Kaufrecht: Die Haftung des Gutachters für versteckte Baumängel eines Gebäudes

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 06.03.2014, Az.: 1 U 114/12

Vor der Veräußerung eines Grundstückes wird in der Regel eine Grundstücks- und/oder Gebäudebewertung durchgeführt, in deren Rahmen der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB durch einen Sachverständigen ermittelt wird. Die Erstellung eines solchen Gutachtens kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer veranlasst werden.

Der Vertrag kommt aber nur zwischen dem Gutachter und dem Auftraggeber zustande und ist grundsätzlich nicht mit einer Schutzwirkung ausgestattet. Dies muss ausdrücklich im Vertrag geregelt sein und kann dann besonders relevant werden, wenn nach der Veräußerung unter Gewährleistungsausschluss Baumängel auftreten, die einen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks haben. Denn für den Erwerber stellt sich die Frage, ob dann der Gutachter in Anspruch genommen werden kann.

In dem oben genannten Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main hatte dieses im Rahmen der Berufung zu entscheiden, ob der Verkehrswertgutachter gegenüber dem Käufer für Baumängel haftet.

Sachverhalt: Der Kläger kaufte am 10.02.2006 von Herrn Z1 ein mit vier älteren Gebäuden bebautes Grundstück für 300.000 €. Herr Z1 hatte vor Abschluss des Kaufvertrags ein Verkehrswertgutachten des Beklagten zu 2. eingeholt, das einen Gesamtwert von 327.000 € und einen Bodenwert von 254.000€ auswies.

Dieses Gutachten hatte Herr Z1 dem Kläger überlassen. Der Grundstückskaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss. Im Zuge von nach dem Kauf durchgeführten Renovierungsarbeiten rügte der Kläger nach der Demontage einer Zwischendecke und weiterer Einbauten erhebliche Feuchtigkeitsschäden am Wohnhaus, die er sodann zum Gegenstand eines selbstständigen Beweisverfahrens machte.

Der dort tätige Sachverständige stellte fest, dass infolge einer Undichtigkeit des Pultdachs und verschiedener baulicher Mängel insbesondere im Bereich des Dachstuhls, an einer Außenwand und an der Treppe tatsächlich erhebliche Feuchtigkeitsschäden bestanden. Er schätzte die Mängelbeseitigungskosten auf 56.500 €, die Klageforderung.

Der Kläger nahm die Beklagte zu 1. als Erbin des zwischenzeitlich verstorbenen Verkäufers mit der Begründung in Anspruch, dieser habe ihn über die Feuchtigkeitsschäden arglistig getäuscht. Der Beklagte zu 2. hafte gegenüber dem Kläger nach dessen Ansicht in gleicher Höhe wegen der Fehlerhaftigkeit seines Verkehrswertgutachtens.

Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage ab. Mit der Berufung zum Oberlandesgericht Frankfurt am Main verfolgte der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Auch das OLG Frankfurt am Main folgte der Ansicht des Klägers nicht und wies dessen Berufung ab.

Soweit die Klage gegen die Beklagte zu 1. als Alleinerbin des Verkäufers gerichtet sei, sei sie unbegründet, weil der Kläger für die behauptete, wegen des Gewährleistungsausschlusses erforderliche arglistige Täuschung über die diversen Baumängel beweisfällig sei. Insofern hätte es nähere Begründung und Beweisangebote bedurft, warum der verkaufende, das Haus nicht bewohnende Erblasser von den Feuchtigkeitsschäden gewusst haben soll.

Zugunsten des Klägers könne unterstellt werden, dass der Erblasser die Frage nach Feuchtigkeitsschäden verneint habe. Dies hätte der kaufvertraglichen Angabe entsprochen, keine Kenntnis von versteckten Mängeln zu haben. Da die Kaufvertragsurkunde keine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung zur Unversehrtheit und Trockenheit der Bausubstanz, wohl aber die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses aufweise, käme eine Gewährleistung indessen nur in Betracht, wenn der Erblasser um die Unrichtigkeit seiner Antwort gewusst hätte. Hierfür sei der Kläger, wie ausgeführt, beweisfällig, habe den fälligen Beweis aber nicht erbracht.

Auch bezüglich des Beklagten zu 2. sei die Klage unbegründet. Der zwischen dem Erblasser und dem Beklagten zu 2. geschlossene Begutachtungsvertrag entfalte schon keine Schutzwirkung zugunsten des Klägers.

Es stünde den Parteien des Begutachtungsvertrages frei, einen Schutz zugunsten Dritter – ggf. konkludent – zu vereinbaren oder auch auszuschließen. Letzteres sei hier deutlich geschehen. Im streitgegenständlichen Vertrag hieß es:

„Die Feststellung des Verkehrswerts dient zur Information und Entscheidungsfindung des Eigentümers“.

Danach sei eine Weitergabe des Gutachtens als „Verkaufshilfe“ zwischen den Partnern des Begutachtungsvertrages gerade nicht vereinbart gewesen.

Selbst wenn man dem Begutachtungsvertrag eine drittschützende Wirkung zugunsten des Klägers als Kaufinteressenten beimessen wollte, wäre die Klage mangels einer nachgewiesenen Pflichtverletzung des Beklagten zu 2. unbegründet.

Hinsichtlich der Heizungsanlage sei das Gutachten des Beklagten zu 2. nicht falsch, sondern ohne Aussage. Er habe im Gutachten unmissverständlich offen gelegt, dass er die Funktionsfähigkeit von technischen Anlagen, insbesondere der Haustechnik, nicht überprüft habe.

Hinsichtlich der „laufenden Instandhaltung“ des Wohnhauses und der als „gut“ bezeichneten Bausubstanz reiße der Kläger einzelne Worte aus dem Zusammenhang des Gutachtens und überinterpretiere sie. Der Beklagte zu 2. habe den baulichen Zustand des Wohnhauses als „durchschnittlich mit älteren Modernisierungen “bezeichnet und offen gelegt, dass er nur die Räume besichtigt habe. Der Kläger dürfe deshalb nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass der Beklagte zu 2. das Dach des Wohnhauses und die Abdichtung seiner Außenwände von außen inspiziert habe.

Die Frage, welche Prüfungen der Beklagte zu 2. seinem Auftraggeber, dem verkaufenden Erblasser, schulde und von welchen Prüfungen demgemäß der Kläger – als unterstellt geschützter Dritter – ausgehen könne, sei im Kern eine Rechts-, hier eine Vertragsfrage.

Der Dritte genieße Schutz nur im Umfang des dem Sachverständigen erteilten Auftrags. Der einem Bewertungssachverständigen erteilte Auftrag erstrecke sich regelmäßig nicht auf die Suche nach verborgenen Baumängeln.

Quelle: OLG Frankfurt am Main

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