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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietstreitigkeit

1. Mietrecht: Der Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel kann zur fristlosen Kündigung des Mieters berechtigen.

   August 29, 2013 1:05 pm Leave a Comment

   Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.02.2013, Az.: I – 24 U 157/12

   Für gewerbliche Mieter kann es von existentieller Bedeutung sein, dass in demjenigen Großobjekt, in welchem sie einen Laden gemietet haben, keine anderen Gewerbe angesiedelt sind, die die gleichen Produkte oder Dienstleistungen anbieten.

   Zu diesem Zwecke finden sich in gewerblichen Mietverträgen oftmals sogenannte Konkurrenzschutzklauseln wieder.

   Konkurrenzschutzklauseln können unterschiedliche Schutzzwecke abdecken. Auch können sich Konkurrenzschutzklauseln auf ein einziges Großobjekt (zum Beispiel ein Einkaufszentrum) aber auch auf ganze Stadtviertel beziehen, wenn der Vermieter in diesem Stadtviertel mehrere Objekte sein Eigentum nennt.

   Wenn der Vermieter sich verpflichtet, während der Mietdauer Verkaufsflächen nicht an ein anderes Unternehmen zu vermieten, welches dieselben Waren verkauft wie der Mieter, beinhaltet dies nach der Rechtsprechung einen umfassenden Konkurrenzschutz (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9; OLG Celle WuM 1992, 538).

   In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Kampfkunstschule zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war, weil der Vermieter, ein anderes Teilstück der gleichen Lagerhalle dem Betreiber einer anderen Kampfkunstschule vermietet hatte.

   Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die Beklagte ein Teilstück einer Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“.

   Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.02.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.

   Der Vertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel, die wie folgt formuliert war:
   

   „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

   Dennoch vermietete die Klägerin ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.

   Daraufhin teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle.

   Mit anwaltlichem Schreiben erklärte die Klägerin dann unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

   Dies wollte die Klägerin nicht akzeptieren und klagte vor dem Landgericht, welches der Klage zunächst im Wesentlichen stattgab.

   Nach Ansicht des Landgericht habe die Beklagte einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz letztlich nicht beweisen können.

   Gegen das landgerichtliche Urteil legte die Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein und machte geltend, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft und aufgrund unvollständiger und fehlerhafter Beweiswürdigung einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel verneint habe.

   Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht der Beklagte und urteilte, dass die Kündigung der Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet habe.

   Die Beklagte sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.

   Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

   Gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB liege ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

   Dies könne auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert werde (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7U 54/10, Rn. 45 mwN). Dies sei hier der Fall gewesen.

   Quelle Oberlandesgericht Düsseldorf

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: BFH präzisiert Grundsätze des Werbungskostenabzuges bei leerstehenden Immobilien

   Februar 6, 2013 11:33 am Leave a Comment

   Bundesfinanzhof, 11.12.2012, Az.: IX R 14/12

   Werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt, sind diejenigen Werbungskosten abzuziehen, die in Zusammenhang mit dieser Einkunftsart entstanden sind.

   Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind dabei solche Aufwendungen, die durch den privaten Besitz eines vermieteten oder verpachteten Gegenstandes, besonders einer Immobilie, veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen.

   In dem oben genannten Urteil des Bundesfinanzhofes hat dieser die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.

   Sachverhalt: Gegenstand des Verfahrens waren zwei Wohnobjekte in einem von dem Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus.

   Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem stand sie leer.

   Um die Wohnung zu vermieten, schaltete der Kläger etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot.

   Die in den Anzeigen angegebene Miethöhe errechnete der Kläger aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel.

   Nach Angaben des Klägers hätten sich bis heute – keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet.

   Ein weiteres im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet.

   Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde.

   Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten.

   Bundesfinanzhof: Der BFH wies die Revision des Klägers ebenfalls als unbegründet zurück und schloss sich damit der Ansicht des Finanzamtes und des Finanzgerichtes an.

   Dabei ging der BFH davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet hätte.

   Zwar stünde es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewer-bung selbst zu bestimmen.

   Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen käme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen.

   Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten hätten nicht abgezogen werden können.

   Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen.

   Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen.

   Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

   Die Gründe dieser geben auch Hinweise, wie andere Leerstandssituationen – etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen – zu beurteilen sind.

   Daneben nimmt der Senat auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren sind.

   Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind (s. etwa Aktenzeichen IX R 68/10: Reaktion auf „Mietgesuche“ als ernsthafte Vermietungsbemühung? IX R 39-41/11: Keine Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen in der Leerstandszeit; IX R 9/12: „Punktuelle Vermietungsbestrebungen“ bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht; IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung; IX R 7/10: Leerstand bei Zwischenvermietung).

   Quelle Bundesfinanzhof

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3. Mietrecht: Pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ohne Einsichtnahme genügt nicht

   Februar 2, 2013 11:38 am Leave a Comment

   Amtsgericht München, 27.01.12, Az.: 472 C 26823/11

   Betriebskostenabrechnungen sind immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Mögliche Fehler von Betriebskostenabrechnungen lassen sich in formelle und materielle Fehler einteilen.

    1. Formelle Fehler der Betriebskostenabrechung

   Unter formellen Fehlern werden alle Fehler zusammengefasst, die sich aus der Übermittlung und Darstellung der Abrechnung ergeben.

