Nachvertragliche Pflichten Mietvertrag Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Nachvertragliche Pflichten Mietvertrag

  1. Mietrecht: Zur Frage, welcher Zahlungsintervall gilt, wenn im Mietvertrag keiner festgelegt wurde.

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    Landgericht Berlin, 11.12.2014, Az.: 67 S 278/14

    Beim Abschluss von Verträgen sollten die beteiligten Parteien äußerste Vorsicht walten lassen, um von vornherein rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

    Notwendig sind bei jedem Vertrag die sogenannten Essentialia Negotii, also die notwendigen Vertragsbestandteile. Fehlt einer oder mehrere dieser Bestandteile, kommt schon gar kein Vertrag zustande.

    Beim Mietvertrag sind die Essentialia Negotii die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Dauer der Überlassung sowie die Höhe des Entgelts.

    Um rechtlich einwandfreie Verträge zu schließen, sollten aber auch alle anderen Vertragsbestandteile sorgfältig abgefasst werden.

    In dem hier dargestellten Fall des Landgerichts Berlin hatten die Parteien in dem Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt, ob der Mietzins monatlich, vierteljährlich oder jährlich zu zahlen ist. Die Mieterin war der Ansicht, dass sie nur einmal jährlich EUR 680,00 zu zahlen hatte, während der Vermieter der Ansicht war, dass dieser Betrag monatlich gezahlt werden musste.

    Sachverhalt: Der klagende Vermieter hatte die beklagte Mieterin erstinstanzlich auf Räumung und Herausgabe einer in seinem Eigentum stehenden Wohnung sowie auf die Herausgabe von Wohnungsinventar, darunter ein Eiermann-Tisch, in Anspruch genommen.

    Hintergrund der Kündigung und der Räumungsklage war, dass die Beklagte den Mietzins in Höhe von EUR 680 nur jährlich zahlen wollte, weil in dem Mietvertrag von den Parteien keine Zahlungsintervalle wie „monatlich“ oder „vierteljährlich“ vereinbart worden waren.

    Der Kläger hingegen war der Ansicht, dass die Miete in Höhe von EUR 680,00 monatlich geschuldet war, auch wenn im Mietvertrag kein Zahlungsintervall festgelegt wurde.

    Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und wies die Klage mit der Begründung ab, dass der Mietvertrag mangels wirksamer Kündigung fortbestehen würde, weil kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug vorliegen würde.

    Landgericht Berlin: Das mit der Berufung angerufene Landgericht Berlin hingegen folgte der Ansicht des Klägers und verurteilte die Beklagte in zweiter Instanz zur Herausgabe und Räumung der Wohnung, da die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sei.

    Zwar hätten die Parteien am 01.11.2009 unstreitig einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume geschlossen. Dieser Vertragsschluss sei auch wirksam erfolgt.

    Allerdings sei der Mietvertrag spätestens mit der durch Schriftsatz vom 08.05.2013 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung durch den Kläger wirksam beendet worden.

    Dem Kläger habe nämlich gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses zur Seite gestanden, da sich die Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befunden habe, der die Miete für zwei Monate erreichte.

    Die Beklagte habe gemäß § 6 des Mietvertrages eine monatlichen Nettokaltmietzins von 680,00 EUR nebst einer ebenfalls monatlichen Betriebskostenpauschale von 200,00 EUR, mithin insgesamt 880,00 EUR geschuldet.

    Soweit die Beklagte geltend gemacht habe, der Nettokaltmietzins von 680,00 EUR sei mangels hinreichend eindeutiger vertraglicher Regelung lediglich jährlich geschuldet gewesen, sei dies fernliegend.

