Rechtsanwalt Köln Mietstreitigkeit Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietstreitigkeit

  1. Mietrecht: Zahlt der Mieter die Abfallgebühren nicht, kann der Eigentümer herangezogen werden

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    Inhaltsverzeichnis:

    Verwaltungsgericht Neustadt, 21.03.2013, Az.: 4 K 866/12.NW

    Grundsätzlich muss jeder seine Abfälle selbst entsorgen. Dies folgt aus dem im Abfallrecht geltenden Verursacherprinzip. Bei Privathaushalten fallen jedoch kleine Mengen Hausmüll an, die von diesen selbst nicht entsorgt werden können. Daher ist die Entsorgung solcher Abfälle traditionell den Kommunen zugewiesen.

    Die dafür anfallenden Gebühren haben die Hauseigentümer zu tragen. Abfallgebühren können jedoch als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

    Problematisch sind dabei die Fälle, in denen die Mieter die Abfallgebühren nicht oder nicht vollständig erbringen. Dann stellt sich die Frage, ob der Vermieter als Eigentümer in Anspruch genommen werden kann. Mit so einer Konstellation beschäftigte sich das Verwaltungsgericht Neustadt in dem oben genannten Urteil.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Der Vermieter klagt gegen die Stadt wegen Festsetzung von Abfallgebühren gegen ihn

    Der Kläger wandte sich gegen seine Heranziehung zu Abfallbeseitigungsgebühren als Hauseigentümer.

    Er war Eigentümer von zwei Anwesen. Auf Antrag des Klägers wurden die Abfallgebühren für diese Anwesen von der Beklagten direkt gegenüber den Mietern festgesetzt.

    Mieter hatten die Abfallgebühren nicht gezahlt

    Verschiedene Mieter beglichen in den Jahren 2006 bis 2008 diese Abfallentsorgungsgebühren jedoch nicht vollständig. Deswegen zog die Beklagte nachträglich den Kläger als Eigentümer zu offen gebliebenen Abfallentsorgungsgebühren heran.

    Gegen die Gebührenbescheide der Beklagten legte der Kläger jeweils Widerspruch ein, die der Stadtrechtsausschuss der Beklagten mit Widerspruchsbescheiden vom 02.12.2011 zurückwies.  Daraufhin erhob der Kläger Klage.

    Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt:

    Verwaltungsgericht urteil, dass die Gebührenbescheide rechtmäßig seien

    Das VG Neustadt folgte der Ansicht des Klägers nicht und urteilte nun, dass die zulässige Klage unbegründet sei. Die Gebührenbescheide der Beklagten vom 05.02.2009, vom 31.03.2009 und vom 21.07.2011 sowie die hierzu ergangenen Widerspruchsbescheide vom  02.12.2011 seien rechtmäßig und würden den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen.

    Die angefochtenen Abfallbeseitigungsgebührenbescheide hätten ihre Rechtsgrundlage in § 7 Abs. 1 des Kommunalabgabengesetzes (KAG) i.V.m. §§ 1 und 2 Abs. 1 und Abs. 2 der Satzung der Beklagten über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Abfallentsorgung vom 21. Dezember 2005 (AGS).

    Demnach erhebe die Beklagte für die Inanspruchnahme ihrer Abfallbeseitigungseinrichtung Abfallbeseitigungsgebühren. Diese Regelungen stünden mit höherrangigem Recht in Einklang und seien unter gebührenrechtlichen Grundsätzen nicht zu beanstanden.

    Der Kläger sei als Eigentümer des Grundstücks Schuldner der Gebühren

    Gemäß § 2 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 AGS sei der Kläger als Eigentümer Schuldner dieser Gebühren. Die Heranziehung des Eigentümers verstoße nicht gegen höherrangiges Recht. Sie stelle sich vielmehr als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GG) dar.

    Sie sei die finanzielle Fortsetzung der in § 13 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz normierten Überlassungspflicht,  denn auch der Grundstückseigentümer sei – gegebenenfalls neben seinen Mietern, Pächtern oder ähnlichen Nutzern – Abfallbesitzer.

