Rechtsanwalt Köln Immobilienrecht Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Immobilienrecht

  1. Immobilienrecht: Der Makler ist nicht verpflichtet, die vom Auftraggeber gemachten Objektangaben zu überprüfen.

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    Amtsgericht Altenkirchen, 14.08.2014, Az.: 71 C 104/14

    Durch einen Maklervertrag wird der Auftraggeber verpflichtet, für den Fall, dass der beabsichtigte Hauptvertrag (z. B. Immobilienkaufvertrag) aufgrund eines Nachweises oder einer Vermittlung des Maklers zustande kommt, eine Maklercourtage bzw -provision zu zahlen.

    Welche Rechte hat der Auftraggeber aber, wenn der Makler seiner Ansicht nach bei der Maklertätigkeit fehlerhaft handelt? Hinsichtlich der Haftung des Maklers gilt insofern, dass dieser nicht für die Richtigkeit von Auskünften haftet, die er erkennbar von Dritten eingeholt hat, sondern lediglich für die Richtigkeit der Weitergabe. Auch ist der Makler nicht verpflichtet, die ihm von seinem Auftraggeber gemachten Objektangaben nachzuprüfen.

    In dem oben genannten Fall hatte das Amtsgericht Altenkirchen darüber zu entscheiden, ob der Auftraggeber die Maklercourtage zurückhalten musste, weil die Maklerin nach Ansicht des Auftraggebers prüfen hätte müssen, ob das verkaufte Objekt zum dauerhaften Wohnen geeignet war.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Maklerin verklagt Immobilienerwerber auf Zahlung der Maklercourtage

    Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung einer Maklercourtage. Als Maklerin wurde die Klägerin von den Beklagten beauftragt, diesen für den Verkauf der in ihrem Eigentum stehenden Immobilie eine Vertragsgelegenheit nachzuweisen.

    Dementsprechend wurde am 17.07.2012 ein Maklervertrag geschlossen und in diesem eine Maklerprovision von 3,57 vereinbart, verdient und fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

    Die Klägerin erstellte ein Exposé, bewarb die Immobilie im Internet und auf einschlägigen Immobilienportalen und schaltete Inserate in örtlichen Tageszeitungen.

    Durch die Tätigkeit der Klägerin wurde schließlich ein Käufer auf das Objekt aufmerksam, dieser wandte sich an die Klägerin und erhielt mit E-Mail vom 13.09.2012 weitere Unterlagen. Daraufhin folgte ein Besichtigungstermin vor Ort und sodann am 04.12.2012 der notarielle Kaufvertrag, mit dem der Käufer von den Beklagten das Objekt zu einem Kaufpreis von 85.000,00 Euro erwarb.

    In § 13 des Maklervertrages schlossen die Parteien eine Maklerklausel, mit welcher eine Provisionspflicht der Verkäufer in Höhe von 3.334,50 Euro festgehalten wurde. Weiter hieß es in Ziffer 5 des Maklervertrages:

    „Bei Rücktritt vom Vertrag durch einen Beteiligten aufgrund eines gesetzlichen oder vertraglichen Rücktrittsrechtes oder Aufhebung des Vertrages bleibt der Provisionsanspruch der Maklerin gleichwohl bestehen. Der Notar hat über diese Klausel eingehend belehrt.“

    Maklerin hatte das Haus als Einfamilienhaus beschrieben, tatsächlich war es ein reines Wochenendhaus

    Während der Verkaufsverhandlungen mit dem Käufer hatte die Klägerin das Objekt als Einfamilienhaus beschrieben, welches zum dauerhaften Wohnen geeignet sei. In dem Exposé war das Objekt dergestalt beworben worden, dass es „auch als Wochenendhaus“ geeignet sei.

    Tatsächlich handelte es sich bei dem Objekt um ein reines Wochenendhaus, welches nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet war. Die Information, dass das Haus auch als Einfamilienhaus geeignet war, hatte die Klägerin von den Beklagten erhalten.

