Mietrecht: Zur Frage, welcher Zahlungsintervall gilt, wenn im Mietvertrag keiner festgelegt wurde.
Leave a CommentLandgericht Berlin, 11.12.2014, Az.: 67 S 278/14
Beim Abschluss von Verträgen sollten die beteiligten Parteien äußerste Vorsicht walten lassen, um von vornherein rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Notwendig sind bei jedem Vertrag die sogenannten Essentialia Negotii, also die notwendigen Vertragsbestandteile. Fehlt einer oder mehrere dieser Bestandteile, kommt schon gar kein Vertrag zustande.
Beim Mietvertrag sind die Essentialia Negotii die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Dauer der Überlassung sowie die Höhe des Entgelts.
Um rechtlich einwandfreie Verträge zu schließen, sollten aber auch alle anderen Vertragsbestandteile sorgfältig abgefasst werden.
In dem hier dargestellten Fall des Landgerichts Berlin hatten die Parteien in dem Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt, ob der Mietzins monatlich, vierteljährlich oder jährlich zu zahlen ist. Die Mieterin war der Ansicht, dass sie nur einmal jährlich EUR 680,00 zu zahlen hatte, während der Vermieter der Ansicht war, dass dieser Betrag monatlich gezahlt werden musste.
Sachverhalt: Der klagende Vermieter hatte die beklagte Mieterin erstinstanzlich auf Räumung und Herausgabe einer in seinem Eigentum stehenden Wohnung sowie auf die Herausgabe von Wohnungsinventar, darunter ein Eiermann-Tisch, in Anspruch genommen.
Hintergrund der Kündigung und der Räumungsklage war, dass die Beklagte den Mietzins in Höhe von EUR 680 nur jährlich zahlen wollte, weil in dem Mietvertrag von den Parteien keine Zahlungsintervalle wie „monatlich“ oder „vierteljährlich“ vereinbart worden waren.
Der Kläger hingegen war der Ansicht, dass die Miete in Höhe von EUR 680,00 monatlich geschuldet war, auch wenn im Mietvertrag kein Zahlungsintervall festgelegt wurde.
Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und wies die Klage mit der Begründung ab, dass der Mietvertrag mangels wirksamer Kündigung fortbestehen würde, weil kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug vorliegen würde.
Landgericht Berlin: Das mit der Berufung angerufene Landgericht Berlin hingegen folgte der Ansicht des Klägers und verurteilte die Beklagte in zweiter Instanz zur Herausgabe und Räumung der Wohnung, da die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sei.
Zwar hätten die Parteien am 01.11.2009 unstreitig einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume geschlossen. Dieser Vertragsschluss sei auch wirksam erfolgt.
Allerdings sei der Mietvertrag spätestens mit der durch Schriftsatz vom 08.05.2013 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung durch den Kläger wirksam beendet worden.
Dem Kläger habe nämlich gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses zur Seite gestanden, da sich die Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befunden habe, der die Miete für zwei Monate erreichte.
Die Beklagte habe gemäß § 6 des Mietvertrages eine monatlichen Nettokaltmietzins von 680,00 EUR nebst einer ebenfalls monatlichen Betriebskostenpauschale von 200,00 EUR, mithin insgesamt 880,00 EUR geschuldet.
Soweit die Beklagte geltend gemacht habe, der Nettokaltmietzins von 680,00 EUR sei mangels hinreichend eindeutiger vertraglicher Regelung lediglich jährlich geschuldet gewesen, sei dies fernliegend.
Zwar hätten die Parteien die die Zahlungsintervalle näher bezeichnenden Formularvarianten „monatlich”, „vierteljährlich” und „jährlich” nicht ausdrücklich beschränkt, doch habe sich unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB bereits aus der für eine Jahresmiete fernliegenden Mietzinshöhe von lediglich 680,00 EUR, erst recht aber aus dem systematischen Zusammenhang mit der in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages statuierten Pflicht zur Entrichtung einer monatlichen Betriebskostenpauschale eindeutig ergeben, dass auch der Nettokaltmietzins von 680,00 EUR monatlich zu leisten war.
Davon ausgehend habe eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zugunsten der Beklagten nicht in Betracht kommen können, da diese nicht nur den Streit über eine Auslegung, sondern auch nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden einen verbleibenden und nicht behebbaren Zweifel voraussetzen würde, der mindestens zwei Auslegungen als rechtlich vertretbar erscheinen lasse. Daran würde es hier fehlen.
Die Beklagte habe sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung zumindest mit den gesamten Nettokaltmieten seit November 2009 bis März 2012 in Zahlungsrückstand befunden.
Die Kündigung des Klägers sei somit wirksam gewesen und die Beklagte müsse die Wohnung räumen und herausgeben.
Quelle: Landgericht Berlin
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