Höhe von 41,50 € verlangen (statt der gewollten 54,47€), da sich aus der Nebenkostenabrechnung nur dieser Betrag ergibt.

    Quelle: AG Hamburg-Wandsbek

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Drohung, dem Hausmeister sämtliche Zähne rauszuschlagen, rechtfertigt die fristlose Kündung.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Amtsgericht Köln, 21.11.2014, Az.: 208 C 151/14

    Die Beleidigung ist in § 185 StGB und die üble Nachrede in § 186 StGB geregelt. Es handelt sich daher um Straftaten. Wenn ein Mieter den Vermieter, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, den Hausmeister oder einen anderen Hausbewohner beleidigt oder übel nachredet, sind dies darüber hinaus mietvertragliche Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags für den Vermieter unzumutbar ist.

    Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

    In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses über die fristlose Kündigung eines Mieters zu entscheiden, der dem Hausmeister gedroht hatte, dass er ihm die Zähne ausschlagen werde.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Vermieterin hatte dem Mieter fristlos wegen Gewaltandrohung gekündigt

    Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten waren seit 01.06.2009 Mieter einer Wohnung in Köln, für welche sie einen monatlichen Mietzins von 580,– Euro (davon 100,– Euro Nebenkosten) zahlten.

    Am 28.02.2014 montierte der Hausmeister der Klägerin bzw. seine Mitarbeiter in der Küche der Wohnung der Beklagten einen neuen Wasserhahn. Die Kosten in Höhe von EUR 221,34 wurden den Beklagten durch den Hausmeister mit Rechnung vom 05.03.2014 in Rechnung gestellt.

    Mieter soll dem Hausmeister gedroht haben, im die Zähne auszuschlagen

    Dazu kam es nachfolgend zu einem kontroversen Telefongespräch zwischen dem Hausmeister und dem Beklagten zu 1.); der Inhalt dieses Telefongesprächs ist streitig, der Hausmeister behauptete, dass der Beklagte zu 1.) zu ihm gesagt habe, er solle sich nicht mehr in die Siedlung trauen, sonst werde er ihm die Zähne einschlagen. Der Beklagte zu 1.) behauptet, keine solche Aussage getätigt zu haben.

    In der Folge zeigte der Hausmeister den Beklagten bei der Polizei an und beantragte eine einstweilige Verfügung gegen diesen.

    Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 11.03.2014 kündigte die Klägerin darüber hinaus das Mietverhältnis der Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß, wegen der Bedrohung des Hausmeisters.

    Da der Beklagte nicht auszog, verklagte die Vermieterin ihn auf Räumung beim Amtsgericht Köln

    Da die Beklagten die Wohnung dennoch nicht räumten, verklagte die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigungen. Die ausgewechselte Armatur habe im Eigentum des Beklagten gestanden, so dass die Kosten von diesem zu zahlen gewesen seien. Die Kündigung sei ebenfalls zu Recht erfolgt, da ihr Hausmeister bedroht worden sei und die Fortsetzung des Mietverhältnisses nun unmöglich sei. Ein Feststellungsinteresse liege auch für den Antrag zu 2.) vor, da der Beklagte zu 1.) sich unstreitig in Verbraucher-Insolvenz befinden würde, unstreitig kein Geld habe, und der Bescheid der Stadt Köln nur für die Zahlung bis November 2014 gelten würde. Die Beklagten wiederum behaupteten, dass eine Bedrohung niemals stattgefunden habe.

    Urteil des Amtsgerichts Köln:

    Amtsgericht folgte der Ansicht der Vermieterin und verurteilte den Mieter zur Räumung

    Das Amtsgericht Köln folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten zustünde.

    Die Drohung des Beklagten zu 1.) gegenüber dem Hausmeister, dass er sich nicht mehr in die Siedlung trauen solle, er werde ihm die Zähne einschlagen, würde einen Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lasse.

    Dass die vorgenannte Drohung so ausgesprochen worden sei, stünde zur vollen Überzeugung des Gerichts aufgrund der Beweisaufnahme fest.

    Eine solche Drohung reiche auch als Begründung für eine fristlose Kündigung. Bedrohe ein Mieter einen anderen Mieter, den Vermieter oder dessen Hausmeister mit einer Straftat, sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch ohne weitere Abmahnung nicht mehr zumutbar. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass ausweislich der Zeugenaussagen, der Zeuge C die Drohung so ernst genommen habe, dass er eine gewisse Zeit danach nicht alleine oder gar nicht mehr zu den Häusern gefahren sei, in denen der Beklagte zu 1.) wohne.

    Drohung rechtfertige die fristlose Kündigung, da die Fortsetzung des Mietverhältnis unzumutbar sei

    Angesichts der Eigenart der Drohung sei es auch unerheblich, ob tatsächlich die Beklagten verpflichtet gewesen waren, die Rechnung des Zeugen C zu zahlen oder nicht; selbst bei fehlender Berechtigung rechtfertige dies keinesfalls die erhebliche Drohung des Beklagten zu 1.). Anderes ergebe sich auch nicht aus der Behauptung der Beklagtenseite, der Hausmeister habe Kinder beschimpft, da diese Darlegung völlig unsubstantiiert vorgetragen worden sei. Angesichts der erheblichen Drohung erscheine auch die Zubilligung einer Räumungsfrist nicht angemessen und sei zu versagen gewesen.

    Auch habe die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch gem. § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung. Ein Rechtsschutzinteresse für eine zukünftige Leistung sei gegeben. Da der Beklagte sich unstreitig in der Privatinsolvenz befinden würde und selbst unstreitig die Mieten nicht zahlen könne, bestünde im Sinne von § 259 ZPO die Besorgnis, dass er sich der rechtzeitigen Zahlung entziehen werde. Die bestehende Zahlungsunfähigkeit begründe grundsätzlich diese Besorgnis (vgl. BGH WM 2003, 280 ff.).

    Dass die öffentliche Hand ggfls. für den Ausgleich der Nutzungsentschädigung sorgen könne, hänge von vielen Umständen u.a. auch den Bemühungen des Beklagten ab, und sei daher nach Auffassung des Gerichts angesichts dessen Unsicherheit nicht zu berücksichtigen.

    Quelle: Amtsgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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