Rechte des Mieters Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
Rechtsanwalt Tieben

Rechtsanwalt Helmer Tieben
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Tag Archive: Rechte des Mieters

  1. Mietrecht: Mietrechtliche Auswirkungen des Todes des Mieters

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    Eigentümer eines Mietobjektes werden manchmal mit besonderen Situationen konfrontiert. Eine solche Situation stellt der Tod des Mieters in einem bestehenden Mietverhältnis dar. Dies bedeutet oft einen schweren Verlust für die Angehörigen, wirft jedoch auch oft viele offene Fragen beim Vermieter auf. Welches Kündigungsrecht man hat, ob es Erben gibt oder ob überhaupt jemand das Mietverhältnis übernehmen kann. Ein solcher Vorfall kann viele Komplikationen bedeuten, muss es aber nicht, dennoch ist eine schnelle Klärung zu empfehlen, denn mit dem Tod eines Mieters erlischt das Mietverhältnis von heute auf morgen nicht automatisch. Vor allem bei einem Tod eines Mieters gelten im Mietrecht strenge Vorschriften. § 563 BGB regelt das Eintrittsrecht beim Tod des Mieters. Dieser dient dem Schutz der Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem Haushalt, also dem Mietobjekt, gemeinsam gewohnt haben davor, aus diesem zwanghaft ausziehen zu müssen. Im § 564 BGB wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben als auch die außerordentliche Kündigung behandelt. Welche Personen demnach in einem solchen Vorfall als Nachfolger gelten, wird vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelt. Dies ist allerdings einzelfallabhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Im Folgenden werden Sie mehr über die Folgen eines Todesfalles von einem Mieter im Mietrecht erfahren, welchen Ihnen vor allem als Vermieter einen allgemeinen Überblick verschaffen kann.

    Mieter stirbt: Was passiert mit dem Mietverhältnis und wer zahlt nun die Miete?

    Wie bereits oben erwähnt, endet der Mietvertrag aufgrund eines Todes des Mieters nicht automatisch. Welche Person den Mietvertrag im Einzelfall übernimmt, hängt jedes Mal von der Situation des Verstorbenen sowie des Mietverhältnisses ab. Sollte es im Mietvertrag weitere eingetragene Mieter geben, so wird das Mietverhältnis ohne großartige Probleme mit ihnen fortgeführt. Es kommt jedoch auch vor, dass die verbliebenen Mieter von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist Gebrauch machen. Dies stellt jedoch einen anderen Vorfall dar. Die verbliebenen Mieter haben das Recht darauf, das Mietobjekt zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Für das Eintrittsrecht gilt jedoch eine feste Reihenfolge, an welche man sich unbedingt halten sollte:

    1. Ehegatten oder Lebenspartner, die in dem gleichen Haushalt leben
    2. Kinder des verstorbenen Mieters, die ebenso in dem gleichen Haushalt leben
    3. Weitere Mitglieder der Familie des Verstorbenen, die auch mit dem Mieter im gleichen Haushalt lebten.

    Es muss hierbei darauf geachtet werden, dass gemäß § 563 Absatz 2 BGB bloße Wohngemeinschaften nicht zum eintrittsberechtigten Personenkreis gehören.

    Sollte es keinen weiteren Mieter geben oder sind diese bereits verstorben, so müssen die Erben des Verstorbenen und eventuell für den Mieter in das Mietverhältnis eingetragenen Personen die Miete weiterhin zahlen. Vermieter sind dazu berechtigt, die Miete für weitere drei Monate zu verlangen. Außerdem sind die Erben oder Eintrittsberechtigte verpflichtet, gegebenfalls offene und fällige Mietschulden oder Kosten für die Entrümpelung der Wohnung des Verstorbenen zu begleichen. Diese sind die sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Generell sollten Erben recht schnell handeln und innerhalb von vier Wochen nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben das Erbe annehmen oder gegebenfalls ausschlagen. Denn nach Ablauf dieser Frist ist das Ausschlagen nicht mehr möglich. Sollte es keine Erben geben, was bei alleinstehenden Menschen häufig der Fall ist, oder treten diese von ihrer Erbschaft zurück, so fällt die Pflicht auf das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters. Dieses übernimmt dann die Nachlasspflegschaft. Die Hinterlassenschaft wird durch einen bestellten Nachlasspfleger verwaltet. Dieser wickelt auch die Mietangelegenheiten des Verstorbenen ab. In einer solchen Situation haben die Vermieter sehr gute Chancen die Mietschulden ausgeglichen zu bekommen. In keinem Fall darf der Vermieter auf eigene Faust das Mietobjekt betreten und leerräumen, dies käme einem Hausfriedensbruch gleich und tauchen doch Erben auf, so könnten diese Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

    Welche Kündigungsfristen gelten in einem Todesfall des Mieters?