    Die bestehende Verantwortlichkeit des Grundstückseigentümers für den auf seinem Grundstück befindlichen und dort anfallenden Abfall stelle eine mit der wirtschaftlichen Nutzung seines Grundstücks verbundene Verpflichtung dar, die geeignet und erforderlich sei, um eine ordnungsgemäße Abfallentsorgung sicherzustellen.

    Grundstückseigentümer könne Regressforderungen gegen seine Mieter geltend machen

    Dem jeweiligen Grundstückseigentümer bleibe es unbenommen, zivilrechtlich Rückgriff gegen seine Mieter oder Pächter zu nehmen. Dabei bestünde die Möglichkeit, durch Kautionshinterlegung oder Bürgschaft das Insolvenzrisiko zu verringern. Im Anbetracht dessen sei es weder unverhältnismäßig noch willkürlich, den Kläger als Grundstückseigentümer zu Abfallgebühren für seine Grundstücke heranzuziehen.

    Der Einwand, die Beklagte hätte den Kläger frühzeitig über bestehende Gebührenrückstände seiner Mieter informieren müssen, lasse nämlich die gesetzlich vorgeschriebene Gebührenschuld des Klägers unberührt. Aus diesem Vorwurf könnte der Kläger allenfalls eine Pflichtverletzung der Beklagten und einen daraus folgenden Schadensersatzanspruch herleiten. Dies sei vorliegend aber schon deshalb unbeachtlich, weil gemäß § 226 Abs. 3 Abgabenordnung, der hier gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 5 KAG Anwendung finde, der Kläger gegen Ansprüche aus dem Gebührenschuldverhältnis nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen aufrechnen kann. Dies sei bei dem auf Grund des Vortrags des Klägers denkbaren Ersatzanspruch nicht der Fall.

    Die Stadt ist auch nicht verpflichtet, den Vermieter über Rückstände seine Mieter zu informieren

    Im Übrigen sei die Beklagte nicht verpflichtet, die Eigentümer zeitnah über etwaige Gebührenrückstände ihrer Mieter zu informieren. Dies wäre im Bereich des Massengeschäfts „Abfallentsorgungsgebühren“ mit einem sehr großen Verwaltungsaufwand verbunden, der von den Nutzern der Abfallentsorgungseinrichtung vernünftigerweise so nicht erwartet werden könne.

    Entscheide sich der Eigentümer, die für sein Anwesen anfallenden Abfallgebühren nicht selbst zu entrichten und dann auf seine Mieter als Nebenkosten umzulegen, sondern –  wie im vorliegenden Fall – seine Mieter direkt vom Einrichtungsträger veranlagen zu lassen, so gehe für den Eigentümer mit seiner Arbeitsentlastung auch ein Kontrollverlust einher. Es sei nicht primär Aufgabe des Einrichtungsträgers, dies auszugleichen. Es sei vielmehr die Obliegenheit des Vermieters bzw. Eigentümers, sich – insbesondere auch im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses – beim Einrichtungsträger über etwaige Gebührenrückstände des jeweiligen Mieters zu informieren.

    Quelle: Verwaltungsgericht Neustadt

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Zur Höhe der Mietminderung bei Überlassung einer mangelbehafteten Reitanlage.

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    Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 13.12.2013, Az.: 2 U 222/12

    Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, d. h. frei von Sach- und Rechtmängel.  Tritt eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache infolge eines Mangels auf, so ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

    Die Minderung tritt ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss. Die Höhe der Minderung hängt dann vom Einzelfall ab und richtet sich nach dem Verhältnis des vertragsgemäßen Gebrauchs zu den Möglichkeiten des tatsächlichen Gebrauchs. Zur Feststellung der Höhe der Minderung gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen, die der ersten Orientierung dienen können.

    In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Rahmen der Berufung u. a. über die angemessene Höhe der Mietminderung zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin eines Grundstücks, die diese zuvor von dem Beklagten mit der Auflage erworben hatte, hierauf die betreffende Reitanlage zu errichten und anschließend an den Beklagten zu vermieten. In der Folgezeit kam es zum Streit über die Mangelhaftigkeit der erstellten Anlage.

