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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Eigenbedarfskündigung

  1. Wohnungsmangel stellt für sich keine nicht zu rechtfertigende Härte dar, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt

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    Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022, Az.: 105 C 191/22

    Mieter können einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB nicht allein deswegen widersprechen, weil eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Dieser begründet keine relevante Härte iSd § 574 Abs.1 BGB. Dem Mieter ist es vielmehr zuzumuten, vor dem Hintergrund eines angespannten Wohnungsmarktes kompromissbereit zu sein.

    In dem vorliegenden Fall hatte die Klägerin den Mietvertrag mit den Beklagten über eine Wohnung in Berlin gekündigt, weil ihr Sohn in diese einziehen sollte. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit der Begründung, sie könnten aufgrund des Wohnungsmangels in Berlin nicht rechtzeitig zum Ablauf der Kündigungsfrist eine neue Wohnung finden und die Kündigung stelle daher eine nicht zu rechtfertigende Härte dar.

    Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?

    Sachverhalt des Falles:

    Vermieterin kündigte die Wohnung wegen Eigenbedarfs, weil ihr Sohn in die Wohnung ziehen wollte

    Am 07.10.2010 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Die Klägerin ist Vermieterin, ihr Sohn aber mittlerweile der Eigentümer der Wohnung. Die Klägerin verwaltet die Wohnung und zu ihren Gunsten wurde ein unbefristeter Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin den Mietvertrag gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB zum 31.08.2022 und gab an, ihr 45-jähriger Sohn wolle in die Wohnung einziehen. Dieser wohne aktuell in einem WG-Zimmer und wolle mit seiner Frau, die er im Juli 2022 heiraten würde, eine eheliche Lebensgemeinschaft eingehen. Alternativer Wohnraum stehe der Klägerin nicht zur Verfügung.

    Nachdem der Mieter nicht räumte, reichte die Vermieterin Räumungsklage ein

    Die Klägerin erhob am 16.07.2022 Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache. Am 08.08.2022 widersprachen die Beklagten der Kündigung mit der Begründung, sie hätten keine angemessene Wohnung gefunden und müssten das Mietverhältnis daher für ein bis zwei Jahre fortsetzen. Sie gaben an, etwa 100 Bewerbungen verschickt zu haben und sowohl über Hausverwaltungen als auch Onlineportale nach geeignetem Wohnraum gesucht zu haben.

    Mieter machten als Härtegrund den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin geltend

    Zwar hätten sie die Suche über Berlin hinaus ausgeweitet, schwerpunktmäßig aber in der Nähe des Arbeitsplatzes bzw. der pflegebedürftigen Eltern des Beklagten zu 1) gesucht. Sie bräuchten zudem aufgrund der beruflichen Tätigkeit der Beklagten zu 2) zwingend ein Arbeitszimmer. Einen Makler hätten sie nicht beauftragt, da die eigenen Bemühungen über die Tätigkeit eines Maklers sogar hinausgegangen seien. Vor diesem Hintergrund stelle die Kündigung eine den Beklagten nicht zumutbare Härte iSd § 574 Abs.2 BGB dar.

    Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten hätten ihre Bemühungen, alternativen Wohnraum zu finden, nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere müssten sie ausführen, welche Wohnungen sie genau besichtigt haben und wieso eine Absage erfolgte. Sie hätten sich zudem zu spät, nämlich erst Ende März 2022, um die Wohnungssuche bemüht.

    Urteilsgründe des Amtsgerichts Schöneberg

    Das Amtsgericht Schöneberg gab der Klage statt. Die Kündigung vom 18.11.2021 habe das Mietverhältnis zum 31.08.2022 beendet und der Klägerin stehe daher ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs.1 BGB zu.

