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Rechtsanwalt Helmer Tieben
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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Eigenbedarfskündigung

  1. Mietrecht: Ist eine Kündigung für einer Mieterin im hohen Lebensjahren tragbar?

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    Landgericht Berlin, Urteil vom 25.05.2020, Az.: 67 S 345/18

    Sachverhalt

    KÜNDIGUNG AUF EIGENBEDARF EINES JAHRZEHNTELANGEN BESTEHENDEN MIETVERHÄLTNISSES

    Die Vermieterin verklagte ihre Mieterin auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Die Vermieterin erklärte der Mieterin mehrfach die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach den Kündigungen unter Hinweis auf ihres hohes Alter, ihren beeinträchtigten gesundheitlichen Zustandes sowie ihre Verwurzelung am Ort der Mietsache. Sie forderte die Vermieterin zur Beschaffung von Ersatzwohnraum auf, der ihren finanziell beschränkten Mittel entsprach. Das Amtsgericht wies die erhobene Räumungsklage nach eine eingeholten Sachverständigengutachten über die Folgen der Kündigung für die Beklagte, ab. Zudem behauptet die Klägerin die Beklagte hätte sie beleidigt, was kurz darauf zur Beendigung geführt hätte. Nun legt die Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung ein.

    Urteil des Landgerichts Berlin

    Das Urteil des Landgerichtes lautete, dass die Berufung unbegründet sei. Der Klägerin stehe kein Räumungs- oder Herausgabeanspruch zu, da keine der noch streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis zwischen beiden Parteien beendet habe. Aufgrund des Widerspruchs der Beklagten sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet, weil die Beendigung des Mietverhältnis für sie, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Zudem kämen auch weitere Folgen wie wirtschaftliche, finanzielle, gesundheitliche, familiäre Nachteile auf, die nicht mit bestimmter Sicherheit feststehen müssen, auf die Beklagte durch die Beendigung des Mietverhältnisses zu. Vor allem der gesundheitliche Aspekt werde vorliegend in den Mittelpunkt gestellt, weil ein Umzug erheblichen Stress ausübe, der zu einem ernsthaften Eintritt einer Gesundheitsschädigung führen könne. Somit stünde auch die Notwendigkeit der Beschaffung von Ersatzwohnraum außer Frage. Was zudem auch eine besondere Härte, aufgrund des hohen Alters der Beklagten und ihrer Verwurzelung am Ort der Mietsache, darstelle.

    HOHES ALTER UND EINE VERWURZELUNG AM ORT DER MIETSACHE REICHEN BEREITS AUS ZUR FESTSTELLUNG DER BESONDEREN HÄRTE

    Der BGH habe klar gestellt, dass sich Mieter nicht nur aufgrund möglicher gesundheitlicher Schäden auf einen „Härtegrund“ berufen können, sondern bereits das hohe Alter des Mieters und seine langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache allein im Einzelfall geeignet seien, eine besondere Härte für den Mieter zu begründen.

    TIEFERE VERWURZELUNG BEREITS DURCH LÄNGJÄHRIGES MIETVERHÄLTNIS

    Zudem werde eine tieferen Verwurzelung zu Ort der Mietsache gefordert. Mithin sei dies zu bejahen, aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses von mehrerer Jahrzehnten. Zudem seien alle notwenigen Geschäfte, Arztpraxen und auch der Freundeskreis der Beklagten fußläufig von dem Ort der Mietsache erreichbar. Somit sei eine tiefere Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache deutlich ersichtlich. Zudem gebe es umliegend keinen Wohnraum, der für die 87-jährige finanzierbar wäre.

    VERSTOß GEGEN DIE MENSCHENWÜRDE

    Die Beeinträchtigungen für die Beklagte  im Falle des Verlustes ihrer Wohnung würden im Ausmaß der Verletzung ihrer Menschenwürde gleichstehen, die durch Art. 1 I GG geschützt werde. Der Staat sei durch das Sozialstaatsprinzip verpflichtet, grundlegende Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten, somit auch ein Existenzminimum zu gewähren, um ein menschliches Dasein auszumachen.

    Die Kündigung wegen der angeblichen Beleidigung der Klägerin durch die Beklagte, sei aufgrund der formellen Unwirksamkeit der Kündigungserklärung, wegen des unzureichend bestimmten Kündigungsgrund, unwirksam.

    Somit ist die eingelegte Berufung seitens der Klägerin unbegründet.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Eigenbedarfskündigung: Wie kann ich mich als Mieter dagegen wehren?

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    Eigenbedarfskündigungen nehmen insbesondere in Großstädten wie zum Beispiel Köln immer mehr zu. Neben tatsächlichen Fällen des Eigenbedarfs nutzen viele Vermieter die Eigenbedarfskündigung auch, um wirtschaftlich unattraktive Mieter loszuwerden, um die Wohnungen dann zu renovieren und diese teuer weiterzuvermieten.

    Sollte Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sein, müssen Sie sich aber nicht direkt ein neues Heim suchen. Der Gesetzgeber hat für die Fälle der Eigenbedarfskündigung nämlich enge Grenzen gesetzt, die den Mieter schützen sollen. So können auch Sie sich erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren.

    Wann aber ist denn nun eine Eigenbedarfskündigung möglich?

    In § 573 BGB ist festgehalten, dass der Vermieter dem Mieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt.“ Nach der Rechtsprechung zählen dazu unter Anderem nahe Verwandte wie Eltern, (Stief-)Kinder, Geschwister, Enkel und seit dem 27. Januar 2010 auch Nichten und Neffen oder aber auch Hausangestellte und Pflegepersonal.

    Nicht dazu gehören geschiedene Ehepartner oder ehemalige Schwiegereltern/-kinder. Eine solche Eigenbedarfskündigung kann nur durchgesetzt werden, wenn auch der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und somit der Kauf komplett abgeschlossen ist. Kündigt der Neueigentümer vorher, so ist diese Eigenbedarfskündigung dann unwirksam, auch wenn sie sonst formal und inhaltlich korrekt begründet ist. Gegen Vorlage des Mietvertrages können Sie beim örtlichen Grundbuchamt Einsicht ins Grundbuch nehmen und so sich selbst über die Eigentumsverhältnisse informieren.

