Rechtsanwalt Köln Gewerbemietrecht Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Gewerbemietrecht

  1. Gewerberaummietrecht: Bei einem Sonderkündigungsrecht wegen Leerstand im Einkaufszentrum ist der Mieter beweispflichtig.

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    Oberlandesgericht Köln, 29.01.2019, Az.: 22 U 30/17

    Im Gewerbemietrecht behandelt das Gesetz im Gegensatz zum Wohnraummietrecht beide Parteien des Mietvertrages als gleichwertige Gegner. Nach § 580a II BGB ist die gesetzliche ordentliche Kündigungsfrist somit für Vermieter und für Mieter gleich und beträgt sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres.

    Neben der ordentlichen Kündigungsfrist können die jeweiligen Parteien auch noch bestimmte Sonderkündigungsrechte haben, welche sich entweder aus dem Gesetz oder aus dem Mietvertrag selbst ergeben können. In dem hier besprochenen Fall des Oberlandesgerichts Köln hatte dieses darüber zu entscheiden, ob das Mietverhältnis durch den Mieter aufgrund seiner Kündigung ordnungsgemäß beendigt worden war, weil über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten mindestens 30% des gesamten Handelsflächen leerstanden. Eine solche Klausel befand sich im Mietvertrag der Parteien.

    Sachverhalt: Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass das zwischen ihr und der Beklagten bestehende Mietverhältnis über ein Schuhgeschäft in einem Einkaufszentrum durch die von der Klägerin am 02.07.2015 ausgesprochene Kündigung zum 31.12.2015 wirksam beendet worden ist.

    Der Mietvertrag enthielt unter anderem die folgende Regelung:

    § 21 Ziff. 4 Absatz 2: Der Mieter hat das Recht der Kündigung, wenn über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten mindestens 30% der gesamten Handelsflächen leer stehen. Die Kündigungsfrist beträgt dann 3 Monate zum Quartalsende.“

    Die Übergabe des Mietobjekts erfolgte am 2.9.2008. Mit Schreiben vom 02.07.2015 kündigte die Klägerin den Mietvertrag unter Bezug auf § 21 Ziff. 4 des Mietvertrages und behauptete unter Vorlage der nach ihrer Darstellung ihr von der Maklerin im Vorfeld des Vertrages überlassenen, nicht maßstabsgerechten Pläne, dass seit spätestens Dezember 2014 mehr als 30% der Handelsflächen leer gestanden hätten. Auf der Basis der im Exposé angegebenen Flächen und Flächenmaße hatte sie als Gesamthandelsfläche eine Fläche von ca. 20.000 qm zugrunde gelegt und in den Plänen die angeblichen Leerstandsflächen „rot“ markiert und die betroffene Fläche auf rund 6.600 qm geschätzt.

    Im Übrigen hatte die Klägerin die Ansicht vertreten, dass die Kündigung als ordentliche Kündigung mangels wirksamer Befristung des Mietvertrages wirksam gewesen sei. Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB sei nicht eingehalten worden. Bei dem ursprünglichen Mietvertrag habe es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt. Mangels konkreter Angaben zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache sei von einem auf unbefristete Zeit abgeschlossenen Vertrag auszugehen, der innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar sei.

    Das zunächst angerufene Landgericht Köln hat die Klage abgewiesen und geurteilt, dass  weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet habe.

    Gegen dieses Urteil hat die Klägerin dann frist- und formgerecht Berufung eingelegt und diese auch frist – und formgerecht begründet und dann den erstinstanzlich geltend gemachten Feststellungsantrag weiterverfolgt.

    Oberlandesgericht Köln:  Das mit der Berufung befasste OLG Köln  hat nun ebenfalls entschieden, dass der Feststellungsantrag unbegründet sei und das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen habe. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei nicht aufgrund der Kündigung der Klägerin vom 2.7.2015 zum 31.12.2015 beendet worden.

    Die Klägerin könne sich nicht mit Erfolg auf ein Kündigungsrecht gem. § 21 Ziff. 4 Absatz 2 des Mietvertrages wegen Leerstehens von Handelsflächen in Höhe von mindestens 30% über einen Zeitraum von 6 Monaten berufen.