    Kaufvertrag wurde aufgehoben, Erwerber zahlten Maklercourtage nicht

    Da das Objekt nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet war, wurde der Kaufvertrag im Rahmen eines weiteren Gerichtsverfahrens zwischen dem Käufer und den Verkäufern später wieder aufgehoben.

    Mit Rechnung vom 12.12.2012 forderte die Klägerin die Maklercourtage von den Beklagten an. Eine Zahlung erfolgte nicht. Auch nach mehreren Mahnungen erfolgte keine Zahlung.

    Urteil des Amtsgerichts Altenkirchen:

    Amtsgericht urteilte, dass Maklerin Anspruch auf Zahlung der Provision habe

    Das Amtsgericht Altenkirchen urteilte, dass die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision hat.

    Nach Ansicht des Gerichts folge der Anspruch aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag in Verbindung mit der Regelung in § 13 Ziffer 2 und 5 des Maklervertrages.

    Regelung im Maklervertrag regelt Zahlungsverpflichtung trotz Kaufvertragsrückabwicklung

    Die Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen den Beklagten und dem Käufer ändere hieran nichts, wie § 13 Ziffer 5 des Maklervertrages ausdrücklich regeln würde. Insofern könne diese Rückabwicklung dem Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage nicht entgegengehalten werden.

    Weiter stünde den Beklagten auch keine Einrede gegen den geltend gemachten Anspruch zu, insbesondere nicht daraus, dass die Klägerin eine von ihr zu vertretende Schlechtleistung des Maklervertrages zu verantworten hätte, welche einen Schadensersatzanspruch zumindest in Höhe der Maklercourtage auslösen könnte.

    Eine entsprechende Schlechtleistung hätten die Beklagten darlegen und beweisen müssen. Dies hätten die Beklagten nicht vermocht.

    Maklerin habe explizit darauf hingewiesen, dass Angaben im Expose vom Verkäufer stammen würden

    Die Klägerin hätte hierzu unbestritten vorgetragen, dass entsprechende Angaben von den Beklagten stammen würden und von ihr so in das Exposé übernommen worden wären.

    Die Klägerin war in diesem Rahmen auch nicht verpflichtet, sich über etwaige Baubeschränkungen zu informieren, da sie nach ihrem unbestrittenen Sachvortrag die Angaben der Beklagten in dem Exposé und weiteren Werbemaßnahmen übernommen hatte.

    Insofern wäre es Sache der Beklagten gewesen, explizit auf entsprechende baurechtliche Einschränkungen hinzuweisen oder zumindest deutlich zu machen, dass das Objekt ausschließlich als Ferien- und Wochenendhaus nutzbar sei.

    Quelle: Amtsgericht Altenkirchen

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Gewerbemietrecht: Das Fehlen einer behördlichen Konzession zum Betrieb einer Spielhalle kann zur Mietminderung auf null berechtigen.

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    Kammergericht Berlin, 14.07.2014, Az.: 8 U 140/13

    Hinsichtlich der Mangelhaftigkeit einer Mietsache ist grundsätzlich zwischen einem Sach- und einem Rechtsmangel zu unterscheiden.

    Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse/Gebrauchsbeschränkungen, wie zum Beispiel das Fehlen einer behördlichen Genehmigung oder eine behördliche Nutzungsuntersagung, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, können einen Rechtsmangel der Mietsache i. S. d. § 536 BGB darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.

    Voraussetzung für die Annahme eines Rechtsmangels und einer damit zusammenhängenden Mietminderung ist allerdings, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat.

    Nachfolgend einige Beispiele für einen Rechtsmangel:

    – Fehlende Konzession zum Betrieb einer Gaststätte.

    – Verspätete Überlassung eines Lebensmittelmarkts durch Nachbarwiderspruch.

    – Nicht erteilte Konzession zum Betrieb einer Tanzgaststätte.

    In dem oben genannten Urteil des Kammergerichtes Berlin hatte dieses als Berufungsinstanz darüber zu entscheiden, ob die Untersagung der Umnutzung von vermieteten Gewerberäumen in eine Spielhalle eine mieterseitige Mietminderung auf Null und das Recht auf fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge hatte.

