Muss im Mietvertrag die Umsatzsteueridentifikationsnummer stehen? Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Muss im Mietvertrag die Umsatzsteueridentifikationsnummer stehen?

  1. Gewerbemietrecht: Mietzahlung erst bei Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Umsatzsteuerausweis

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    Oberlandesgericht Köln, 17.07.2017, Az.: 22 U 60/16

    Ein Unternehmer kann grundsätzlich die ihm für Lieferungen oder sonstige Leistungen durch andere Unternehmer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG).  Um einen Vorsteuerabzug in Anspruch zu nehmen, benötigt der Unternehmer eine Rechnung, die den Voraussetzungen der §§ 14, 14a UStG entspricht. Hierzu gehören insbesondere die Rechnungs-Nr., der Rechnungsaussteller und Rechnungsadressat, die Steuer-Nr. oder Umsatzsteuer-Identifikations-Nr., der Leistungszeitraum der in Rechnung gestellten Leistung, der Nettobetrag, der Umsatzsteuerbetrag sowie der Bruttobetrag (§ 14 Abs. 4 UStG).

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Kläger ist der Vermieter, Beklagte sind Mieter in diesem Rechtsstreit

    Der Kläger ist Eigentümer eines Objektes, vom dem er die Räume im Erdgeschoss, sowie die des ersten Obergeschosses an die Beklagten vermietet hat. Der Mietvertrag wurde zunächst auf 5 Jahre geschlossen und enthält die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Ausübung eines Optionsrechts jeweils für fünf weitere Jahre zu verlängern. Zunächst (vom 01.04.2006 bis zum 31.03.2011) betrug der Mietzins 7.400,00 EUR zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer, nach der ersten Verlängerung wurde der Mietzins auf 7.600,00 EUR erhöht, demnach insgesamt auf 9.888,90 EUR.

    Mieter zahlen Mieterhöhung nicht, weil Vermieter keine ordnungsgemäße Rechnung gestellt habe

    Seit der Mieterhöhung zum 01.04.2011 zahlte die Beklagte zunächst weiterhin nur den ursprünglichen Mietzins von 7.400,00 EUR. Im Februar 2013 teilte sie dem Kläger mit, dass dies den Grund habe, dass seinerseits noch keine ordnungsgemäße Rechnung erstellt wurde. Nachdem der Kläger im Januar 2015 ein Mahnverfahren gegen die Beklagte einleitete, zahlte diese den ausstehenden Mietzins für das Jahr 2011 nebst Verzugszinsen und Rechtsanwaltskosten (insgesamt 2.996,52 EUR), sowie den ausstehenden Teil des Mietzinses für die Jahre 2012 bis Januar 2015 nebst Mehrwertsteuer (insgesamt 8.806,00 EUR).

    Mit der Klage fordert der Kläger unter anderem Zahlung von 1.078,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszins seit dem 05.09.2014 sowie jeweils weitere 238 EUR seit dem 07.10.2014, 07.11.2014, 05.12.2014 und 07.11.2015 (Klageantrag 2).

    Vorinstanz verurteilte Mieter zur Zahlung der Miete Zug-um-Zug gegen Stellung einer ordnungsgemäßen Rechnung – Zinsanspruch wird abgewiesen

    Das LG Aachen hat in seiner Entscheidung vom 01.03.2016 (Az. 8 O 355/15) die Beklagte zu einer Teilzahlung von 125,56 EUR Zug-um-Zug gegen Überlassung einer den Forderungen des § 14 UStG entsprechenden Dauermietrechnung verurteilt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Der zu zahlende Betrag stellt Zinsen dar, die aufgrund der erst im Februar 2013 erfolgten Aufforderung zur Erstellung einer Rechnung angefallen sind. Der Kläger legte daraufhin gegen die Ablehnung des vorgenannten Zahlungsantrags (Klageantrag 2) Berufung beim OLG Köln ein.

