Mietrecht: Die mietrechtliche Kündigung ist bei Personenmehrheit an alle Mieter zu adressieren
Leave a CommentBundesgerichtshof, 10.12.2014, Az.: VIII ZR 25/14
Sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht sollte die Erklärung der Kündigung besonders sorgfältig vorgenommen werden.
Dies gilt insbesondere für die folgenden Bereiche der Kündigung:
- Bezeichnung der Parteien
- Form der Kündigung
- Begründung der Kündigung
- Zugangsnachweis
Gerade bei der Bezeichnung der Parteien in der Kündigung werden immer wieder kostenträchtige Fehler gemacht, denn die Kündigung muss von der richtigen Partei ausgesprochen und an die richtige Partei adressiert werden.
Fehler passieren insbesondere immer dann, wenn entweder auf Vermieter- oder auf Mieterseite Personenmehrheiten beteiligt sind.
In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte dieser über die Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber einer Erbengemeinschaft zu entscheiden.
Sachverhalt: Die beklagte Mieterin wurde von der klagenden Vermieterin auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte und ihre Schwester Carolin waren Erbinnen nach ihrer am 07.01.2012 verstorbenen Mutter, welche die Wohnung als Mieterin innehatte.
Nach dem Tod der Mutter zeigten die Beklagten und deren Schwester Carolin mit Schreiben vom 01.02.2012 den Tod ihrer Mutter bei der Beklagten an. Das Schreiben war mit den Absenderanschriften der Beklagten unter der streitgegenständlichen Wohnung und ihrer Schwester in D. versehen. Inhalt des Schreibens war unter anderem:
„… Wir haben mit unserer Mutter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt und sind nun nach § 563 Abs. 2 BGB per Gesetz an die Stelle unserer Mutter in das Mietverhältnis getreten. Hiermit erklären wir, dass wir das bestehende Mietverhältnis fortsetzen wollen. Weitere Erben oder Anspruchsberechtigte gibt es nicht. Die Miete wird in Zukunft von Sophie S. überwiesen. Im Schriftverkehr wenden Sie sich bitte auch an Sophie S. .“
Trotz dieser Anzeige erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29.02.2012 die Kündigung der Wohnung. Als Empfänger war in dem Kündigungsschreiben unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung angegeben: „Frau S. , Sophie“, der Vorname war von der Klägerin handschriftlich eingefügt worden.
In dem Kündigungsschreiben hieß es weiter:
„Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben. Ich kündige zum nächstmöglichen Zeitpunkt fristgerecht …“.
Auf dem Schreiben befand sich ein handschriftlicher Vermerk, der von der Beklagten unterschrieben war:
„Am 29.02.12 erhalten: Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau Carolin S. weitergeleitet“.
Mit Schreiben vom 06.09.2012 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester erneut die Kündigung und berief sich hierbei sowohl auf § 563 BGB als auch auf § 564 BGB. Es folgten weitere Kündigungsschreiben.
20 Ziff. 2 des Mietvertrags lautete:
„Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter bevollmächtigten sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Dies gilt nicht für die Kündigung eines Mieters.“
Da die Beklagten die Wohnung trotz der Kündigungen nicht räumten, reichte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Dieses wies die Klage ab. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zum Landgericht Berlin wurde mit der folgenden Begründung des Landgerichts Berlin ebenfalls abgewiesen:
Die Kündigung vom 29.01.2012 sei nicht gemäß § 564 BGB wirksam erfolgt. Würden mehrere Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen antreten, müsse gegenüber sämtlichen Erben gekündigt werden. Die allein der Beklagten überreichte Kündigung vom 29.01.2012 habe insoweit nicht genügt, da diese nur an die Beklagte gerichtet worden sei.
Die Klägerin habe selbst nicht behauptet, eine Adressierung auch an die Schwester der Beklagten vorgenommen zu haben. Die Aufforderung zur Weitergabe an diese – bei handschriftlich eingefügtem Namen der Beklagten im Adressfeld – würde eine an sie gerichtete Willenserklärung jedenfalls nicht ersetzen.