    Sachverhalt des Gerichtsverfahrens:

    Vermieter in diesem Verfahren war der Kläger, die Mieter die Beklagten

    Der Kläger hatte an den Beklagten zum 15.05.2010 Räume zum Betrieb einer gewerblichen Spielothek/Sportsbar vermietet. Mit Bescheid vom 22.06.2010 sprach das Bezirksamt eine vorläufige Untersagung der Umnutzung der Gewerberäume in eine Spielhalle aus und wies mit Bescheid vom 04.04.2011 den Antrag auf Erlaubnis zum Betreiben einer Spielhalle zurück.

    Nachdem das Bezirksamt die Nutzung als Spielhalle untersagte, zahlte der Mieter nicht mehr

    Ab Mai 2011 erbrachte der Beklagte daraufhin keine Mietzahlungen mehr. Am 17.02.2012 erklärte der Kläger im Gegenzug die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges.

    Da der Mieter die Gewerberäume trotz Kündigung nicht räumte, klagte der Vermieter zunächst erstinstanzlich auf Räumung, Zahlung von Miete und fortlaufende Nutzungsentschädigung sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten.

    Daraufhin klagte der Vermieter auf Räumung, Amtsgericht wies die Klage ab

    Diese Klage wurde durch das erstinstanzliche Gericht abgewiesen. Mit der Berufung zum Kammergericht Berlin verfolgte der Kläger seine erstinstanzlichen Anträge weiter.

    Urteil des Kammergerichts Berlin:

    Das Kammergericht Berlin urteilte nun in der oben genannten Entscheidung, dass die Berufung hinsichtlich eines Teils der Klage abzuweisen und hinsichtlich eines Teils begründet sei:

    Berufungsgericht wies Klage auf Mietzahlung ab, da Rechtsmangel vorgelegen habe

    Die Klage auf Mietzahlung für den Zeitraum ab Mai 2011 bis zur fristlosen Kündigung im Februar 2012 sei unbegründet gewesen.

    Die geschuldete Miete sei in diesem Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Null gemindert gewesen, da die Tauglichkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zum Betrieb einer Spielothek/Sportsbar aufgehoben gewesen sei und somit ein Mangel der Mietsache vorgelegen habe.

    Zwar sei mit § 2 Nr. 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien vertraglich vereinbart worden, dass der Mieter, also der Beklagte und Berufungsbeklagte das Risiko der behördlichen Erlaubnis trage, durch diese Regelung sei die Gewährleistung des Klägers allerdings nicht wirksam ausgeschlossen worden:

    Eine Formularklausel mit diesem Inhalt halte nämlich der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließe, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt werde, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.

    Damit sei nach der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen.

    Ein so weit gehender Haftungsausschluss würde den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen und sei deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

    § 307 BGB sei insofern auch anwendbar, da es sich bei § 2 Nr. 3 des Mietvertrages entgegen der Ansicht der Kläger eben nicht um eine individuell verhandelte Klausel, sondern um eine formularmäßig verwendete handele. Ein individuelles Aushandeln der Regelung zwischen den Vertragsparteien im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB habe das Gericht nicht feststellen können.

    Auch für die Argumentation des Klägers, es komme nur eine reduzierte Mietminderung in Betracht, weil der Beklagte spätestens auf den Ablehnungsbescheid der Behörde eine bauplanerisch konforme Nutzung hätte anstreben müssen, sei eine Rechtsgrundlage nicht erkennbar.

    Zwar dürfe, auch wenn die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Zweck aufgehoben sei, nach Treu und Glauben ein (gewisser) Mietzins geschuldet gewesen sein, wenn der Beklagte die Räume gleichwohl genutzt haben sollte.

    Das Vorbringen des Klägers habe aber insoweit zu wenig Substanz. Die Einrichtung als Spielothek/Sportsbar erkläre sich aus dem geplanten Vorhaben und lasse nicht auf eine tatsächliche Nutzung schließen.

