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Tag Archive: Nebenkostenabrechnung Klage

1. Mietrecht: Sind die Nebenkostenpositionen für Müllentsorgung, Abwasser und Straßenreinigung von dem im Mietvertrag stehenden Begriff „sonstige öffentliche Abgaben“ umfasst?

   September 19, 2020 2:35 pm Leave a Comment

   Amtsgericht Köln, 10.08.2010, Az. 221 C 403/09

   Neben der Höhe der Miete für die Wohnung selbst, wird oft auch die Zahlung der Nebenkosten im Mietvertrag geregelt. Diese entstehen grundsätzlich dem Hauseigentümer, er kann sie aber als Vermieter auch auf seine Mieter umlegen. Da die Nebenkosten nicht gleichbleiben, sondern im Laufe der Zeit unvorhersehbar steigen können, werden oftmals sogenannte Mehrbelastungsklauseln in den Mietvertrag geschrieben. Diese besagen, dass ein Ansteigen der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, unabhängig von ihrer Höhe. Für den Mieter muss allerdings ersichtlich sein, welche Nebenkosten auf ihn umgelegt werden. Aus der Abrechnung der Nebenkosten muss zudem ersichtlich sein, wie der zu zahlende Betrag für den einzelnen Mieter zustande kommt. Hierzu müssen die Nebenkostenabrechnungen die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Tun sie das nicht, sind sie nicht formell ordnungsmäßig.

   Im nachstehenden Urteil stellt das Amtsgericht Köln (AG Köln) klar, dass die Nebenkosten für Grundmiete, Versicherung, Müllentsorgung, Abwasser und Straßenreinigung von dem Begriff „sonstige öffentliche Abgaben“ erfasst sind.

   Sachverhalt: Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Zahlungspflicht einer Mieterin bezüglich der Erhöhungsbeiträge der Nebenkosten. Klägerin ist die Vermieterin einer Wohnung, Beklagte die Mieterin.

   Die Parteien schließen im Januar 1989 einen schriftlichen Mietvertrag, in dem eine Mehrbelastungsklausel enthalten ist. Diese besagt, dass eine Mehrbelastung der Vermieterin durch die Erhöhung sonstiger öffentlicher Abgaben auf die Mieterin umgelegt werden kann.

   So legt die Vermieterin gestiegene Kosten für Grundsteuer und Versicherungen auf die Mieterin um. Darüber hinaus legt sie auch erhöhte Beiträge für die Müllentsorgung, das Abwasser und die Straßenreinigung um. Da die Mieterin nicht nachzahlen will, erhebt die Vermieterin Klage. Sie beantragt, die Vermieterin zur Nachzahlung der Nebenkosten zu verpflichten.

   Die Mieterin ist der Auffassung, dass diese Kosten von der Mehrbelastungsklausel nicht umfasst sind. Darüber hinaus macht sie geltend, dass die berechneten Müllgebühren zu hoch sind, da die Vermieterin eine unnötig große Mülltonne zur Verfügung gestellt hat, deren Fassungsvolumen von der Hausgemeinschaft nicht benötigt wird. Dies widerspreche dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Des Weiteren beruft sie sich darauf, dass die Nachforderungen der Nebenkosten noch nicht fällig geworden seien, da die Abrechnungen nicht formell ordnungsgemäß und nachvollziehbar sind.

   Sie beantragt daher, die Klage abzuweisen.

   Amtsgericht Köln: Das Amtsgericht Köln gibt der Vermieterin größtenteils Recht. Es hält die Klage teilweise für begründet, teilweise für unbegründet.

   So spricht es der Vermieterin einen Anspruch auf Nachzahlung der Nebenkosten aus §§ 535 II, 556 BGB in Verbindung mit der Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag in Höhe von knapp 170 € zu.

   Diese Mehrbelastungsklausel umfasst nach Auffassung des Gerichts die Kosten für erhöhte Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigung, Abwasser und Müllgebühr. Sie fallen unter den Begriff der sonstigen öffentlichen Abgaben. Der Begriff „sonstige öffentliche Abgaben“ ist auch hinreichend bestimmt, da für einen durchschnittlich gebildeten Mieter ohne weiteres erkennbar sei, dass solche Abgaben seitens der Stadt von den Grundstückseigentümern als laufende Abgaben erhoben werden. Es stellt fest, dass zwischen den Parteien eine Teilinklusivmiete vereinbart war, nach der bestimmte Nebenkostenarten im Fall einer noch nicht vorhersehbaren Kostensteigerung in Höhe der jeweiligen Mehrbelastung auf den Mieter umgelegt werden können.