    Zwar hätten die Parteien die die Zahlungsintervalle näher bezeichnenden Formularvarianten „monatlich”, „vierteljährlich” und „jährlich” nicht ausdrücklich beschränkt, doch habe sich unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB bereits aus der für eine Jahresmiete fernliegenden Mietzinshöhe von lediglich 680,00 EUR, erst recht aber aus dem systematischen Zusammenhang mit der in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages statuierten Pflicht zur Entrichtung einer monatlichen Betriebskostenpauschale eindeutig ergeben, dass auch der Nettokaltmietzins von 680,00 EUR monatlich zu leisten war.

    Davon ausgehend habe eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zugunsten der Beklagten nicht in Betracht kommen können, da diese nicht nur den Streit über eine Auslegung, sondern auch nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden einen verbleibenden und nicht behebbaren Zweifel voraussetzen würde, der mindestens zwei Auslegungen als rechtlich vertretbar erscheinen lasse. Daran würde es hier fehlen.

    Die Beklagte habe sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung zumindest mit den gesamten Nettokaltmieten seit November 2009 bis März 2012 in Zahlungsrückstand befunden.

    Die Kündigung des Klägers sei somit wirksam gewesen und die Beklagte müsse die Wohnung räumen und herausgeben.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Vermieter muss Post auch nach Ende des Mietverhältnisses an Mieter weiterleiten.

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    Landgericht Darmstadt, 30.12.2013, Az.: 25 T 138/13

    Viele Vermieter meinen, dass sie gegenüber ihrem ehemaligen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinerlei Sorgfalt mehr schulden. Insbesondere wenn sich die Parteien im Streit getrennt haben, kommt es dahingehend oftmals zu Differenzen zwischen Mieter und Vermieter.

    Allerdings können nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters auch nach Vertragsbeendigung weiter Bestand haben. Dies wurde bereits oft höchstrichterlich bestätigt.

    Solche nachvertraglichen Pflichten können im Einzelfall zum Beispiel aus den folgenden Umständen ergeben:

    • Eigenart des beendeten Mietvertrags (z.B. Geschäftsraum- oder Wohnraummiete),
    • besondere Mieterbelange (z.B. Gesundheitsgefährdung),
    • Gefahr im Verzug durch drohenden Schaden für den ehemaligen Mieter.

    In dem oben genannten Fall des Landgerichts Darmstadt hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Vermieter verpflichtet war, Geschäftspost an den ehemaligen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterzuleiten.

    Sachverhalt des Gerichtsverfahrens

    Mieterin war eine Anwaltskanzlei

    Die Antragstellerin war bis zum 31.03.2013 gewerbliche Mieterin der der Antragsgegnerin gehörenden Geschäftsräume und betrieb dort eine Anwalts- und Notarkanzlei.

    Am 28.03.2013 zog die Antragstellerin aus den Geschäftsräumen aus und übergab der Antragsgegnerin alle Schlüssel einschließlich der Briefkastenschlüssel. Das neue Büro der Antragstellerin befand sich rund 400 m von den ehemaligen Mieträumen entfernt.

    Vermieter teilt im September mit, dass Post im April angekommen sei

    Mit Mail vom Samstag, dem 21.9.2013 (19:22 Uhr) teilte die Antragsgegnerin der Antragstellerin mit, dass sie anlässlich der Übergabe der Räume an die neuen Mieter Geschäftspost aus dem April 2013 für die Antragstellerin in dem Briefkasten der Gewerbeeinheit vorgefunden habe; eine Foto der vorgefundenen Post war der Mail beigefügt.

    Weiter schrieb sie: „Ich habe aus bekannten Gründen wahrlich keine Veranlassung mehr, Ihnen gegenüber in irgendeiner Weise hilfsbereit zu sein. Dennoch informiere ich Sie über meinen „Fund“.

    Vermieter gibt Post trotz Aufforderung nicht heraus

    Am Vormittag des folgenden Dienstag, dem 24.9.2013, bemühten sich Mitarbeiter der Antragstellerin mehrfach vergeblich durch persönliche Vorsprache um Aushändigung der Post. Mit Schreiben vom 25.9.2013 forderte die Antragstellerin die Antragsgegnerin zur Herausgabe der Schriftstücke bis 18 Uhr am gleichen Tage auf, die Antragsgegnerin reagierte jedoch nur per Mail mit der Aufforderung an die Antragstellerin, sie nicht mehr zu belästigen.