    Kläger könne aber für die Zeit ab der fristlosen Kündigung bis zur Räumung Nutzungsentschädigung verlangen

    Trotz der Mietminderung auf Null könne der Kläger aber zumindest für den Zeitraum ab Zugang seiner fristlosen Kündigung am 20.2.2012 bis zur Rückgabe der Mietsache am 20.3.2014 vom Beklagten gemäß § 546a BGB Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der für vergleichbare Sachen ortsüblichen Miete von insgesamt 26.097,22 EUR beanspruchen, weil ihm der Beklagte die Mietsache rechtswidrig vorenthalten habe. Denn die fristlose Kündigung des Klägers vom 17.2.2012 sei wirksam gewesen.

    Zwar habe diese aufgrund der berechtigten Mietminderung auf Null nicht auf Zahlungsrückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützt werden können, der Kläger sei aber gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Kündigung wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen.

    Kläger konnte Rechte aus Störung der Geschäftsgrundlage herleiten

    Die Parteien hätten es bei Abschluss des Mietvertrages am 20.04.2010 für möglich gehalten, dass das Objekt als Spielhalle genutzt werden könne. Da diese Möglichkeit allerdings niemals bestanden habe, konnte der Kläger Rechte aus einer Störung der Geschäftsgrundlage herleiten, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet hätte werden können. So lag der Fall hier.

    Dass die Kündigung vom 17.02.2012 (wie auch die Kündigung vom 25.04.2012) auf Zahlungsverzug und nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt worden sei, sei schon deshalb unschädlich, weil eine Begründung fristloser Kündigungen gemäß § 569 Abs. 4 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse vorgeschrieben sei.

    Quelle: Kammergericht Berlin

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  3. Mietrecht: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die notwendigen Versorgungsanschlüsse zur Verfügung zu stellen

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    Oberlandesgericht Karlsruhe, 15.05.2014, Az.: 12 U 170/13

    Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört u. a., dass die Mieträume auch mit den erforderlichen Medien versorgt werden bzw. werden können. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen und die erforderliche Versorgung sicherzustellen. Unterlässt er dies, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.

    Besondere Probleme können sich dann ergeben, wenn ein einheitliches Grundstück, auf dem sich vermietete Räume befinden, aufgeteilt wird und der über die nötigen Versorgungsleitungen verfügende Teil veräußert wird. Dann stellt sich für den Mieter die Frage, wer nun für die Versorgung verantwortlich ist. Für den Erwerber ist fraglich, ob er die Nutzung der auf seinem Grundstück liegenden Anschlüsse gestatten und dulden muss.

    In dem oben genannten Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Anspruch auf Wasser- und Stromversorgung des Mieters von Gewerberäumen gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstückes bestand.

    Sachverhalt des Gerichtsverfahrens

    Vermieter kappt gewerblichem Mieter Strom- und Wasseranschlüsse

    Die Verfügungsklägerin nahm den Verfügungsbeklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Sicherstellung der Wasser- und Stromversorgung der von der Verfügungsklägerin gemieteten Gewerberäume in Anspruch.

    Die Verfügungsklägerin war Mieterin der Gewerberäumlichkeiten aufgrund eines Mietvertrages vom 13.10.2011, in denen sich ihre Produktionsräume für Fleischverarbeitung und ihre Büroräume befanden.

    Der Verfügungsbeklagte war der Eigentümer des Nachbargrundstücks. Die beiden Grundstücke bildeten vor der Veräußerung an den Verfügungsbeklagten eine Einheit und verfügten daher nicht über eine eigenständige Versorgung mit Gas, Wasser und Strom.

    Die Versorgung war vielmehr über das Grundstück des Verfügungsbeklagten gewährleistet, über welches die Versorgungsleitungen verliefen. Die Hauptanschlüsse für die Versorgung der Mieträumlichkeiten mit Strom und Wasser befanden sich in dem Gebäude auf dem Grundstück des Verfügungsbeklagten.