    Die Kläger verlangten mit ihrer Klage von dem Beklagten Zahlung rückständigen Mietzinses für die Reitanlage A sowie Kosten der Pflege der Außenanlage des Anwesens und außergerichtlichen Kosten. Der Beklagte begehrte Erstattung des überzahlten Mietzinses, Zahlung von Mängelbeseitigungskosten sowie die Feststellung des Bestehens von Mängelgewährleistungsrechten wegen des Zustandes der Mietsache.

    Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage als unbegründet ab. Der Beklagte habe den vereinbarten Mietzins erst ab der Fertigstellung zu zahlen gehabt. Im dem Zeitraum von November 2006 bis April 2007 sei der Mietzins wegen erheblicher Mängel der Mietsache um 25 % gemindert gewesen. Für den Zeitraum von Januar bis einschließlich März sei infolge der Mängel eine Minderung um 60 %  angemessen gewesen. Die Widerklage sei begründet gewesen. Mit der Berufung zum OLG Frankfurt am Main verfolgten die Kläger weiterhin ihr Begehren.

    Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Das OLG Frankfurt gab des Klägern zumindest teilweise Recht.

    Nach Ansicht des Gerichts stünde den Klägern gegen den Beklagten für den Zeitraum von Januar 2005 bis einschließlich September 2007 kein Anspruch auf weitere Mietzinszahlung mehr zu.

    Für die Jahre 2009 bis 2012 könnten die Kläger von den Beklagten hingegen weitere Mietzahlungen in Höhe von 11.237,48 € verlangen. Die Ansprüche aus dem Jahr 2008 seien verjährt. Die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete sei entgegen der Auffassung des Landgerichts in dem Zeitraum vom 1.1.2009 bis zum 30.11.2011 nicht um 60 %, sondern lediglich um 40 % zu mindern. Vom 1.12.2011 sei die Miete wegen der Beseitigung der Mängel hinsichtlich der Bodenentwässerung der Reithalle um nur noch 30 % gemindert.

    Das Mietobjekt weise erhebliche Mängel am Springplatz, am Dressurplatz und an der Reithalle  auf. Der Dressurplatz weise unterschiedliche Stärken der Tretschicht auf, so dass sich bei Belastungen Steine aus Trag- und Trennschicht bis an die Oberfläche verlagern könnten. An der Reithalle bestünden Mängel in Gestalt von baulichen Mängeln an dem Dach der Halle und ihrer Bodenentwässerung. Der Boden des Springplatzes enthalte Fremdköper, die zu erheblichen Verletzungen der Pferde führen könnten.

    Die Beseitigung dieser Mängel sei die Sache der Kläger. Der Beklagte sei nach dem Mietvertrag zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache insoweit verpflichtet, als diese Maßnahmen gerade durch den Mietgebrauch veranlasst seien.

    Schäden am Dach der Reithalle seien jedoch nicht durch den Mietgebrauch verursacht. Auch wenn der Beklagte als vormaliger Eigentümer der Anlage den Klägern die Reithalle in dem ihm bekannten Zustand veräußert habe, so sei doch das Sachrisiko mit dem Kauf auf die Käufer übergegangen.

    Die genannten Mängel seien für den Zeitraum von Januar 2009 bis zum 30.11.2011 mit insgesamt 40 % zu bewerten. Für die Bemessung der Minderung sei das Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der vertraglichen Nutzung insgesamt entscheidend. Unbeeinträchtigt nutzbar seien die Stallungen, die weiteren Gebäude und die Außenanlagen mit Ausnahme der Reitplätze gewesen. Nicht nutzbar sei der Springplatz. Der Dressurplatz sei grundsätzlich nutzbar, allerdings sei die Nutzung durch die Bodenunebenheiten beeinträchtigt.

    Die Reithalle sei je nach Witterungsverhältnissen eingeschränkt nutzbar. Erschwerend ins Gewicht falle dabei, dass eine Nutzung der Reithalle gerade bei Regen erforderlich sei, die Beeinträchtigung durch Wassereintritt aber gerade aufgrund von Regen eintrete.