    Es sieht anders aus, wenn das Mietobjekt in Eigentumswohnung umgewandelt wird. Ein Wechsel der Eigentümer ändert an der Wirksamkeit des Mietvertrags nichts. Laut dem Gesetz genießt der Mieter sogar einen zeitlich befristeten aber ganz besonderen Schutz. Sobald die einzelnen Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft wird, so genießt der Mieter eine Kündigungssperrfrist. Frühestens nach drei Jahren – wobei die Sperrfrist nach Bundesland per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann – ist dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Sollte es sich bei dem Vermieter um eine Personengesellschaft oder eine Erwerbergemeinschaft handeln, so gelten besondere Bedingungen bei einer Eigenbedarfskündigung. Nach § 577a BGB müssen Erwerber bzw. Gesellschafter auch eine Sperrfrist von drei Jahren und zwar ab dem Zeitpunkt des Erwerbes einhalten, bevor dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann.

    Ein Sonderfall liegt bei Zweifamilienhäusern vor, wenn der Vermieter die andere Wohnung selbst bewohnt. Hier steht dem Vermieter gem. § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht zu, denn er kann jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich dann die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nochmal um drei Monate.

    Was können Sie gegen eine Eigenbedarfskündigung unternehmen?

    Zuerst muss überprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung vollständig, inhaltlich genau begründet, sowie formal korrekt ist. Denn nur so kann der Vermieter seinen Eigenbedarf einfordern.

    Folgende Checkliste zur Überprüfung der Eigenbedarfskündigung bietet sich an:

    • Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss immer schriftlich und an alle Mieter des Mietobjektes (Wohnung oder Haus) gerichtet worden sein.
    • Die Eigenbedarfskündigung muss von allen Vermietern unterschrieben worden sein.
    • Der Vermieter muss in der Kündigung auch die Person angeben, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses angeben. Bei einem Fall von mehreren Personen, müssen nicht zwangsläufig alle benannt sein.
    • Die Begründung der Kündigung muss nachvollziehbar sein.
    • Es muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden (Sozialwiderspruch). Das bedeutet, dass der Vermieter darauf hinweisen muss, dass der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses seinen Widerspruch schriftlich erklären kann, § 574 BGB.
    • Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten auch bei Eigenbedarf. Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, bei fünf Jahren Mietverhältnisses jedoch sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Mietverhältnisses dann neun Monate.

    Eine nachvollziehbare und konkrete Begründung wird von dem Gericht deshalb gefordert, damit der Mieter auch nachprüfen kann, ob die ihm vorliegende Eigenbedarfskündigung auch gerechtfertigt ist.

    Gerichtlich anerkannte Gründe für den Eigenbedarf sind beispielsweise eine benötigte Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Hauses, Kinderwunsch, der Wunsch, die Wohnung seinem Kind zur Verfügung zu stellen oder der Wunsch im Alterswohnsitz zu leben und sich räumlich zu verkleinern. Gründe die gerichtlich nicht anerkannt wurden sind beispielhaft die Benötigung einer Ersatzwohnung während einer kurzen Übergangsphase. Häufig handelt sich um Streitigkeiten im Fall einer Eigenbedarfskündigung um detailliert zu betrachtende Einzelfälle, so dass eine individuelle rechtliche Beratung benötigt wird. Häufig unterlaufen dem Vermieter bei solchen Kündigungsschreiben Mängel, welche die Unwirksamkeit der Kündigung nach sich ziehen. Dies können Laien meist nur schwer beurteilen. Sinnvoll ist es daher, sich deswegen einen fachkundigen Rat einzuholen, z.B. bei einem Rechtsanwalt. Liegt Ihnen eine Kündigung vor, bei der die Begründung komplett fehlt, so ist es eindeutig, dass diese unwirksam ist. So müssen Sie als Mieter dieser Kündigung nicht widersprechen. Sie müssen auch nicht aus dem Mietobjekt ausziehen und können deswegen erstmal abwarten was passiert.

    Es können auch Fälle bestehen, in denen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, auch wenn sie inhaltlich und formal korrekt ist. Dann sollten Sie als Mieter schriftlich widersprechen. Bei Formfehlern muss die Kündigung auch oftmals sofort zurückgewiesen werden.

    Häufig ist es so, dass die Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser besitzen. In diesen Fällen müssen die Vermieter überprüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung für den Eigenbedarf frei ist oder wird. Erst wenn es für den Vermieter keine Alternativwohnung oder vergleichbare Wohnung gibt, weil er beispielsweise gehbehindert ist und eine Erdgeschosswohnung braucht, muss er dem Mieter die andere Wohnung anbieten. Dies gilt auch, wenn die Kündigung bereits ausgesprochen ist und eine Wohnung frei wird. Allerdings gilt dies nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Mitteilen muss der Vermieter dabei auch die Konditionen zur Anmietung der Alternativwohnung.

    Sollte beim Mieter oder einem seiner Familienangehörigen ein besonderer Härtefall vorliegen, so kann die Eigenbedarfskündigung – zumindest zeitweise – abgewendet werden. Gründe für das Vorliegen eines Härtefalls können beispielsweise hohes Alter, Krankheit aber auch Schwangerschaft oder Suizidgefahr sein. Oft kann auch die tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld im Zusammenhang mit dem hohen Alter des Mieters ein Härtegrund darstellen. Der betroffene Mieter kann in solchen Fällen Sozialwiderspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Diese wird die Kündigung nicht komplett unwirksam machen, doch oft kann das Mietverhältnis für einen längeren Zeitraum fortgesetzt werden. Oftmals kann dies auch zu einer hohen Abfindungszahlung (Umzugskostenbeihilfe) führen.

