Rechtsanwalt Köln Mietminderung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietminderung

  1. Mietrecht: Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter die Reinigung des Treppenhauses selbst veranlassen.

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    Amtsgericht Bremen, 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12

    Gemeinschaftliche Pflichten der Mieter sind in der Regel in der Hausordnung geregelt. Dazu gehört auch die Treppenhausreinigung. Die Hausordnung wird dann über eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag mit einbezogen.

    Besteht keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus bzw. Gemeinschaftsräume zu reinigen.

    Führt der Mieter trotz vertraglicher Verpflichtung die ihm obliegenden Reinigungsarbeiten nicht aus, kann ihn der Vermieter dahingehend abmahnen und ein Frist für die Ausführung der Reinigung setzen.

    Sollte der Mieter sich weiterhin weigern, kann der Vermieter den Mieter ebenfalls auf Erfüllung verklagen und aus dem ergehenden Titel vollstrecken lassen.

    In dem oben genannten Urteil des AG Bremen verweigerte der Mieter die Reinigung, woraufhin die Vermieterin eine Fachreinigungsfirma beauftragte und von dem Mieter die Kosten ersetzt verlangte.

    Sachverhalt: Der Beklagte war Mieter der Klägerin und entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden.

    Dieser Verpflichtung kam der Mieter nicht nach, so dass er durch die Klägerin mit Schreiben vom 07.03.2012 abgemahnt wurde. Als der Beklagte dennoch nicht reagierte, beauftragte die Klägerin eine Reinigungsfachfirma mit der Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume. Die Reinigung führte die Fachfirma am 14.03.2012 aus.

    Amtsgericht Bremen: Das Amtsgericht Bremen hat geurteilt, dass der Beklagte hier entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten schuldete.

    Sofern nicht anderes vereinbart werde, sei ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen sei.

    Denn der Bruttomietzins sei vorliegend – wie üblich – im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stelle insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre.

    Außerdem mache es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt werde und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten würde; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen sei es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

    Die Pflicht zur Treppenhausreinigung sei von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürften, sei der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen.

    Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen.

    Würde der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, könne es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen.

    Dies könne nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters – hier: des Beklagten – liegen.

    Quelle: Amtsgericht Bremen

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    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Rauchender Nachbar kann zur Mietminderung berechtigen

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    Landgericht Hamburg, 15.06.2012, Az.: 311 S 92/10

    Weist die Wohnung eines Mieters Mängel auf, hat der Mieter die verschiedensten Mängelrechte. Das wichtigste Mangelrecht ist die Mietminderung. Unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei Auftreten eines Mangels nämlich berechtigt, den Mietzins zu mindern.

    Dabei muss jedoch sorgfältig vorgegangen werden, um nicht die ordentliche oder außerordentliche Kündigung durch den Vermieter zu riskieren. Insbesondere bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten.

    Denn der Mieter muss stets mit der „üblicherweise erforderlichen Sorgfalt“ prüfen, in welchem Umfange er die Mietminderung vornehmen darf.

    Mindert der Mieter in zu großem Umfang oder mit offenkundig abwegigen Gründen, hat er den Mangel ganz oder teilweise selbst verschuldet und befindet sich deshalb in Verzug mit dem Mietzins, kann der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

    Folgende Grafik soll nochmals alle Mängelrechte des Mieters verdeutlichen:

    Maengelrechte_Mieter

    In dem oben genannten Fall des Landgerichts Hamburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Mieter zu einer Mietminderung berechtigt war, weil er sich durch den Zigarettenrauch seiner Nachbarn gestört fühlte.

    Sachverhalt: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin. Unterhalb der Wohnung des Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar. Da der dadurch verursachte Zigarettenrauch teilweise in die Wohnung des Beklagten zog bzw. der Beklagte am Lüften der Wohnung gehindert war, minderte dieser den Mietzins.