    Ehemalige Mieterin beantragt im Eilverfahren Herausgabe der Post

    Mit Schriftsatz vom 26.9.2013, am gleichen Tag beim Amtsgericht Darmstadt eingegangen, beantragte die Antragstellerin daher, der Antragsgegnerin im Wege der Einstweiligen Verfügung die Herausgabe der dort noch eingegangenen Postsendungen aufzugeben. Die Einstweilige Verfügung wurde antragsgemäß am gleichen Tage erlassen.

    Die Antragsgegnerin erhob mit Schriftsatz vom 29.9.12013 Widerspruch und verwies darauf, dass sie nicht mehr im Besitz der von ihr vorgefundenen Sendungen sei, da sie diese schon am 23.9.2013 in einen „öffentlichen Briefkasten“ geworfen habe.

    Nach Herausgabe der Post nimmt die Mieterin den Antrag auf Eilverfahren zurück

    Die Antragstellerin nahm daraufhin den Antrag auf Erlass der Einstweiligen Verfügung zurück.

    Vermieterin wehrt sich gegen die Kostenentscheidung

    Mit Beschluss vom 8.11.2013 erlegte das Amtsgericht allerdings die Kosten des Verfahrens der Antragsgegnerin auf. Dieser Beschluss wurde dem Bevollmächtigten der Antragsgegnerin am 13.11.2013 zugestellt. Mit einem am 25.11.2013 eingegangenen Schriftsatz erhob die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde und führt aus, es habe sowohl an einem Verfügungsanspruch als auch an einem Verfügungsgrund gefehlt.

    Entscheidung des Landgerichts Darmstadt

    Das LG Darmstadt urteilte nun, dass der Antragsgegnerin die Kosten des Verfahrens zu Recht auferlegt worden waren und sowohl ein Verfügungsanspruch als auch ein Verfügungsgrund bestanden hätte.

    Landgericht Darmstadt entscheidet, dass Vermieterin zur Weiterleitung verpflichtet sei

    Die Antragsgegnerin sei verpflichtet gewesen, die von ihr vorgefundene Geschäftspost an die Antragstellerin auszuhändigen. Diese Pflicht ergebe sich gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben als nachwirkende Pflicht aus dem beendeten Mietvertrag.

    Dabei handelt es sich um nachvertragliche Pflichten des Vermieters

    Es sei sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur anerkannt, dass den Vermieter als nachwirkende vertragliche Nebenpflichten Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich von nicht offensichtlich wertlosen Gegenständen und Einrichtungen treffe, die der Mieter bei seinem Auszug zurücklasse.

    Das Ausmaß der Pflichten hänge insofern davon ab, ob der Mieter den Besitz der Mietsache freiwillig aufgegeben und dabei die Gegenstände zurückgelassen habe oder ob sich der Vermieter den Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht bzw. im Wege der (vermeintlichen) Selbsthilfe wieder verschafft und dabei die Gegenstände vorgefunden habe.

    Nichts anderes könne für Postsendungen gelten, die für den Mieter bestimmt seien und nach dessen Auszug in den Gewahrsam des Vermieters gerieten. Auch hier sei der Vermieter aufgrund der nachwirkenden vertraglichen Obhuts- und Aufbewahrungspflichten nicht berechtigt, sich dieser Sendungen einfach zu entledigen. Dies habe jedenfalls dann zu gelten, wenn es sich – wie hier – nicht nur um unwichtige Werbesendungen, sondern ersichtlich um wichtige Geschäftspost für ein Anwalts- und Notarbüro handele.

    Quelle: Landgericht Darmstadt

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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