    Die Klägerin habe nicht hinreichend dargelegt und nachgewiesen, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein Leerstand der Handelsflächen von jedenfalls 30% vorgelegen habe. Da sich die Klägerin auf ein Kündigungsrecht berufen würde, sei sie für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig. Soweit die Beklagte als Vermieterin zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig sei, sei die Klägerin dem von der Beklagten im Berufungsverfahren ergänzten Sachvortrag nicht konkret entgegengetreten.

    Zwischen den Parteien sei nicht mehr in Streit, dass zu den „Handelsflächen“ im Sinne von § 21 Ziff. 4 Absatz 2 des Mietvertrages nur „Einzelhandelsflächen“, nicht auch Gastronomieflächen oder sonstige vermietete Flächen wie Büros etc, gehören. Soweit die Parteien über die Frage der Einbeziehung der Fläche des im 2.OG vorhandenen Fitnessstudios streiten würden, habe der Senat bereits im Termin am 20.3.2018 ausgeführt, dass diese Fläche nicht als „Leerstandsfläche“ zu berücksichtigen sei. Streitig sei zwischen den Parteien im Wesentlichen, von welcher Größe der Gesamteinzelhandelsfläche und von welcher Größe der einzelnen vom Leerstand betroffenen Einzelhandelsflächen auszugehen sei. Der Mietvertrag nebst Anlagen enthalte zur Größe der Gesamthandelsfläche und zur Größe der Einzelhandelsflächen keine Vereinbarungen oder Angaben.

    Soweit die Klägerin zunächst erstinstanzlich – mangels von der Beklagten vorgelegter vermaßter Pläne – auf der Basis des ihr von der Maklerin vor Abschluss des Mietvertrages übergebenen Exposés die Gesamthandelsfläche im EG, 1. und 2. OG mit ca. 20.000 qm angegeben, die Größe der im Einzelnen gekennzeichneten leerstehenden Läden auf ca. 6.600 qm geschätzt und die Leerstandquote auf über 30% beziffert habe, seien diese Größenangaben nicht maßgeblich. Die Klägerin habe nicht hinreichend dargetan, dass diese Pläne Gegenstand oder Vertragsgrundlage des erst im Herbst 2005 von der Beklagten unterzeichneten Mietvertrages gewesen seien. Die Beklagte habe bereits erstinstanzlich unter Bezugnahme auf die Pläne für das Basement, das EG, das 1. OG und das 2. OG und die Aufstellung HK 7 vorgetragen, dass es – mit Zustimmung der Mieter – zu Umplanungen gekommen sei und dass bei Übergabe des Mietobjekts und Eröffnung des Einkaufszentrums im Herbst 2008 tatsächlich nur eine Gesamteinzelhandelsfläche von ca. 17.893,19 qm vorhanden gewesen war. Unter Berücksichtigung der in den von ihr vorgelegten Plänen enthaltenen Flächengrößen der leer stehenden Läden ergebe sich eine Leerstandsquote von nur unter 18%.

    Das Landgericht habe nach der Vernehmung der Zeugen K. und von V. die die Richtigkeit der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung und Pläne bestätigt hätten, nicht feststellen können, dass die Behauptung der Klägerin zu den Leerstandsflächen zutreffend sei. Die von der Klägerin beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens habe es mangels konkreter Darlegung der Flächengrößen seitens der Klägerin abgelehnt. Der Senat sehe unter Berücksichtigung der von der Klägerin gerügten vermeintlichen Verfahrensfehler und der gegen die Ausführungen des Landgerichts zum Umfang der Darlegungslast und gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts erhobenen Einwendungen für die Wiederholung bzw. für eine ergänzende Beweisaufnahme keine Veranlassung. Auf die Anforderung des Senats habe die Beklagte im Berufungsverfahren die von der Klägerin zur Einsicht verlangten vermaßten Pläne vorgelegt. Der Klägerin sei daher nunmehr ein konkreter Vortrag zur Größe der Gesamthandelsflächen und zu der Größe der leerstehenden Flächen möglich gewesen. Sie habe hierzu indes nicht mehr weiter vorgetragen. Soweit sie die Vorlage von vermaßten Plänen bezogen auf das Jahr 2003 verlangt habe, sei nicht hinreichend dargetan, dass diese Pläne bei Unterzeichnung des Mietvertrages im Juni 2005 Gegenstand bzw. Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen waren. Zu diesem Zeitpunkt sei das Gebäude zudem noch nicht errichtet gewesen. Im Übrigen werde auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom 2.7.2018 verwiesen, wonach es maßgeblich auf den Zustand bei Eröffnung des Einkaufszentrums im Jahr 2008 ankomme. Insbesondere hätten die Mieter – auch die Klägerin – den tatsächlichen Zustand und durchgeführte Umplanungen bei der Übergabe nicht als vertragswidrig beanstandet.

