Rechte und Pflichten der Hausverwaltung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechte und Pflichten der Hausverwaltung

  1. Mietrecht: Kann ein Hausverwalter sein Amt jederzeit niederlegen?

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    Landgericht Frankfurt am Main, 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19

    Hausverwalter können grundsätzlich ihr Amt jederzeit niederlegen. Für die Niederlegung bedarf es keiner Einberufung einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft.Zu beachten ist allerdings, dass die Amtsniederlegung zu Schadensersatzansprüchen führen kann, wenn sie zur Unzeit erfolgt oder wenn sie gegen den Verwaltervertrag verstößt.

    In dem hier besprochenen Fall wollte die Eigentümergemeinschaft die Amtsniederlegung des Hausverwalters nicht akzeptieren und legte gegen die abweisende Entscheidung des Amtsgericht Berufung zum Landgericht Frankfurt am Main ein.

    Sachverhalt: Die Klägerin war Miteigentümerin in einer 2-Personen-WEG. Die weitere Einheit stand im gemeinschaftlichen Eigentum der in erster Instanz fälschlich als Beklagte zu 2 und 3 Bezeichneten. Der insoweit als Beklagte zu 2 Bezeichnete ist Inhaber der Beklagten. Die Eigentümer unterzeichneten einen „Hausverwaltungsvertrag“ mit dem Beklagten, der im Rubrum die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber ausweist, ob darüber hinaus eine Bestellung des Beklagten zum Hausverwalter erfolgte, ist streitig.

    Mit der Klage begehrte die Klägerin, den Beklagten zur Einberufung einer Versammlung zu verurteilen, um über seine Abberufung zu entscheiden. Die Klage war am 14.09.2018 beim Amtsgericht eingegangen und wurde dem Beklagten am 30.10.2018 zugestellt. Mit per Fax übermitteltem Anwaltsschreiben vom 17.09.2018 an den vorgerichtlichen Bevollmächtigten der Klägerin erklärte der Beklagte die Kündigung des Verwaltervertrages und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“. Zwischenzeitlich wurde eine neue Hausverwaltung gewählt, die Klägerin hat ihre Wohnung verkauft.

    Die Klägerin hat zuletzt die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits begehrt. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen, da der Beklagte nicht Verwalter gewesen sei und daher nicht abzuberufen war. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie weiter die Feststellung der Erledigung begehrt.

    Landgericht Frankfurt am Main: Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die Berufung kann bereits deshalb keine Aussicht auf Erfolg haben, weil die Erledigung bereits deshalb nicht festgestellt werden kann, weil das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten ist.

    In dem Schreiben vom 17.09.2018 liegt die Amtsniederlegung, so dass ab diesem Zeitpunkt der Beklagte jedenfalls nicht (mehr) Verwalter war, so dass das Rechtschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung entfallen ist.

    Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte. Damit ist die Amtsstellung beendet (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2016, 314 (315); BeckOK BGB/Hügel WEG § 26 Rn. 22; BeckOK WEG/Baer WEG § 26 Rn. 66; Bogen ZWE 2002, 153; grds. zur Amtsniederlegung BGHZ 121, 257 = NJW 1993, 1198). Erfolgt die Niederlegung zur Unzeit (§ 671 Abs. 2 BGB), berührt die Wirksamkeit nicht, löst aber ggf. Schadensersatzansprüche aus (Riecke/Schmid/Abramenko WEG § 26 Rn. 51).

    Vorliegend liegt in der Erklärung, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“ erfolgt, die eindeutige Erklärung, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, dies genügt für die Amtsniederlegung. Dass daneben oder vorrangig der Hausverwaltervertrag gekündigt wurde, ändert hieran nichts.

    Die Amtsniederlegung ist auch wirksam geworden, als sie der Klägerin, zu Händen ihres sie bereits damals vertretenen Prozessbevollmächtigten zugegangen ist. Allerdings wird vertreten, dass die Erklärung gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben ist (BeckOGK/Greiner WEG § 26 Rn. 331). Diese Auffassung teilt die Kammer nicht. Die Versammlung ist der Ort der Willensbildung der Eigentümer. Sie ist aber kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgibt oder entgegennimmt. Dies kann nur durch vertretungsberechtigte (natürliche) Personen erfolgen. Vertretungsberechtigt ist im Regelfall der Verwalter (§ 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG); fehlt er oder ist er – wie hier – von der Vertretung ausgeschlossen, vertreten alle Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG). Im Falle der Passivvertretung ist insoweit anerkannt, dass eine Willenserklärung nicht gegenüber allen Eigentümern erfolgen muss, sondern in analoger Anwendung von § 125 Abs. 2 S. 3 HGB, § 78 Abs. 2 S. 2 AktG, § 25 Abs. 1 S. 3 GenG, § 170 Abs. 3 ZPO ein Zugang an einen Wohnungseigentümer ausreicht (vgl nur. Bärmann/Becker WEG § 27 Rn. 284; Staudinger/Jacoby, 2018, WEG § 27 Rn. 235 mwN). Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, bei der in einer 2-Personen-WEG, eine von einem Miteigentümer betriebene Firma die Verwaltung übernommen hat, genügt die Mitteilung an den anderen Miteigentümer.

