Mitteilung Modernisierungsmaßnahmen Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Mitteilung Modernisierungsmaßnahmen

  1. Mietrecht: Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen besteht nicht, wenn der Mietvertrag entgegensteht.

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    Landgericht Berlin, 08.12.2016, Az.: 67 S 276/16

    Bereits seit dem 01.05.2014 gilt die neueste Auflage der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese ist ein bedeutsamer Zwischenschritt auf dem Weg zum Erreichen der EU-Vorgaben, nach welchen ab 2021 nur noch Niedrigst-Energie-Häuser gebaut werden sollen. Ziel der Bundesregierung ist darüber hinaus ein weitgehend klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050. Dieses Thema ist schon seit mehreren Jahren in aller Munde und davon sind Eigentümer wie Mieter betroffen. Die Mieter müssen die Modernisierungsmaßnahmen dulden und danach mit einer eventuellen Mieterhöhung rechnen.

    Sachverhalt: Die beklagten Mieter in dem zugrundeliegenden Verfahren waren bereits seit 1987 Mieter eines Reihenhauses und zwar in einerr denkmalgeschützten Kleinhausanlage. Die Mieter hatten 1992 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen. In dem Mietvertrag, welcher mit dem früheren Eigentümer geschlossen worden war, war unter § 6 Abs. 1 vereinbart worden, dass der Vermieter bauliche Veränderung sowie Ausbesserungen, welche unter anderem notwendig seien, um drohende Gefahr abzuwenden, ohne Zustimmung der Mieter vornehmen dürfe.

    Maßnahmen, welche nicht notwendig aber dennoch zweckmäßig seien, dürfe der Vermieter gem. § 6 Abs. 2 veranlassen. Jedoch allein, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen würden oder er diesen Maßnahmen zustimme. Darüber hinaus übernahmen die Mieter wegen einer weiteren Regelung im Mietvertrag eine Veranda, die bereits vom Vormieter an der Rückseite des Hauses angebaut worden war.

    Die neue Vermieterin beanspruchte in ihrer Klage, die Mieter zu verurteilen, den Anbau sowie die Gasetagenheizung zu entfernen sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden.

    Landgericht Berlin:  Das Landgericht Berlin erteilte allen Begehren der neuen Eigentümerin und Vermieterin eine Absage. Dadurch das der frühere Vermieter durch die Regelung im Mietvertrag zum Ausdruck gebracht hat, dass er mit dem Anbau einverstanden sei, müsse die Veranda bereits deshalb nicht entfernt werden.

    Die Gasetagenheizung befinde sich seit mehr als 24 Jahren in dem Haus und es sei ebenso davon auszugehen, dass der vorherige Vermieter diesen Einbau, welchen er jedoch niemals beanstandet habe, genehmigt habe. Ferner sei zu berücksichtigen, dass nach dem Mietvertrag die Beheizung des Hauses allein Sache des Mieters sei. Ebenso sei nicht zu erkennen, dass die Vermieterin durch den Einbau der Heizungsanlage beeinträchtigt werde. Die Vorschrift der Energieeinspar-Verordnung (EnEV) stünde ebenfalls nicht entgegen, da Heizkessel, welche nach dem 01.01.1985 eingebaut worden seien, erst nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden dürften.

    Zusätzlich könne die neue Vermieterin von den Mietern nicht beanspruchen, dass diese die angekündigten sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzung dulden müssen. Die Regelung in § 6 des Mietvertrages, welche mit dem früheren Vermieter getroffen worden sei und auch die neue Vermieterin binden würde, schließe es für sie aus, dass sie sich auf die gesetzliche Bestimmung berufen dürfe. Nach dem vorrangigen Mietvertrag müssten die Mieter nur solche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dulden, die notwendig seien.