    Gericht sah Eigenbedarf des Sohnes der Klägerin als gegeben an

    Die Klägerin sei zunächst als dingliche Nießbraucherin nach § 567 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Das Gericht nimmt zudem einen berechtigten Eigenbedarf der Klägerin an. Nach der Gesamtschau aller Umstände bestünden keine Zweifel daran, dass der Sohn der Klägerin die Wohnung nutzen wolle. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass der Plan umzuziehen nach seinen derzeitigen Lebensumständen nachvollziehbar sei und dass ihm aufgrund seiner finanziellen Situation wenig alternative Möglichkeiten zur Herstellung einer ehelichen Lebensgemeinschaft mit seiner Frau offenstünden. Dieser Plan sei auch bereits hinreichend konkretisiert und der Sohn der Klägerin kenne die Umgebung und die Aufteilung der streitgegenständlichen Wohnung.

    Auch eine besondere Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB sah das Gericht nicht vorliegen

    Der Widerspruch der Beklagten gegen die berechtigte Eigenbedarfskündigung habe keinen Erfolg, es liege keine besondere Härte iSd § 574 Abs.2 BGB vor, es sei den Beklagten zuzumuten, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden.

    Dies begründete das Gericht damit, dass ein angespannter Wohnungsmarkt allein noch keine Härte im Sinne der Norm darstelle. Es sei vielmehr erforderlich, dass es dem konkreten Mieter nicht zumutbar ist, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine neue, angemessene Wohnung zu finden. Eine Wohnung ist angemessen, wenn sie bestimmte Mindeststandards erfüllt, qualitativ gleichwertig mit der vorherigen Wohnung muss sie dazu aber nicht sein. Der Mieter muss zur Beschaffung neuen Wohnraums alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen ergreifen, wobei die individuellen Bedürfnisse von Mieter und Vermieter abgewogen werden müssen.

    Die Mieter hätten nicht in ausreichendem Sinne nachgewiesen, dass sie ausreichend nach einer Wohnung gesucht haben

    Zwar konnten die von den Beklagten behaupteten Bemühungen zur Wohnungssuche in der mündlichen Verhandlung durch das Gericht bestätigt werden, dieses hielt sie jedoch nicht für ausreichend. Gerade bei besonderem Wohnungsmangel müssten Mieter kompromissbereit sein, sowohl im Hinblick auf die Lage als auch auf die Größe oder den Schnitt der zukünftigen Wohnung. So hätten die Beklagten im Februar 2022 lediglich zwei Wohnungen besichtigt, was nicht ausreichend sei. Zudem wären zwei besichtigte Wohnungen von den Beklagten abgelehnt worden, weil der Grundriss nicht den Vorstellungen der Beklagten entsprach. Auch eine zu geringe Größe oder eine Befristung des Mietvertrages auf ein Jahr der zur Auswahl stehenden Wohnungen stellten nach Auffassung des Gerichts keine ausreichenden Argumente dar, um von einer Ungeeignetheit der zur Verfügung stehenden Wohnungen auszugehen.

    Im Hinblick auf die Nähe zu den pflegebedürftigen Eltern der Mieter hätten sich diese auch selbst widersprochen

    Die Nähe der Wohnung zu den pflegebedürftigen Eltern des Beklagten zu 1) könne insbesondere deshalb nicht zur Begründung einer unzumutbaren Härte herangezogen werden, da die Beklagten selbst eine, erst im Sommer 2024 bezugsfertige, Wohnung in Betracht gezogen hatten, die ebenfalls sehr weit von den Eltern des Beklagten zu 1) entfernt liegt. Daraus schloss das Gericht, dass die Lage in dieser Hinsicht kein entscheidender Faktor für die Beklagten zu sein schien.

    Auch die Beauftragung eines Maklers sei den Beklagten zuzumuten, diese böten oft Wohnungen an, die nicht in den gängigen Suchportalen gelistet seien, die Wohnungssuche würde daher durch die Zusammenarbeit mit einem Makler erleichtert.