    Die Klägerin habe demnach nicht konkret und nachvollziehbar dargetan, dass – entgegen den Aussagen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen – ab Dezember 2014 tatsächlich über 6 Monate mindestens 30% der Handelsflächen leer gestanden hätten.

    Auch sei der Mietvertrag nicht aufgrund einer in der Erklärung vom 2.7.2015 enthaltenen ordentlichen Kündigung gem. § 580 a Abs. 2 BGB zum 31.12.2015 beendet worden.

    Die Parteien hätten in § 3 Ziff. 1 des von den Vertragsparteien unterschriebenen schriftlichen Mietvertrages vom 21.10.2003/3.6.2005 eine Vertragslaufzeit von 10 Jahren ab der Übergabe der Mietfläche, die unstreitig am 2. September 2008 erfolgt sei, vereinbart. Nach dem Vertrag habe dieser somit frühestens am 1.9.2018 geendet. Somit sei die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht zu einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung mit Wirkung zum 31.12.2015 berechtigt gewesen. Eine Befristung des Mietvertrages schließe grundsätzlich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung während der Vertragslaufzeit aus (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

    Entgegen des Vortrags der Klägerin sei auch die gemäß § 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform des Mietvertrages vorliegend eingehalten, es liegt kein unbefristetes Mietverhältnis vor.

    Der Umstand, dass der Mietvertrag von der Klägerin bereits im Oktober 2003, von der Beklagten aber erst im Juni 2005 unterzeichnet worden sei , sei unschädlich. Da die Annahme des von der Klägerin unterbreiteten Angebots nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt sei, dürfte dies zwar gem. §§ 146, 147 Abs. 2 BGB zum Erlöschen des Antrags geführt haben; die verspätete Annahme der Beklagten könne aber als Abgabe eines neuen Angebots gem. § 150 Abs. 1 BGB angesehen werden, das in der Folgezeit von der Klägerin angenommen worden sei, wobei auch diese Vereinbarung der Schriftform bedürfe. Wenn ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden ist, so komme jedenfalls durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nehme, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande (BGH NJW 2009, 2195).

    Im Ergebnis sei das Mietverhältnis weder durch das im Mietvertrag enthaltende Sonderkündigungsrecht noch durch ordentliche Kündigung des Mietvertrages beendet worden.

    Quelle: Oberlandesgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Ein zwischenzeitlicher Zahlungsverzug begründet keine Kündigung

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    Landgericht Berlin, 20.06.2017, Az.: 63 S 309/16

    Nach § 546 Abs. 1 BGB hat der Mieter die Verpflichtung, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben. Als Beendigung kann eine Befristung oder der Ausspruch einer Kündigung maßgeblich sein. Bei der Kündigung unterscheidet man zwischen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung, wobei die außerordentliche in § 543 BGB und die ordentliche des Vermieters in § 573 BGB geregelt ist.

    Die ordentliche Kündigung ist immer dann zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse an dieser hat. Ein derartiges Interesse ist unter anderem anzunehmen, wenn der Mieter seine vertragliche Pflicht nicht unerheblich verletzt. Eine Pflichtverletzung kann unter anderem bei Mietrückständen angenommen werden, wobei der Umfang des Zahlungsverzugs zumindest eine vollständige Miete umfassen muss. Darüber hat bei einer Kündigung wegen Pflichtverletzung immer eine ordnungsgemäße Interessenabwägung stattzufinden. Liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor, so hat der Vermieter einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der jeweiligen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

    Die Parteien streiten sich im Rahmen einer Räumungsklage bezüglich einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Wobei der größte Teil des Mietrückstandes bereits vor Zugang der Kündigung getilgt wurde.

    Sachverhalt nach AG Schöneberg (Az. 19 C 149/16): Die Parteien streiten über die Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Der Mietvertrag wurde am 27.08.2007 geschlossen. Mit Schreiben vom 12.12.2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos und erhob im weiteren Räumungsklage am 22.01.2015 (Az. 2 C 27/15). Mit Schriftsatz vom 20.02.2015 kündigte der Kläger nochmals fristlos und hilfsweise fristgerecht unter Berufung auf § 573 Abs. 1 Ziff. 1 BGB. Daraufhin teilte der Kläger am 14.04.2014 mit, dass die Bundesanstalt für Arbeit die Zahlungsrückstände beglichen und es seien nur noch Mahnkosten sowie Zinsen offen. Später teilte der Kläger mit, dass der Beklagte 31,34 EUR gezahlt habe und es erfolgte die übereinstimmende Erledigungserklärung.