    Ist damit die Amtsniederlegung bereits vor Klagezustellung am 30.10.2018 wirksam geworden, ist die Erledigung jedenfalls vor Rechtshängigkeit eingetreten. Für eine solche Konstellation ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Erledigung prozessual nicht möglich (BGHZ 83, 12 (16) = NJW 1982, 1598 (1599); BGHZ 127, 156 (163) = NJW 1994, 3232 (3233); BGHZ 155, 392 (395) = NJW 2003, 3134). Der Gesetzgeber hat dem durch die Einführung des § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO abgeholfen, dies erfordert aber eine – hier nicht erfolgte – Klagerücknahme.

    Quelle: Landgericht Frankfurt am Main

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Das WEG Recht verpflichtet Eigentümer nicht, die Barrierefreiheit eines Treppenhauses wegen eines gehbehinderten Eigentümers zu finanzieren.

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    Landgericht Köln, 30.06.2011, Az.: 29 S 246/10

    Das WEG-Recht (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) befasst sich mit den Rechten und Pflichten von Mitgliedern einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern bzw. der Begründung von Wohnungseigentum innerhalb einer solchen Gemeinschaft.

    Typische Bereiche, die der Regelung durch das WEG unterliegen sind zum Beispiel:

    • Rechte und Pflichten der Hausverwaltung sowie deren Haftung.
    • Erwerb und Veräußerung von Eigentumswohnungen.
    • Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft
    • Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und im Verhältnis zu Dritten.

    Insbesondere Streitigkeiten darüber, ob bestimmte bauliche Maßnahmen, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchgeführt oder nicht durchgeführt werden müssen, sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen.

    Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung werden gem. § 21 Abs. 3, 4 und 5 Nr. 2 WEG im Wege des Mehrheitsbeschlusses gefasst.

    In § 22 Abs. 1 WEG sind die Voraussetzungen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums näher ausgestaltet.

    Als weitere Maßnahme hält das WEG die sogenannte mietrechtliche Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG bereit. Danach sollen bauliche Maßnahmen, die ohne konkret vorhandenen Instandsetzungsbedarf eine Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, eine Erhöhung des Gebrauchswerts, eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder eine Einsparung von Wasser oder Energie bewirken, gem. § 22 Abs. 2 WEG mit sog. doppelt qualifizierter Mehrheit (Beschluss mit mindestens 75% aller Stimmen sowie mehr als 50% der Miteigentumsanteile) beschlossen werden können, sofern die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert oder ein Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt wird.

    In § 22 Abs. 3 WEG wiederum ist seit der Erneuerung des WEG-Rechts im Jahre 2007 die modernisierende Instandsetzung geregelt. Liegt demgemäß ein Instandsetzungsbedarf vor, können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass anstelle der Wiederherstellung des bisherigen Zustands eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, wenn diese wirtschaftlich sinnvoll ist.

    Die oben genannte Entscheidung hatte nun die Frage zum Gegenstand, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem gehbehinderten Wohnungseigentümer verpflichtet werden konnte, wegen dessen Gehbehinderung eine Barrierefreiheit im Treppenhaus und der Garage durch den Einbau von Handläufen etc. herzustellen.

    Sachverhalt: Die Parteien waren Eigentümer einer WEG. Die Kläger waren hoch betagt und der klagende Ehemann zudem gehbehindert. Daher begehrten sie von der Gemeinschaft den Einbau von Handläufen im Treppenhaus und der Garage unter dem Gesichtspunkt der Herstellung von Barrierefreiheit.

    Mit ihrer Klage vor dem Amtsgericht hatten die Kläger zunächst den Beschluss angefochten, mit welchem ihre dahingehenden Tagesordnungspunkte in der relevanten Eigentümerversammlung abgesetzt wurden.

    Darüber hinaus hatten die Kläger vor dem Amtsgericht Verpflichtungsanträge dahingehend gestellt, die anderen Eigentümer zum Beschluss zu verpflichten, die entsprechenden Maßnahmen auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen.

    Das Amtsgericht wies die Klage ab und führte dazu aus, dass die Kläger die entsprechenden baulichen Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 WEG nicht verlangen konnten.

    Hiergegen wandten sich die Kläger mit ihrer Berufung und machten geltend, dass ihr gesundheitlicher Zustand so schlecht sei, dass sie einen Handlauf auch auf einem Zwischenpodest und entlang einer Rampe bräuchten.

    Die Beklagten beriefen sich darauf, dass ein Bedürfnis für einen Handlauf entlang der Wand des Hausflurs auf dem ebenen Treppenpodest nicht erkennbar sei. Schließlich sei die Rampe in der Tiefgarage kein Weg zum Begehen, sondern nur ein Fluchtweg. Auch sei die Rampe zu schmal, um dort noch ein Geländer anzubringen.