    Die Erben als auch die eintrittsberechtigten Personen können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, den Vermieter erklären, dass sie das Mietobjekt nicht übernehmen möchten. Sollte diese Frist abgelaufen sein, so treten sie automatisch in das bestehende Mietverhältnis des Verstorbenen ein. Eine Anpassung des Mietvertrages ist dabei nicht erforderlich. Für die Erben als auch für die Eintrittsberechtigten besteht in einem solchen Fall ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages. Für beide dieser Gruppen gilt eine einmonatige Frist nach Kenntnis des Vorfalles, wobei die Kündigungsfrist drei Monate umfasst. Die Sonderkündigung bei einem Todesfall des Mieters muss zwingend schriftlich und unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht erfolgen. Lediglich im Erbfall ist das Schreiben mit der Kündigung eigenhändig von sämtlichen Erben gemeinsam zu unterzeichnen.

    Sollte sich das Mietobjekt in einer beliebten Lage beziehungsweise Region befinden und könnte man eine weitaus bessere Miete damit erzielen, so ist ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter interessant. Ebenfalls er hat in einer solchen Situation die Möglichkeit einer Sonderkündigung. Bei einer Sonderkündigung gegenüber eintrittsberechtigten Personen müssen allerdings schwerwiegende Gründe vorliegen, die der Vermieter geltend machen möchte. Ein solches Sonderkündigungsrecht gilt auch gegenüber den Erben, wobei hier die Ausführung besonderer Gründe nicht von Nöten ist. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats, nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters, Gebrauch von diesem Sonderrecht machen. Wichtig an dieser Stelle ist die einmonatige Frist. Ansonsten bestehen für den Vermieter nach dem Tod des Mieters kaum Möglichkeiten, das Mietverhältnis durch Sonderkündigungsrecht zu kündigen. Solche Schwierigkeiten können jedoch einfach vermieden werden. Sie als Vermieter können direkt beim Vertragsschluss im Mietvertrag festlegen, dass das Mietverhältnis spätestens mit dem Tod des Mieters endet.

    Wem steht nach dem Todesfall des Mieters die Mietkaution zu?

    Die im Mietvertrag zwischen den Mietparteien festgelegte Mietkaution des Verstorbenen steht nach dessen Tod den Erben zu, sofern der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen wird. Diese Konstellation gilt auch nur, wenn es keinen Anspruch des Vermieters auf einen Anteil oder gar die gesamte Kaution gibt. Forderungen seitens des Vermieters können zum Beispiel aufgrund von Mietrückständen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen entstehen. Die Erben wiederum haben einen Anspruch auf ein eventuelles Guthaben aus der Abrechnung der Nebenkosten. Im Grunde genommen übernehmen die Erben des Verstorbenen die Rechte als auch Pflichten des Erblassers.

    Wer ist für die Räumung des Mietobjekts nach dem Todesfall des Mieters zuständig?

    Wie bereits oben erwähnt, haften die Erben gemäß § 1967 BGB nach dem Tod des Mieters für alle von dem Verstorbenen offenen Verpflichtungen. Von den Nachlassverbindlichkeiten werden neben Mietzahlungen auch die gesamten Kosten für die Räumung des angemieteten Mietobjekts umfasst. Darunter fallen auch mögliche Schönheitsreparaturen, welche ebenfalls von dem Erben zu verrichten sind. Sollten die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt haben, so müssen diese auch zum Ende der Frist das Mietobjekt geräumt dem Vermieter übergeben.
    Sollten nach dem Ablehnen des Mieters keine Erben zu ermitteln sein, weil sie nicht auffindbar sind oder generell unbekannt sind, so hat der Vermieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts per Gericht durchzusetzen. Vom Gericht wird ein Nachlasspfleger eingesetzt, denn wenn keine Erben auffindbar sind, so erbt das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte. Sollte der Nachlass überschuldet sein, so bleibt der Vermieter auf den Kosten der Renovierung sowie Forderungen der Nebenkostenabrechnung im schlimmsten Falle selber sitzen.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Trotz Waschküche kann der Mieter die Waschmaschine in der Wohnung aufstellen

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    Landgericht Freiburg, 10.12.2013, Az.: 9 S 60/13

    Mieter von Wohnraum sind grundsätzlich verpflichtet, zwischen 22.00 Uhr abends und 7:00 Uhr morgens sowie von 13.00 bis 15.00 Uhr jeglichen ruhestörenden Lärm, verursacht durch Zimmerlautstärke überschreitende Verhaltensweisen, zu unterlassen. Dies ist im Bundesimmissionsschutzgesetz und in den einschlägigen Länder-Immissionsschutzgesetzen sowie weitere Richtlinien niedergelegt.