    Nunmehr begehrt der Kläger Räumung und Herausgabe der Wohnung und beruft sich hierzu auf die ordentliche Kündigung vom 20.02.2015.

    Das Amtsgericht wies die Räumungsklage des Klägers mit der Begründung zurück, dass davon auszugehen sei, dass der Mietrückstand bereits vor Ausspruch der Kündigung nicht mehr bestanden habe. Der Schriftsatz vom 20.02.2015, welcher die Kündigung beinhaltet habe, sei dem Beklagten am 18.04.2015 zugestellt worden. Dass die Zahlung erfolgt sei, sei durch den Kläger jedoch schon am 14.04.2015 mitgeteilt worden, demnach vor Zugang der Kündigung. Daher sei davon auszugehen, dass bei Zustellung lediglich ein Zahlungsrückstand von 31,34 EUR bestanden habe, da auf diese Zahlung des Beklagten die Erledigung erklärt wurde. Ein derart geringer Zahlungsrückstand rechtfertige keine Kündigung. Daher sei die Klage zurückzuweisen.

    Gegen dieses Urteil legte der Kläger beim LG Berlin Berufung ein.

    Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin urteilte, dass die Berufung  zulässig aber unbegründet sei. Zunächst sei die Klage zulässig. Der vorangegangene Rechtsstreit würde dem nicht entgegenstehen. Die Kündigung sei zwar innerhalb des Räumungsstreits am 20.02.2016, zugestellt am 18.04.2015, erklärt worden, jedoch aufgrund der übereinstimmenden Erledigungserklärung sei die Rechtshängigkeit der Klage entfallen. Ein rechtskräftiges Urteil sei nicht ergangen.

    Im Weiteren sei die Berufung unbegründet. Der Kläger hätte gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigung vom 20.02.2015 beendet worden. Die hilfsweise Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sei nicht begründet.

    Der Beklagte sei zwar mit über 2000,00 EUR im Zahlungsverzug gewesen, welcher grundsätzlich eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB rechtfertige, aber dieser Rückstand sei bereits vor Zugang der Kündigung fast vollständig vom JobCenter beglichen worden. Bei Zugang belief sich der Zahlungsverzug nur noch auf 31, 34 EUR für Mahnkosten und Zinsen, welche am 12.05.2015 durch den Beklagten beglichen worden sind.

    Die vorgenannten Umstände würden jedoch keine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigen. Grundsätzlich sei ein Auflaufen von Mietrückständen zwar nicht vertragsgemäß, jedoch habe sich der Beklagte bemüht, die Zahlungen umgehend wiederaufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände vor Zugang der Kündigung getilgt. Auch die im Hinblick zur Miete geringfügigen Nebenforderungen seien vom Beklagten zeitnah getilgt worden. Im Weiteren seien weitere Zahlungsrückstände im Hinblick auf die Leistung des JobCenters nicht zu befürchten. Insoweit bestünden auch keine Anhaltspunkte für zukünftige Rückstände, welche eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen würde. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht derart gewichtet, dass diese eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigten. Die Berufung sei daher abzuweisen.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  3. Mietrecht: Mietzinsminderungsanspruch bei enttäuschter Gewinnerwartung des Mieters im Gewerberaummietvertrag

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    Landgericht Düsseldorf, 19.07.2017, Az.: 23 O 372/16

    Gemäß § 313 BGB ist es möglich, einen Vertrag generell anzupassen. Dazu müssen sich aber  Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen haben, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Anpassung des Vertrages kann nur dann verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen, vgl. § 313 Abs.2 BGB.

    Es bedarf also eines Umstandes, auf den sich mindestens eine Vertragspartei bei Vertragsschluss verlassen hat und der Vertragspartner dies auch erkennen konnte. Dieser Umstand muss Grundlage des Vertrags geworden sein und bei Kenntnis der wahren Umstände, wäre es nicht zum Vertragsschluss gekommen.

