Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Tag Archive: Nebenkostenabrechnung Überprüfung

1. Mietrecht: Der Mieter hat am Mietobjekt das Recht auf Einsicht in die Originalbelege

   März 1, 2017 11:07 am Leave a Comment

   Landgericht Kempten, 16.11.2016, 53 S 740/16

   Ein Blick auf das Rechenwerk reicht alleine nicht, wenn eine Betriebskostenabrechnung überprüft werden soll. Einzig die Schlüssigkeit der Abrechnung selbst und die Zulässigkeit des Ansatzes bestimmter Kosten kann geklärt werden. Will man wissen, ob die Kosten in der angegebenen Höhe aber auch tatsächlich entstanden sind, muss man in die Abrechnungsbelege hineinsehen.

   Jedoch hat die Einsichtnahme in die Belege, welche der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, auch noch einen weiteren Sinn. Sie kann nämlich als Obliegenheit des Mieters für das Verhalten in einem späteren Prozess von Bedeutung sein. Das Bestreiten des Kostenansatzes ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO lediglich nur dann zu beachten, wenn vorher der Mieter in die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Soll das Bestreiten des Mieters nicht als rechtlich unerheblich angesehen werden, so muss er von dieser Möglichkeit der Einsichtnahme Gebrauch machen.

   So ist beispielsweise ohne vorherige Einsichtnahme in die Unterlagen die Behauptung, dass bestimmte Betriebskosten auch dem Geschäftsraum zuzurechnen seien, nicht ausreichend substantiiert. Umstritten ist nach wie vor, ob Mieter anstelle der Originalbelege beim Vermieter auch einen Anspruch auf Zusendung der Kopien der Belege haben.

   Sachverhalt: Die Klägerin (Vermieterin einer Wohnung) verlangte von dem Beklagten (Mieter) eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Nach dem der Beklagte die Betriebskostenabrechnung erhalten hatte, verlangte er eine Einsicht in die Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde lagen.

   Daraufhin weigerte sich die Klägerin wegen einer zu großen Entfernung zwischen ihren Wohnsitz und dem Ort der Mietsache, dem Mieter die Originalbelege zur Einsicht vorzulegen. Als eine Alternativlösung schlug die Klägerin vor, dass sie dem Beklagten die Kopien von dem Original zusenden würde.

   Jedoch schlug der Beklagte diesen Vorschlag aus und weigerte sich mangels Vorlage der Originalbelege, die Nachzahlung zu leisten.

   Landgericht Kempten: Das Landgericht Kempten hat festgestellt, dass sich im Rahmen der Belegeinsicht gemäß § 259 BGB das Einsichtsrecht des Mieters prinzipiell auf die Originalunterlagen erstreckt. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer als auch der herrschenden Meinung.

   Der Beklagte habe als Mieter also das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen einzunehmen. Dies erstrecke sich grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Dieses gelte ebenso, wenn der Mieter – wie im vorliegendem Fall – wegen der großen Entfernung zwischen dem Sitz der Vermieterin und den Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen könne. Desgleichen müsse sich der Beklagte nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.

   Es bestünde somit die Möglichkeit ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachforderung geltend zu machen, solange der Vermieter dem Mieter die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung nicht in gebotenen Weise ermögliche.

   Es sei umstritten, welche Folgen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts im Falle der Verweigerung der ordnungsgemäßen Belegeinsicht nach sich zieht. Nach Auffassung des Landgerichts Kempten stelle das Zahlungsverlangen der Klägerin in diesem Fall unzulässige Rechtsausübung dar, so dass eine „Zug-um-Zug-Verurteilung“, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen sei, ausscheide und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint werde.

   Folglich verletzte der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht, da er eine Pflicht zur Einsichtsgewährung habe. Bei einer „Zug-um-Zug-Verurteilung“ sei der Beklagte als Mieter verpflichtet, nach Einsicht in die Belege die Nachforderung der Klägerin also der Vermieterin zu bezahlen, also Zahlung zu leisten.

   Quelle: Landgericht Kempten

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

   Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

   Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

2. Gewerbemietrecht: Nebenkostenklauseln in einem Formularmietvertrag unterliegen dem Transparenzgebot

   Januar 12, 2013 8:59 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10

   In vielen Fällen wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines vorformulierten Mietvertrages, eines sogenannten Formularmietvertrages, ausgestaltet.