    Urteil des Oberlandesgerichts Köln:

    OLG verneint Zinsanspruch ebenfalls, da keine ordnungsgemäße Rechnung gestellt worden sei

    Das OLG Köln legt in seinem Beschluss dar, dass die eingelegte Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sein wird. Das Berufungsgericht zeigt in seinem Beschluss auf, dass der Kläger keinen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 268,288 BGB habe, da sich die Beklagte ab Februar 2013 nicht im Schuldnerverzug befand. Der Beklagten stünde seit Februar 2013 ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete aus § 273 BGB bis zur Erteilung einer § 14 UStG entsprechenden Rechnung zu.

    Die Parteien haben in ihrem Mietvertrag vereinbart, dass die Beklagte Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen hat. Aufgrund dieser Regelung habe die Beklagte einen Anspruch auf eine umsatzsteuerausweisende Rechnung. Denn sofern die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und der Vermieter von Gewerberäumen seinerseits optiert hat, benötige der Mieter zur Geltendmachung der geleisteten Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG.

    Mieter haben Anspruch auf Ausstellung einer ordnungsgemäßen Umsatzsteuerrechnung

    Hiernach kommt grundsätzlich jede Urkunde als Rechnung in Betracht, aus der der Leistende, der Leistungsempfänger, die Menge und Art der Leistung, der Zeitraum der Leistung und der auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuerbetrag erkennbar ist. Folglich müssen die Mindestangaben des § 14 Abs. 4 UStG eingehalten werden.

    Daher ist grundsätzlich auch der Mietvertrag an sich als „Dauerrechnung“ ausreichend, sofern alle Angaben aus diesem hervorgehen oder auch mehrere Dokumente, sofern diese sich auf einander beziehen. Im vorliegenden Fall fehlte im Mietvertrag die Angabe der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Klägers, sodass keine ordnungsgemäße dem § 14 UStG entsprechende Rechnung durch den Mietvertrag gegeben war.

    Stellung der Rechnung stellt eine mietvertragliche Nebenpflicht dar

    Die Rechnung stelle eine vertragliche Nebenpflicht dar, sodass die Mieterin aufgrund seines schutzwürdigen Interesses aus § 15 UStG einen Anspruch auf die Erstellung habe. Aufgrund der Nebenpflichtverletzung des Vermieters stehe der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 278 BGB zu, welches einem Schuldnerverzug entgegenstehe.

    Folglich stellt das OLG Köln zusammenfassend dar, dass der Mieter, der geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen möchte, einen Anspruch auf die Erstellung einer Mietdauerrechnung gem. §§ 15 Abs. 1 S. 1, 14 UStG hat, sofern der Mietvertrag die entsprechenden Angaben des § 14 Abs. 4 UStG nicht enthält.

    Quelle: Oberlandesgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Steuerrecht: Umsatzbesteuerung grenzüberschreitender Dienstleistungen

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    Aufgrund der Internationalisierung des Wirtschaftsverkehrs sind nicht nur beim internationalen Warenverkehr zahlreiche umsatzsteuerliche Rechtsfragen zu klären.

    Auch bei grenzüberschreitend erbrachten Dienstleistungen wie Beratungs- oder Gutachterleistungen kommen umsatzsteuerrechtliche Fragen zum Tragen.

    Am dem 12.02.2008 hat der Rat der EU zwei Richtlinien zur Änderung der Mehrwertsteuersystemrichtlinie (MwStSystRL) erlassen, die durch den deutschen Gesetzgeber im Jahressteuergesetz 2009 (JStG 2009) vom 19.12.2008 zum 01.01.2010 in nationales Recht umzusetzen sind.

    Diese Richtlinien ändern die Ortsbestimmungen für sonstige Leistungen, erweitern das Reverse-Charge-Verfahren sowie die Angaben in der Zusammenfassenden Meldung (ZM) um die innergemeinschaftlichen sonstigen Leistungen und regeln das Vorsteuer-Vergütungsverfahren neu.

    1.) Grundregel Business to business („B2B“)

    Die neu eingefügten Änderungen folgen grundsätzlich dem Empfängerortprinzip, so dass grenzüberschreitende Dienstleistungen, die ein Unternehmer an einen im Ausland ansässigen Unternehmer für dessen Unternehmen erbringt, grundsätzlich der Umsatzbesteuerung des Landes unterliegt, von dem aus der Leistungsempfänger sein Unternehmen betreibt.