    Dazu kommen muss, dass sich die andere Vertragspartei nach Treu und Glauben auf einen anderen Vertragsinhalt hätte einlassen müssen, weil die korrekte Sachlage nicht nur in den Risikobereich der Partei fällt, die sich auf die fehlende Geschäftsgrundlage beruft.

    Im vorliegenden Urteil stellt das Landgericht Düsseldorf klar, dass eine sich nicht erfüllende Gewinnerwartung des Mieters, ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters darstellt, welche nicht auf den Vermieter verlagert werden kann. Dies sei auch dann alleine der Sphäre des Mieters zuzuordnen, wenn sich das Geschäft in einer Einkaufspassage befinde und der Vermieter damit auch ein wirtschaftliches Interesse am Gewinn der Ladenlokale habe.  

    Sachverhalt: Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen sowie Zahlung von Mietzinsen und Nutzungsersatz vom Beklagten. Dem Handelsregister zufolge gab es im Jahr 2015 eine Umfirmierung in die Klägerin. Sie und die Beklagte schlossen am 03./08.04.2013 einen Mietvertrag über die Ladenfläche Nr. 0-18 … ab.

    Der Mietvertrag sah in Teil II § 2 Abs. 11 folgende Regelung vor: „Der Vermieter übernimmt keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstandes im Objekt und insbesondere nicht für eine Vollvermietung. Der Vermieter übernimmt weder in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg noch in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. Das Ertragsrisiko der Mietfläche wird allein vom Mieter getragen.“

    Der Mietvertrages enthielt die Vereinbarung einer Umsatzmiete in Höhe von 8% des jährlichen Bruttoumsatzes, mindestens jedoch eine monatliche Grundmiete nebst Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heiz- und Warmwasser und das Centermanagement in Höhe von 4.574,34 EUR für das erste Mietjahr, in Höhe von 5.867,15 EUR für das zweite Mietjahr, in Höhe von 7.171,18 EUR für das dritte Mietjahr und in Höhe von 7.561,02 EUR für das vierte Mietjahr.

    Zusätzlich war ein monatlicher Werbebeitrag in Höhe von 83,87 EUR vereinbart. Die Beklagte kam in der nächsten Zeit zunächst mit den Mietzahlungen in Rückstand und zahlte ab April 2016 keine Miete mehr. Die Klägerin erklärte daraufhin schriftlich am 12.12.2016 die fristlose Kündigung, nachdem sie mehrmals erfolglos gemahnt hatte. Für den Zeitraum Januar 2014 bis März 2017 schuldete die Beklagte insgesamt 140.932,88 EUR Mietzins.

    In der Klageschrift vom 28.12.2016 begehrte die Klägerin zunächst nur die Räumung von der Beklagten, erweiterte die Klage aber mit Schriftsatz vom 13.01.2017 um einen Zahlungsantrag in Höhe von 127.141,14 EUR. Diesen erhöhte sie mit Schriftsatz vom 17.03.2017 sodann auf 140.932,88 EUR und mit Schriftsatz vom 26.06.2017 nochmals auf 163.615,94 EUR. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hatte sie die letzte Klageerweiterung jedoch wieder zurückgenommen.

    Die Klägerin beantragte nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäumlichkeiten Ladenfläche Nr. 0-18 in einer Größe von ca. 32,76 qm, gelegen im Erdgeschoss, an sie herauszugeben und die Mietflächen zu räumen und die Beklagte zu verurteilen, an sie 140.932,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8% über dem Basiszinssatz aus 7.288,13 EUR seit dem 08.04.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.05.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.06.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.07.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.08.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.09.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.10.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.11.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.12.2016, aus 48.773,61 EUR seit dem 15.12.2016, aus 1.699,92 EUR seit dem 15.12.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.01.2017, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.02.2017 und aus 7.561,02 EUR seit dem 07.03.2017 zu zahlen.

    Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen und begründete ihren Antrag damit, dass es sich bei der Klägerin nicht um die ursprüngliche Vermieterin handele, welche mit ihr den Mietvertrag über das Ladenlokal abgeschlossen habe.

    Außerdem seien von Juli 2013 bis März 2016 insgesamt 159.019,80 EUR  Mietzahlungen erbracht worden und die ersten drei Monate mietfrei gewesen. Von April 2015 bis März 2016 seien dann als Mietzins monatlich 3.950,00 EUR entrichtet worden. Diese Mietreduzierung sei mit der damaligen Centermanagerin abgesprochen worden und ab April 2016 habe sie die Mietzahlungen dann ausgesetzt.

