Mietrecht: Verhindert der Vermieter vorsätzlich die Nutzung der Mietsache, kann der Mieter fristlos kündigen.

OLG Düsseldorf, 08.03.2016, Az.: 24 U 59/15

Sachverhalt: Diesem Urteil lag ein befristeter Gewerbemietvertrag über eine Gewerbefläche von 1000 Quadratmetern zugrunde. In dem Mietvertrag war die Gewerbeeinheit für die Nutzung als Lackiererei und auch als Lager für Waren ausgewiesen. Die monatliche Miete war mit 3927,00 Euro vereinbart worden. Im März 2012 hatte der Mieter die Mietzahlungen auf 1198,47 Euro reduziert und im April 2012 die Zahlung der Miete ganz eingestellt. Zur Begründung hatte der Mieter angegeben, dass der Vermieter sich nach einer mündlichen Vereinbarung verpflichtet hätte, die Gewerberäume als Lackiererei auszustatten, aber das nicht erfolgt sei. Daraufhin habe die Vermieterin die Zufahrt über mehrere Wochen mit LKW blockiert.

Nach Ablauf einer mit Schreiben vom 12.07.2012 gesetzten Abhilfefrist hatte der Mieter das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 06.08.2012 außerordentlich und fristlos kündigen lassen. Die Vermieterin hat daraufhin Klage auf Zahlung von Mieten und Nebenkosten-vorauszahlungen für den Zeitraum März bis Dezember 2012 i. H. v. 41.641,53 Euro erheben lassen. Das zunächst angerufene Landgericht hatte der Klage in Bezug auf die Kaltmieten für den Zeitraum März bis 06.08.2012 i.H.v. 19.196,59 Euro stattgegeben. Ferner hatte das Gericht festgestellt, dass das Mietverhältnis durch die vorausgegangene Kündigung vom 06.08.2012 beendet worden sei. Die Vermieterin reichte dagegen Berufung ein.

Oberlandesgericht Düsseldorf: Das Oberlandesgericht Düsseldorf folgte ebenfalls dem Mieter der Gewerbeeinheit. Das Mietverhältnis sei durch die außerordentliche Kündigung des Mieters vom 06.08.2012 beendet worden. Die Kündigung sei gem. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt erfolgt. Durch das wochenlange Blockieren der Zufahrt war dem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Gewerbeeinheit nicht möglich. Die Vermieterin habe wiederum ihre aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs nachhaltig verletzt.

Dieser Zustand sei zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung vom 06.08.2012 bereits mehrere Wochen gegeben gewesen. Der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck als Lackiererei sowie auch als Lager für Güter, mache eine Zufahrt zur Halle zwingend nötig. Dem Mieter habe eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Mietzeit nicht zugemutet werden können. Die Vermieterin habe wegen des Eintritts der Abrechnungsreife  keinen Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum März bis August 2012.

Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

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