    Die Klägerin verlangte daraufhin von dem Beklagten nicht gezahlte Mieten, der Beklagte im Rahmen der Widerklage die Rückzahlung von Teilen der gezahlten Miete.

    Das in der ersten Instanz zuständige Amtsgericht verurteilte den Beklagten durch Urteil vom 02.11.2010 antragsgemäß und wies die Widerklage mit der Begründung ab, dass das Rauchen auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, so dass mehr als die Einnahme einer vermittelnden Position von dem Vermieter nicht verlangt werden könne.

    Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten beim Landgericht Hamburg.

    Landgericht Hamburg: Das Landgericht Hamburg folgte der Ansicht des Beklagten teilweise und urteilte, dass die Mietminderung berechtigt gewesen sei. So sei die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich gemindert gewesen, dass die Mieter aus der Wohnung unter der des Beklagten in der streitgegenständlichen Zeit jeweils in erheblichem Maß auf ihrem Balkon rauchten und dieser Rauch in die Dachgaube und Wohnung des Beklagten zog bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen gewesen sei, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.

    Eine Minderung sei nicht, wie die Klägerin meine, bei rauchenden Mietern umliegender Wohnung schlechthin ausgeschlossen. Ein solcher Grundsatz existiere nicht.

    Höchstrichterlich entschieden sei nur die Frage von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VllI ZR 124/05, NJW 2006, 2915, 2917).

    Hier ginge es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter.

    Diese Verhältnisse seien unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein könne.

    Dies hindere den beeinträchtigten dritten Mieter aber nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen solle.

    Die Situation unterscheide sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen sei, die keine Partei zu verantworten habe.

    Quelle: Landgericht Hamburg

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  3. Gewerbemietrecht: Nebenkostenklauseln in einem Formularmietvertrag unterliegen dem Transparenzgebot

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    Bundesgerichtshof, 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10

    In vielen Fällen wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines vorformulierten Mietvertrages, eines sogenannten Formularmietvertrages, ausgestaltet.

    Ist ein solcher Formularmietvertrag gegeben, finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB Anwendung, durch welche der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden soll.

    Eine zentrale Regelung dieser Vorschriften ist das in § 307 BGB festgelegte Transparenzgebot.

    Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

    Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass die in dem Vertrag verwendete Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

    Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.

    Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.

    Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

    In dem oben genannten Fall des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Wirksamkeit der Übertragung verschiedener Arten von Nebenkosten im Rahmen eines Formularmietvertrages zu beschäftigen.

    Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin eines Ladenlokals in einem Nahversorgungszentrum. Zwischen den Parteien bestand ein sogenannter Formularmietvertrag.  In § 8 Abs. II des Mietvertrages war hinsichtlich der Nebenkosten geregelt:

    1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:

    – Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffend …

    – Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung …

    – die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes …

    – Versicherungen …“

    Die Klägerin als Vermieterin verlangte aufgrund dieser Regelungen Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005.

    Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Betriebskostenabrechnungen war zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nahversorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt worden waren.

    Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte, an die Klägerin 61.388,90 € nebst Zinsen zu zahlen.

    Das mit der Berufung angerufene Oberlandesgericht änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte lediglich dazu, an die Klägerin 17.924,76 € nebst Zinsen zu zahlen.

    Nach Ansicht des OLG war insbesondere die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“, die Übertragung der Nebenkosten für den „Centermanager“ und die Übertragung der Kosten für den „Hausmeister“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam festgelegt worden. Auch habe die Klägerin keine Verzugszinsen verlangen können.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des OLG nicht in allen Punkten sah aber insbesondere auch die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“ und „Centermanager“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot als unwirksam an.

    Die Übertragung der Kosten für Versicherungen sei nach Ansicht des BGH inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bieten würde, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

    Der BGH habe aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für „übliche Versicherungen“ zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebotes für unwirksam erachtet.

    Auch die Klausel hinsichtlich der Übertragung der Kosten für das Centermanagement ließe nicht erkennen, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollten.

    Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlange, sei nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen würden.

    Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines „Centermanagers“ stünden weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung.

    Eine von allen beteiligten Marktkreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, habe die Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht auch nicht festgestellt.

    Auch aus sich heraus erlaube der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten.

    Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden sei, könnten die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam sei.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  4. Mietrecht: Trotz erfolgloser Mangelbeseitigung muss ein erneut auftretender Mietmangel dem Vermieter erneut angezeigt werden.

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    Amtsgericht München, 08.11.2011, Az.: 431 C 20886/11

    Bei der Geltenmachung von Mietmängeln gegenüber dem Vermieter müssen Mieter große Sorgfalt walten lassen.

    Die Rechte des Mieters bei Vorhandensein eines Mietmangels sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt.

    Maengelrechte_Mieter

    Hauptnorm hinsichtlich der Mängelrechte des Mieters ist § 536 BGB. Danach hat der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund des Mietmangels gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, also einen Mietminderungsanspruch.

    Neben dem Minderungsanspruch gem. § 536 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines Mietmangels allerdings ebenfalls einen Anspruch auf Selbstvornahme der Beseitigung des Mangels und einen damit korrespondierenden Aufwendungsersatzanspruch, einen Anspruch auf außerordentliche Kündigung oder einen Schadensersatzanspruch haben.

    Will der Mieter den Mietzins wegen des Vorliegens eines Mangels mindern, sollten folgende Schritte eingehalten werden:

    1. Genaue Prüfung des Vorliegens eines Mietmangels
    Es existieren relativ hohe Hürden für das Vorliegen eines Mietmangels. Nach der Rechtsprechung ist ein Mietmangel eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten.

    Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich gemindert ist.

    Auch spielt hier die Frage eine Rolle, ob der Mieter den Mietmangel vielleicht selber verschuldet hat (z. B. wenn eine Schimmelbildung in den Mieträumen durch nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter erst hervorgerufen wurde).

    2. Anzeige des Mietmangels bei dem Vermieter
    Vor der Mietminderung muss der Mangel dem Vermieter darüber hinaus angezeigt werden und dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden, den Mietmangel zu beseitigen.

    Um die Anzeige im Streitfall beweisen zu können, sollte diese Anzeige schriftlich erfolgen.

    3. Geltendmachung der Mietminderung
    Liegt nach sorgfältiger Prüfung ein Mietmangel vor, kann der Mieter den Mietzins in angemessener Weise mindern.

    Je nach Mangel ist die Miete also zu einem gewissen Prozentsatz zu mindern. Diese Abschätzung des Prozentsatzes der Mietminderung ist besonders sorgfältig vorzunehmen.

    Wenn der Mieter die Miete nämlich unangemessen hoch gemindert hat, riskiert er eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges.

    In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob die Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen eines erneut aufgetretenen Mietmangels hatten, obwohl sie den Mangel dem Vermieter nicht erneut angezeigt hatten.

    Sachverhalt: In der Wohnung der klagenden Mieter hatte sich in allen Räumen mit Ausnahme des Flures Schimmel gebildet. Nach Anzeige des Mangels bei dem beklagten Vermieter behandelte der Hausmeister des Anwesens diesen zunächst mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

    Trotz dieser Behandlung kam es wenig später erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Kläger dem Beklagten erneut an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte.

    Als sich ein paar Monate später erneut Schimmel zeigte, kündigten die Kläger fristlos, räumten die Wohnung und verlangten von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.

    Der Beklagte weigerte sich zu zahlen mit der Begründung, dass die Kläger ihm die neuerliche Schimmelbildung nicht angezeigt hätten und er somit keine Gelegenheit hatte den Mangel zu beseitigen.

    Amtsgericht München: Das AG München folgte der Ansicht des Beklagten. Den Klägern stünde ein Anspruch auf Schadenersatz nicht zu, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt worden sei.

    Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen werde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei.

    Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan.

    Quelle: Amtsgericht München

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