    Allerdings haben Mieter auch in den anderen Zeiten das mietrechtliche Gebot der Rücksichtnahme zu beachten und sind daher nicht vollkommen frei in ihrem Wohnverhalten.

    Normale Wohngeräusche der Mieter haben andere Mieter allerdings hinzunehmen; dazu gehören insbesondere auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgehen.

    Ob zu den normalen Wohngeräuschen allerdings auch die Geräusche von in der Wohnung aufgestellten Waschmaschine und Wäschetrockner gehören, hatte das Landgericht Freiburg in dem oben genannten Urteil zu entscheiden.

     

    Sachverhalt der Gerichtsentscheidung

    Zwischen Kläger und Beklagten bestand ein Mietvertrag über eine Mietwohnung in einem Neubau. Nach ihrem Einzug hatten die Kläger als Mieter der Mietwohnung ihre Waschmaschine und ihren Wäschetrockner zunächst im gemeinschaftlichen Waschraum des Mietshauses untergebracht.

    Andere Mieter beschweren sich über Waschmaschine in der Wohnung

    Im Laufe des Mietverhältnisses stellten die Mieter dann sowohl die Waschmaschine als auch den Wäschetrockner in ihre Wohnung. Dies führte dann zu Beschwerden derjenigen Mieter, welche in der Nachbarwohnung wohnten.

    Vermieter änderten die Hausordnung

    Um die Mieter zu zwingen, die Waschmaschine und den Wäschetrockner wieder aus der Wohnung zu verbringen, veränderten die Beklagten als Vermieter die Hausordnung und beriefen sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag mit dem folgenden Wortlaut:

    Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung auf Seite 11. Sie ist Bestandteil dieses Vertrags. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.

    In der Hausordnung wiederum befand sich nun der Passus:

    Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche.

    Mieter erheben Feststellungsklage

    Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Feststellung, dass sie dazu berechtigt seien, in ihrer von den Beklagten angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht folgte der Ansicht der Kläger und gab der Klage statt. Gegen dieses Urteil wandte sich die Berufung der Beklagten zum Landgericht Freiburg.

    Entscheidung des Landgerichts Freiburg:

    Das Landgericht Freiburg folgte ebenfalls der Ansicht der Kläger (Mieter) und urteilte, dass die Kläger berechtigt sind, in der angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.

    So hätten die Beklagten in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen würden.

    Änderungsvorbehalt im Mietervertrag unwirksam

    Die Kammer teile die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam sei (BGH WM 1984, 314; BGH WM 1985, 128).

    Zudem erfasse der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Beklagten hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht.

    Aufstellen von Waschmaschienen oder Trocknern gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch

    Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehöre zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart sei (BGH Urteil v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 – […]Rn. 33; LG Detmold WuM 2002, 51 [LG Detmold 18.03.1998 – 10 S 276/97]; AG Köln WuM 2001, 275; AG Hameln WuM 1994, 426; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., 541 BGB Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 368f.).

    Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags würde sich nur auf „Ordnungsvorschriften“, also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich seien, beziehen.

    Hierzu würden nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber – worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen habe – die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme gehören, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert seien.

    Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB bestünde nicht. Der Mieter habe bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 370 m.w.N.).

    Lärm von Waschmaschinen und Trockner ist als sozialadäquat hinzunehmen

    Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutze, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen.

    Quelle: Landgericht Freiburg

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  3. Mietrecht: Umfang der Haftung des Mieters für den Verlust eines Schlüssels

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    Bundesgerichtshof, 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13

    Viele Mehrfamilienhäuser sind mit modernen Schließanlagen ausgestattet, welche es den Mietern ermöglichen, viele Gemeinschaftsräume des Hauses mit einem Generalschlüssel zu betreten.

    Verliert ein Mieter einen solchen Schlüssel, stellt sich die Frage, ob der Mieter nur zum Ersatz des verlorenen Schlüssels oder aber zur Kostenübernahme für den Austausch der gesamten Schließanlage verpflichtet ist.

    Bislang gab es zu diesem Thema keine einheitliche Rechtsprechung. Nun hat sich der Bundesgerichtshof in dem oben genannten Urteil mit dieser Frage befasst.

    Sachverhalt: Der Beklagte hatte ab dem 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Klägers gemietet. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28.02.2010 war zwischen den Parteien vermerkt worden, dass der Mieter zwei Wohnungsschlüssel erhalten hatte.

    Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31.05.2010. Der Beklagte gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben.

    Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der Beklagte nicht in der Lage gewesen war, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21.07.2010 vom Kläger die Zahlung von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei.