    Obwohl das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung zum 31.08.2022 bestätigte, entschied es, in Abwägung der Interessen der Klägerin und ihres Sohnes mit den Interessen der Beklagten, eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 zu gewähren. Dem lag zugrunde, dass die Beklagten zumindest nicht untätig geblieben waren, sondern sich, wenn auch nicht ausreichend, um neuen Wohnraum bemüht hatten und der Sohn der Klägerin aktuell in einer Wohnung mit eigenem Zimmer lebte, aus der kein unmittelbarer Auszug drohte.

    Quelle: AG Schöneberg

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Kündigungsgrund nicht ausreichend konkretisiert ist

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    In einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 BGB hat der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse iSd Abs.3 so anzugeben, dass diese eindeutig identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden können. Ansonsten entspricht sie den Formerfordernissen gemäß § 573 Abs.1 S.1 BGB nicht und ist unwirksam.

    Sachverhalt:

    In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung darauf gestützt, dass zwei seiner Kinder die Wohnung in Zukunft nutzen müssten. Dabei gab er weder die Namen, noch sonstige Informationen zur Identifizierung dieser Kinder an. Das Landgericht entschied, dass die Kündigung unwirksam sei, weil sie gegen § 573 Abs.1 S.1 BGB verstoße.

    Beschluss des Landgerichts Berlin

    Vermieter machte Eigenbedarf für seine Kinder geltend, nannte aber deren Namen nicht

    Der Vermieter, der vier Kinder hat, hatte in dem Kündigungsschreiben lediglich angegeben, dass zwei seiner Kinder, die im Ausland studieren und beide 1994 geboren sein sollen, die Wohnung benötigen. Weitere Angaben dazu, um welche seiner Kinder es sich handle, enthielt die Kündigungserklärung nicht. Dies genügt nach Ansicht des Gerichts nicht den Anforderungen des § 573 Abs.3 S.1 BGB.

    Das Gericht ist der Ansicht, dass das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung in der Kündigungserklärung so differenziert angegeben werden muss, dass der Kündigungsgrund eindeutig identifiziert werden kann. Grund dafür ist, dass § 573 Abs.1 S.1 BGB sicherstellen soll, dass der Mieter frühestmöglich in der Lage ist, alle zur Wahrung seiner Interessen notwendigen Schritte einzuleiten. Dies beinhaltet insbesondere die Ermöglichung einer Verteidigung gegen die Kündigung.

    Landgericht Berlin entschied, dass die Personen für die Eigenbedarf angemeldet wird, namentlich benannt werden müssen

    Diese ist jedoch nur möglich, wenn der Mieter den Grund für die Kündigung kennt und dieser so genau bezeichnet ist, dass der Vermieter ihn nicht später bei Bedarf auswechseln kann. Daher müssen die Person, für die der Eigenbedarf angemeldet wird, sowie das Interesse an der Nutzung der Wohnung in der Kündigungserklärung angegeben werden.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  3. Mietrecht: Ist eine Kündigung für einer Mieterin im hohen Lebensjahren tragbar?

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    Landgericht Berlin, Urteil vom 25.05.2020, Az.: 67 S 345/18

    Sachverhalt

    KÜNDIGUNG AUF EIGENBEDARF EINES JAHRZEHNTELANGEN BESTEHENDEN MIETVERHÄLTNISSES

    Die Vermieterin verklagte ihre Mieterin auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Die Vermieterin erklärte der Mieterin mehrfach die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach den Kündigungen unter Hinweis auf ihres hohes Alter, ihren beeinträchtigten gesundheitlichen Zustandes sowie ihre Verwurzelung am Ort der Mietsache. Sie forderte die Vermieterin zur Beschaffung von Ersatzwohnraum auf, der ihren finanziell beschränkten Mittel entsprach. Das Amtsgericht wies die erhobene Räumungsklage nach eine eingeholten Sachverständigengutachten über die Folgen der Kündigung für die Beklagte, ab. Zudem behauptet die Klägerin die Beklagte hätte sie beleidigt, was kurz darauf zur Beendigung geführt hätte. Nun legt die Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung ein.

