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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietkaution

1. Mietrecht: Der Zahlungsentscheidung des Bürgen muss eine sorgfältige, nach den Umständen des Einzelfalls gebotene Prüfung vorausgehen

   März 29, 2014 7:45 am Leave a Comment

   Landgericht Köln, 11.07.2013, Az.: 1 S 313/11

   Die Mietkaution stellt eine Sicherheit für den Vermieter dar, die es ihm ermöglichen soll, im Falle des Auszuges des Mieters eventuelle Schäden oder auch Mietrückstände abzudecken.

   Der Mieter kann die Mietsicherheit u.a. entweder in Bargeld oder in Form eine Bürgschaft stellen.

   Im Rahmen der Mietbürgschaft  verpflichtet sich der Bürge, für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten des Mieters im Rahmen des § 551 BGB einzustehen.
   

   Wenn der Bürge zur Zahlung aufgefordert wird, muss dieser grundsätzlich das Interesse des Geschäftsherrn wahren und die Berechtigung des Gläubigers sorgfältig prüfen. Zu diesem Zweck hat er Erkundigungen über etwaige Einreden und Einwendungen des Hauptschuldners bei diesem einzuholen.

   Unterlässt der Bürge die im Einzelfall erforderliche Prüfung, kann er sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Hauptschuldner machen.

   In dem oben genannten Urteil hatte das Landgericht Köln darüber zu entscheiden, ob der Bürge durch die Auszahlung der Bürgschaftssumme seine Pflichten gegenüber dem Hauptschuldner verletzt und sich dadurch schadensersatzpflichtig gemacht hatte.

   Sachverhalt: Der Vermieter wendete sich an die für die Mietkaution bürgende Bank des Mieters, um die Auszahlung der Bürgschaftssumme zu erreichen.

   Die Bank hörte den Mieter nicht an und zahlte die Bürgschaftssumme aus, nachdem sie das dritte Schreiben des Vermieters bekommen hatte, mit welchen die Ersatzansprüche dem Grunde und der Höhe nach erstmals schlüssig dargelegt wurden.

   Das Girokonto des Mieters wurde belastet. Dieser klagte daraufhin und machte Schadensersatz gegen die Bank geltend. Das zunächst angerufene Amtsgericht Köln wies die Klage ab. Hiergegen legte der Kläger Berufung zum Landgericht Köln ein.

   Landgericht Köln: Das Landgericht Köln folgte der Ansicht des Klägers und urteilte, dass die Berufung  zulässig sei und auch in der Sache überwiegend Erfolg habe.

   Dem Kläger stünde gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Durch die Auszahlung der Bürgschaftssumme an den Vermieter des Klägers habe die Beklagte schuldhaft ihre Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis verletzt, wodurch dem Kläger ein entsprechender Schaden entstanden sei.

   Es liege eine Nebenpflichtverletzung der Beklagten vor. Der Zahlungsentscheidung des Bürgen müsse eine sorgfältige, nach den Umständen des Einzelfalles gebotene Prüfung vorausgehen, wobei sich Umfang und Inhalt der Prüfungspflichten nach dem Inhalt der Rechtsbeziehungen zum Hauptschuldner, der Interessenlage und den Einzelumständen richte.

   Der Bürge sei verpflichtet, bei der Befriedigung des Gläubigers auch das Interesse des Geschäftsherrn zu wahren. Dazu gehöre die sorgfältige Prüfung der Berechtigung des Gläubigers. Der Bürge habe den ihm über die Hauptforderung bekannten Sachverhalt in der Regel auf für ihn offenkundige Einwendungen oder Einreden zu überprüfen.

   Grundsätzlich sei auch der Hauptschuldner nach dem Vorhandensein von Einwendungen oder Einreden gegen die Gewährleistungsforderungen zu befragen, da nur der Hauptschuldner in der Regel über die Kenntnisse und Urkunden verfüge, die erforderlich seien, um Einwendungen und Einreden gegen die verbürgte Schuld vorzubringen und zu belegen.

   Die Beklagte habe nach den vorgenannten Grundsätzen schuldhaft gegen ihre Prüfpflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag verstoßen, indem sie den Kläger nicht umfassend zu möglichen Einwendungen angehört habe. Die Beklagte habe dem Kläger vor der Auszahlung der Bürgschaftssumme nur das Anforderungsschreiben des Vermieters zur Stellungnahme zugeleitet.

   Das spätere, an die Beklagte gerichtete Schreiben des Vermieters habe sie dem Kläger hingegen nicht übersandt. Eine Anhörung zu diesem Schreiben wäre indes unter mehreren Gesichtspunkten erforderlich gewesen.

   Zum einen habe der Vermieter in diesem Schreiben seine behaupteten Forderungen gegen den Kläger erstmals konkret beziffert, aufgeschlüsselt nach Einzelpositionen. Zum anderen habe sich der Vermieter erstmals in diesem Schreiben einer Forderung wegen ausstehender Miete.