Soweit die Kündigung nur an die Beklagte gerichtet worden sei, würde § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags an der Nichtwirksamkeit der Kündigung ebenfalls nichts ändern. Denn eine vorformulierte Vertragsklausel, die bestimme, dass sich mehrere Vermieter oder Mieter gegenseitig bevollmächtigten, Erklärungen entgegenzunehmen, sei zwar wirksam; dies gelte auch dann, wenn sie den Empfang der Kündigung einschließe, während jedoch eine Klausel, wonach die Kündigung an einen Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung gegen alle Mieter bewirke, keine Bevollmächtigung enthalte, sondern entgegen § 425 Abs. 2 BGB die Wirkung gegen die Gesamtschuldner anordne und unwirksam sei. Eine Empfangsvollmacht besage nämlich nur, dass der Empfangsvertreter eine an den Mieter gerichtete Kündigung entgegennehmen könne.
Eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 563 Abs. 4 BGB habe dem Schreiben nicht entnommen werden können.
Die weiteren Kündigungen gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester seien ebenfalls nicht nach § 564 BGB wirksam erklärt worden, weil sich die Klägerin nicht auf die fehlende Kenntnis von der Erbenstellung nach § 564 BGB habe berufen können.
Auch seien sie nicht nach § 563 BGB gegenüber der Beklagten wirksam geworden, ohne dass es auf die streitige Frage der vorherigen gemeinsamen Haushaltsführung ankommen würde. Denn die Klägerin habe diese weiteren Kündigungen nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB aus wichtigem Grund erklärt, so dass die Beklagte und ihre Schwester als Erben das Mietverhältnis ihrer verstorbenen Mutter gemäß § 564 Satz 1 BGB fortgesetzt hätten.
Gegen dieses Urteil des Landgerichts Berlin verfolgte die Klägerin ihr Räumungsbegehren mit der Revision beim Bundesgerichtshof weiter.
Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof urteilte, dass diese Beurteilung des Landgerichts Berlin einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten würde.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne der von der Klägerin mit der Kündigung vom 29.02.2012 geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden.
Die (formelle) Wirksamkeit der Kündigung vom 29..02.2012 scheitere jedenfalls nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – daran, dass sich die Kündigung nur an die Beklagte und nicht an deren Schwester Carolin S. gerichtet habe. Ob die Klägerin ihr Sonderkündigungsrecht mit Schreiben vom 29..02.2012 im Übrigen wirksam ausgeübt habe, könne auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden.
Anders als die Revisionserwiderung meine, sei die Klage allerdings nicht bereits wegen eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, weil die Klägerin nur die Beklagte, nicht aber deren Schwester als mögliche Mitmieterin auf Räumung in Anspruch genommen habe.
Es sei unerheblich, dass die Klägerin Räumung der Wohnung (zunächst) nur der Beklagten gegenüber begehrt habe. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter sei eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden könne.
Zutreffend habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Kündigungserklärung der Klägerin vom 29.02.2012 dahingehend auszulegen sei, dass sie (auch) eine Kündigung nach § 564 BGB enthalte.
Nach den insoweit rechtsfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts habe die Klägerin durch die Formulierung „hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 […] Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben“ den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB bestritten und ihr Räumungsverlangen in materieller Hinsicht auf die (nachrangig zu prüfende) Kündigungsregelung in § 564 BGB gegen die Beklagte als (Mit-)Erbin und Rechtsnachfolgerin nach ihrer verstorbenen Mutter als Mieterin gestützt.
Auch sei dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass die Kündigung gemäß § 564 BGB gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen müsse. Rechtsfehlerhaft sei jedoch die Würdigung des Berufungsgerichts, dieses sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt, da die Kündigung sich nur an die Beklagte gerichtet habe und die im handschriftlichen Zusatz zugesagte Weitergabe des Schreibens vom 29.02.2012 an deren Schwester nicht eine an diese gerichtete Kündigung ersetzen würde.
