Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

Urteil des Bundesgerichtshofes

Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

Quelle: Bundesgerichtshof

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.