   Die Kenntnisnahme des Schreibens wäre für den Kläger daher von erheblicher Bedeutung gewesen, um konkrete Einwendungen gegen die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft vorbringen zu können.

   Dem Kläger sei durch die Pflichtverletzung der Beklagten ein Schaden entstanden.

   Für den Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden trage der Kläger als Gläubiger des behaupteten Schadensersatzanspruchs nach § 280 Abs. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast.

   Eine Beweislastumkehr zugunsten des Klägers greife nicht ein. Zwar komme bei der Verletzung vertraglicher Beratungs- und Aufklärungspflichten grundsätzlich eine Beweislastumkehr dergestalt in Betracht, dass der Schuldner die Darlegungs- und Beweispflicht dafür trage, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen hätte.

   Dies gebiete der Schutzzweck der Aufklärungs- und Warnpflicht. Diese Überlegung greife bei der hier in Rede stehenden Verletzung der Prüf- und Anhörungspflicht jedoch nicht, da diese nicht auch dazu habe dienen sollen, Beweisschwierigkeiten des Klägers zu verhindern.

   Quelle: Landgericht Köln

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Die fristlose Kündigung kann nur auf mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen gestützt werden.

   Februar 16, 2014 1:58 pm Leave a Comment

   Amtsgericht Köpenick, 15.08.2013, Az.: 13 C 66/13

   Die im Mietrecht vorgesehene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist die mit Abstand häufigste Form der fristlosen Kündigung durch den Vermieter.

   Eine Räumung kann der Mieter allerdings dadurch verhindern, indem er den Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist nach der Kündigungserklärung befriedigt. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung im Rahmen einer zeitgleich erhobenen Räumungsklage erklärt wurde.

   Bis vor einiger Zeit war es dem Vermieter allerdings nicht möglich, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug war. Mittlerweile ist der Vermieter allerdings auch dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB).

   In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Köpenick hatte dieses darüber zu entscheiden, ob auch der Zahlungsverzug hinsichtlich einer Betriebskostennachzahlung den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt hatte.

   Sachverhalt: Die Beklagte war seit dem Jahre 2000 Mieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 15.11.2011 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2010 ab und forderte von der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 1048,26 EUR.

   Die Beklagte zahlte nur einen Betrag in Höhe von 748,26 EUR. Mit Schreiben vom 12.11.2012 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2011 ab und verlangte von der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 309,93 EUR. Die Beklagte leistete darauf keine Zahlung.

   Im April 2013 und im Mai 2013 blieb die Beklagte darüber hinaus die Mieten schuldig. Daraufhin mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 24.4.2013 zur Zahlung der rückständigen Mieten für April und Mai 2013 sowie der Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen auf.

   Als wiederum keine Zahlung erfolgte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 07.05.2013 und erklärte in diesem Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung mit der Begründung der ausstehenden Mieten beziehungsweise Nebenkostennachzahlungen. Am 05.06.2013 zahlte die Beklagte die ausstehenden Mieten für April und Mai 2013.

   Die Klägerin war der Auffassung, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten durch die fristlose Kündigung vom 07.05.2013 ordnungsgemäß beendet worden sei. Die fristlose Kündigung sei wirksam, auch wenn die Mieten für April und Mai 2013 jetzt ausgeglichen seien, da keine Heilung habe erfolgen können, da die fälligen Nebenkostennachzahlungen von der Beklagten nicht gezahlt worden seien.

   Darüber hinaus war die Klägerin der Ansicht, dass die nicht geleisteten Nachzahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2010 und 2011 die Klägerin ebenfalls zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt hätten. Zumindest hilfsweise sei das Mietverhältnis jedenfalls auch durch die ordentliche Kündigung beendet worden.

   Amtsgericht Köpenick: Das Amtsgericht Köln folgte der Ansicht der Klägerin nicht und urteilte, dass die Räumungsklage der Klägerin auf der Grundlage des Ausspruchs der fristlosen Kündigung vom 07.05.2013 unbegründet und auf der Grundlage des Ausspruchs der ordentlichen Kündigung vom 07.05.2013 jedenfalls derzeit unbegründet sei.

   Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 07.05.2013 habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet, so dass ein Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB nicht bestünde. Zwar sei die fristlose Kündigung im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 07.05.2013 hinsichtlich des zu diesem Zeitpunkt unstreitig bestehenden Zahlungsrückstands der Beklagten mit den Mieten für April und Mai 2013 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB zunächst begründet gewesen.

   Die fristlose Kündigung auf dieser Grundlage sei jedoch durch die Zahlung der Mieten für April und Mai 2013 am 05.06.2013 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die fristlose Kündigung vom 07.05.2013 habe somit das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.