   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung i.S.d. § 259 BGB über die Betriebskosten gegeben, wenn die Abrechnung die folgenden Punkte erfüllt:

   – Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten.
   – Die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssels.
   – Die Berechnung des Anteils des Mieters.
   – Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

   Beispiele für formelle Fehler der Betriebskostenabrechnung sind z. B. die Unübersichtlichkeit der Abrechnung oder deren verfristete Zustellung (siehe § 556 III BGB).

   2. Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung

   Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung sind alle inhaltlichen Fehler, die der Betriebskostenabrechnung anhaften können.

   Beispiele für materielle Fehler sind z. B. der Ansatz von zwischen Mieter und Vermieter nicht vereinbarter Betriebskostenpositionen oder die Verwendung falscher Umlagemaßstäbe um die einzelnen Positionen der Abrechnung auf die Mieter umzulegen.

   Liegen formelle Fehler vor, ist die Betriebskostenabrechnung unwirksam und damit für den Mieter auch unbeachtlich. Der Mieter kommt mit der Nachzahlung somit gar nicht erst in Verzug.

   Materielle Fehler bewirken zunächst einmal nicht die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

   In der oben genannten Entscheidung des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob das pauschale Bestreiten der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung der Fälligkeit der Abrechnung entgegenstand.

   Sachverhalt: Der beklagte Mieter erhielt im August 2010 seine Betriebskostenabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2009. Aus dieser Abrechnung ergab sich eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 467 Euro.

   Der Beklagte war der Ansicht, dass der Verbrauch durch den Mieter viel zu hoch angesetzt worden war und verweigerte die Zahlung. Nähere Ausführungen machte er jedoch nicht.

   Daraufhin erhob der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht München.

   Amtsgericht München: Der zuständige Richter gab der Klage statt und verurteilte den Mieter zur Zahlung. Nach Ansicht des Gerichts sei die Betriebskostenrechnung nicht zu beanstanden.

   Zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen und die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.

   Die Abrechnung habe dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristischen und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen.

   Diesen Voraussetzungen würde die Betriebskostenabrechnung des Klägers entsprechen.

   Soweit der Beklagte den zu hohen Verbrauch bemängele, habe dieser seinen Vortrag nicht weiter präzisiert.

   Unstreitig sei er seinem Anspruch auf Belegeinsicht nicht nachgekommen. Ohne Einsicht in die Kostenbelege sei aber das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig.

   Der Mieter hätte zunächst in die Belege Einsicht nehmen und dann im Einzelnen vortragen müssen, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreite. Dies habe er aber nicht getan.

   Quelle: Amtsgericht München

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4. Gewerbemietrecht: Nebenkostenklauseln in einem Formularmietvertrag unterliegen dem Transparenzgebot

   Januar 12, 2013 8:59 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10

   In vielen Fällen wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines vorformulierten Mietvertrages, eines sogenannten Formularmietvertrages, ausgestaltet.

   Ist ein solcher Formularmietvertrag gegeben, finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB Anwendung, durch welche der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden soll.

   Eine zentrale Regelung dieser Vorschriften ist das in § 307 BGB festgelegte Transparenzgebot.

   Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

   Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass die in dem Vertrag verwendete Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

   Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.

   Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.

   Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

   In dem oben genannten Fall des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Wirksamkeit der Übertragung verschiedener Arten von Nebenkosten im Rahmen eines Formularmietvertrages zu beschäftigen.

   Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin eines Ladenlokals in einem Nahversorgungszentrum. Zwischen den Parteien bestand ein sogenannter Formularmietvertrag.  In § 8 Abs. II des Mietvertrages war hinsichtlich der Nebenkosten geregelt:

   1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:

   – Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffend …

   – Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung …

   – die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes …

   – Versicherungen …“

   Die Klägerin als Vermieterin verlangte aufgrund dieser Regelungen Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005.

   Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Betriebskostenabrechnungen war zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nahversorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt worden waren.

   Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte, an die Klägerin 61.388,90 € nebst Zinsen zu zahlen.

   Das mit der Berufung angerufene Oberlandesgericht änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte lediglich dazu, an die Klägerin 17.924,76 € nebst Zinsen zu zahlen.

   Nach Ansicht des OLG war insbesondere die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“, die Übertragung der Nebenkosten für den „Centermanager“ und die Übertragung der Kosten für den „Hausmeister“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam festgelegt worden. Auch habe die Klägerin keine Verzugszinsen verlangen können.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des OLG nicht in allen Punkten sah aber insbesondere auch die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“ und „Centermanager“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot als unwirksam an.

   Die Übertragung der Kosten für Versicherungen sei nach Ansicht des BGH inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bieten würde, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

   Der BGH habe aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für „übliche Versicherungen“ zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebotes für unwirksam erachtet.

   Auch die Klausel hinsichtlich der Übertragung der Kosten für das Centermanagement ließe nicht erkennen, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollten.

   Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlange, sei nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen würden.

   Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines „Centermanagers“ stünden weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung.

   Eine von allen beteiligten Marktkreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, habe die Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht auch nicht festgestellt.

   Auch aus sich heraus erlaube der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten.

   Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden sei, könnten die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam sei.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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