    Im notariellen Kaufvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Verfügungsbeklagten war vereinbart, dass der Verkäufer verpflichtet war, ab dem 01.07.2013 das nicht verkaufte Restgrundstück mit Gas und Wasser über eigene Anschlüsse zu versorgen, welche der Verkäufer auf eigene Kosten herzustellen hatte.

    Nach gescheiterten Verhandlungen bezüglich des Erwerbs weiterer Teilflächen durch den  Verfügungsbeklagten, kündigte dieser die Versorgungseinstellung zum 02.09.2013 an. Eine Unterbrechung der Stromzufuhr für eine Dauer von 2 Stunden erfolgte am 03.09.2013.

    Unterbrechung der Wasserversorgung hat Produktionsunterbrechung beim Mieter zur Folge

    Eine Unterbrechung der Wasserversorgung hatte bei der Verfügungsklägerin eine Produktionsunterbrechung zur Folge, da aufgrund der erforderlichen Hygienemaßnahmen ohne Wasser eine Produktion nicht möglich war. Ein – nicht nur kurzfristiges – Abstellen des Stromes führt zur Unbrauchbarkeit des in den Kühlräumen der Verfügungsklägerin eingelagerten Fleischs.

    Im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes wurde am 03.09.2013 angeordnet, dass die Wasserversorgung für die Gewerberäume wieder herzustellen sei. Dem Verfügungsbeklagten wurde ferner untersagt, die Wasser- und Stromversorgung in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu beinträchtigen.

    Die zunächst angeordnete Unterlassungsverfügung wurde durch das Landgericht wieder aufgehoben

    Auf den Widerspruch des Verfügungsbeklagtens hin hob das Landgericht die einstweilige Verfügung vom 03.09.2013 auf und wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück.

    Mieter wendet sich daraufhin mit Berufung zum, Oberlandesgericht Karlsruhe

    Hiergegen richtet sich die Berufung der Verfügungsklägerin zum Oberlandesgericht Karlsruhe, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgte.

    Beschluss des Oberlandesgerichts Karlsruhe

    Das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigte nun die Entscheidung der Vorinstanz. Zu Recht sei das Landgericht davon ausgegangen, dass der Verfügungsklägerin ein Anspruch gegen den Verfügungsbeklagten, die bestehende Wasser- und Stromversorgung der von der Verfügungsklägerin gemieteten Gewerberäume aufrecht zu erhalten, nicht zustehe.

    Ein Verfügungsanspruch ergebe sich entgegen der Ansicht der Verfügungsklägerin nicht aus §§ 535 Abs. 1, 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1 BGB. Mit dem Verfügungsbeklagten sei kein Mietvertrag abgeschlossen worden. Die Veräußerung einer Teilfläche an diesen führe nicht zu dessen Eintritt in das Mietverhältnis. Veräußert sei nämlich lediglich ein Grundstücksteil, auf dem sich die Mieträume gerade nicht befinden.

    Es könne dahin stehen, ob der Verfügungsbeklagte den Erwerb der weiteren Teilfläche beabsichtige. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, führe dies nicht zu einer Verpflichtung des Verfügungsbeklagten zur Gewährleistung der Strom- und Wasserversorgung der Gewerberäume bereits zum jetzigen Zeitpunkt.

    Die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Veräußerern und dem Verfügungsbeklagten zur Versorgungsumstellung seien nicht zur Lasten der Verfügungsklägerin erfolgt und hätten nicht zu einer Umgehung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ geführt. Ein rechtlich unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter liege nicht vor. Hiervon könnte nur dann ausgegangen werden, wenn die zwischen dem Verfügungsbeklagten und den Veräußerern getroffene Vereinbarung darauf gerichtet wäre, rechtliche Verpflichtungen der Verfügungsklägerin zu begründen. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall. Vielmehr werde insoweit ausschließlich eine Verpflichtung der Veräußerer begründet. Auch vertragliche Nutzungsrechte der Verfügungsklägerin bezogen auf die betroffenen Versorgungsleitungen würden durch die Vereinbarung nicht beschränkt.