   Denn auf der Grundlage der von der Beklagten bisher unstreitig nicht geleisteten (Rest)Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Verbrauchsjahre 2010 und 2011 habe die Klägerin mit dem Schreiben vom 7.5.2013 keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 BGB erklären können.

   Denn die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB würden nur mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen betreffen und würden nicht bei dem Verzug mit Einmalzahlungen wie sie die Nebenkostennachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen darstellen greifen.

   Ein schuldhafter Verzug der Beklagten mit den Nebenkostennachzahlungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 könne zwar den Ausspruch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung der Klägerin im Schreiben vom 7.5.2013 gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen.

   Ob dieser Pflichtenverstoß jedoch als erheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angesehen werden könne, könne hier jedoch noch dahinstehen, da das Mietverhältnis aufgrund der am 07.05.2013 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung jedenfalls nicht vor dem 31.1.2014 (§ 573 c BGB) beendet sein würde, so dass sich derzeit ein Räumungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 BGB als nicht begründet erweise.

   Quelle: Amtsgericht Köpenick

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3. Mietrecht: Zur Vermeidung einer Parabolantenne kann der Vermieter den Mieter nicht auf Internetfernsehen verweisen.

   November 5, 2013 2:38 pm Leave a Comment

   Landgericht Berlin, 25.10.2011, Az.: 65 S 38/11

   Hinsichtlich der Frage, ob ein Mieter berechtigt ist, an der Fassade, dem Balkon oder auf dem Dach des Miethauses eine Parabolantenne anzubringen, ist zwischen dem grundrechtlich geschützten Informationsrecht des Mieters (Art. 5 GG) und dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 GG) abzuwägen.

   Zu diesem Thema gibt es mittlerweile eine Reihe von höchstgerichtlichen Urteilen (BGH-Urteil vom 02.03.2005 – Az.: VIII ZR 118/04 und vom 16.02.2007 – Az.: VIII ZR 207/04) aus denen eine mehr oder weniger klare Linie erkennbar wird.

   Insbesondere wenn sich für den Mieter schon aus anderen Quellen die Möglichkeit ergibt die von Ihm gewünschten Programme zu sehen, ist dieser nicht berechtigt, eine zusätzliche Parabolantenne an dem Haus anzubringen. Diese zusätzliche Quelle kann zum Beispiel ein digitaler Breitbandanschluss oder eine Gemeinschaftsparabolantenne sein.

   Wenn der Mieter dennoch zusätzliche Empfangsmöglichkeiten durch die Anbringung einer Antenne erreichen möchte, ist er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Dieser darf die Zustimmung allerdings nicht ohne triftigen Grund verweigern (siehe BVerfG, NJW 1994, 1147).

   Selbst wenn der Mieter berechtigt ist, die Parabolantenne anzubringen oder die Zustimmung des Vermieters bekommen hat, muß diese baurechtlich zulässig, möglichst unauffällig und an einer geeigneten stelle durch einen Fachmann angebracht werden.

   Da mittlerweile viele Haushalte auch die Möglichkeit haben, frei zu empfangende Fernsehprogramme auch im Internet zu bekommen, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Mieter auf diese Möglichkeit verweisen kann. Mit diesem Sachverhalt hatte sich das oben genannte Urteil des Landgerichts Berlin zu beschäftigen.

   Sachverhalt: Die Klägerin hatte eine Wohnung mit Balkon an eine ägyptische Familie vermietet. Für den Empfang ägyptischer Fernsehprogramme hatte der Hauptmieter eine Parabolantenne auf seinem Haus angebracht.

   Ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass über den in dem Miethaus vorhandenen Kabelanschluss arabischsprachige Sender nicht zu empfangen waren. Lediglich über das Internet waren mehrere ägyptische Sender zu empfangen. Diese hatten allerdings eine erheblich schlechterer Qualität, was ebenfalls per Gutachten festgestellt wurde.

   Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Beklagten und entschied, dass der Vermieter die Parabolantenne dulden muss.

   Nach Ansicht des Gerichts sei es dem Beklagten und dessen Familie ohne die Parabolantenne nicht möglich, sein Informationsinteresse und sein Recht zur Ausübung seines Glaubens mit Hilfe des Mediums Fernsehen in einwandfreier Qualität zu befriedigen.

   Der Empfang ägyptischer Fernsehsender über das Internet stelle zurzeit noch keinen adäquaten Ersatz für einen nach heutigen Vorstellungen üblichen und einwandfreien Fernsehempfang dar, wie er über Parabolantennen möglich sei.

   Quelle: Landgericht Berlin

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4. Mietrecht: Die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen muss sich an der letzten Betriebskostenabrechnung orientieren

   Januar 7, 2012 1:51 pm Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10

   § 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

   Über folgende Betriebskosten darf gemäß der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden.