    Darüber hinaus kündigte sie an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auftrag geben zu wollen. Um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, nahm der Kläger den Beklagten in Regress. Nachdem der Beklagte nicht zahlte, nahm der Kläger diesen unter Abzug von dessen Kautionsguthaben in Höhe von 500 € – auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen in Anspruch, obwohl die Schließanlage bislang gar nicht ausgewechselt worden war.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen statt und wies sie im Übrigen ab. Das daraufhin vom Beklagten angerufene Landgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Hiergegen wandte sich der Beklagte mit der Revision zum Bundesgerichtshof und beantragte die vollständige Aufhebung des Urteils.

    Bundesgerichtshof: Der BGH urteilte nun, dass die Revision Erfolg hat. Zwar habe der Kläger grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 BGB, weil der Beklagte durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache (Schlüssel) erstrecke.

    Da der Kläger aber nicht verpflichtet sei, der Wohnungseigentümergemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten, sei auch die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage gegen den Beklagten unbegründet.

    Zwar könne ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen. Dies setze aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden sei. Hieran würde es im Streitfall fehlen.

    Hinsichtlich des Schadens würden nach Darstellung des BGH zwei in Frage kommende Meinungen in der Rechtsprechung und Literatur vertreten.

    • Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folge, würde der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit „Schließanlage“ sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt, so dass der Eigentümer deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen könne.
    • Die Gegenmeinung wiederum würde in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit sehen. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage und die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung . Solange die Schließanlage nicht erneuert werde, bestünde nach dieser Meinung kein Schaden, denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar. Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe.

    Nach Ansicht des BGH gebühre der letztgenannten Auffassung der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit sei nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt sei. Der Verlust eines Schlüssels führe aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer – über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende – Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.

    Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt sei, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, sei keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeige sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könne.

    Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die „substantielle Funktionalität“ der Sachgesamtheit „Schließanlage“ werten würde, würde es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage vermengen.

    Während im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen sei, bedürfe es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt habe.

    Dies sei nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential würde regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstellen. Ein ersatzfähiger Schaden entstünde vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen dürfe, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornehme. In einem solchen Fall habe sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen würde es hier aber fehlen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  4. Mietrecht: Bei einer Eigenbedarfskündigung muss nur die Eigenbedarfsperson selbst namentlich benannt werden

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    Bundesgerichtshof, 30.04. 2014, Az.: VIII ZR 284/13

    Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Da Mieter sich ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen dürfen, wie der Eigentümer selbst, stellt das Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB strenge Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung.

    Von einem Eigenbedarf ist grundsätzlich dann auszugehen, wenn der Vermieter die  Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

    Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, wobei ein bestimmter Grad von Verwandtschaft nicht gefordert werden kann.

    Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung hängt davon ab, ob der geltend gemachte Eigenbedarf nachgewiesen werden kann.  Das Kündigungsschreiben muss eine Begründung enthalten, in der darzulegen ist, für welche Person die Wohnung benötigt wird. Ferner ist ein konkreter Sachverhalt zu beschreiben, auf den das Interesse dieser Person an der Wohnung gestützt wird.

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    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte dieser mal wieder darüber zu entscheiden, welche Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung zu stellen sind.

    Sachverhalt: Die Beklagten waren seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 qm großen Wohnung der Kläger. Mit Schreiben vom 23.10.2012 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zuvor hatten die Parteien bis 20.09.2012 erfolglos über einen Verkauf der Wohnung an die Beklagten verhandelt.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hatte sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte nun der Ansicht der Kläger und urteilte, dass die Revision Erfolg hat: Das Landgericht habe zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

    Den Klägern stünde der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, weil die von ihnen ausgesprochene Eigenbedarfskündigung schon aus formellen Gründen unwirksam sei.Denn die Kläger hätten es versäumt, im Kündigungsschreiben den Lebensgefährten ihrer Tochter, mit dem diese die Wohnung beziehen wolle, namentlich zu benennen. Dies sei aber erforderlich gewesen, weil der den Beklagten bisher unbekannte Lebensgefährte der Tochter für sie anderenfalls nicht identifizierbar gewesen sei.

    Diese Beurteilung halte nach Ansicht des BGH einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand, da die Räumungsklage mit dieser Begründung nicht abgewiesen werden könne. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hätten die Kläger den von ihnen geltend gemachten Eigenbedarf im Kündigungsschreiben vom 23. Oktober 2012 ausreichend begründet.

    Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setze die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben seien. Der Zweck dieser Vorschrift bestünde darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

    Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

    Nach diesen Maßstäben sei es – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert sei, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne.

    Diese Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen wolle, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes sei dem Vermieter verwehrt.

    Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung habe. Insoweit reiche die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben bedurfte es – entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung – hingegen nicht.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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