   Ist ein solcher Formularmietvertrag gegeben, finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB Anwendung, durch welche der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden soll.

   Eine zentrale Regelung dieser Vorschriften ist das in § 307 BGB festgelegte Transparenzgebot.

   Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

   Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass die in dem Vertrag verwendete Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

   Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.

   Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.

   Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

   In dem oben genannten Fall des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Wirksamkeit der Übertragung verschiedener Arten von Nebenkosten im Rahmen eines Formularmietvertrages zu beschäftigen.

   Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin eines Ladenlokals in einem Nahversorgungszentrum. Zwischen den Parteien bestand ein sogenannter Formularmietvertrag.  In § 8 Abs. II des Mietvertrages war hinsichtlich der Nebenkosten geregelt:

   1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:

   – Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffend …

   – Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung …

   – die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes …

   – Versicherungen …“

   Die Klägerin als Vermieterin verlangte aufgrund dieser Regelungen Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005.

   Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Betriebskostenabrechnungen war zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nahversorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt worden waren.

   Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte, an die Klägerin 61.388,90 € nebst Zinsen zu zahlen.

   Das mit der Berufung angerufene Oberlandesgericht änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte lediglich dazu, an die Klägerin 17.924,76 € nebst Zinsen zu zahlen.

   Nach Ansicht des OLG war insbesondere die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“, die Übertragung der Nebenkosten für den „Centermanager“ und die Übertragung der Kosten für den „Hausmeister“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam festgelegt worden. Auch habe die Klägerin keine Verzugszinsen verlangen können.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des OLG nicht in allen Punkten sah aber insbesondere auch die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“ und „Centermanager“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot als unwirksam an.

   Die Übertragung der Kosten für Versicherungen sei nach Ansicht des BGH inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bieten würde, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

   Der BGH habe aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für „übliche Versicherungen“ zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebotes für unwirksam erachtet.

   Auch die Klausel hinsichtlich der Übertragung der Kosten für das Centermanagement ließe nicht erkennen, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollten.

   Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlange, sei nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen würden.

   Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines „Centermanagers“ stünden weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung.

   Eine von allen beteiligten Marktkreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, habe die Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht auch nicht festgestellt.

   Auch aus sich heraus erlaube der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten.

   Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden sei, könnten die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam sei.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

   Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

   Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

    

3. Mietrecht: Die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen muss sich an der letzten Betriebskostenabrechnung orientieren

   Januar 7, 2012 1:51 pm Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10

   § 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

   Über folgende Betriebskosten darf gemäß der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden.

   1. Grundsteuer
   2. Wasserversorgung
   3. Entwässerung
   4. Aufzug
   5. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
   6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
   7. Gartenpflege
   8. Beleuchtung
   9. Schornsteinreinigung
   10. Sach- und Haftpflichtversicherung
   11. Hauswart
   12. Gemeinschaftsantennenanlage
   13. Einrichtungen für die Wäschepflege / maschinelle Wascheinrichtungen
   14. Eis- und Schneebeseitigung / Winterdienst
   15. Sonstige Betriebskosten
   16. Neue Betriebskostenarten

   Insbesondere die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

   Gem. § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei dann, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

   Das oben genannte BGH Urteil hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter eine Erhöhung der Betriebskosten von etwa 20% zu akzeptieren hatte.

   Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab.

   Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkosten betrugen insgesamt 3.670,89 €.

   Unter Berücksichtigung der von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung der Beklagten in Höhe von 348,09 €.

   Daraufhin erklärte die Beklagte mit der Abrechnung zugleich eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von bisher 276,90 € auf 336,50 €, und zwar 251,48 € für „Betriebskosten“ und 85,02 € für „Heiz-/Hausnebenkosten“.

   Daraufhin begehrten die Kläger die gerichtliche Feststellung, dass sie nicht verpflichtet seien, ab Mai 2009 monatliche Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von mehr als 228,62 € und auf die Heizkosten von mehr als 77,29 € zu leisten.

   Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag von 305,91 € entspreche einem Zwölftel der auf die Kläger entfallenden Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008.

   Die Beklagte demgegenüber war der Auffassung, dass sie bei der Anpassung der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen könne.

   Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung der Beklagten zurück.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des Amts- und Landgerichts und wies die Revision zurück. Die Feststellungklage sei begründet und die Kläger seien entgegen der Aufforderung der Beklagten nicht verpflichtet, auf die Betriebs- und Heizkosten ab Mai 2009 höhere Vorauszahlungen als die von ihnen im Feststellungsantrag zugestandenen Beträge zu leisten.

   Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen könne jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

   Damit sollen Änderungen der Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses zum Beispiel hinsichtlich der Anzahl der Bewohner oder der Verbrauchsgewohnheiten eintreten, Rechnung getragen werden können.

   Hinsichtlich des Begriffs der Angemessenheit korrespondiere § 560 Abs. 4 BGB mit der Regelung in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, nach der Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden können.

   In der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift werde auf die Vorläuferbestimmung in § 4 Abs. 1 MHG Bezug genommen.

   Daraus ergebe sich, dass sich die Vorauszahlungen an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten sollen.

   Dementsprechend sei für die Angemessenheit von Vorauszahlungen auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen.

   Das Recht der Mietvertragsparteien, eine Anpassung vorzunehmen, besteht gemäß § 560 Abs. 4 BGB allerdings nur „nach einer Abrechnung“.

   Ausgangspunkt für die Anpassung sei damit die letzte Betriebskostenabrechnung, die bereits vorliegt; nicht maßgebend sei eine „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.

   Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stelle sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen.

   Nach Ansicht des BGH habe das Berufungsgericht aus der gesetzlichen Anknüpfung an die letzte Betriebskostenabrechnung mit Recht hergeleitet, dass diese Abrechnung die Grundlage der Anpassung bildet und damit – dies gilt jedenfalls in der Regel – ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen sei.

   Denn die Entwicklung der Betriebskosten im vorangegangenen Jahr rechtfertige eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten im Folgejahr, wenn andere Anhaltspunkte fehlen. Das sei nicht umstritten.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts könne es aufgrund besonderer Umstände aber auch Ausnahmen von dieser Berechnungsweise geben.
   Das Berufungsgericht meine, eine Anpassung der Vorauszahlungen habe ausschließlich in der Weise zu erfolgen, dass das Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung durch zwölf geteilt werde; andere Umstände seien in keinem Fall zu berücksichtigen. Das treffe nicht zu.

   Sowohl der Mieter als auch der Vermieter seien nicht daran gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres.
   Denn ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung seien letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern, wie ausgeführt, die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres.

   Diese könnten maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können.

   So könne etwa eine einschneidende Änderung der Anzahl der Bewohner, auf die in den Gesetzesmaterialien als Anpassungsgrund hingewiesen wird, sich im vergangenen Jahr noch nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum ausgewirkt haben, im laufenden Jahr dagegen voll zu Buche schlagen und damit eine Anpassung der Vorauszahlungen rechtfertigen.

   Die letzte Betriebskostenabrechnung sei damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindere aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden können.

   Ließen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so könnten sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

   Allerdings sei für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen kein Raum.

   Die Zubilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liege, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.

   Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten – etwa der Energiepreise – Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, könne dies in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

   Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

   Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Mandanten im Mietrecht

4. Mietrecht: Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters ist auch nach bereits erfolgter Rückzahlung möglich

   November 20, 2011 8:31 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09

   § 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

   Insbesondere die Frage, ob der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung noch zu Lasten des Mieters korrigieren kann, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

   Geregelt wird diese Frage durch den im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 eingeführten § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB.
   In der oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun erneut darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach bereits erfolgter Erstattung von im Voraus gezahlten Betriebskosten die Höhe dieser zu Lasten des Mieters korrigieren durfte.

   Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Rahmen des Mietvertrages waren die Betriebskosten auf die Kläger umgelegt worden.

   Im Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, welche ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 € ergab.

   Dieses Guthaben schrieb die Beklagte dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut.

   Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten nachträglich auf, dass sie bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € nicht berücksichtigt hatte.

   Diesen Umstand teilte die Beklagte den Klägern mit und korrigierte die Abrechnung, so dass sich ein um 138,08 € verringertes Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Girokonto der Kläger ab.

   Hiergegen richtete sich die Klage, welche das Amtsgericht und das Landgericht zunächst abwiesen.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten und entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB* – zu Lasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe.

   Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten würden nach Ansicht des BGH gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen würden.

   Die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens sei somit kein Schuldanerkenntnis, welches den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

   Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

   Rechtsanwälte in Köln beraten bundesweit im Mietrecht