qualifizierter Mietspiegel Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
Rechtsanwalt Tieben

Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Tag Archive: qualifizierter Mietspiegel

  1. Mietrecht: Den Mietspiegel der Stadt Köln richtig lesen.

    Leave a Comment

    Der Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen der Stadt Köln wird von der Rheinischen Immobilienbörse e.V. zusammengestellt. Am Mietspiegel arbeiten unter anderem der Kölner Haus- und Grundbesitzverein von 1888, der Mietverein Köln e.V. und das Kölner Amt für Wohnungswesen.

    Der Mietspiegel ist primär für Vermieter relevant, welche die Miete ihres Mietobjekts erhöhen wollen. Sie haben sich am Mietspiegel der jeweiligen Stadt zu orientieren. Es handelt sich um die ,,Nettokaltmiete“ je m² Wohnfläche.

    Bedingungen für eine Mieterhöhung

    Der Gesetzgeber hat mehrere Bedingungen an eine Mieterhöhung geknüpft, welche vom Vermieter eingehalten werden müssen:

    Vorherige Mieterhöhung

    Die vorherige Mieterhöhung des Vermieters muss mindestens 12 Monate zurückliegen. Hinzu kommt noch eine Bedenkzeit des Mieters von zwei Monaten. Die Miete kann somit 15 Monate unverändert bleiben.

    20% Steigerung

    Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen. In Gebieten der Mietpreisbremse sogar nicht mehr als 10%.

    Ortsübliche Vergleichsmiete

    Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die mit Hilfe des Mietspiegels ermittelt werden kann, nicht übersteigen. Im Mietspeigel ermittelt man den Mietpreis pro Quadratmeter ohne Nebenkosten.

    Mietspiegel der Stadt Köln

    Im Folgenden wird am Beispiel des Mietspiegels der Stadt Köln erläutert, wie man einen Mietspiegel richtig liest.

    Als Beispielswohnung dient eine Wohnung, die 1995 bezugsfertig wurde. Sie hat eine Größe von 60 m² (Balkonfläche mit eingerechnet) und besondere Ausstattung. Die Wohnlage ist in einem dicht bebauten Wohngebiet innerhalb des Stadtgebietes, aber weist keine besonderen beeinträchtigenden Belastungen durch Geräusche oder Geruch auf.

    Schritt 1: Einordnung des Mietobjekts in eine Baualtersgruppe

    Der Mietspiegel der Stadt Köln ist in fünf Baualtersgruppen unterteilt. Zunächst muss man sein Mietobjekt in eine der Gruppen einordnen. In Gruppe 1 sind Wohnungen in Gebäuden, die bis 1960 bezugsfertig wurden. Gruppe 2 beinhaltet Wohnungen in Gebäuden, die von 1961 bis 1975 bezugsfertig wurden. Gruppe 3 geht von 1976 bis 1989, Gruppe 4 von 1990 bis 2004 und Gruppe 5 ab 2005.

    Die Beispielswohnung würde somit in Gruppe 4 eingeordnet werden. Als Vermieter müsste man sich somit nur auf Gruppe 4 des Mietspiegels konzentrieren.

    Schritt 2: Größe der Wohnung

    Ist die Baualtersgruppe bekannt, muss man innerhalb der Baualtersgruppe nachsehen, welche Größe die Wohnung in Quadratmetern besitzt. Unterteilt wird dies in folgende Zeilen: A Wohnungen um 40 m², B um 60 m², C um 80 m², D um 100 m² und E um 120 m².

    Die Beispielswohnung beinhaltet 60 m² und ist somit in Gruppe 4 der Zeile B zuzuordnen.

    Schritt 3: Wohnlage

    In einem nächsten Schritt kommt es darauf an, in welcher Wohnlage die Wohnung sich befindet. Dies entscheidet darüber, in welcher Spalte man den Quadratmeterpreis als Vermieter ablesen kann. Hier wird in eine einfache Wohnlage, mittlere Wohnlage und sehr gute Wohnlage unterschieden.

    Eine einfache Wohnlage ist gegeben, wenn das Wohnen durch Geräuschs- und Geruchsbelästigung oder aufgrund anderer Kriterien kontinuierlich erheblich beeinträchtigt und dadurch der Wohnwert gemindert wird.

    Eine mittlere Wohnlage ist nochmal in ,,Standard“ und ,,gut“ unterteilt. Bei dem Standard der mittleren Wohnlage handelt es sich um normale Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Die überwiegende Zahl der Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegt in diesen Wohngegenden. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine kontinuierlichen, beeinträchtigenden Belastungen durch Geräusche oder Geruch auf. Die guten Wohnlagen sind unter anderem gekennzeichnet durch lockere Bebauung, Baumbepflanzung an der Straße oder Garten, fehlenden Durchgangsverkehr und gute Einkaufsmöglichkeiten.

    Sehr gute Wohnlagen sind durch aufgelockerte, in der Regel zweigeschossige, in Villenlage bis zu viergeschossigen Bebauungen in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage gekennzeichnet.

    Die Beispielswohnung befindet sich demnach in einer mittleren Wohnlage und somit in Gruppe 4, Zeile B und Spalte 4.