    Im Gegensatz zu der gesetzlichen Regelung, welche nur eine Erforderlichkeit voraussetze, sei § 6 Abs. 1 des Mietvertrages so zu verstehen, dass ohne Zustimmung des Mieters nur solche Maßnahmen zulässig seien, welche zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich seien sowie einen zeitlichen Aufschub schlechterdings ausschließen würden. Rein zweckmäßige Modernisierungsmaßnahmen, die nützlich seien, könnten gem. § 6 Abs. 2 des Mietvertrages nur durchgeführt werden, sobald die dadurch verursachten Beeinträchtigungen unwesentlich bleiben würden. Im vorliegendem Fall sei dies nicht der Fall, da die Maßnahmen mehrere Monate dauern würden. Zusätzlich würde sich durch die beabsichtigten Modernisierungen die verbundene Miete um über 1.680 Euro erhöhen.

    Der Vermieterin würde es auch nicht helfen, sich auf eine etwaige Pflicht zu energetischen Nachrüstung des Hauses nach den Vorgaben der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparenden Anlagentechnik bei Gebäuden (EnEV) zu berufen. Bekanntermaßen müsse der Mietvertrag insoweit ergänzend ausgelegt werden. Dementsprechend hätten die Mieter allenfalls solche Maßnahmen zu dulden, für welche  die Vermieterin zuvor erfolglos bei der zuständigen Behörde versucht hätte, eine Ausnahme oder Befreiung nach der EnEV zu erlangen sowie hinsichtlich derer zumindest die konkrete Gefahr bestünde, dass die Behörde ordnungsrechtliche Maßnahmen verhängen könnte. Nach der Auffassung des Gerichts würde es an diesen Ausnahmevoraussetzungen vorliegend fehlen.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Mieterhöhungsverlangen ist auch bei Mietabgeltung durch Dienstleistungen gerechtfertigt

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    Amtsgericht Offenbach, 08.02.2013, Az.: 37 C 445/12

    Wenn der Vermieter an dem Mietobjekt Arbeiten durchführt oder durchführen lässt, ist zwischen sogenannten Modernisierungsmaßnahmen und sogenannten Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden.

    Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB bauliche Veränderungen des Vermieters,

    – durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

    – durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

    – durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

    – durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder

    – die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

    Erhaltungsmaßnahmen wiederum sind solche Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) oder mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden sollen (Instandhaltung).

    Die folgende Grafik soll den Unterschied zwischen einer Erhaltungs- und einer Modernisierungsmaßnahme nochmals verdeutlichen:

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Wichtig ist diese Unterscheidung insbesondere deshalb, weil eine Erhaltungsmaßnahme vom Vermieter in viel einfacherer Art und Weise und in viel kürzerer Zeit als eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden kann.

    Bei Modernisierungsmaßnahmen hingegen sieht das Gesetz wesentlich strengere Maßnahmen hinsichtlich der Form und Zeit der Ankündigung vor.

    In der oben genannten Entscheidung hatte das Amtsgericht Offenbach darüber zu entscheiden, ob der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter verlangen durfte, obwohl zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden war, dass der Mietzins vom Mieter durch die Leistung von Dienstleistungen abgegolten werden sollte.

    Sachverhalt: Die Beklagten hatten von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten, schlossen sie am 08.06.1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin.

    Danach war die Wohnung bis zum Tode des Längstlebenden der beiden Beklagten vermietet.

    Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen, solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Der Mietzins wurde in dem Vertrag nicht erwähnt.

    Ende 2007 erwarb die Klägerin das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Im Jahr 2012 wurde das Haus von der Klägerin mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert.

    Aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahme ergab sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung erklärte die Klägerin den Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 30. 8. 2012.

    Die Beklagten lehnten die Zahlung der Mieterhöhung mit dem Hinweis ab, dass durch den Mietvertrag jegliche Mietzahlung durch die Erbringung der Dienstleistungen abgegolten sei und Mieterhöhungen somit nicht möglich seien.

    Amtsgericht Offenbach: Das Amtsgericht Offenbach folgte der Ansicht der Klägerin und verurteilte die Beklagten zur gesonderten Zahlung der Mieterhöhung.

    Nach Ansicht des AG Offenbach seien die Beklagten aus den §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet gewesen.

    Die Rechtsansicht der Beklagten, wonach die Klägerin zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte klagen müssen, sei unzutreffend.

    Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB sei auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter könne im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung klagen.

    Von den im Termin unstreitig gewordenen Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung könnten gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.

    Die Klägerin habe die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt. Auch sei die Erhöhung rechnerisch zutreffend ermittelt worden.

    Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB sei nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen gewesen.

    Die ursprünglichen Vertragsparteien hätten vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen gewesen seien.

    Dieser Vertragswortlaut könne aber nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen sei.

    Insbesondere handele es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären.

    Quelle: Amtsgericht Offenbach

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  3. Mietrecht: Keine außergewohnliche Härte, wenn die Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

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    Bundesgerichtshof, 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12

    Plant der Vermieter, an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann er nicht nach eigenem Gutdünken mit diesen Maßnahmen beginnen.

    Gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, seinem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform (z. B. per Brief, Fax oder Email) anzukündigen.

    Die Ankündigung muss die dabei die folgenden Bestandteile beinhalten:

    1. Art, Beginn und Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
    2. die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
    3. sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

    Diese Ankündigungspflicht gilt sowohl für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung als auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung, wenn der Vermieter für diese Maßnahmen später eine Mieterhöhung fordern will.

    Wenn sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nach der ersten Ankündigung erheblich verzögert oder sich andere Umstände der Modernisierung nach der ersten Ankündigung wesentlich ändern, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.

    Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eine Modernisierungsmaßnahme beginnt, ist der Mieter unter Umständen nicht verpflichtet, eine aufgrund der Maßnahme erfolgte Mieterhöhung zu zahlen.

    Wird die Maßnahme durch den Mieter aber trotz Kenntnisnahme geduldet, kann der Mieter sich später nicht auf die fehlende Ankündigung berufen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Renovierung) zu unterscheiden.

    Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, da reine Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, die Kosten also alleine vom Vermieter zu tragen sind.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Es besteht natürlich nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine Duldungspflicht des Mieters.

    Eine Duldungspflicht besteht gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

    Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Luxusmodernisierung geplant ist, welche einen überdurchschnittlichen Standard der Mietsache zur Folge hat, die mit einer ebenfalls überdurchschnittlichen Mietzinserhöhung einhergeht, welche durch den Mieter wirtschaftlich nicht getragen werden kann.

    Gem. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist in solchen Fällen die zu erwartende Mieterhöhung allerdings dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

    Sachverhalt: Die Beklagte hatte in diesem Fall im Jahre 1989 von dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war.

    Im Jahr 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

    Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Das mit der Berufung angerufene Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt.

    Bundesgerichtshof: Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

    Der BGH hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

    Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

    Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe.

    Diese Zielsetzung gebiete es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspreche.

    Der Bundesgerichtshof hat daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führe und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  4. Mietrecht: Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen werden weiter abgesenkt

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    Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 242/10

    Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

    § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und somit gänzlich vom Vermieter getragen werden müssen.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

    Die Anforderungen an diese Mitteilung wurden in den letzten Jahren immer weiter abgesenkt.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH erneut über die Anforderungen an die Modernisierungsmitteilung zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die Kläger waren zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München.

    An der Westseite des streitgegenständlichen Hauses planten die Kläger Balkone anzubringen.

    Aus diesem Grunde beanspruchten sie vom Beklagten, welcher Mieter einer der betroffenen Wohnungen war, die Duldung der Anbringung der Balkone.

    Aus diesem Grunde kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an.

    Gleichzeitig teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt würden. Die auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

    Bundesgerichtshof: Die gegen die vorinstanzlichen Entscheidungen gerichtete Revision des Mieters beim BGH wurde abschlägig entschieden.

    Der BGH entschied, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird.

    Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen sei das Schreiben der Kläger gerecht geworden.

    Der BGH folgt somit der allgemeinen Richtung der Rechtsprechung in den letzten Jahren, dass an die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme immer geringere Anforderungen zu stellen sind.

    Vermieter sollten dennoch nicht auf einfache Musterschreiben zurückgreifen, sondern einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt mit der Abfassung dieser beauftragen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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