    Angenommen es ist dafür schon zu spät oder hat der Mieter keinen Erfolg, so kann er im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits eine Verlängerung der Räumungsfrist um bis zu einem Jahr erreichen. Vorausgesetzt wird allerdings eine Härte, bei der das Interesse des Mieters am Verbleib in der Mietwohnung das Interesse des Vermieters in der Räumung überwiegt. Häufig liegen auch hier individuelle Einzelfälle vor.

    Sollte die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung gerichtlich festgestellt worden sein, besteht dann auch noch die Möglichkeit des Antrages Zwangsvollstreckungsschutz. § 765a ZPO sieht diese Möglichkeit jedoch nur vor, wenn ganz besonderer Fall eines Härtefalls vorliegt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar sind.

    Liegt ein vorgetäuschter Fall der Eigenbedarfskündigung vor, um lediglich dem Mieter zu kündigen oder gekündigt zu haben, so kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Dieser kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten – wie z.B. Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten – rückerstattet werden. In einem Fall hat der BGH einem Mieter im Grundsatz Recht gegeben, der von seinem ehemaligen Vermieter insgesamt 28.500€ Schadenersatz für seine jetzt höhere Monatsmiete, den längeren Weg zur Arbeit und die Kosten des ersten Gerichtsprozesses haben wollte (AZ.: VIII ZR 99/14).

    Sollte das Mietobjekt nicht mehr zu retten sein, so hat der Mieter wenigstens gute Chancen auf eine Aufhebungsvereinbarung. Der Mieter kann so beispielsweise mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass er zügig auszieht – wobei er eine neunmonatige Kündigungsfrist hat – im Gegenzug verzichtet der Vermieter auf die Schönheitsreparaturen und übernimmt die Umzugskosten.

    Wenn sie allerdings die Möglichkeit haben und der Vermieter dem nicht widerspricht, so können sie gemeinsam direkt im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. In einem solchen Fall kann Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht begegnen. Das gilt übrigens auch bei einem Eigentümerwechsel. Denn es gilt: Vertrag ist Vertrag.

    Die folgenden Urteile befassen sich mit der Eigenbedarfskündigung:

    Mietrecht: Bundesgerichtshof urteilt, dass auch bei Vorliegen eines Attests im Rahmen der Eigenbedarfskündigung ein Sachverständigengutachten notwendig ist.

    Mietrecht: Abwehr einer Eigenbedarfskündigung durch Hinweis auf das hohe Alter der Mieter.

    Mietrecht: Eigenbedarf entfällt vor Ablauf der Kündigungsfrist, Vermieter klagt vergeblich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

    Mietrecht: Ordnungsgemäße Begründung und Nennung der Bedarfsperson bei Eigenbedarfskündigung erforderlich

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung, Vorliegen einer tauglichen Alternativwohnung bei lediglich befristeter Möglichkeit einer Zurverfügungstellung im Wege der Zwischenvermietung

    Mietrecht: Stillschweigender Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs bei Zahlung einer namhaften Abstandszahlung

    Wohnraummiete: Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung mangels Angebots einer freiwerdenden Alternativwohnung

    Mietrecht: Nicht jeder Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung unwirksam

    Mietrecht: Fortführung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarfskündigung wegen Krankheit des Mieters

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung unwirksam bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht des Vermieters

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten wurde.

    Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter als Profifußballer im Ausland lebt.

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung eines schwerstbehinderten und blinden Mieters unwirksam wegen drohender Gesundheitsgefahr.

    Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn dem Mieter bei Räumung Suizidgefahr droht.

    Mietrecht: Bei einer Eigenbedarfskündigung muss nur die Eigenbedarfsperson selbst namentlich benannt werden

    Mietrecht: Der neu eingetretene GbR Gesellschafter kann als Vermieter zur Eigenbedarfskündigung berechtigt sein

    Mietrecht: Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung

    Mietrecht: Personenhandelsgesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.

    Mietrecht: Voraussetzungen für die Kündigung wegen Betriebsbedarf nach § 573 Abs. 1 BGB

    Rechtsanwalt Koeln Tieben

    Ihr Ansprechpartner für die Eigenbedarfskündigung bei der Kanzlei mth Tieben & Partner ist Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben. Rechtsanwalt Tieben ist seit dem Jahre 2005 als Rechtsanwalt zugelassen und beschäftigt sich seitdem schwerpunktmäßig mit dem Mietrecht. Er ist Mitglied der ARGE für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Sie erreichen Herrn Rechtsanwalt Tieben unter der Telefonnummer 0221 – 80187670.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  3. Mietrecht: Abwehr einer Eigenbedarfskündigung durch Hinweis auf das hohe Alter der Mieter.

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    Landgericht Berlin, 12.03.2019, Az.: 67 S 345/18 (I. Instanz: Amtsgericht Berlin-Mitte, 26.11.2018, Az.: 20 C 221/16)

    Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde

    Der wichtigste Härtegrund, auf den sich Mieter stützen können, ist bereits im Gesetz genannt. Der fehlende Ersatzwohnraum. Hierauf kann sich der gekündigte Mieter berufen, wenn er keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.

    Weitere Härtegründe sind:

    • Krankheit des Mieters
    • Schwangerschaft der Mieterin
    • Kinder
    • Kurz bevorstehende Prüfung bzw. Examen
    • Fehlendes Einkommen
    • Hohes Alter der Mieter.
    • etc.

    In dem hier besprochenen Falle des Landgerichts Berlin hatte sich dieses mit der Frage zu beschäftigen, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem 87 bzw. 84 jährigen Mietern geführt hatte.