    Auch ein Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB auf Unterlassung einer Beeinträchtigung der gegenwärtig bestehenden Versorgung mit Wasser und Strom bestehe nicht. Die Unterbrechung der Zuführung von Strom und Wasser stelle keine Besitzstörung dar, weil die zur Nutzung des Mietobjekts erforderliche Belieferung mit Strom und Wasser nicht Bestandteil des Besitzes sei. Dieser umfasse lediglich den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft. Der Zufluss von Versorgungsleistungen sei nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher, sondern führe dazu, dass die im bloßen Besitz liegende Gebrauchsmöglichkeit erweitert werde.

    Verfügungsanspruch scheitert unter Anderem daran, dass genug Zeit für die eigene Versorgung da war

    Der geltend gemachte Anspruch ergebe sich auch nicht aus den zwischen dem Verfügungsbeklagten und den früheren Grundstückseigentümern im Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks getroffenen Vereinbarungen. Im notariellen Vertrag sei die Aufrechterhaltung der bestehenden Versorgung nur bis 30.06.2013 vereinbart und ausdrücklich die Regelung getroffen worden, dass die Verkäufer ab 01.07.2013 die Versorgung des nicht veräußerten „Restgrundstücks“ über eigene Anschlüsse zu gewährleisten hätten. Es könne dahin stehen, ob die Verfügungsklägerin als an der vertraglichen Vereinbarung nicht beteiligte Dritte aus dieser Vereinbarung – nach den Grundsätzen des Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) – überhaupt Ansprüche herleiten könnte.

    Ein Verfügungsanspruch stünde der Verfügungsklägerin auch nicht entsprechend § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt des Rechts am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb zu. Zwar sei § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB – über seinen Wortlaut hinaus – auf alle absoluten Rechte entsprechend anzuwenden und damit auch auf das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Die Verfügungsklägerin sei jedenfalls entsprechend § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet, da der Verfügungsbeklagte ihr gegenüber zur weiteren Gewährleistung der Strom- und Wasserversorgung bezüglich der Gewerberäume über die Anschlussleitungen des Verfügungsbeklagten nicht verpflichtet sei.

    Unterlassung der Versorgung stellt auch keinen Straftatbestand dar

    Entgegen der Ansicht der Verfügungsklägerin ergebe sich ein Verfügungsanspruch auch nicht aus § 823 Abs. 1, Abs. 2 BGB i. V. m. § 240 StGB bzw. § 826 BGB im Hinblick auf eine von der Verfügungsklägerin geltend gemachte versuchte Nötigung bzw. vorsätzliche sittenwidrige Schädigung. Von einem § 240 StGB bzw. § 826 BGB unterfallenden Verhalten durch die künftige Einstellung der Versorgung mit Strom bzw. Wasser – könnte von vornherein allenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Verfügungsbeklagte unter Ausnutzung seiner durch die Verfügungsmöglichkeit über die Versorgungsleitungen bestehenden starken Position auch weiterhin auf diese Weise einen Mietvertragsabschluss erreichen wollte. Unstreitig seien die Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages gescheitert. Dass der Verfügungsbeklagte durch die Versorgungsunterbrechung die Verfügungsklägerin zum Vertragsabschluss bewegen wolle, mache diese nicht geltend.

    Quelle: Oberlandesgericht Karlsruhe

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  4. Mietrecht: Die Folgen des Gewährleistungsausschlusses beim Kauf eines mangelhaften Grundstücks

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    Brandenburgisches Oberlandesgericht, 07.11.2013, Az.: 5 U 18/11

    Insbesondere beim Grundstückskauf sollte der dazugehörige Kaufvertrag sehr sorgfältig und gewissenhaft von beiden Parteien abgefasst bzw. überprüft werden.

    Besonderes Augenmerk sollten beide Parteien dabei auf die vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Sachmängelhaftung richten.

    Treffen die Vertragsparteien keine Vereinbarung über die Sachmängelhaftung, haftet der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 433 ff. BGB.