    Die Beeinträchtigungen seien in ihrer Gesamtheit zu beurteilen.  Dabei sei besonders zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Reitanlage gerade zum Zwecke des Einstellens von Pensionspferden angemietet habe. Für die Attraktivität einer Reitanlage für Kunden sei der Zustand der Anlage insgesamt maßgebend. Entscheidende Bedeutung komme regelmäßig dem Zustand der Reitbahnen, der Reithalle und gegebenenfalls dem Springplatz zu.

    Auch die beste Reitanlage  sei für Reiter unattraktiv, wenn sei keine ausreichend bereitbaren Plätze und insbesondere keine gerade bei Regen funktionsfähige Reithalle biete. Darum seien die für sich betrachtet möglicherweise geringer zu bewertenden Mängel am Springplatz, der Reithalle und auch dem Dressurplatz in ihrer Gesamtheit als schwerwiegender einzustufen. Sie hätten einen ganz erheblich geringeren Nutzungswert der Reitanlage insgesamt zur Folge.

    Vom 01.12.2011 an sei die Nutzung der Reithalle nur noch wegen der Wassereintritte infolge der Undichtigkeit des Dachs beeinträchtigt gewesen, während die Mängel der Bodenentwässerung beseitigt worden seien.

    Eine Minderung sei nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen, da diese Ansprüche sich vielmehr allein auf Gewährleistungsrechte bezogen hätten, die gerade aus der Errichtung der Bauvorhaben oder aus diesen selbst resultierten hätten.

    Entgegen der Auffassung der ersten Instanz sei die Widerklage hinsichtlich des überzahlten Mietzinses nur teilweise begründet. Die Beklagte könne sich auf die eingetretene Minderung berufen.

    Dem stünden die von dem Beklagten in Kenntnis der Mängel geleisteten Zahlungen nicht entgegen. Denn er habe bei seiner per Überweisungen erfolgten Mietzinszahlungen jeweils einen ausreichend klaren und damit wirksamen Vorbehalt erklärt.

    Quelle: OLG Frankfurt am Main

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  3. Mietrecht: Zur Vermeidung einer Parabolantenne kann der Vermieter den Mieter nicht auf Internetfernsehen verweisen.

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    Landgericht Berlin, 25.10.2011, Az.: 65 S 38/11

    Hinsichtlich der Frage, ob ein Mieter berechtigt ist, an der Fassade, dem Balkon oder auf dem Dach des Miethauses eine Parabolantenne anzubringen, ist zwischen dem grundrechtlich geschützten Informationsrecht des Mieters (Art. 5 GG) und dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 GG) abzuwägen.

    Zu diesem Thema gibt es mittlerweile eine Reihe von höchstgerichtlichen Urteilen (BGH-Urteil vom 02.03.2005 – Az.: VIII ZR 118/04 und vom 16.02.2007 – Az.: VIII ZR 207/04) aus denen eine mehr oder weniger klare Linie erkennbar wird.

    Insbesondere wenn sich für den Mieter schon aus anderen Quellen die Möglichkeit ergibt die von Ihm gewünschten Programme zu sehen, ist dieser nicht berechtigt, eine zusätzliche Parabolantenne an dem Haus anzubringen. Diese zusätzliche Quelle kann zum Beispiel ein digitaler Breitbandanschluss oder eine Gemeinschaftsparabolantenne sein.

    Wenn der Mieter dennoch zusätzliche Empfangsmöglichkeiten durch die Anbringung einer Antenne erreichen möchte, ist er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Dieser darf die Zustimmung allerdings nicht ohne triftigen Grund verweigern (siehe BVerfG, NJW 1994, 1147).

    Selbst wenn der Mieter berechtigt ist, die Parabolantenne anzubringen oder die Zustimmung des Vermieters bekommen hat, muß diese baurechtlich zulässig, möglichst unauffällig und an einer geeigneten stelle durch einen Fachmann angebracht werden.

    Da mittlerweile viele Haushalte auch die Möglichkeit haben, frei zu empfangende Fernsehprogramme auch im Internet zu bekommen, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Mieter auf diese Möglichkeit verweisen kann. Mit diesem Sachverhalt hatte sich das oben genannte Urteil des Landgerichts Berlin zu beschäftigen.