    Sachverhalt des gerichtlcihen Verfahrens:

    Vermieterin will ein über 80 Jahre altes Ehepaar wegen Eigenbedarf aus der Wohnung haben

    Die Parteien in diesem Rechtsstreit streiten über die Räumung und Herausgabe einer von den Beklagten angemieteten Wohnung in Tiergarten in Berlin. Die Klägerin hatte die Wohnung am 17.07.2015 erworben. Zu diesem Zeitpunkt wohnten die 87 und 84-jährigen Beklagten bereits 18 Jahre in der Wohnung. Mit Schreiben vom 03.08.2015 erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.07.2016 mit der Begründung, sie wolle zukünftig nicht mehr zusammen mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen in der in ihrem Eigentum stehenden und von den Beklagten innegehaltenen Wohnung leben. Dieser Kündigung widersprachen die Beklagten unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel mit Schreiben vom 26.05.2016.

    Weitere Kündigungen unter Anderem wegen tätlichen Angriffs folgen

    In der Folge ließ die Klägerin am 26.09.2016 und am 05.12.2016 zwei weitere Eigenbedarfskündigungen sowie am 26.06.2016, 05.12.2016, 14.03.2017, 08.06.2017, 16.02.2018 und am 23.08.2018 sechs weitere verhaltensbedingte Kündigungen aussprechen, die überwiegend auf ein angeblich unredliches (Prozess-)Verhalten der Beklagten und in einem Fall auf eine angebliche Tätlichkeit der Beklagten zu 1) gestützt waren.

    Amtsgericht sieht Gründe für Fortsetzung des Mietverhältnisses

    Das zunächst erstinstanzlich angerufene Amtsgericht Berlin Mitte wies die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab, nachdem es zunächst ein Sachverständigengutachten über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen hatte einholen lassen. Zwar seien die Eigenbedarfskündigungen begründet. Die mittlerweile erheblich eingeschränkte Gesundheit der Beklagten gebiete aber auch unter Würdigung der Interessen der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die verhaltensbedingten Kündigungen seien sämtlich unwirksam, da die behaupteten – und von den Beklagten bestrittenen – Pflichtverletzungen nicht hinreichend erheblich seien. Über eine von den Beklagten hilfsweise erhobene Widerklage auf Feststellung der Vertragsfortsetzung sei nicht zu befinden, da diese unter der innerprozessualen Bedingung der Stattgabe des Räumungsantrags stünde. Diese Bedingung sei nicht eingetreten.

    Vermieterin reicht Berufung zum Landgericht Berlin ein

    Gegen dieses Urteil reichte die Klägerin Berufung zum Landgericht Berlin ein mit der Begründung, dass der Gesundheitszustand der Beklagten nicht erheblich beeinträchtigt sei; die gegenteiligen Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen seien unverwertbar, da das Gutachten verfahrensfehlerhaft erstellt worden sei.

    Entscheidung des Landgerichts Berlin:

    Das Landgericht Berlin folgte nun der Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Mitte und urteilte, dass der Klägerin gegenüber den Beklagten der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 und 566 Abs. 1 BGB nicht zustünde.

    Landgericht sieht keine wirksame Kündigung der Vermieterin

    Keine der streitgegenständlichen Kündigungen habe das Mietverhältnis beendet. Die am 03.08.2015, 26.09.2016 und 05.12.2016 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen hätten nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe auf den Widerspruch der Beklagten zutreffend gemäß § 308a Abs. 1 ZPO i.V.m. § 574a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet.

    Die Beklagten hätten den Kündigungen gemäß §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB jeweils form- und fristgerecht i.S.d. § 574b BGB widersprochen. Ausreichend sei bereits der gegen die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung gerichtete schriftliche Widerspruch vom 26.05.2016. Auf die schriftsätzlich erklärten Wiederholungskündigungen sei kein neuerlicher Widerspruch zu erheben gewesen, da sich weder der Kündigungsgrund noch die geltend gemachten Widerspruchsgründe geändert hätten. Unabhängig davon hätten die Beklagten im gesamten Rechtsstreit an ihren im Widerspruch vom 26.05.2016 geltend gemachten Widerspruchsgründen festgehalten und damit zumindest konkludent einen neuerlichen Widerspruch erhoben.

    Sozialwidersprüche der Mieter würden Fortsetzung des Mietverhältnisses zur Folge haben

    Die Widersprüche der Beklagten würden auch einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit begründen.

    Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Diese Voraussetzungen seien – wie das Amtsgericht im Ergebnis ebenfalls zu Recht erkannt habe – erfüllt.

    Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB hätten die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (st. Rspr; vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 2014 – 1 BvR 2235/14, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB seien davon ausgehend alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Kammer, Urt. v. 7. Mai 2015 – 67 S 117/14, NJW-RR 2016, 18; Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 574 Rz. 20 m.w.N.). Dabei müssten die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen würden bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts genügen(vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78; Kammer, a.a.O.; Blank, a.a.O.). Für die Annahme einer Härte sei es erforderlich, allerdings gleichzeitig auch ausreichend, dass sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474).

    Beendigung des Mietverhältnisses würde eine nicht zuzumutende Härte für die alten Mieter bedeuten

    Gemessen an diesen Grundsätzen würde die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für beide Beklagten eine Härte bedeuten. Denn die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses stelle für beide Beklagten unabhängig von den gesundheitlichen Folgen der Vertragsbeendigung aus persönlichen Gründen nicht lediglich eine „Unannehmlichkeit“, sondern eine Härte dar. Sie liege darin begründet, dass die Beklagten den Besitz an ihrer Wohnung kündigungsbedingt zu einem Zeitpunkt aufgeben müssten, in dem sich beide bereits in einem hohen Lebensalter befinden.

