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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietkaution

1. Mietrecht: Bauarbeiten am Nachbargrundstück rechtfertigen nicht grundsätzlich zur Mietminderung.

   November 20, 2011 5:13 pm Leave a Comment

   Oberlandesgericht Braunschweig, 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10

   Gem. § 536 Abs. 1 S.1 ist der Mieter in der Zeit, in welcher die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit. Nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

   Grundsätzlich kann der Mieter den Mietzins gem. § 536 BGB auch aufgrund von äußeren Einwirkungen mindern. Zu diesen äußeren Einwirkungen gehören z.B. Lärm, Luftverschmutzung oder Gerüche.

   Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen.

   Je nach Art und Stärke des Mangels kann der Mieter auch in diesen Fällen Mietminderung zu einem bestimmten Prozentsatz, bis zu vollständiger Befreiung von der Miete geltend machen.

   Problematisch ist in solchen Fällen grundsätzlich zu beurteilen, ob der Mieter bei Vertragsschluss hätte wissen können oder müssen, dass sich diese äußeren Einwirkungen während seiner Mietzeit ergeben oder erhöhen.

   

   Sachverhalt: In dem oben genannten Fall hatte ein Imbissbetreiber (Beklagter) die Miete zu einem nicht unerheblichen Teil deswegen gemindert, weil an einer in der Nähe seine Imbiss gelegenen Kirche Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden.

   Im Rahmen dieser Sanierungsarbeiten wurden die Kirche und der Turm eingerüstet und dazu mit einem durchsichtigen Bauzaun umgeben.

   Der Beklagte begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Sanierungsarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzrückgang von mehr als 30 % eingetreten sei.

   Die klagende Vermieterin klagte sogleich auf Zahlung der einbehaltenen Miete und wurde durch das Landgericht bestätigt.

   Oberlandesgericht Braunschweig: Das OLG Braunschweig wies die dagegen eingelegte Berufung des Beklagten mit der Begründung zurück, dass eine Mietminderung grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel erfordere. Dieser habe hier aber nicht vorgelegen, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden sei.

   Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann zur Mietkürzung berechtigenn, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen würden.

   Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft seien nur dann gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

   Gerade wenn sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz befände, sei durch den Mieter grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen.

   Quelle: Oberlandesgericht Braunschweig

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   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters ist auch nach bereits erfolgter Rückzahlung möglich

   8:31 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09

   § 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

   Insbesondere die Frage, ob der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung noch zu Lasten des Mieters korrigieren kann, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

   Geregelt wird diese Frage durch den im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 eingeführten § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB.
   In der oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun erneut darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach bereits erfolgter Erstattung von im Voraus gezahlten Betriebskosten die Höhe dieser zu Lasten des Mieters korrigieren durfte.

   Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Rahmen des Mietvertrages waren die Betriebskosten auf die Kläger umgelegt worden.

   Im Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, welche ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 € ergab.

   Dieses Guthaben schrieb die Beklagte dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut.

   Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten nachträglich auf, dass sie bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € nicht berücksichtigt hatte.

   Diesen Umstand teilte die Beklagte den Klägern mit und korrigierte die Abrechnung, so dass sich ein um 138,08 € verringertes Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Girokonto der Kläger ab.

   Hiergegen richtete sich die Klage, welche das Amtsgericht und das Landgericht zunächst abwiesen.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten und entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB* – zu Lasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe.

   Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten würden nach Ansicht des BGH gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen würden.

   Die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens sei somit kein Schuldanerkenntnis, welches den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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3. Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme ist auch ohne Ankündigung möglich.

   Oktober 29, 2011 9:55 am 1 Comment

   Bundesgerichtshof, 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10

   Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

   § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

   

   Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

   Gem. 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen.

   Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere von Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietsache zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und daher von dem Vermieter getragen werden müssen.

   In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen darf, obwohl er die Modernisierungsmaßnahmen vorher nicht angekündigt hatte.

   Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers. Im September 2007 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an.

   Dieser Maßnahme widersprach die Beklagte, woraufhin der Kläger die Modernisierungsankündigung zurückzog. Die Modernisierungsmaßnahmen wurden dennoch durchgeführt.

   Aufgrund der Verbesserung der Mietsache machte der Kläger eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete gemäß § 559 BGB geltend, die Beklagte zahlte nicht.

   Die nachfolgende Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrages wies das Amtsgericht ab. Das Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht des Klägers. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei.

   Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe.

   Eine Modernisierungsankündigung sei hier aber nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden.

   Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden.

   Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

   Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

   Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

   Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache.

   Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten.

   Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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