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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietminderung

  1. Mietrecht: Vermieter kann bei eigenem Verschulden sogar zu einer besonders kostenintensiven Beseitigung eines Mietmangels verpflichtet sein.

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    Amtsgericht Tiergarten, 17.07.2012, Az.: 606 C 598/11

    Die Mängelansprüche im deutschen Mietrecht sind den Mängelansprüchen des deutschen Kaufrechts sehr ähnlich:

    Gem. § 536 BGB haftet der Vermieter für Sachmängel ohne Verschulden. Als Rechtsfolge kommt gem. § 536 BGB die Mietminderung in Betracht.

    § 536a Abs. 1 1. Fall BGB spricht dem Mieter darüber hinaus einen Schadensersatzanspruch bei Mängeln zu, die vor bereits Vertragsschluss vorlagen.

    Bei verschuldet später auftretenden Sachmängeln oder Verzug mit der Mängelbeseitigung durch den Vermieter hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 2. u d 3. Fall BGB.

    Aus § 536a Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB folgt darüber hinaus ein Selbsthilferecht des Mieters.

    Der Anspruch auf Verwendungsersatz (§ 539 BGB) ist zwar kein Mängelanspruch, steht diesen aber sehr nahe.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Ist die Mangelbeseitigung objektiv unmöglich bzw. wirtschaftlich zu belastend, kann der Vermieter allerdings von der Pflicht zur Mangelbeseitigung befreit sein.

    In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Tiergarten hatte sich dieses mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter verpflichtet war, die Nutzbarkeit von Fenstern in einer Mietwohnung wieder herzustellen, die durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück verschlossen worden waren.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Mit einem neu gebauten Haus des Vermieters hatte dieser das Küchen- und Badezimmerfenster des Mieters zugemauert

    Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hatte neben dem Grundstück der streitgegenständlichen Wohnung ein weiteres Grundstück erworben und dieses mit einem Haus bebaut, welches unmittelbar an das Küchen- und Badefensterzimmer der von der Beklagten bewohnten Wohnung angrenzte. Dieser Baumaßnahme hatte die Beklagte nicht zugestimmt und in der Folge die Miete gemindert.

    Nachdem der Mieter minderte, kündigte der Vermieter und verklagte den Mieter auf Räumung

    Auf die Zahlungs- und Räumungsklage der klagenden Vermieterin erhob die Beklagte Widerklage, mit der Sie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangte.

    Urteil des Amtsgerichts Tiergarten

    Das Gericht urteilte, dass die Räumungsklage unbegründet, der Vermieter aber zum Rückbau des Nachbargebäudes verpflichtet sei

    Das Amtsgericht Tiergarten folgte der Ansicht der Beklagten und urteilte, dass die Klage der Klägerin unbegründet, die Widerklage der Beklagten jedoch begründet sei.

    Die klagende Vermieterin müsse die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage.

    Insbesondere könne sich die Klägerin nicht darauf berufen, dass ihr dies wegen der Umwandlung des neugebauten Hauses auf dem Nachbargrundstück unmöglich bzw. mit solchen Kosten verbunden sei, dass die Opfergrenze überschritten sei.

    Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit läge nur dann vor, wenn die verlangte Handlung niemanden möglich sei. Diese Voraussetzung läge hier nicht vor, da es nicht erst seit dem Fall ‚der Mauer’ allgemeinkundig sei, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten.

    Die hohen Kosten der Wiederherstellung des früheren Zustands habe der Vermieter hinzunehmen

    Auch auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen, auch wenn sie möglicherweise nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks sei. Denn Sie selbst habe die Situation geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, ohne eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen.

    Quelle: Amtsgericht Tiergarten

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Keine Mietminderung wg leerstehender Nachbarwohnungen

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    Amtsgericht Frankfurt an der Oder, 24.11.2004, Az.: 25 C 1002/04

    Grundsätzlich können Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen. Gerichte definieren einen Mangel als „eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten“.

    Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch muss dabei erheblich gemindert sein. Unerheblich ist ein Fehler nach der Rechtsprechung dann, wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen ist. Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, „wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaften und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will“. Gerade im Bereich der Wohnraummiete gibt es unzählige Gerichtsentscheidungen die Mietminderungen aufgrund verschiedenster Gründe zum Inhalt haben. Als Fehler anerkannt ist zum Beispiel eine fehlerhafte Zentralheizungsanlage, die zu Brennstoffmehrverbrauch führt (MDR 1983, S. 229) oder unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen (WuM 2006, S. 609).

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Das Amtsgericht Frankfurt an der Oder hatte nun über die Mietminderung eines Wohnraummieters zu entscheiden, der wegen des Leerstands seiner Nachbarwohnungen und damit zusammenhängender erhöhter Heizkosten gemindert hatte.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    In dem oben genannten Fall standen die Nachbarwohnungen des Mieters den ganzen Winter über leer. Dies hatte zur Folge, dass die Wände der Wohnung auskühlten, da die Temperatur dieser Wohnungen durch den Vermieter nur auf Frostschutz reguliert wurde. Der Mieter war dementsprechend der Ansicht, dass die Miete zu mindern sei, da der höhere Verbrauch aufgrund des Leerstands einen Mangel darstelle.

    Amtsgericht Frankfurt an der Oder:

    Das AG Frankfurt (Oder) folgte dieser Ansicht nicht. Der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass benachbarte Wohnungen bewohnt und damit beheizt sind. Der Mieter habe auch keinen Anspruch darauf, dass leer stehende Wohnungen durch den Vermieter auf eine bestimmte Temperatur beheizt werden. Wohnungsleerstand in einem größeren Mietshaus sei zum normalen Lebensrisiko zu zählen. (zu beachten ist aber, dass der Vermieter die Heizkosten bei der Heizkostenabrechnung nicht nur auf die vermieteten Wohnungen verteilen darf. Die anteiligen Kosten für die leer stehenden Wohnungen muss der Vermieter selbst zahlen (Urteil des Bundesgerichtshofes Az.: VIII ZR 137/03)).

    Quelle: Amtsgericht Frankfurt an der Oder

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    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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