Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Gewerbemietrecht

1. Mietrecht: Bauarbeiten am Nachbargrundstück rechtfertigen nicht grundsätzlich zur Mietminderung.

   November 20, 2011 5:13 pm Leave a Comment

   Oberlandesgericht Braunschweig, 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10

   Gem. § 536 Abs. 1 S.1 ist der Mieter in der Zeit, in welcher die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit. Nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

   Grundsätzlich kann der Mieter den Mietzins gem. § 536 BGB auch aufgrund von äußeren Einwirkungen mindern. Zu diesen äußeren Einwirkungen gehören z.B. Lärm, Luftverschmutzung oder Gerüche.

   Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen.

   Je nach Art und Stärke des Mangels kann der Mieter auch in diesen Fällen Mietminderung zu einem bestimmten Prozentsatz, bis zu vollständiger Befreiung von der Miete geltend machen.

   Problematisch ist in solchen Fällen grundsätzlich zu beurteilen, ob der Mieter bei Vertragsschluss hätte wissen können oder müssen, dass sich diese äußeren Einwirkungen während seiner Mietzeit ergeben oder erhöhen.

   

   Sachverhalt: In dem oben genannten Fall hatte ein Imbissbetreiber (Beklagter) die Miete zu einem nicht unerheblichen Teil deswegen gemindert, weil an einer in der Nähe seine Imbiss gelegenen Kirche Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden.

   Im Rahmen dieser Sanierungsarbeiten wurden die Kirche und der Turm eingerüstet und dazu mit einem durchsichtigen Bauzaun umgeben.

   Der Beklagte begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Sanierungsarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzrückgang von mehr als 30 % eingetreten sei.

   Die klagende Vermieterin klagte sogleich auf Zahlung der einbehaltenen Miete und wurde durch das Landgericht bestätigt.

   Oberlandesgericht Braunschweig: Das OLG Braunschweig wies die dagegen eingelegte Berufung des Beklagten mit der Begründung zurück, dass eine Mietminderung grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel erfordere. Dieser habe hier aber nicht vorgelegen, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden sei.

   Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann zur Mietkürzung berechtigenn, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen würden.

   Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft seien nur dann gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

   Gerade wenn sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz befände, sei durch den Mieter grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen.

   Quelle: Oberlandesgericht Braunschweig

   Einen kostenlosen Mietminderungsrechner finden Sie hier.

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

   Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

   Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten im Mietrecht.

2. Mietrecht: Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters ist auch nach bereits erfolgter Rückzahlung möglich

   8:31 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09

   § 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

   Insbesondere die Frage, ob der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung noch zu Lasten des Mieters korrigieren kann, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

   Geregelt wird diese Frage durch den im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 eingeführten § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB.
   In der oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun erneut darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach bereits erfolgter Erstattung von im Voraus gezahlten Betriebskosten die Höhe dieser zu Lasten des Mieters korrigieren durfte.

   Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Rahmen des Mietvertrages waren die Betriebskosten auf die Kläger umgelegt worden.

   Im Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, welche ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 € ergab.

   Dieses Guthaben schrieb die Beklagte dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut.

   Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten nachträglich auf, dass sie bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € nicht berücksichtigt hatte.

   Diesen Umstand teilte die Beklagte den Klägern mit und korrigierte die Abrechnung, so dass sich ein um 138,08 € verringertes Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Girokonto der Kläger ab.

   Hiergegen richtete sich die Klage, welche das Amtsgericht und das Landgericht zunächst abwiesen.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten und entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB* – zu Lasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe.

   Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten würden nach Ansicht des BGH gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen würden.

   Die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens sei somit kein Schuldanerkenntnis, welches den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

   Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

   Rechtsanwälte in Köln beraten bundesweit im Mietrecht