    Mit der damaligen Centermanagerin sei zudem verabredet worden, dass die Mietzahlung nur dann fällig sei, wenn alle Ladenlokale in der Passage geöffnet seien. Die Mietzahlung würden also ausgesetzt, hätten mehr als zwei Ladenlokale geschlossen. Da seit Jahren einige Ladenflächen nicht mehr vermietet würden, hätte die Klägerin nicht ihr Möglichstes unternommen, ein interessiertes

    Kaufpublikum in das Shopping-Center zu holen. Aufgrund der starken Konkurrenz sei es notwendig gewesen die Mietpreise zu senken oder sich darum zu bemühen, die von ihr vermieteten Ladenlokale attraktiver zu machen.

    Landgericht Düsseldorf: Die Klage sei zulässig und begründet. Zunächst stellte das LG fest, dass die Klägerin aktivlegitimiert sei. Das Vorbingen der Beklagten, dass es sich bei der Klägerin nicht um die ursprüngliche Vermieterin handele, gehe fehl, denn die Klägerin sei rechtlich identisch mit der Person,  welche ausweislich des Handelsregisters im Jahr 2015 in die Klägerin umfirmiert wurde.

    Zudem stehe der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Ladenlokals aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Durch ihre fristlose Kündigung vom 12.12.2016 sei das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr.3 lit. a und b BGB wirksam beendet worden. Unstreitig sei, dass die Beklagte seit April 2016 keinen Mietzins mehr entrichtet habe und daher erheblich mehr als zwei Monatsmieten schulde. Zur einer Mietminderung oder Reduzierung sowie zur Aussetzung der Zahlung sei sie nicht berechtigt gewesen.  Eine solche Vereinbarung nach §§ 535 Abs. 2, 164 Abs. 1, 177 Abs. 1 BGB habe die Beklagte bereits nicht schlüssig dargelegt. Diesbezüglich und bezüglich einer Vereinbarung Miete nur zahlen zu müssen, wenn alle Lokale in der Passage geöffnet seien, habe die Beklagte nicht ausreichend belegt, dass die damalige Centermanagerin hierbei nach § 164 Abs. 1 BGB auch innerhalb der ihr zustehenden Vertretungsmacht gehandelt hätte. Diese Beweislast trifft jedoch denjenigen, der daraus Rechtswirkungen für sich herleitet. Ausweislich des Mietvertrags ist dieser durch die beiden gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Prokuristen  und nicht durch die damalige Centermanagerin geschlossen worden.

    Zudem lasse der Mietvertrag verlauten, dass der jeweilige Centermanager lediglich „mit der einheitlichen Verwaltung des Objektes im Interesse einer größtmöglichen Attraktivität des Objekts für Mieter und Kunden“ beauftragt war. Daraus ließe sich keine Vertretungsmacht zur Vereinbarung von ergänzenden oder abweichenden Regelungen zum Mietvertrag, insbesondere einer Anpassung der Mietzahlungen, herleiten.

    Die Klägerin habe sich dahingehend eingelassen, dass die damalige Centermanagerin eine Reduzierung der Mietzinsen auf 3.500,00 EUR monatlich in Aussicht gestellt habe, für den Fall, dass die Beklagte die Mietrückstände ganz oder teilweise ausgleiche und die Klägerin einer Mietreduzierung zustimme. Von der Beklagten sei dies jedoch nicht substantiiert vorgetragen worden. Als Beweisantritt genüge das Vorbringen nicht. Dient der Beweisantritt nicht unmittelbar oder mittelbar dem Beweis  der vom Beweisführer vorgetragenen Tatsachen, sondern der Ausforschung von Tatsachen oder der Erschließung von Erkenntnissen, welche es erst ermöglichen sollen ausgehend davon Tatsachen zu behaupten und anschließend unter Beweis zu stellen, sei dies unzulässig.

    Bereits die relevanten Tatsachen seien von der Beklagten nicht vorgetragen worden, sodass eine Vernehmung der damaligen Centermanagerin als Zeugin nicht in Frage gekommen sei. Es fehle am Vortrag, wann die Reduzierung der Mietzinsen für April 2015 bis März 2016 und die Aussetzung der

    Zahlungen ab April 2016 mit der damaligen Centermanagerin vereinbart worden sein sollen und welche Ladenlokale zu welchem Zeitpunkt geschlossen gewesen seien. Das Erfordernis einer Zustimmung der Klägerin fehle.