    Urteil des Landgerichts Berlin

    Das Urteil des Landgerichtes lautete, dass die Berufung unbegründet sei. Der Klägerin stehe kein Räumungs- oder Herausgabeanspruch zu, da keine der noch streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis zwischen beiden Parteien beendet habe. Aufgrund des Widerspruchs der Beklagten sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet, weil die Beendigung des Mietverhältnis für sie, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Zudem kämen auch weitere Folgen wie wirtschaftliche, finanzielle, gesundheitliche, familiäre Nachteile auf, die nicht mit bestimmter Sicherheit feststehen müssen, auf die Beklagte durch die Beendigung des Mietverhältnisses zu. Vor allem der gesundheitliche Aspekt werde vorliegend in den Mittelpunkt gestellt, weil ein Umzug erheblichen Stress ausübe, der zu einem ernsthaften Eintritt einer Gesundheitsschädigung führen könne. Somit stünde auch die Notwendigkeit der Beschaffung von Ersatzwohnraum außer Frage. Was zudem auch eine besondere Härte, aufgrund des hohen Alters der Beklagten und ihrer Verwurzelung am Ort der Mietsache, darstelle.

    HOHES ALTER UND EINE VERWURZELUNG AM ORT DER MIETSACHE REICHEN BEREITS AUS ZUR FESTSTELLUNG DER BESONDEREN HÄRTE

    Der BGH habe klar gestellt, dass sich Mieter nicht nur aufgrund möglicher gesundheitlicher Schäden auf einen „Härtegrund“ berufen können, sondern bereits das hohe Alter des Mieters und seine langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache allein im Einzelfall geeignet seien, eine besondere Härte für den Mieter zu begründen.

    TIEFERE VERWURZELUNG BEREITS DURCH LÄNGJÄHRIGES MIETVERHÄLTNIS

    Zudem werde eine tieferen Verwurzelung zu Ort der Mietsache gefordert. Mithin sei dies zu bejahen, aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses von mehrerer Jahrzehnten. Zudem seien alle notwenigen Geschäfte, Arztpraxen und auch der Freundeskreis der Beklagten fußläufig von dem Ort der Mietsache erreichbar. Somit sei eine tiefere Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache deutlich ersichtlich. Zudem gebe es umliegend keinen Wohnraum, der für die 87-jährige finanzierbar wäre.

    VERSTOß GEGEN DIE MENSCHENWÜRDE

    Die Beeinträchtigungen für die Beklagte  im Falle des Verlustes ihrer Wohnung würden im Ausmaß der Verletzung ihrer Menschenwürde gleichstehen, die durch Art. 1 I GG geschützt werde. Der Staat sei durch das Sozialstaatsprinzip verpflichtet, grundlegende Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten, somit auch ein Existenzminimum zu gewähren, um ein menschliches Dasein auszumachen.

    Die Kündigung wegen der angeblichen Beleidigung der Klägerin durch die Beklagte, sei aufgrund der formellen Unwirksamkeit der Kündigungserklärung, wegen des unzureichend bestimmten Kündigungsgrund, unwirksam.

    Somit ist die eingelegte Berufung seitens der Klägerin unbegründet.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  4. Eigenbedarfskündigung: Wie kann ich mich als Mieter dagegen wehren?

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    Eigenbedarfskündigungen nehmen insbesondere in Großstädten wie zum Beispiel Köln immer mehr zu. Neben tatsächlichen Fällen des Eigenbedarfs nutzen viele Vermieter die Eigenbedarfskündigung auch, um wirtschaftlich unattraktive Mieter loszuwerden, um die Wohnungen dann zu renovieren und diese teuer weiterzuvermieten.

    Sollte Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sein, müssen Sie sich aber nicht direkt ein neues Heim suchen. Der Gesetzgeber hat für die Fälle der Eigenbedarfskündigung nämlich enge Grenzen gesetzt, die den Mieter schützen sollen. So können auch Sie sich erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren.

    Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?

     

    Wann aber ist denn nun eine Eigenbedarfskündigung möglich?

    In § 573 BGB ist festgehalten, dass der Vermieter dem Mieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt.“ Nach der Rechtsprechung zählen dazu unter Anderem nahe Verwandte wie Eltern, (Stief-)Kinder, Geschwister, Enkel und seit dem 27. Januar 2010 auch Nichten und Neffen oder aber auch Hausangestellte und Pflegepersonal.

    Nicht dazu gehören geschiedene Ehepartner oder ehemalige Schwiegereltern/-kinder. Eine solche Eigenbedarfskündigung kann nur durchgesetzt werden, wenn auch der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und somit der Kauf komplett abgeschlossen ist. Kündigt der Neueigentümer vorher, so ist diese Eigenbedarfskündigung dann unwirksam, auch wenn sie sonst formal und inhaltlich korrekt begründet ist. Gegen Vorlage des Mietvertrages können Sie beim örtlichen Grundbuchamt Einsicht ins Grundbuch nehmen und so sich selbst über die Eigentumsverhältnisse informieren.

    Es sieht anders aus, wenn das Mietobjekt in Eigentumswohnung umgewandelt wird. Ein Wechsel der Eigentümer ändert an der Wirksamkeit des Mietvertrags nichts. Laut dem Gesetz genießt der Mieter sogar einen zeitlich befristeten aber ganz besonderen Schutz. Sobald die einzelnen Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft wird, so genießt der Mieter eine Kündigungssperrfrist. Frühestens nach drei Jahren – wobei die Sperrfrist nach Bundesland per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann – ist dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Sollte es sich bei dem Vermieter um eine Personengesellschaft oder eine Erwerbergemeinschaft handeln, so gelten besondere Bedingungen bei einer Eigenbedarfskündigung. Nach § 577a BGB müssen Erwerber bzw. Gesellschafter auch eine Sperrfrist von drei Jahren und zwar ab dem Zeitpunkt des Erwerbes einhalten, bevor dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann.

    Ein Sonderfall liegt bei Zweifamilienhäusern vor, wenn der Vermieter die andere Wohnung selbst bewohnt. Hier steht dem Vermieter gem. § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht zu, denn er kann jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich dann die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nochmal um drei Monate.

    Was können Sie gegen eine Eigenbedarfskündigung unternehmen?

    Zuerst muss überprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung vollständig, inhaltlich genau begründet, sowie formal korrekt ist. Denn nur so kann der Vermieter seinen Eigenbedarf einfordern.

    Folgende Checkliste zur Überprüfung der Eigenbedarfskündigung bietet sich an:

        • Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss immer schriftlich und an alle Mieter des Mietobjektes (Wohnung oder Haus) gerichtet worden sein.
        • Die Eigenbedarfskündigung muss von allen Vermietern unterschrieben worden sein.
        • Der Vermieter muss in der Kündigung auch die Person angeben, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses angeben. Bei einem Fall von mehreren Personen, müssen nicht zwangsläufig alle benannt sein.
        • Die Begründung der Kündigung muss nachvollziehbar sein.
        • Es muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden (Sozialwiderspruch). Das bedeutet, dass der Vermieter darauf hinweisen muss, dass der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses seinen Widerspruch schriftlich erklären kann, § 574 BGB.
        • Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten auch bei Eigenbedarf. Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, bei fünf Jahren Mietverhältnisses jedoch sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Mietverhältnisses dann neun Monate.

    Eine nachvollziehbare und konkrete Begründung wird von dem Gericht deshalb gefordert, damit der Mieter auch nachprüfen kann, ob die ihm vorliegende Eigenbedarfskündigung auch gerechtfertigt ist.