    Ob das hohe Alter des Mieters zum Zeitpunkt der kündigungsbedingten Beendigung des Mietvertrages ausreicht, um eine nicht zu rechtfertigende Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, sei in Rechtsprechung und Literatur allerdings umstritten. Während allein das hohe Lebensalter des Mieters nach einer weit verbreiteten Auffassung nicht für ausreichend erachtet werde, um eine Vertragsfortsetzung gemäß den §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB zu rechtfertigen (vgl. KG Urt. v. 6. Mai 2004 – 8 U 288/03, DWW 2004, 189; OLG Köln, Urt. v. 10. März 2003 – 16 U 72/02, ZMR 2004, 33; LG Berlin, Urt. v. 22. Juni 1999 – 64 S 32/99, MM 1999, 351; Kammer, Urteil v. 29. August 2011 – 67 S 15/09, ZMR 2012, 15; Blank, a.a.O., § 574 Rz. 41; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rz. 37 m.w.N.), genüge es nach der Gegenauffassung, um die §§ 574 ff. BGB zu seinen Gunsten zur Anwendung zu bringen (vgl. LG Hannover, Urt. v. 21. Januar 1988 – 3 S 341/87, WuM 1989, 298, juris Tz. 2; LG Köln, Urt. v. 1. Oktober 1991 – 12 S 181/91, WuM 1992, 247; AG Hanau, Urt. v. 25. Januar 1989 – 32 C 1671/88, WuM 1989, 239). Der letztgenannten Auffassung gebühre – zumindest im Grundsatz – der Vorzug. Sie stünde auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, der es nicht beanstandet, das hohe Alter des Mieters jedenfalls in dem auch hier gegebenen Falle der langjährigen Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache im Wege einer generalisierenden Wertung als Härte zu dessen Gunsten zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 – VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143).

    Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stelle für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte dar, die im hier ebenfalls gegebenen Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 574 ff. BGB gebieten würde. Soweit die Kammer in der Vergangenheit davon abweichend entschieden haben sollte, halte sie daran nicht weiter fest.

    Es entspriche der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass ein Mieter einen nicht zu ersetzenden Nachteil erleiden würde, wenn er den Besitz an der von ihm gemieteten Wohnung als Mittelpunkt seiner privaten Existenz verlieren würde (vgl. BGH, Beschl. v. 18. Mai 2010 – VIII ZB 9/10, GE 2010, 1055). Dieser Nachteil ist für Mieter jedweden Lebensalters erheblich und unwiederbringlich (vgl. BGH, a.a.O.). Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlustes der eigenen Wohnung seien alte Menschen indes ungleich härter betroffen, da sie sich bereits in einer Lebensphase befinden würden, die zusätzlich von zahlreichen sonstigen Beeinträchtigungen beeinflusst sei.

    Die nachteiligen Veränderungen, die das Altern ausmachen und mitbestimmen, seien vielfältiger Natur. Auf biologischer Ebene gehe das Altern mit einer Vielzahl kumulativer molekularer und zellulärer Schäden einher, die im Laufe der Zeit zu einer allmählichen Minderung der physiologischen Reserven, einer höheren Anfälligkeit für zahlreiche Krankheiten und zu einem allgemeinen Nachlassen der individuellen Kapazitäten und schließlich zum Tode führen würde (vgl. World Health Organisation, in: World report on ageing andhealth,S.25,URL:https://apps.who.int/iris/bitstream/handle/10665/186463/9789240694811_eng.pdf?sequence=1 (Stand: 11. März 2019)). Bereits nach dem Erreichen des sechzigsten Lebensjahrs seien Behinderungen und Todesfälle weitgehend auf den altersbedingten Verlust des Gehörs, des Sehvermögens, der Mobilität sowie auf nichtübertragbare Krankheiten wie Herzerkrankungen, Schlaganfälle, chronische Atemwegserkrankungen, Krebserkrankungen und Demenz zurückzuführen. Im Alter bestünde zudem ein höheres Risiko der Multimorbidität; in Deutschland leide fast ein Viertel der 70- bis 85-Jährigen an fünf oder mehr Erkrankungen gleichzeitig. Über den allmählichen biologischen Niedergang hinaus sei das Alter aber auch von erheblichen psychosozialen Veränderungen gekennzeichnet. Dazu würden nicht nur die Veränderungen der Rolle des alten Menschen und seiner gesellschaftlichen Stellung gehören. Für einen alten Menschen bestünde die zusätzliche Notwendigkeit, den Verlust enger persönlicher Beziehungen und die damit verbundene Zunahme von sozialer Isolierung und Einsamkeit zu verkraften (vgl. World Health Organisation, a.a.O.).

    In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen eine schwerwiegende Zäsur dar, die wegen der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes unter gleichzeitigem Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen in der verbleibenden Lebensspanne nicht nur ins Ungewisse rücken würde, sondern überwiegend unwahrscheinlich mache. Damit aber gingen die Nachteile, die für alte Menschen mit dem Verlust ihrer Wohnung verbunden seien, über die Unannehmlichkeiten, die für Menschen in einem jüngeren Alter typischerweise mit einem Wechsel der Wohnung einhergehen, bei Weitem hinaus.

    Artikel 25 der Charte der Grundrechte der Europäischen Union schützt Rechte älterer Menschen

    Diese Wertung stünde in Einklang mit dem in Art. 25 GrCh verbrieften Schutz älterer Menschen. Nach Art. 25 GrCh sei das Recht älterer Menschen auf ein würdiges und unabhängiges Leben sowie auf Teilnahme am sozialen und kulturellen Leben anzuerkennen und zu achten. Der Schutzbereich des Art. 25 GrCh umfasse neben der materiellen auch die personale Unabhängigkeit alter Menschen, die eine selbstbestimmte Lebensführung trotz altersbedingter Einschränkungen ebenso wie die Teilnahme am sozialen und kulturellen Leben ermöglichen solle. Der besondere grundrechtliche Schutz sei dadurch gerechtfertigt, dass das Alter als selbstständiger Lebensabschnitt besondere Bedürfnisse und Einschränkungen mit sich bringen würde (vgl. Lemke, in: von der Groeben/Schwarze/Hatje, Europäisches Unionsrecht, 7. Auflage 2015, Art. 25 Rz. 1, 4). Dieses Schutzkonzept würde ohne hinreichende Rechtfertigung verfehlt, wenn jedes für die Begründung einer ordentlichen Kündigung genügende Erlangungsinteresse des Vermieters grundsätzlich zur abwägungsfesten Beendigung des mit einem alten Menschen bestehenden Mietvertrages führen würde und erst in den Fällen eine Vertragsfortsetzung auf Grundlage des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht käme, in denen der alte Mensch – auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands – nicht mehr in der Lage wäre, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtern würden (sog. Räumungsunfähigkeit, vgl. dazu Blank, a.a.O., Rz. 47 m.w.N.).