    Ebenso habe die Beklagte einen Anspruch auf Anpassung der Mietzinsen aus §§ 535 Abs. 2, 313 Abs. 1 BGB nicht schlüssig dargetan.

    Das weitere Vorbringen der Beklagten bezüglich der Verpflichtung der Klägern, alle Anstrengungen zu unternehmen, ein interessiertes Kaufpublikum in das Shopping-Center zu holen greife ebenso wenig durch wie ihr Einwand, die Klägerin hätte wegen der immer stärker wachsenden Konkurrenz entweder die vereinbarten Mietpreise drastisch senken oder sich darum bemühen müssen, die von ihr vermieteten Ladenlokale attraktiver zu machen.

    Eine Störung der Geschäftsgrundlage scheitere daran, dass diese nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich der Beklagten fallen solle. Laut Mietvertrag habe die Klägerin hier gerade „keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstandes im Objekt und insbesondere nicht für eine Vollvermietung“ übernommen, dasselbe gelte „in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg“ und „in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. Das Ertragsrisiko der Mietfläche wird allein vom Mieter getragen“

    Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Würde sich diese Gewinnerwartung nicht erfüllen, so verwirkliche sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Dies könne nicht auf den Vermieter verlagert werden. Dass das Geschäft in einem Einkaufszentrum liege, ändere daran nichts, auch wenn der Vermieter ebenfalls wirtschaftliche Interessen an einer erfolgreichen Entwicklung habe.

    Es liege im Verantwortungsbereich des Mieters als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Dabei sei neben der Erwartung, in einem florierenden Einkaufszentrum mit dem Einzelgeschäft erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko negative Auswirkungen auf das Einzelgeschäft durch wachsenden Konkurrenzdruck zu erfahren, zu berücksichtigen.

    Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum könne nicht von dem Mieter auf den Vermieter abgewälzt werden.

    Nach alledem ergebe sich der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mietzinsen und Nutzungsersatz für den Zeitraum von Januar 2014 bis März 2017 in Höhe von insgesamt 140.932,88 EUR nebst Verzugszinsen aus §§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 1, 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 und 2, 288 Abs. 1 und 2 BGB.

    Quelle: Landgericht Düsseldorf

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  4. Gewerbemietrecht: Mietzahlung erst bei Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Umsatzsteuerausweis

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    Oberlandesgericht Köln, 17.07.2017, Az.: 22 U 60/16

    Ein Unternehmer kann grundsätzlich die ihm für Lieferungen oder sonstige Leistungen durch andere Unternehmer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG).  Um einen Vorsteuerabzug in Anspruch zu nehmen, benötigt der Unternehmer eine Rechnung, die den Voraussetzungen der §§ 14, 14a UStG entspricht. Hierzu gehören insbesondere die Rechnungs-Nr., der Rechnungsaussteller und Rechnungsadressat, die Steuer-Nr. oder Umsatzsteuer-Identifikations-Nr., der Leistungszeitraum der in Rechnung gestellten Leistung, der Nettobetrag, der Umsatzsteuerbetrag sowie der Bruttobetrag (§ 14 Abs. 4 UStG).

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Kläger ist der Vermieter, Beklagte sind Mieter in diesem Rechtsstreit

    Der Kläger ist Eigentümer eines Objektes, vom dem er die Räume im Erdgeschoss, sowie die des ersten Obergeschosses an die Beklagten vermietet hat. Der Mietvertrag wurde zunächst auf 5 Jahre geschlossen und enthält die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Ausübung eines Optionsrechts jeweils für fünf weitere Jahre zu verlängern. Zunächst (vom 01.04.2006 bis zum 31.03.2011) betrug der Mietzins 7.400,00 EUR zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer, nach der ersten Verlängerung wurde der Mietzins auf 7.600,00 EUR erhöht, demnach insgesamt auf 9.888,90 EUR.