    Schritt 4: Ausstattung der Wohnung

    Ob man die oberen Zahlen oder die unteren Zahlen in der jeweiligen Zeile benötigt, hängt von der Ausstattung der Wohnung ab. Diese Ausstattungsmerkmale sind bei den Mietspiegeln der einzelnen Städte unterschiedlich. Hier ist jedoch nur der Mietspiegel der Stadt Köln relevant.

    Die 1 steht für eine Ausstattung ohne Heizung.

    Bei 2 beinhaltet die Wohnung Heizung, Bad / WC. Für eine Heizung ist maßgebend, dass alle Räume von einer zentralen Stelle aus mit Wärme, auch Fernwärme, versorgt werden.

    Bei der Zahl 3 beinhaltet die Wohnung eine besondere Ausstattung. Eine besondere Ausstattung von Wohnungen liegt vor, wenn beispielsweise eine Einbauküche, eine Terrasse oder ein Garten vorhanden sind.

    In der Beispielswohnung liegt eine besondere Ausstattung vor und somit ist unter Gruppe 4, Zeile B, Spalte 4, untere Zahlen neben 3 der Preis pro Quadratmeter abzulesen.

    Schritt 5: Preisspanne

    Die in der Tabelle aufgeführte Preisspanne (Beispielswohnung: 9,20-11,80), die den Schwerpunkt des Marktes darstellen, geben den unterschiedlichen Wohnwert wieder. In innerstädtischen Wohnlagen liegen die Mieten überwiegend im oberen Bereich. In Randlagen und bei Souterrainwohnungen können sich niedrigere Mieten ergeben.

    Die Beispielswohnung liegt im innerstädtischen Gebiet und ist somit eher an dem oberen Preis orientiert. Im Ergebnis ist somit der Preis pro Quadratmeter zwischen 9,20 bis 11,80.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221- 80187670 an oder schicken Sie uns gerne eine E-Mail an info@mth-patner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

  2. Mietrecht: Die Voraussetzungen der Mieterhöhung und die Vergleichbarkeit von Mietspiegeln

    Leave a Comment

    Landgericht Heidelberg, 17.02.2012, Az.: 5 S 95/11

    Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung sind in den §§ 558 bis 560 BGB geregelt.

    Die weit häufigste Form der Mieterhöhung ist dabei die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er muss die Zustimmung der Mieter einholen.

    Diese Zustimmung können die Mieter verweigern, wenn die in den §§ 558 ff. BGB geregelten Voraussetzungen in dem Mieterhöhungsverlangen nicht eingehalten werden.

    Folgende Voraussetzungen müssen dabei grundsätzlich erfüllt sein:

    – Sperrfrist: Gem. § 558 Abs. 1 S. 2 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

    – Ortsübliche Vergleichsmiete: Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

    – Kappungsgrenze: Gem. § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.

    – Form und Begründung: Gem. § 558a BGB müssen bestimmte Form- und Begründungsvorschriften eingehalten werden.

    Mieterhoehung

    Je nach Fall können allerdings noch andere Voraussetzungen hinzukommen.

    In dem oben genannten Fall hatte das Landgericht Heidelberg nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam war, weil in diesem auf einen örtlich und sachlich unanwendbaren Mietspiegel Bezug genommen wurde.

    Sachverhalt: Die Kläger waren Vermieter einer von den Beklagten bewohnten Doppelhaushälfte. Das Mietobjekt lag in der Stadt E., welche an den Stadtkreis H. – Stadtteil W. – angrenzte. Für die Stadt E. existierte kein Mietspiegel, für die Stadt H. hingegen ein qualifizierter Mietspiegel.

    Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens der monatlichen Nettomiete von EUR 1000 auf EUR 1190 nahmen die Kläger in ihrer Begründung Bezug auf den Mietspiegel von H.

    Die Beklagten verweigerten den Klägern mit der Begründung die Zustimmung, dass die Stadt E. mit der Stadt H nicht vergleichbar sei.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage ab. Dabei führte der Abteilungsrichter unter Hinweis auf seine langjährige Erfahrung als Bürger von E. unter Aufzählung verschiedener gravierender Nachteile W. gegenüber E. aus, dass die Wohnorte für die Zwecke der Mieterhöhung nicht vergleichbar seien.

    Landgericht Heidelberg: Das Landgericht Heidelberg folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten. Insofern seien die Beklagten nicht verpflichtet gewesen, der begehrten Änderung des Mietvertrages zuzustimmen.

    Einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätten die Kläger bereits deshalb nicht, weil ihr Mieterhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen genüge und deshalb unwirksam sei.

    Gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB dürfte zur Begründung des Verlangens nicht Bezug auf den Mietspiegel der Stadt H genommen werden, weil dafür H. und E. vergleichbare Gemeinden sein müssten, was offensichtlich nicht der Fall sei.

    Nach § 558a Abs. 1 BGB müsste das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, begründet sein. Dabei ließe es § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werde.

    Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift könne auch, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden sei, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten sei, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

    Über den Wortlaut hinaus sei insbesondere auch anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden könne, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liege, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden sei (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a Rn. 41).

    Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ könne diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der andere Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfe. Denn dann würde die ausdrückliche Nennung der vergleichbaren Gemeinde ins Leere laufen.

    Quelle: Landgericht Heidelberg

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.