    Ob Art. 25 GrCh, der als sog. Grundsatz i.S.d. Art. 52 Abs. 5 GrCh ausgebildet sei (vgl. Jarass, in: ders., Charta der Grundrechte der EU, 3. Auflage 2016, § 25 Rz. 3), über Art. 51 Abs. 1 GrCH unmittelbaren Einfluss auf die Auslegung von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gewinne, da womöglich lediglich abstrakte Bezüge von mitgliedstaatlichen Regelungen zum Unionsrecht oder bloße mittelbar-faktische Auswirkungen für die Anwendung der GrCH ausreichen würden(vgl. EuGH, Urt. v. 26. Februar 2013 – C-617/10, NJW 2013, 1415 (Åkerberg Fransson)), oder der Anwendungsbereich der GrCH auf Grundlage der eingrenzenden Rechtsprechung des BVerfG erheblich enger zu ziehen ist (vgl. BVerfG, Urt. v. 24. April 2013 – 1 BvR 1215/07, NJW 2013, 1499), kann hier dahinstehen.

    Das hohe Alter des Mieters stelle unabhängig von der Anwendbarkeit und Reichweite der Art. 25, 51 Abs. 1 GrCH einen tauglichen Härtegrund i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da zumindest die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfassung verankerten Grundrechte und damit auch das verfassungsrechtlich geschützte Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe – wie dem Tatbestandsmerkmal „Härte“ – gesonderte Berücksichtigung zu finden hätten (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 (zu § 564b BGB a.F.); Beschl. v. 6. Dezember 2005 – 1 BvR 1905/02, BVerfGE 115, 51 (zur Ausstrahlungswirkung im Allgemeinen); BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 (zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB); Kammer, Beschl. v. 25. April 2017 – 67 S 70/17, WuM 2017, 347 (zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)). Damit sei auch dem Wesensgehalt von Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip sowie dem durch beide verkörperten Schutz der Menschenwürde, der den Staat zu einer würdefreundlichen Ausgestaltung der Gesamtrechtsordnung verpflichtet und ihn dafür Sorge tragen lässt, dass der Eigenwert des Einzelnen im Privatrecht einen angemessenen Platz findet, bei der Auslegung und Anwendung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB im Wege unmittelbarer Drittwirkung Rechnung zu tragen. Letztere würden die die Gerichte verpflichten, die in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Werte bei der Auslegung und Anwendung der Generalklauseln und anderer wertausfüllungsbedürftiger Vorschriften des einfachen Rechts zur Geltung bringen (vgl. Dreier, in ders., GG, 3. Aufl. 2013, Art. 1 I Rz. 155 ff.; Starck, in: von Mangoldt/Klein/Starck, GG, 7. Aufl. 2018, Art. 1 I Rz. 116 m.w.N).

    Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip gebieten Rücksichtnahme auf das Alter der Mieter

    Gemessen an diesen Grundsätzen würde es Art. 1 Abs. 1 GG und das als Interpretationsmaßstab der Grundrechte heranzuziehende Sozialstaatsprinzip gebieten, die kündigungsbedingte Aufgabe der gemieteten Wohnung für Mieter vorgerückten Alters als eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben würde:

    Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip würden den Staat verpflichten, die grundlegenden Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten. Der Staat habe deshalb jenes Existenzminimum zu gewähren, das ein menschenwürdiges Dasein überhaupt erst ausmache (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Urt. v. 21. Juni 1977 – 1 BvL 14/76, NJW 1977, 1525 (lebenslange Freiheitsstrafe); Urt. v. 9. Februar 2010 – 1 BvL 1/09, NJW 2010, 505 (Sozialleistungen)). Dieser Grundsatz beanspruche eine herausgehobene Bedeutung im besonders grundrechtsintensiven Bereich der menschlichen Wohn- und Lebenssituation (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10. Oktober 2017 – 1 BvR 617/14, NJW 2017, 3770). Mit einer so verstandenen Menschenwürde wäre es aber bereits dem Grunde nach nicht zu vereinbaren, wenn die Kontinuität der auf einem unbefristeten Mietvertrag beruhenden Wohn- und Lebenssituation für Menschen im Alter nicht weitestgehend gewahrt würde, sondern ihnen stattdessen die Wohnung als bisheriger Lebensmittelpunkt einschließlich ihres sozialen Kontextes entzogen werden könnte, ohne dass für die alten Menschen entweder eine konkrete und realisierbare Chance bestünde, ihre private Existenz anderen Ortes und unter Erhalt der am Ort der Mietsache bestehenden sozialen Strukturen ohne wesentliche Abstriche erneut und auf Dauer wieder aufzubauen oder ihr hohes Alter wenigstens im Rahmen einer gesetzlich angeordneten Interessenabwägung – über § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB – hinreichende Berücksichtigung finden zu lassen.

