Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen Unterschied Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
Rechtsanwalt Tieben

Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Tag Archive: Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen Unterschied

  1. Mietrecht: Der Hinweis auf den Härtefalleinwand bei Modernisierungsmaßnahmen ist sorgfältig zu verfassen.

    Leave a Comment

    Landgericht Berlin, 13.01.2015, Az.: 63 S 133/14

    Auch die Modernisierung einer Mietswohnung, welche aktuell vermietet ist, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres durchführen, sondern muss dabei bestimmte Formen und Fristen einhalten.

    Gemäß § 555c Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung insbesondere auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

    Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nicht der dort bestimmten Form und Frist.

    In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Berlin hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Härteeinwand des Mieters wegen Zeitablaufs verfristet war, obwohl die Vermieterin den Hinweis auf die Form und Frist des Härteeinwandes etwas verwirrend beschrieben hatte.

    Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Mietswohnung. Die Klägerin wollte die von den Beklagten bewohnte Mietswohnung modernisieren, da die Beklagten dies aber ablehnten, nahm die Klägerin die Beklagten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass eine Duldungspflicht der Beklagten nicht bestehen würde, weil die Maßnahmen für den Beklagten zu 2) eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Der von den Beklagten erhobene Härteeinwand sei entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht verfristet, weil die Modernisierungsankündigung keinen ausreichenden Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB enthalten würde.

    Gegen dieses Urteil wandte sich die Klägerin mit der Berufung zum Landgericht und machte insbesondere geltend, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass sie nicht in ausreichendem Maße auf die Frist für den Härteeinwand hingewiesen habe.

    Landgericht Berlin: Das LG Berlin urteilte nun, dass die Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sei.
    Die Klägerin könne von den Beklagten nicht nach § 555d Abs. 1 BGB die Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen.

    Eine solche Duldungspflicht der Beklagten bestünde unabhängig davon, ob das Mietverhältnis durch eine der seitens der Klägerin erklärten Kündigungen zwischenzeitlich beendet sei, jedenfalls deshalb nicht, weil die Modernisierungsmaßnahme für den Beklagten zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der Klägerin als auch der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen sei.

    Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte an Bauchspeicheldrüsenkrebs erkrankt sei und dass die Durchführung der hier in Rede stehenden Maßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung seines gesundheitlichen Zustandes führen würden.

    Aus den vom Amtsgericht zutreffend dargestellten Gründen würden keine Belange der Klägerin, der anderen Mieter, des Klimaschutzes oder der Energieeinsparung eine ernsthafte Gefährdung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 2) rechtfertigen.

    Auch mache die Klägerin ohne Erfolg geltend, dass der Härteeinwand der Beklagten verfristet sei, weil er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben worden sei.

    Die in Rede stehende Frist gelte nämlich dann nicht, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß auf sie hingewiesen habe. Davon sei hier mit dem Amtsgericht auszugehen. Zwar sei der Klägerin zuzugeben, dass das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich fordern würde. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 S. 1 BGB würde sich in § 555c Abs. 2 BGB nicht finden, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Es würde jedoch dem Sinn und Zweck der Regelung des § 555c Abs. 2 BGB widersprechen, wenn der Hinweis verwirrende oder ablenkende Zusätze enthalten würde. Dies sei hier der Fall.

    Die Klägerin habe sich nämlich nicht darauf beschränkt, die Beklagten auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hinzuweisen. Vielmehr habe sie die Beklagten um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung“ gebeten, und dann schlicht den genannten Wortlaut der §§ 555b bis 555f, 559, 561 BGB wiedergegeben.

    Auch würde sich die Klägerin ohne Erfolg darauf berufen, dass der Beklagte selbst mietrechtliche Kenntnisse habe und eines Hinweises somit nicht bedurft hätte. Der Hinweis gemäß § 555c sei auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt werde. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten würden nämlich üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten gelten.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

  2. Mietrecht: Keine außergewohnliche Härte, wenn die Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

    Leave a Comment

    Bundesgerichtshof, 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12

    Plant der Vermieter, an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann er nicht nach eigenem Gutdünken mit diesen Maßnahmen beginnen.

    Gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, seinem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform (z. B. per Brief, Fax oder Email) anzukündigen.

    Die Ankündigung muss die dabei die folgenden Bestandteile beinhalten:

    1. Art, Beginn und Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
    2. die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
    3. sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

    Diese Ankündigungspflicht gilt sowohl für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung als auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung, wenn der Vermieter für diese Maßnahmen später eine Mieterhöhung fordern will.

    Wenn sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nach der ersten Ankündigung erheblich verzögert oder sich andere Umstände der Modernisierung nach der ersten Ankündigung wesentlich ändern, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.

    Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eine Modernisierungsmaßnahme beginnt, ist der Mieter unter Umständen nicht verpflichtet, eine aufgrund der Maßnahme erfolgte Mieterhöhung zu zahlen.

    Wird die Maßnahme durch den Mieter aber trotz Kenntnisnahme geduldet, kann der Mieter sich später nicht auf die fehlende Ankündigung berufen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Renovierung) zu unterscheiden.

    Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, da reine Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, die Kosten also alleine vom Vermieter zu tragen sind.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Es besteht natürlich nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine Duldungspflicht des Mieters.

    Eine Duldungspflicht besteht gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

    Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Luxusmodernisierung geplant ist, welche einen überdurchschnittlichen Standard der Mietsache zur Folge hat, die mit einer ebenfalls überdurchschnittlichen Mietzinserhöhung einhergeht, welche durch den Mieter wirtschaftlich nicht getragen werden kann.

    Gem. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist in solchen Fällen die zu erwartende Mieterhöhung allerdings dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

    Sachverhalt: Die Beklagte hatte in diesem Fall im Jahre 1989 von dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war.

    Im Jahr 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

    Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Das mit der Berufung angerufene Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt.

    Bundesgerichtshof: Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

    Der BGH hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

    Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

    Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe.

    Diese Zielsetzung gebiete es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspreche.

    Der Bundesgerichtshof hat daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führe und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

  3. Mietrecht: Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen werden weiter abgesenkt

    Leave a Comment

    Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 242/10

    Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

    § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und somit gänzlich vom Vermieter getragen werden müssen.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

    Die Anforderungen an diese Mitteilung wurden in den letzten Jahren immer weiter abgesenkt.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH erneut über die Anforderungen an die Modernisierungsmitteilung zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die Kläger waren zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München.

    An der Westseite des streitgegenständlichen Hauses planten die Kläger Balkone anzubringen.

    Aus diesem Grunde beanspruchten sie vom Beklagten, welcher Mieter einer der betroffenen Wohnungen war, die Duldung der Anbringung der Balkone.

    Aus diesem Grunde kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an.

    Gleichzeitig teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt würden. Die auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

    Bundesgerichtshof: Die gegen die vorinstanzlichen Entscheidungen gerichtete Revision des Mieters beim BGH wurde abschlägig entschieden.

    Der BGH entschied, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird.

    Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen sei das Schreiben der Kläger gerecht geworden.

    Der BGH folgt somit der allgemeinen Richtung der Rechtsprechung in den letzten Jahren, dass an die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme immer geringere Anforderungen zu stellen sind.

    Vermieter sollten dennoch nicht auf einfache Musterschreiben zurückgreifen, sondern einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt mit der Abfassung dieser beauftragen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Mandanten im Mietrecht.