    Gerichtlich anerkannte Gründe für die Eigenbedarfskündigung

    Gerichtlich anerkannte Gründe für den Eigenbedarf sind beispielsweise eine benötigte Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Hauses, Kinderwunsch, der Wunsch, die Wohnung seinem Kind zur Verfügung zu stellen oder der Wunsch im Alterswohnsitz zu leben und sich räumlich zu verkleinern. Gründe die gerichtlich nicht anerkannt wurden sind beispielhaft die Benötigung einer Ersatzwohnung während einer kurzen Übergangsphase. Häufig handelt sich um Streitigkeiten im Fall einer Eigenbedarfskündigung um detailliert zu betrachtende Einzelfälle, so dass eine individuelle rechtliche Beratung benötigt wird. Häufig unterlaufen dem Vermieter bei solchen Kündigungsschreiben Mängel, welche die Unwirksamkeit der Kündigung nach sich ziehen. Dies können Laien meist nur schwer beurteilen. Sinnvoll ist es daher, sich deswegen einen fachkundigen Rat einzuholen, z.B. bei einem Rechtsanwalt. Liegt Ihnen eine Kündigung vor, bei der die Begründung komplett fehlt, so ist es eindeutig, dass diese unwirksam ist. So müssen Sie als Mieter dieser Kündigung nicht widersprechen. Sie müssen auch nicht aus dem Mietobjekt ausziehen und können deswegen erstmal abwarten was passiert.

    Es können auch Fälle bestehen, in denen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, auch wenn sie inhaltlich und formal korrekt ist. Dann sollten Sie als Mieter schriftlich widersprechen. Bei Formfehlern muss die Kündigung auch oftmals sofort zurückgewiesen werden.

    Anbietpflicht bei vergleichbaren Wohnungen

    Häufig ist es so, dass die Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser besitzen. In diesen Fällen müssen die Vermieter überprüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung für den Eigenbedarf frei ist oder wird. Erst wenn es für den Vermieter keine Alternativwohnung oder vergleichbare Wohnung gibt, weil er beispielsweise gehbehindert ist und eine Erdgeschosswohnung braucht, muss er dem Mieter die andere Wohnung anbieten. Dies gilt auch, wenn die Kündigung bereits ausgesprochen ist und eine Wohnung frei wird. Allerdings gilt dies nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Mitteilen muss der Vermieter dabei auch die Konditionen zur Anmietung der Alternativwohnung.

    Sozialwiderspruch gegen die Eigenbedarfskündigung bei Härtefällen

    Sollte beim Mieter oder einem seiner Familienangehörigen ein besonderer Härtefall vorliegen, so kann die Eigenbedarfskündigung – zumindest zeitweise – abgewendet werden. Gründe für das Vorliegen eines Härtefalls können beispielsweise hohes Alter, Krankheit aber auch Schwangerschaft oder Suizidgefahr sein. Oft kann auch die tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld im Zusammenhang mit dem hohen Alter des Mieters ein Härtegrund darstellen. Der betroffene Mieter kann in solchen Fällen Sozialwiderspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Diese wird die Kündigung nicht komplett unwirksam machen, doch oft kann das Mietverhältnis für einen längeren Zeitraum fortgesetzt werden. Oftmals kann dies auch zu einer hohen Abfindungszahlung (Umzugskostenbeihilfe) führen.

    Angenommen es ist dafür schon zu spät oder hat der Mieter keinen Erfolg, so kann er im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits eine Verlängerung der Räumungsfrist um bis zu einem Jahr erreichen. Vorausgesetzt wird allerdings eine Härte, bei der das Interesse des Mieters am Verbleib in der Mietwohnung das Interesse des Vermieters in der Räumung überwiegt. Häufig liegen auch hier individuelle Einzelfälle vor.

    Sollte die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung gerichtlich festgestellt worden sein, besteht dann auch noch die Möglichkeit des Antrages Zwangsvollstreckungsschutz. § 765a ZPO sieht diese Möglichkeit jedoch nur vor, wenn ganz besonderer Fall eines Härtefalls vorliegt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar sind.