    An einer Chance zu einem auf Dauer angelegten und die bisherige Lebensqualität im Wesentlichen erhaltenden privaten Neuanfang fehle es bei Menschen hohen Alters bereits deshalb, weil ihre Restlebenserwartung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses im Vergleich zu jüngeren Menschen erheblich reduziert oder – gemessen an der durchschnittlichen Lebenserwartung – sogar bereits aufgebraucht sei. Hinzutreten würde, dass die häufig – und auch hier – jahrzehntelange soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließeund angemessener Ersatzwohnraum – zumindest in den von den Landesregierungen auf Grundlage der §§ 556d Abs. 1, 558 Abs. 3 Satz 2, 577a Abs. 2 BGB bestimmten Gemeinden – nicht oder allenfalls unter erheblichen Schwierigkeiten zu beschaffen sei (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034; LG Berlin, Urt. v. 9. Mai 2018 – 64 S 176/17, WuM 2018, 584). Ein gegenteiliges Auslegungsverständnis würde alte Menschen in einer späten Lebensphase – und häufig zum wiederholten Male – in einen Kampf um eine selbstbestimmte persönliche Existenz zwingen, der zusätzlich dadurch bestimmt und erschwert wäre, dass die Chancen zur erfolgreichen Behauptung am Wohnungsmarkt altersbedingt erheblich geringer ausgeprägt seien als in früheren Lebensphasen (vgl. Blank, a.a.O., Rz. 47). Es würde gleichzeitig zur Folge haben, dass das Leben alter Menschen im hier maßgeblichen Kontext in seinen letzten Jahren durch ein sich häufig über mehrere Instanzen und Jahre erstreckendes und in seinem Ausgang vollständig ungewisses Gerichtsverfahren über den Erhalt ihres bisherigen Lebensmittelpunktes geprägt wäre. In diesem obläge ihnen regelmäßig die zusätzliche Pflicht, zum Nachweis ihrer Räumungsunfähigkeit unter zusätzlicher Aufbürdung der Beweis- und Kostenlast die sachverständige Examination der eigenen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden, anstatt zur Abwägung mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters auf ihr hohes Lebensalter verweisen zu dürfen (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 (zur Erforderlichkeit einer Beweiserhebung bei einem bereits altersbedingt gebrechlichen 87-jährigen Mieter)). Beides aber würde dem durch Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen nicht gerecht. Die von diesen Grundsätzen ausgehende Abwägung des Erlangungsinteresses der Klägerin gegen die mit dem Verlust der streitgegenständlichen Wohnung für die Beklagten verbundenen Härten falle gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten der Klägerin aus.

    Die Beklagten könnten sich so zunächst zu ihren Gunsten auf den Härtegrund hohen Alters berufen. Insoweit bedürfe es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob, gegebenenfalls ab welcher Grenze von einem hohen Lebensalter auszugehen ist, ebensowenig, ob eine solches – wie etwa im französischen Mietrecht – schon am Überschreiten des 65. Lebensjahr des Mieters (vgl. Article 15 III, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), der Regelaltersgrenze der gesetzlichen Lebensversicherung, dem Ruhestandsalter für Beamte oder erst an den – allerdings uneinheitlichen – internationalen Einstufungen menschlichen Alters, der durchschnittlichen Lebenserwartung oder an der allgemeinen Verkehrsanschauung festzumachen sei. Die Beklagten würden sich bereits an dem für die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung maßgeblichen Beendigungszeitpunkt in einem Alter von über 80 Jahren befinden; ein solches Lebensalter sei nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben, insbesondere nach der allgemeinen Verkehrsanschauung, hoch.

    Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung komme dem Verlust der Wohnung im hohen Alter auch für die Beklagten das grundsätzlich aufgezeigte erhebliche Gewicht zu. Eine davon abweichende Beurteilung käme nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ein Mieter hohen Alters den Verlust der gekündigten Wohnung ohne Weiteres kompensieren könnte, indem er entweder über mehrere Wohnsitze verfügen würde oder es ihm unschwer möglich wäre, seine private Existenz auf dem freien Wohnungsmarkt in der Nähe zur bisherigen Mietsache und unter Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen ohne wesentliche Abstriche wieder aufzubauen. Hier fehle es an beiden Ausnahmevoraussetzungen. Weder würden die Beklagten über eine weitere Wohnung verfügen noch erlaube der sich immer weiter verschließende Wohnungsmarkt in Berlin unschwer die erfolgreiche Anmietung angemessenen Ersatzwohnraums, erst recht nicht in der Nähe zur bisherigen Mietsache (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034; LG Berlin, Urt. v. 9. Mai 2018 – 64 S 176/17, WuM 2018, 584).

    Abwägung von Mieter- und Vermieterinteressen fällt zugunsten der Mieter aus

    Das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel – und auch hier – die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Zwar seit auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen, da sie während ihrer Aufenthalte in Berlin nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der streitgegenständlichen Wohnung und zudem „nicht mehr zur Miete“ wohnen möchte. Diese Lebensplanung sei zu respektieren. Das dadurch begründete Erlangungsinteresse bleibe aber weit hinter dem Interesse der Beklagten an einem Verbleib in der Mietsache zurück:

    Bei der Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs sei vor allem die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs von Bedeutung (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474). Diese sei bei der Klägerin vergleichsweise gering ausgeprägt, da ihr Eigennutzungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei. Das reiche weder grundsätzlich noch hier aus, um dem Interesse eines Menschen hohen Alters an der Fortsetzung seines – zudem langjährigen – Mietverhältnisses mit Erfolg zu begegnen. Erforderlich seien vielmehr besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile des Vermieters für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses, die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen. Ein solches müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78). Die auf Seiten des Vermieters dafür erforderlichen persönlichen oder wirtschaftlichen Ausnahmeumstände seien hier jedoch noch nicht einmal ansatzweise erfüllt.

    Auch könne sich die Klägerin zur Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht mit Erfolg auf die von ihr ausgesprochenen verhaltensbedingten Kündigungen stützen. Sie seien sowohl als außerordentliche als auch als ordentliche Kündigungen unwirksam.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  4. Mietrecht: Eigenbedarf entfällt vor Ablauf der Kündigungsfrist, Vermieter klagt vergeblich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

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    Landgericht Berlin, 29.01.2019, Az.: 67 S 9/18

    Entfällt der Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs nachträglich, aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, heisst das nicht, dass der Vermieter dann einfach so auf Räumung und Herausgabe klagen kann, wenn die Mieter trotz der Eigenbedarfskündigung ausziehen können. Denn diesem Vorhaben kann § 242 BGB Treu und Glauben entgegenstehen.