   Es weist den Einwand der Mieterin zurück, dass die Nebenkostenabrechnungen nicht formell ordnungsmäßig und nachvollziehbar waren und damit die Fälligkeit noch nicht eingetreten war. Hierzu erläutert es, wann eine Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. In einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung müssen die Mindestangaben enthalten sein, die es dem Mieter ermöglichen, den Anspruch des Vermieters gegen ihn nachzuprüfen. Dies sind im Einzelnen die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Nebenkosten im in Rechnung gestellt werden und welche Gesamtbeträge dem Vermieter seinerseits in Rechnung gestellt wurden und mit welchen Rechenschritten der auf den Mieter fallende Betrag errechnet wurde. Dies war nach Auffassung des Gerichts vorliegend der Fall, sodass die Zahlungen fällig geworden sind. Die Mieterin konnte anhand des Umlageschlüssels die Nebenkosten feststellen. Eine weitergehende Erläuterung seitens der Vermieterin war nicht nötig, da die Mieterin nicht berechtigterweise einen zusätzlichen Informationsbedarf geltend gemacht hat. Die Vermieterin hat viel mehr alles Erforderliche getan und in der Abrechnung die tatsächlich entstandenen Kosten betragsmäßig dargestellt.

   Somit ist die Mieterin zur Zahlung der Nachforderungsbeträge verpflichtet.

   Die Mieterin bekommt allerdings in dem Punkt Recht, dass die Vermieterin zu hohe Müllkosten abgerechnet hat. Die Vermieterin hat den in § 560 V BGB niedergeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet. So hat sich die Vermieterin bei der Bewirtschaftung ihres Anwesens so zu verhalten, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlage nicht bestünde. Entstehen also unnötige Kosten, gehen diese zulasten der Vermieterin. Das Gericht stellt fest, dass unnötige Kosten entstanden sind, da die Vermieterin einen zu großen Müllbehälter zu Verfügung gestellt hat. Dies entspreche nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Im Normallfall müssen die Mieter auf solche unnötigen Kosten hinweisen. Dies war jedoch vorliegend nicht nötig, da die Vermieterin im selben Haus wohnte und ihr die Überkapazität der Mülltonne selbst hätte bekannt sein müssen.

   Indem sie die zu große Tonne nicht durch eine kleinere ersetzt hat, hat die Vermieterin nicht alle Maßnahmen zur Vermeidung unwirtschaftlicher Nebenkosten ergriffen. Das Gericht kürzt daher die Müllkosten um ein Drittel. Daraus errechnet es einen Gesamtbetrag in Höhe von knapp 170 €, die die Mieterin noch nachzahlen muss.

   Quelle: AG Köln

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Gewerbemietrecht: Nebenkostenklauseln in einem Formularmietvertrag unterliegen dem Transparenzgebot

   Januar 12, 2013 8:59 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10

   In vielen Fällen wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines vorformulierten Mietvertrages, eines sogenannten Formularmietvertrages, ausgestaltet.

   Ist ein solcher Formularmietvertrag gegeben, finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB Anwendung, durch welche der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden soll.

   Eine zentrale Regelung dieser Vorschriften ist das in § 307 BGB festgelegte Transparenzgebot.

   Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

   Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass die in dem Vertrag verwendete Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

   Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.

   Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.

   Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

   In dem oben genannten Fall des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Wirksamkeit der Übertragung verschiedener Arten von Nebenkosten im Rahmen eines Formularmietvertrages zu beschäftigen.

   Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin eines Ladenlokals in einem Nahversorgungszentrum. Zwischen den Parteien bestand ein sogenannter Formularmietvertrag.  In § 8 Abs. II des Mietvertrages war hinsichtlich der Nebenkosten geregelt:

   1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:

   – Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffend …

   – Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung …

   – die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes …

   – Versicherungen …“

   Die Klägerin als Vermieterin verlangte aufgrund dieser Regelungen Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005.

   Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Betriebskostenabrechnungen war zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nahversorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt worden waren.

   Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte, an die Klägerin 61.388,90 € nebst Zinsen zu zahlen.

   Das mit der Berufung angerufene Oberlandesgericht änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte lediglich dazu, an die Klägerin 17.924,76 € nebst Zinsen zu zahlen.

   Nach Ansicht des OLG war insbesondere die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“, die Übertragung der Nebenkosten für den „Centermanager“ und die Übertragung der Kosten für den „Hausmeister“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam festgelegt worden. Auch habe die Klägerin keine Verzugszinsen verlangen können.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des OLG nicht in allen Punkten sah aber insbesondere auch die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“ und „Centermanager“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot als unwirksam an.

   Die Übertragung der Kosten für Versicherungen sei nach Ansicht des BGH inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bieten würde, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

   Der BGH habe aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für „übliche Versicherungen“ zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebotes für unwirksam erachtet.

   Auch die Klausel hinsichtlich der Übertragung der Kosten für das Centermanagement ließe nicht erkennen, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollten.

   Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlange, sei nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen würden.

   Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines „Centermanagers“ stünden weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung.

   Eine von allen beteiligten Marktkreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, habe die Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht auch nicht festgestellt.

   Auch aus sich heraus erlaube der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten.

   Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden sei, könnten die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam sei.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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3. Mietrecht: Die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen muss sich an der letzten Betriebskostenabrechnung orientieren

   Januar 7, 2012 1:51 pm Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10

   § 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

   Über folgende Betriebskosten darf gemäß der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden.

   1. Grundsteuer
   2. Wasserversorgung
   3. Entwässerung
   4. Aufzug
   5. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
   6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
   7. Gartenpflege
   8. Beleuchtung
   9. Schornsteinreinigung
   10. Sach- und Haftpflichtversicherung
   11. Hauswart
   12. Gemeinschaftsantennenanlage
   13. Einrichtungen für die Wäschepflege / maschinelle Wascheinrichtungen
   14. Eis- und Schneebeseitigung / Winterdienst
   15. Sonstige Betriebskosten
   16. Neue Betriebskostenarten

   Insbesondere die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

   Gem. § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei dann, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

   Das oben genannte BGH Urteil hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter eine Erhöhung der Betriebskosten von etwa 20% zu akzeptieren hatte.

   Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab.

   Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkosten betrugen insgesamt 3.670,89 €.

   Unter Berücksichtigung der von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung der Beklagten in Höhe von 348,09 €.

   Daraufhin erklärte die Beklagte mit der Abrechnung zugleich eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von bisher 276,90 € auf 336,50 €, und zwar 251,48 € für „Betriebskosten“ und 85,02 € für „Heiz-/Hausnebenkosten“.

   Daraufhin begehrten die Kläger die gerichtliche Feststellung, dass sie nicht verpflichtet seien, ab Mai 2009 monatliche Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von mehr als 228,62 € und auf die Heizkosten von mehr als 77,29 € zu leisten.

   Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag von 305,91 € entspreche einem Zwölftel der auf die Kläger entfallenden Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008.

   Die Beklagte demgegenüber war der Auffassung, dass sie bei der Anpassung der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen könne.

   Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung der Beklagten zurück.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des Amts- und Landgerichts und wies die Revision zurück. Die Feststellungklage sei begründet und die Kläger seien entgegen der Aufforderung der Beklagten nicht verpflichtet, auf die Betriebs- und Heizkosten ab Mai 2009 höhere Vorauszahlungen als die von ihnen im Feststellungsantrag zugestandenen Beträge zu leisten.

   Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen könne jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

   Damit sollen Änderungen der Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses zum Beispiel hinsichtlich der Anzahl der Bewohner oder der Verbrauchsgewohnheiten eintreten, Rechnung getragen werden können.

   Hinsichtlich des Begriffs der Angemessenheit korrespondiere § 560 Abs. 4 BGB mit der Regelung in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, nach der Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden können.

   In der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift werde auf die Vorläuferbestimmung in § 4 Abs. 1 MHG Bezug genommen.

   Daraus ergebe sich, dass sich die Vorauszahlungen an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten sollen.

   Dementsprechend sei für die Angemessenheit von Vorauszahlungen auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen.

   Das Recht der Mietvertragsparteien, eine Anpassung vorzunehmen, besteht gemäß § 560 Abs. 4 BGB allerdings nur „nach einer Abrechnung“.

   Ausgangspunkt für die Anpassung sei damit die letzte Betriebskostenabrechnung, die bereits vorliegt; nicht maßgebend sei eine „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.

   Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stelle sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen.

   Nach Ansicht des BGH habe das Berufungsgericht aus der gesetzlichen Anknüpfung an die letzte Betriebskostenabrechnung mit Recht hergeleitet, dass diese Abrechnung die Grundlage der Anpassung bildet und damit – dies gilt jedenfalls in der Regel – ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen sei.

   Denn die Entwicklung der Betriebskosten im vorangegangenen Jahr rechtfertige eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten im Folgejahr, wenn andere Anhaltspunkte fehlen. Das sei nicht umstritten.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts könne es aufgrund besonderer Umstände aber auch Ausnahmen von dieser Berechnungsweise geben.
   Das Berufungsgericht meine, eine Anpassung der Vorauszahlungen habe ausschließlich in der Weise zu erfolgen, dass das Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung durch zwölf geteilt werde; andere Umstände seien in keinem Fall zu berücksichtigen. Das treffe nicht zu.

   Sowohl der Mieter als auch der Vermieter seien nicht daran gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres.
   Denn ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung seien letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern, wie ausgeführt, die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres.

   Diese könnten maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können.

   So könne etwa eine einschneidende Änderung der Anzahl der Bewohner, auf die in den Gesetzesmaterialien als Anpassungsgrund hingewiesen wird, sich im vergangenen Jahr noch nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum ausgewirkt haben, im laufenden Jahr dagegen voll zu Buche schlagen und damit eine Anpassung der Vorauszahlungen rechtfertigen.

   Die letzte Betriebskostenabrechnung sei damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindere aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden können.

   Ließen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so könnten sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

   Allerdings sei für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen kein Raum.

   Die Zubilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liege, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.

   Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten – etwa der Energiepreise – Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, könne dies in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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