    Mieter zahlen Mieterhöhung nicht, weil Vermieter keine ordnungsgemäße Rechnung gestellt habe

    Seit der Mieterhöhung zum 01.04.2011 zahlte die Beklagte zunächst weiterhin nur den ursprünglichen Mietzins von 7.400,00 EUR. Im Februar 2013 teilte sie dem Kläger mit, dass dies den Grund habe, dass seinerseits noch keine ordnungsgemäße Rechnung erstellt wurde. Nachdem der Kläger im Januar 2015 ein Mahnverfahren gegen die Beklagte einleitete, zahlte diese den ausstehenden Mietzins für das Jahr 2011 nebst Verzugszinsen und Rechtsanwaltskosten (insgesamt 2.996,52 EUR), sowie den ausstehenden Teil des Mietzinses für die Jahre 2012 bis Januar 2015 nebst Mehrwertsteuer (insgesamt 8.806,00 EUR).

    Mit der Klage fordert der Kläger unter anderem Zahlung von 1.078,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszins seit dem 05.09.2014 sowie jeweils weitere 238 EUR seit dem 07.10.2014, 07.11.2014, 05.12.2014 und 07.11.2015 (Klageantrag 2).

    Vorinstanz verurteilte Mieter zur Zahlung der Miete Zug-um-Zug gegen Stellung einer ordnungsgemäßen Rechnung – Zinsanspruch wird abgewiesen

    Das LG Aachen hat in seiner Entscheidung vom 01.03.2016 (Az. 8 O 355/15) die Beklagte zu einer Teilzahlung von 125,56 EUR Zug-um-Zug gegen Überlassung einer den Forderungen des § 14 UStG entsprechenden Dauermietrechnung verurteilt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Der zu zahlende Betrag stellt Zinsen dar, die aufgrund der erst im Februar 2013 erfolgten Aufforderung zur Erstellung einer Rechnung angefallen sind. Der Kläger legte daraufhin gegen die Ablehnung des vorgenannten Zahlungsantrags (Klageantrag 2) Berufung beim OLG Köln ein.

    Urteil des Oberlandesgerichts Köln:

    OLG verneint Zinsanspruch ebenfalls, da keine ordnungsgemäße Rechnung gestellt worden sei

    Das OLG Köln legt in seinem Beschluss dar, dass die eingelegte Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sein wird. Das Berufungsgericht zeigt in seinem Beschluss auf, dass der Kläger keinen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 268,288 BGB habe, da sich die Beklagte ab Februar 2013 nicht im Schuldnerverzug befand. Der Beklagten stünde seit Februar 2013 ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete aus § 273 BGB bis zur Erteilung einer § 14 UStG entsprechenden Rechnung zu.

    Die Parteien haben in ihrem Mietvertrag vereinbart, dass die Beklagte Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen hat. Aufgrund dieser Regelung habe die Beklagte einen Anspruch auf eine umsatzsteuerausweisende Rechnung. Denn sofern die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und der Vermieter von Gewerberäumen seinerseits optiert hat, benötige der Mieter zur Geltendmachung der geleisteten Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG.

    Mieter haben Anspruch auf Ausstellung einer ordnungsgemäßen Umsatzsteuerrechnung

    Hiernach kommt grundsätzlich jede Urkunde als Rechnung in Betracht, aus der der Leistende, der Leistungsempfänger, die Menge und Art der Leistung, der Zeitraum der Leistung und der auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuerbetrag erkennbar ist. Folglich müssen die Mindestangaben des § 14 Abs. 4 UStG eingehalten werden.

    Daher ist grundsätzlich auch der Mietvertrag an sich als „Dauerrechnung“ ausreichend, sofern alle Angaben aus diesem hervorgehen oder auch mehrere Dokumente, sofern diese sich auf einander beziehen. Im vorliegenden Fall fehlte im Mietvertrag die Angabe der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Klägers, sodass keine ordnungsgemäße dem § 14 UStG entsprechende Rechnung durch den Mietvertrag gegeben war.

    Stellung der Rechnung stellt eine mietvertragliche Nebenpflicht dar

    Die Rechnung stelle eine vertragliche Nebenpflicht dar, sodass die Mieterin aufgrund seines schutzwürdigen Interesses aus § 15 UStG einen Anspruch auf die Erstellung habe. Aufgrund der Nebenpflichtverletzung des Vermieters stehe der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 278 BGB zu, welches einem Schuldnerverzug entgegenstehe.

    Folglich stellt das OLG Köln zusammenfassend dar, dass der Mieter, der geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen möchte, einen Anspruch auf die Erstellung einer Mietdauerrechnung gem. §§ 15 Abs. 1 S. 1, 14 UStG hat, sofern der Mietvertrag die entsprechenden Angaben des § 14 Abs. 4 UStG nicht enthält.

    Quelle: Oberlandesgericht Köln

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