    Über einen solchen Fall hatte das Landgericht Berlin in dem nachfolgenden Fall zu entscheiden:

    Sachverhalt (Nach Amtsgericht Berlin-Mitte, 30.11.2017, Az.: 121 C 51/17): Im Januar des Jahres 2016 hatten alle Mieter einer in Berlin gelegenen Wohnung eine Kündigung wegen Eigenbedarfs von der Vermieterin erhalten, welche selbst nicht in Berlin lebte. In der Kündigung forderte die Vermieterin die Mieter auf, bis spätestens Ende Januar 2017 ausgezogen zu sein.

    Die Vermieterin begründete den Eigenbedarf damit, dass sie wegen der Annahme eines Jobs als Stuntwoman und als Rettungssanitäterin die Wohnung in Berlin selbt benötigten würde. Mitte 2016 hatte die Vermieterin dann jedoch einen Arbeitsunfall und konnte deswegen die Jobs in Berlin nicht mehr annehmen. Auch war sie bis März 2018 dauerhaft krankgeschrieben. Außerdem hatte ihr Arzt ihr bescheinigt, dass sie unter einer posttraumatischen Belastungsstörung leiden würde.

    Obwohl der iegentliche Kündigungsgrund somit entfallen war, klagte die Vermieterin weiter gegen ihre Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, nachdem diese auch nach Ablauf der Kündigungsfrist im Januar 2017 in der Wohnung geblieben waren. Das erstinstanzlich angerufene Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Vermieterin trotzdem Recht und verurteilte die Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Gegen diese Entscheidung reichten die Mieter Berufung beim Landgericht Berlin ein.

    Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin urteilte nun, dass die Berufung der Mieter Erfolg habe. Der Klägerin stünde der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber den Beklagten gemäß §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Klägerin könne sich nicht mit Erfolg auf die Kündigung vom 14. Januar 2016 berufen. Insoweit könne dahinstehen, ob die zwischen den Parteien streitigen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Zeitpunkt des Ausspruchs vorgelegen hätten. Danach habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

    Zwar handele es sich bei der zum Gegenstand der Kündigungserklärung erhobenen Begründung um einen für eine Beendigung des Mietverhältnisses geeigneten Grund i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Klägerin habe ihre Kündigung damit begründet, dass sie derzeit zwar noch woanders lebe, die von den Beklagten innegehaltene Wohnung aber für sich benötige, da sie sich mittlerweile beruflich nach Berlin umorientiert habe. Sie habe dort ein Engagement als Stuntwoman angenommen und werde nach Abschluss einer entsprechenden Ausbildung Ende 2016 zudem eine Festanstellung als Rettungssanitäterin in Berlin antreten.

    Selbst wenn der behauptete Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs vorgelegen haben sollte, ist es der Klägerin gemäß § 242 BGB verwehrt, sich ohne Ausspruch einer neuerlichen Kündigung auf die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses zu berufen. Denn der von ihr in der Kündigungserklärung vom 14. Januar 2016 geltend gemachte Kündigungsgrund sei vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2017 entfallen. Zwar lasse ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es sei allerdings nach von der Kammer geteilter Rechtsprechung des BGH rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolge (vgl. BGH, Urt. v. 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rz. 73 m.w.N.). Ein zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrundes sei auch dann gegeben, wenn ein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs hinreichend verdichteter Nutzungswunsch des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen werde.

    Gemessen daran seien die Voraussetzungen des § 242 BGB erfüllt. Der geltend gemachte Kündigungsgrund sei – zumindest für unabsehbare Zeit – im Juni 2016 entfallen, nachdem die Klägerin bei einem Arbeitsunfall schwer verletzt worden und in der Folge nicht nur seit dem 8. Juni 2016 bis einschließlich zum 31. März 2018 dauerhaft krankgeschrieben gewesen sei, sondern auch ihren Beruf als Stuntwoman aufgeben habe müssen. Sie sei zudem gehindert, wie beabsichtigt ihre Ausbildung als Rettungssanitäterin bis Ende 2016 abzuschließen und im Anschluss daran eine Festanstellung in Berlin anzutreten. Stattdessen sei die Klägerin zunächst krankheitsbedingt zu ihrer Mutter nach Y verzogen und habe erst am 01.04.2018 – mehr als zwei Jahre nach Ausspruch der Kündigung und 14 Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist – ihre Ausbildung als Rettungssanitäterin fortgesetzt. Noch im März 2018 sei der Klägerin ärztlich bescheinigt worden, dass sie nach ihrem Arbeitsunfall im Jahre 2016 an einer posttraumatischem Belastungsstörung leide und ihre Zukunft „unklar“ sei.

    Damit aber habe der von der Klägerin geltend Eigenbedarf, auch wenn er zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs tatsächlich bestanden haben sollte, bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr auf einem hinreichend verdichteten Nutzungswunsch beruht. Ein solcher sei – in Abgrenzung zu einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unzureichenden Kündigung auf Vorrat – nur zu bejahen, wenn ein konkretes Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Eigennutzung der Mietsache vorliege und dieses in einem absehbaren und zeitlich engen Zusammenhang mit der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses stünde (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756; Kammer, Urt. v. 20. September 2018 – 67 S 16/18, ZMR 2019, 21). Daran jedoch fehlte es, nachdem die weitere private und berufliche Zukunft der Klägerin aufgrund ihres Unfalls und der damit im Zusammenhang stehenden physischen und psychischen Folgebeeinträchtigungen seit Juni 2016 bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden sei.

    Vor diesem Hintergrund konnte dahinstehen, ob die Beklagten im Falle der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses wegen ihres vorgerückten Alters, der von ihnen dargetanen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, des bereits seit 1987 andauernden Mietverhältnisses und der damit verbundenen Verwurzelung am Ort der Mietsache sowie der von ihnen behaupteten Unmöglichkeit, Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034), von der Klägerin gemäß §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit aus Härtegründen hätten verlangen können.

    Quelle: Landgericht Berlin

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