   1. Grundsteuer
   2. Wasserversorgung
   3. Entwässerung
   4. Aufzug
   5. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
   6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
   7. Gartenpflege
   8. Beleuchtung
   9. Schornsteinreinigung
   10. Sach- und Haftpflichtversicherung
   11. Hauswart
   12. Gemeinschaftsantennenanlage
   13. Einrichtungen für die Wäschepflege / maschinelle Wascheinrichtungen
   14. Eis- und Schneebeseitigung / Winterdienst
   15. Sonstige Betriebskosten
   16. Neue Betriebskostenarten

   Insbesondere die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

   Gem. § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei dann, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

   Das oben genannte BGH Urteil hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter eine Erhöhung der Betriebskosten von etwa 20% zu akzeptieren hatte.

   Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab.

   Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkosten betrugen insgesamt 3.670,89 €.

   Unter Berücksichtigung der von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung der Beklagten in Höhe von 348,09 €.

   Daraufhin erklärte die Beklagte mit der Abrechnung zugleich eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von bisher 276,90 € auf 336,50 €, und zwar 251,48 € für „Betriebskosten“ und 85,02 € für „Heiz-/Hausnebenkosten“.

   Daraufhin begehrten die Kläger die gerichtliche Feststellung, dass sie nicht verpflichtet seien, ab Mai 2009 monatliche Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von mehr als 228,62 € und auf die Heizkosten von mehr als 77,29 € zu leisten.

   Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag von 305,91 € entspreche einem Zwölftel der auf die Kläger entfallenden Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008.

   Die Beklagte demgegenüber war der Auffassung, dass sie bei der Anpassung der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen könne.

   Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung der Beklagten zurück.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des Amts- und Landgerichts und wies die Revision zurück. Die Feststellungklage sei begründet und die Kläger seien entgegen der Aufforderung der Beklagten nicht verpflichtet, auf die Betriebs- und Heizkosten ab Mai 2009 höhere Vorauszahlungen als die von ihnen im Feststellungsantrag zugestandenen Beträge zu leisten.

   Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen könne jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

   Damit sollen Änderungen der Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses zum Beispiel hinsichtlich der Anzahl der Bewohner oder der Verbrauchsgewohnheiten eintreten, Rechnung getragen werden können.

   Hinsichtlich des Begriffs der Angemessenheit korrespondiere § 560 Abs. 4 BGB mit der Regelung in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, nach der Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden können.

   In der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift werde auf die Vorläuferbestimmung in § 4 Abs. 1 MHG Bezug genommen.

   Daraus ergebe sich, dass sich die Vorauszahlungen an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten sollen.

   Dementsprechend sei für die Angemessenheit von Vorauszahlungen auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen.

   Das Recht der Mietvertragsparteien, eine Anpassung vorzunehmen, besteht gemäß § 560 Abs. 4 BGB allerdings nur „nach einer Abrechnung“.

   Ausgangspunkt für die Anpassung sei damit die letzte Betriebskostenabrechnung, die bereits vorliegt; nicht maßgebend sei eine „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.

   Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stelle sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen.

   Nach Ansicht des BGH habe das Berufungsgericht aus der gesetzlichen Anknüpfung an die letzte Betriebskostenabrechnung mit Recht hergeleitet, dass diese Abrechnung die Grundlage der Anpassung bildet und damit – dies gilt jedenfalls in der Regel – ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen sei.

   Denn die Entwicklung der Betriebskosten im vorangegangenen Jahr rechtfertige eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten im Folgejahr, wenn andere Anhaltspunkte fehlen. Das sei nicht umstritten.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts könne es aufgrund besonderer Umstände aber auch Ausnahmen von dieser Berechnungsweise geben.
   Das Berufungsgericht meine, eine Anpassung der Vorauszahlungen habe ausschließlich in der Weise zu erfolgen, dass das Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung durch zwölf geteilt werde; andere Umstände seien in keinem Fall zu berücksichtigen. Das treffe nicht zu.

   Sowohl der Mieter als auch der Vermieter seien nicht daran gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres.
   Denn ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung seien letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern, wie ausgeführt, die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres.

   Diese könnten maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können.

   So könne etwa eine einschneidende Änderung der Anzahl der Bewohner, auf die in den Gesetzesmaterialien als Anpassungsgrund hingewiesen wird, sich im vergangenen Jahr noch nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum ausgewirkt haben, im laufenden Jahr dagegen voll zu Buche schlagen und damit eine Anpassung der Vorauszahlungen rechtfertigen.

   Die letzte Betriebskostenabrechnung sei damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindere aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden können.

   Ließen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so könnten sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

   Allerdings sei für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen kein Raum.

   Die Zubilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liege, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.

   Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten – etwa der Energiepreise – Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, könne dies in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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