    Das heißt, der Erwerber kann bei Vorliegen eines Sachmangels unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegenüber dem Veräußerer verschiedene Mängelrechte wie Nachbesserung, Rücktritt, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises geltend machen.

    In den allermeisten Fällen sind in Grundstückskaufverträgen allerdings Regelungen zu finden, nach denen die Gewährleistung des Verkäufers bei Auftreten eines Sachmangels des Grundstücks ausgeschlossen wird (Gewährleistungsausschluss).

    In diesen Fällen haftet der Verkäufer nur dann, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer den Sachmangel bei Verkauf des Grundstücks kannte und arglistig verschwiegen hat.

    In den meisten Fällen ist es daher unerlässlich, dass Immobilienkäufer nicht nur den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt, sondern ebenso das Gebäude durch einen Bausachverständigen umfassend prüfen lassen.

    In dem oben genannten Fall des Brandenburgischen Oberlandesgerichts hatte dieses über das Bestehen eines Gewährleistungsanspruches eine Grundstückskäufers zu entscheiden, obwohl in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vorhanden war.

    Sachverhalt: Die Klägerin hatte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück von dem Beklagten erworben. Der Beklagte war seit dem 10.02.1994 eingetragener Miteigentümer des verkauften Grundstücks, ab dem 21.09.1994 dessen alleiniger Eigentümer.

    Im notariellen Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Nachdem die Klägerin im Jahr 2007 festgestellt hatte, dass das Wohngebäude, ein Fachwerkhaus, von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen war, nahm sie den Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieser Mängel auf Schadensersatz in Anspruch.

    Auf Antrag der Klägerin wurde bei dem Landgericht Neuruppin zu den Mängeln des Wohnhauses zunächst ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt.

    Laut dem in diesem Verfahren eingeholten Gutachten bestanden in dem Wohnhaus erhebliche biotische Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten an statisch relevanten Hölzern.

    Ebenfalls laut diesem Gutachten würden diese Schäden erforderliche Sanierungsarbeiten in Höhe von mindestens 155.000,00 € brutto zur Folge haben.

    Das daraufhin zunächst angerufene Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein arglistiges Verschweigen des Beklagten nicht habe erwiesen werden können.

    So habe nicht nachgewiesen werden können, dass der Beklagte auch tatsächlich in dem verkauften Haus gewohnt habe. Auch habe die Klägerin nicht nachweisen können, dass der Beklagte an dem Haus selbst Arbeiten vorgenommen habe, anlässlich derer er die Schäden habe feststellen müssen.

    Gegen diese Entscheidung des Landgerichts legte die Klägerin Berufung zum Brandenburgischen Oberlandesgericht ein.

    Brandenburgisches Oberlandesgericht: Das OLG folgte der Ansicht des Landgerichts und urteilte ebenfalls, dass die Klägerin gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch aus den §§ 437 Nr. 3, 440 S. 1, 280 Abs. 1 BGB wegen eines Sachmangels des verkauften Grundstücks habe.

    Zwar sei das Grundstück bewiesenermaßen nicht frei von Sachmängeln im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Sachmangel läge nach den insoweit unstreitigen Feststellungen aus dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten insbesondere darin, dass das auf dem Grundstück aufstehende Wohnhaus von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen sei.

    Dieser Zustand habe dem Gutachten zufolge auch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bereits bei Gefahrübergang bestanden.

    Trotz dieser Mängel könne sich der Beklagte allerdings auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil er keine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen habe und nicht festgestellt werden könne, dass er den Mangel arglistig verschwiegen habe.

    Insbesondere handele es sich bei der Versicherung in § 4 Abs. 1 S. 3 des Grundstückskaufvertrages, dass dem Verkäufer versteckte Sachmängel nicht bekannt seien, nicht um eine Beschaffenheitsgarantie, sondern um eine Wissenserklärung.

    Sie bedeute daher nicht die Gewährübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthalte lediglich eine Aussage zum Kenntnisstand des Verkäufers.

    Quelle: Brandenburgisches Oberlandesgericht

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