    Schadensersatzanspruch bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

    Liegt ein vorgetäuschter Fall der Eigenbedarfskündigung vor, um lediglich dem Mieter zu kündigen oder gekündigt zu haben, so kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Dieser kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten – wie z.B. Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten – rückerstattet werden. In einem Fall hat der BGH einem Mieter im Grundsatz Recht gegeben, der von seinem ehemaligen Vermieter insgesamt 28.500€ Schadenersatz für seine jetzt höhere Monatsmiete, den längeren Weg zur Arbeit und die Kosten des ersten Gerichtsprozesses haben wollte (AZ.: VIII ZR 99/14).

    Sollte das Mietobjekt nicht mehr zu retten sein, so hat der Mieter wenigstens gute Chancen auf eine Aufhebungsvereinbarung. Der Mieter kann so beispielsweise mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass er zügig auszieht – wobei er eine neunmonatige Kündigungsfrist hat – im Gegenzug verzichtet der Vermieter auf die Schönheitsreparaturen und übernimmt die Umzugskosten.

    Wenn sie allerdings die Möglichkeit haben und der Vermieter dem nicht widerspricht, so können sie gemeinsam direkt im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. In einem solchen Fall kann Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht begegnen. Das gilt übrigens auch bei einem Eigentümerwechsel. Denn es gilt: Vertrag ist Vertrag.

    Die folgenden Urteile befassen sich mit der Eigenbedarfskündigung:

    Mietrecht: Bundesgerichtshof urteilt, dass auch bei Vorliegen eines Attests im Rahmen der Eigenbedarfskündigung ein Sachverständigengutachten notwendig ist.

    Mietrecht: Abwehr einer Eigenbedarfskündigung durch Hinweis auf das hohe Alter der Mieter.

    Mietrecht: Eigenbedarf entfällt vor Ablauf der Kündigungsfrist, Vermieter klagt vergeblich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

    Mietrecht: Ordnungsgemäße Begründung und Nennung der Bedarfsperson bei Eigenbedarfskündigung erforderlich

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung, Vorliegen einer tauglichen Alternativwohnung bei lediglich befristeter Möglichkeit einer Zurverfügungstellung im Wege der Zwischenvermietung

    Mietrecht: Stillschweigender Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs bei Zahlung einer namhaften Abstandszahlung

    Wohnraummiete: Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung mangels Angebots einer freiwerdenden Alternativwohnung

    Mietrecht: Nicht jeder Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung unwirksam

    Mietrecht: Fortführung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarfskündigung wegen Krankheit des Mieters

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung unwirksam bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht des Vermieters

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten wurde.

    Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter als Profifußballer im Ausland lebt.

    Mietrecht: Eigenbedarfskündigung eines schwerstbehinderten und blinden Mieters unwirksam wegen drohender Gesundheitsgefahr.

    Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn dem Mieter bei Räumung Suizidgefahr droht.

    Mietrecht: Bei einer Eigenbedarfskündigung muss nur die Eigenbedarfsperson selbst namentlich benannt werden

    Mietrecht: Der neu eingetretene GbR Gesellschafter kann als Vermieter zur Eigenbedarfskündigung berechtigt sein

    Mietrecht: Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung

    Mietrecht: Personenhandelsgesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.

    Mietrecht: Voraussetzungen für die Kündigung wegen Betriebsbedarf nach § 573 Abs. 1 BGB

    Rechtsanwalt Koeln Tieben

    Ihr Ansprechpartner für die Eigenbedarfskündigung ist Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben. Rechtsanwalt Tieben ist seit dem Jahre 2005 als Rechtsanwalt zugelassen und beschäftigt sich seitdem schwerpunktmäßig mit dem Mietrecht. Er ist Mitglied der ARGE für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Sie erreichen Herrn Rechtsanwalt Tieben unter der Telefonnummer 0221 – 80187670.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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