    2.) Grundregel Business to Consumer („B2C“)

    Werden hingegen ab 2010 sonstige Leistungen an Nichtunternehmer erbracht, bleibt es grundsätzlich dabei, dass die Leistung an dem Ort ausgeführt wird, von dem aus der (leistende) Unternehmer sein Unternehmen betreibt (3a Abs. 1 UStG n. F.).

    3.) Generelle Ausnahmen

    Generelle Ausnahmen sowohl im B2B als auch im B2C-Bereich bestehen für

    – Grundstücksbezogene Leistungen (Belegenheitsort gem. § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG n. F.)

    – Kurzfristige Vermietung von Beförderungsmitteln (Ort der Übergabe gem. § 3a Abs. 3 Nr. 2 UStG n. F.)

    – Kulturelle, wissenschaftliche, unterrichtende, sportliche u. ä. Dienstleistungen (Veranstaltungsort gem. § 3a Abs. 3 Nr. 3 UStG n. F.)

    – Restaurant und Verpflegungsdienstleistungen (Darreichungsort gem. § 3a Abs. 3 Nr. 3 UStG n. F.)

    – Personenbeförderungsleistungen (Wegstrecken gem. § 3b Abs. 1 UStG n. F.)

    4.) EU und Drittland

    Die oben dargestellten Regeln gelten aufgrund des harmonisierten Umsatzsteuersystems grundsätzlich für Dienstleistungen die innerhalb der EU erbracht werden.

    Bei Dienstleistungen außerhalb der EU richtet sich die Steuerbarkeit des Umsatzes und die Steuerschuldnerschaft nach den nationalen Steuervorschriften des betroffenen Drittlandes des Leistungsempfängers.

    Dies gilt ebenso für die oben dargestellten Ausnahmen, da eine verpflichtende Verlagerung der Steuerschuld auf den Leistungsempfänger nach dem Reverse – Charge Verfahren hier grundsätzlich nicht erfolgt.

    Es ist somit unerlässlich, die im Drittland geltenden Steuervorschriften zu Rate zu ziehen.

    5.) Rechnungsstellung

    Die oben dargestellten Änderungen haben ebenfalls Auswirkungen auf die Rechnungsstellung:

    a.) Business to Business („B2B“)

    Der deutsche Unternehmer, der eine Leistung an einen Unternehmer in einem Drittland erbringt, ist nicht Schuldner der Umsatzsteuer (Reverse-Charge-Verfahren) und darf deshalb in der Rechnung keine Umsatzsteuer ausweisen.

    Der Rechnungsempfänger muss darauf hingewiesen werden, dass sich die Steuerschuld auf ihn verlagert hat und er muss seine und auch diejenige USt-ID-Nr. des Leistungsempfängers angeben.

    Der deutsche Unternehmer, der eine Leistung an einen Unternehmer in einem Drittland erbringt, muss prüfen, ob der Umsatz in dem Land steuerbar ist und wer Schuldner der Umsatzsteuer ist.

    Wenn der Umsatz nach den dortigen Vorschriften steuerbar ist und er auch Schuldner der Umsatzsteuer ist, hat er in der Rechnung die ausländische Umsatzsteuer auszuweisen.

    b.) Business to Consumer („B2C“)

    Wie oben bereits erwähnt gilt für Dienstleistungen, die an Nicht-Unternehmer erbracht werden, weiterhin das Sitzortprinzip.

    Die Dienstleistung unterliegt somit grundsätzlich der deutschen Umsatzsteuer, die von dem leistenden Unternehmer geschuldet wird.

    Demgemäß muss der in Deutschland ansässige Unternehmer seine Rechnung mit deutscher Umsatzsteuer ausweisen und diese an das Finanzamt abführen.

    Sollte sich der Ort der Leistung aufgrund einer Sonderregel im Ausland befinden, dann muss der leistende Unternehmer in der Rechnung die ausländische Umsatzsteuer ausweisen, die er nach den im Ausland geltenden Steuervorschriften ermitteln muss und im Ausland abzuführen hat.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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