Zwar handele es sich bei der Ermittlung des Sinngehalts einer von den Parteien abgegebenen Willenserklärung um eine in erster Linie dem Tatrichter obliegende Auslegung, die revisionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar sei, ob der Tatrichter gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen habe.
Die Auslegung des Berufungsgerichts schöpfe den Wortlaut des Schreibens vom 29.02.2012 einschließlich der darauf vermerkten handschriftlichen Zusätze nicht aus und verkürze auf diese Weise unzulässig deren rechtsgeschäftlichen Bedeutungsgehalt. Insbesondere habe das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin ihre auf § 564 BGB gestützte Kündigung ersichtlich an beide Töchter als nach dem Tod der Mieterin in Betracht kommende Erben richten habe wollen, §§ 133, 157 BGB, und dies auch – wie allein schon der auf das Kündigungsschreiben gesetzte Weiterleitungsvermerk zeige – für alle Beteiligten ersichtlich gewesen sei.
Eine empfangsbedürftige Willenserklärung – wie hier die Kündigungserklärung – sei gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen habe müssen. Der Erklärungsempfänger sei verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint habe. Entscheidend sei dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden.
Zwar sei ein entsprechender Wille der Klägerin aus der maßgeblichen Sicht der Schwester der Beklagten als Empfängerin – entgegen der Ansicht der Revision – nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede „Sehr geehrte Damen und Herren“ zu entnehmen gewesen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Zusatzes auf diesem Schreiben. Hiernach habe sich die Beklagte verpflichtet, die Kündigung umgehend an die namentlich genannte Schwester weiterzuleiten.
Das Berufungsgericht, das dem Vermerk den Sinn beigemessen habe, die Schwester habe auf diesem Weg lediglich von der Kündigung gegenüber der Beklagten erfahren sollen, werde dem Erklärungsgehalt des Zusatzvermerks nicht gerecht. Eine derart beschränkende Erklärungsbedeutung hätte für die Klägerin in rechtlicher Hinsicht keinen Sinn ergeben. Ihr sei es ersichtlich nicht um eine Kenntnis der Schwester von der gegenüber der Beklagten erfolgten Kündigung gegangen, sondern um die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt. Dies sei nur durch die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber beiden Töchtern der verstorbenen Mieterin als deren Erbinnen zu erreichen gewesen. Dieser objektive Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes konnte einem redlichen Erklärungsempfänger nicht verborgen bleiben.
Mit diesem Inhalt sei das Kündigungsschreiben vom 29.02.2012 beiden Mieterinnen innerhalb der Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB auch rechtzeitig zugegangen.
Es könne dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtklausel in § 20 Satz 2 des Mietvertrags einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalte. Denn in dem von der Beklagten und Carolin S. gemeinsam verfassten und unterzeichneten Schreiben vom 01.02.2012 sei die Klägerin ausdrücklich gebeten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die Beklagte zu richten.
Diese Erklärung, die der Senat, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten seien, selbst auslegen könne, enthalte eine Bevollmächtigung der Beklagten durch die Mitmieterin Carolin zur Entgegennahme von Willenserklärungen der Klägerin, die das Mietverhältnis betreffen würden. Dem Schreiben sei zu entnehmen, dass (nur) die Beklagte in der Wohnung wohnen werde, während Carolin in einer anderen Stadt wohnen werde. Zudem werde weiter mitgeteilt, dass die Miete in der Zukunft allein von der Beklagten gezahlt werden würde. Jedenfalls unter diesen Umständen, die es nahelegen, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Innenverhältnis der Mieterinnen bei der Beklagten liegen sollten, sei die auch von Carolin geäußerte Bitte, den Schriftverkehr an die Beklagte zu richten, aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Erteilung einer Vollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen aus dem Mietverhältnis auszulegen gewesen.
Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es sei aufzuheben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Quelle: Bundesgerichtshof
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