    Sachverhalt: Die Klägerin hatte eine Wohnung mit Balkon an eine ägyptische Familie vermietet. Für den Empfang ägyptischer Fernsehprogramme hatte der Hauptmieter eine Parabolantenne auf seinem Haus angebracht.

    Ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass über den in dem Miethaus vorhandenen Kabelanschluss arabischsprachige Sender nicht zu empfangen waren. Lediglich über das Internet waren mehrere ägyptische Sender zu empfangen. Diese hatten allerdings eine erheblich schlechterer Qualität, was ebenfalls per Gutachten festgestellt wurde.

    Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Beklagten und entschied, dass der Vermieter die Parabolantenne dulden muss.

    Nach Ansicht des Gerichts sei es dem Beklagten und dessen Familie ohne die Parabolantenne nicht möglich, sein Informationsinteresse und sein Recht zur Ausübung seines Glaubens mit Hilfe des Mediums Fernsehen in einwandfreier Qualität zu befriedigen.

    Der Empfang ägyptischer Fernsehsender über das Internet stelle zurzeit noch keinen adäquaten Ersatz für einen nach heutigen Vorstellungen üblichen und einwandfreien Fernsehempfang dar, wie er über Parabolantennen möglich sei.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  4. Mietrecht: Anforderungen an die Vollmacht bei Kündigung einer Gewerbemietvertrages durch einen Rechtsanwalt

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    Oberlandesgericht Brandenburg, 23.10.2012, Az.: 6 U 29/12

    Wenn ein Gewerbemietvertrag von einer juristischen Person (z. B. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) durch den Rechtsvertreter gekündigt werden soll, muss die Bevollmächtigung des kündigenden Rechtsanwalts durch alle Gesellschafter der GbR erfolgt sein.

    Die Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich gem. § 714 BGB aus dem Gesellschaftsvertrag.

    Wenn die Gesellschaft nicht durch alle Gesellschafter handelt, liegt damit auch bei deren Teilnahme am Rechtsverkehr eine Situation vor, die der von § 174 BGB entspricht.

    Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen.

    Unterbleibt ein solcher Nachweis, kann eine Erklärung, die nicht von allen Gesellschaftern abgegeben wird, nach § 174 BGB zurückgewiesen werden.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der Rechtsvertreter einer GbR sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich mehrfach die Kündigung eine Gewerbemietvertrages erklärt. Die auf Ihn ausgestellte Vollmachturkunde war von nur einem Gesellschafter unterschrieben worden und wurde dementsprechend von dem Kündigungsempfänger unverzüglich zurückgewiesen.

    Sachverhalt: Die Klägerin betrieb in den Mieträumen ein Eiscafe. Eigentümerin und Vermieterin der von der Klägerin gemieteten Liegenschaft war ursprünglich eine Genossenschaft. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Genossenschaft schloss die Klägerin und der zuständige Insolvenzverwalter einen schriftlichen Mietvertrag über die Gewerberäume ab.

    Der Vertrag hatte eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 und sah für die Klägerin zwei Verlängerungsoptionen für je drei Jahre vor.

    Darüber hinaus wurde eine Abrede hinsichtlich der Nutzung von acht PKW-Stellplätzen getroffen, welche zu der Liegenschaft gehörten.

    Im September 2010 erwarb die beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an dem Grundstück.

    Die Beklagte forderte die Klägerin sodann zur Mitteilung auf, auf welcher Grundlage diese die acht Stellplätze nutzen würde.

    Die Klägerin antwortete der Beklagten, dass die gewerbliche Nutzung in der Regel auch das Vorhalten der Parkplatzflächen beinhalte und eine entsprechende Zuweisung erfolgt und ein mündliche vertragliche Vereinbarung gegeben sei.

    Daraufhin erklärte die Beklagte unter Geltendmachung des Schriftformmangels der Abrede über die Stellplatznutzung gegenüber der Klägerin und gegenüber deren Prozessbevollmächtigten die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2011.

    Die Klägerin ließ die Kündigung mit Anwaltsschreiben wegen fehlender Vorlage einer ausreichenden Vollmacht zurückweisen.