    Darüber hinaus würden die Grundsätze der Barrierefreiheit keine Verpflichtung dahingehend bedeuten, dass die Gemeinschaft die Kosten tragen müsse.

    Landgericht Köln: Das LG Köln folgte der Ansicht des Amtsgericht sowie der Beklagten. Ein Anspruch der Kläger auf Zustimmung, dass der Handlauf auf Kosten der Gemeinschaft errichtet wird, bestünde nicht.

    Das Amtsgericht habe zu Recht darauf abgestellt, dass es sich hier um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handele und nicht um eine Reparatur oder Modernisierung.

    Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft zur Errichtung eines derartigen Handlaufes bestünde insofern nicht.

    Auch unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit bestünde kein Anspruch der Kläger gegen die anderen Eigentümer. Denn auch wenn man davon ausginge, dass das aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG fließende Gestaltungsrecht der anderen Miteigentümer im Lichte der Bedeutung des Art. 3 Abs. 3 Satz. 2 GG (Verbot der Benachteiligung Behinderter) auszulegen sei, so ergebe sich hieraus zunächst nur eine Verpflichtung der anderen Eigentümer, die begehrte Maßnahme zur Herstellung des barrierefreien Zuganges zu genehmigen.

    Die anderen Eigentümer seien nicht verpflichtet, sich auch an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen, da die Baumaßnahme eigennützig im Interesse des Veränderungswilligen sei.

    Quelle: Landgericht Köln

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  3. Zivilrecht: Hausverwalter haftet für Überschreitung seiner Befugnisse

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    Landgericht Köln, 26.08.2010, Az.: 29 S 177/09

    Die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung sind im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (“WEG”) geregelt. Diese Regelungen sind unabdingbar, dürfen also von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft nicht eingeschränkt werden.

    Die spezifischen Berechtigungen und Verpflichtungen des Verwalters gegenüber den Eigentümern sind in § 27 WEG geregelt.

    Danach darf und muss der Verwalter

    * Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen.
    * für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung Eigentums sorgen.
    * in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen.
    * die gemeinschaftlichen Gelder verwalten.

    Erfüllt der Hausverwalter diese Pflichten schuldhaft vorsätzlich oder fahrlässig nicht oder schlecht ist er gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet. Erfüllt der Hausverwalter die Pflichten zu spät oder nicht so wie geschuldet, ist er entweder nach den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB oder nach § 281 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Über § 278 BGB ist der Hausverwalter darüber hinaus für das Verschulden Dritter verantwortlich.

    Neben der vertraglichen Haftung kommt auch die deliktische Haftung aus den §§ 823 ff. BGB in Betracht, wenn der Hausverwalter sich der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht schuldig macht (z. B. wenn der Hausverwalter bei Glätte nicht gestreut hat).

    Mit einem besonderen Fall der Haftung des Hausverwalters hatte sich nun das Landgericht Köln in dem oben genannten Urteil zu beschäftigen.

    Sachverhalt: Der Kläger war der frühere Verwalter der Beklagten. Er hatte bei einer Bank ein Konto auf seinen Namen eingerichtet, über welches ausschließlich der Zahlungsverkehr der Beklagten abgewickelt wurde. Die Beklagte fasste einen Sanierungsbeschluss über das gemeinschaftliche Eigentum. Die Kosten der Sanierung sollten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Als die Nachtragsforderungen des beauftragten Bauunternehmers die Kosten der Sanierung auf das Vierfache ansteigen ließen, informierte der Kläger die Beklagte. Da die Rücklagen nicht reichten, glich der Kläger die Rechnungen mit dem eigenem Konto aus. Mit der Klage verlangte der Kläger zunächst die Freistellung von den Verbindlichkeiten vor dem Amtsgericht Siegburg. Dieses gab derKlage in vollem Umfang statt mit der Begründung, dass dem Kläger ein Anspruch auf Freistellung zustehe, da er im Auftrag der Beklagten tätig geworden sei. Dagegen wandte sich die Beklagte mit der Berufung zum Landgericht Köln.

    Landgericht Köln: Das LG Köln folgte der Ansicht der Beklagten mit der Begründung, dass der Kläger als Verwalter zu einer Kreditaufnahme, auch in Form der Inanspruchnahme einer Kreditlinie, weder berechtigt noch verpflichtet gewesen sei. Der ohne Beschluss aufgenommene Kredit könne zwar nach § 177 BGB genehmigt werden, wird der Vertrag – wie vorliegend – aber nicht genehmigt, so hafte der Kläger der Beklagten als vollmachtloser Vertreter. Den Ersatz seiner Aufwendungen könne der Kläger nur verlangen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, §§ 675, 670 BGB. Dies sei hier aber nicht der Fall. Ansonsten könne er nur unter den Voraussetzungen der §§ 677, 683 BGB Regress nehmen.

    Quelle: Landgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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