    Mit Schreiben ihrer beiden Gesellschafterinnen erklärte die Beklagte daraufhin abermals die Kündigung zum 30.06.2011.

    Am 11.04.2011 übte die Klägerin die im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsoption um weitere drei Jahre aus.

    Mit dem Vorbringen, sie habe einen Mietvertrag über die Räume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen geschlossen, erhob die Klägerin Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen durch die Kündigung der Beklagten vom 22.12.2010 und die Kündigung vom 03.01.2011 nicht beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde.

    Die Beklagte erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nebst acht Stellplätzen mit der Begründung, dass der Vertrag wegen § 550 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen und damit ordentlich kündbar sei, da eine mündliche Absprache zu den Pkw-Stellplätzen getroffen worden sei.

    Daraufhin nahm die Klägerin ihre Klage insoweit zurück, als ihr Feststellungsantrag die Pkw-Stellplätze mit erfasste. Sie machte nunmehr geltend, dass nach Überprüfung der Sache eine Abrede über die Stellplätze nicht erfolgt sei.

    Mit Schriftsatz vom 25.10.2011 erklärte die Beklagte erneut die ordentliche Kündigung und behauptete, dass im Rahmen der Vertragsverhandlungen über den Mietvertrag eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich der Parkplätze getroffen worden sei.

    Das Landgericht folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.10.2010 beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde; ferner wies es die Widerklage ab.

    Gegen diese Entscheidung wendete sich die Beklagte mit der Berufung zum Oberlandesgericht.

    Oberlandesgericht Brandenburg: Das OLG Brandenburg urteilte, dass die Berufung der Beklagten weder eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der Klage, noch hinsichtlich der Widerklage, rechtfertige.

    Die Beklagte sei gemäß § 566 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB mit Erwerb des Grundstückseigentums in den zwischen der Klägerin und dem Insolvenzverwalter kraft seines Amts geschlossenen Mietvertrag eingetreten.

    Die Kündigungen der Beklagten vom 22.12.2010 und vom 03.01.2011 hätten aber nicht zur Vertragsbeendigung geführt.

    Die Kündigungserklärung vom 22.12.2010 sei bereits deshalb unwirksam, weil die Klägerin die von den Rechtsanwälten der Beklagten abgegebene Erklärung wegen Fehlens einer hinreichenden Vollmachturkunde zu Recht zurückgewiesen habe, § 174 Satz 1 BGB.

    Im Übrigen sei dem Landgericht auch darin zu folgen, dass der Mietvertrag der Parteien die nach §§ 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB für die Wirksamkeit der vereinbarten festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftform gewahrt habe und die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sei.

    Der von der Klägerin und dem Insolvenzverwalter unterzeichnete Mietvertrag, der eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 bei zweimaliger Verlängerungsoption für die Mieterin um jeweils drei Jahre vorsehe, sei in schriftlicher Form gemäß § 550BGB abgeschlossen worden.

    Auch gelte der Vertrag nicht nach § 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB aufgrund einer unter Verletzung des Schriftformerfordernisses getroffenen Nebenabrede zum Vertragsinhalt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

    Nebenabreden zum Mietvertrag unterlägen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrages dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt.

    Dies sei hinsichtlich der hier vorliegenden Nebenabrede bezüglich der Stellplätze nicht der Fall.

    Auch die im Prozess mit Schriftsatz vom 25.10.2011 vorsorglich erneut erklärte ordentliche Kündigung und die mit Schriftsatz vom 30.12.2011 erklärte Kündigung aus wichtigem Grund hätten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrages geführt.

    Zwar ermächtige die Prozessvollmacht den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen wie Kündigungserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie der Rechtsverfolgung oder -verteidigung innerhalb des Prozessziels dienen.

    Die ordentliche Kündigung vom 25.10.2011 scheitere aber materiell-rechtlich daran, dass der Mietvertrag der Parteien nicht ordentlich kündbar sei und die Kündigung aus wichtigem Grund vom 30.12.2011 sei unwirksam, weil der Beklagten ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nicht zustünde.

    Quelle: Oberlandesgericht Brandenburg

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