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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietstreitigkeit

  1. Mietrecht: Vertraglicher Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht und die Auslegung einer Konkurrenzsschutzklausel

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 11.01.2012, Az.: XII ZR 40/10

    In Gewerbemietverträgen welche die Vermietung von Ladenlokalen zum Gegenstand haben, werden von den Vertragsparteien oftmals Konkurrenzschutzklauseln aufgenommen.

    Diese Konkurrenzschutzklauseln sollen ausschließen, dass der Vermieter in einem seiner anderen Mieträume des gleichen Gebäudes Interessenten aus demselben Geschäftszweig oder mit teilweise gleichem Sortiment aufnimmt.

    Wird eine solche Konkurrenzschutzklausel in den Vertrag aufgenommen, handelt es sich um einen sogenannten „vertraglichen Konkurrenzschutz“. Da derartige Klauseln der Auslegung zugänglich sind, sind diese besonders sorgsam abzufassen.

    Neben dem vertraglichen Konkurrenzschutz besteht nach ständiger Rechtsprechung allerdings auch ein sogenannter gesetzlicher Konkurrenzschutz, welcher den Mieter auch ohne mietvertragliche Regelung vor Konkurrenz schützt.

    Wie weit der gesetzliche Konkurrenzschutz geht, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Nach herrschender Meinung besteht ein Konkurrenzschutz nur hinsichtlich des Hauptsortiments des jeweiligen Mieters.

    Insbesondere die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebensortiment bereitet dabei immer wieder Schwierigkeiten.

    In der oben genannten Entscheidung des BGH machte die Klägerin gegen die Beklagte Ansprüche aus vertraglichem Konkurrenzschutz, also aus einer mietvertraglichen Konkurrenzschutzklausel geltend.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Mietvertrag enthält Konkurrenzschutzklausel zugunsten des Mieters

    Die Klägerin schloss 1986 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem „Ärztehaus“ zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts.

    Der Mietvertrag enthielt in § 14 die folgende Konkurrenzschutzklausel:

    „Konkurrenzschutz für den Mieter wird in folgendem Umfang vereinbart:
    Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft in Objekten der „U… in H…“

    Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde in dem Gebäude bereits eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenheilkunde betrieben, die von der Streithelferin der Beklagten im Oktober 2005 übernommen wurde.

    Die Klägerin, die in den angemieteten Räumen zunächst nur ein Optikergeschäft betrieben hatte, erweiterte zum 1. August 2006 ihren Betrieb um eine Hörgeräteakustikabteilung.

    In der Folgezeit begann die Streithelferin im sogenannten „verkürzten Versorgungsweg“ Hörgeräte unmittelbar an Patienten abzugeben. Dabei übernimmt der HNO-Arzt u. a. die audiometrische Messung und das Erstellen von Ohrabdrücken zur Anpassung und Lieferung von Hörgeräten, die Feinanpassung der vom Hersteller direkt an ihn gelieferten Hörgeräte sowie die Einweisung der Patienten.

    Wegen eines Konkurrenzgeschäftes sieht die Klägerin einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel

    In diesem Vorgehen sah die Klägerin einen Verstoß gegen die in § 14 des Mietvertrages enthaltene Konkurrenzschutzklausel und begehrte sowohl das Einhalten der Konkurrenzschutzklausel (Klageantrag zu 1.) als auch die Feststellung, dass sie wegen des Verstoßes zur Minderung der Miete berechtigt sei (Klaganträge zu 2 u. 3). Schließlich machte die Klägerin ebenfalls Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Gewinns (Klaganträge 4 und 5) geltend.

    Das zunächst angerufene Landgericht sieht keinen Verstoß, das Oberlandesgericht sieht einen Verstoß

    Das Landgericht verneinte einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel und wies die Klage als unbegründet ab.

    Auf die Berufung der Klägerin änderte das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise ab und gab den Klaganträgen zu 1 bis 3 überwiegend und den Klaganträgen zu 4 und 5 dem Grunde nach statt. Grund für diese Entscheidung war insbesondere die ergänzende Auslegung der Konkurrenzsschutzklausel durch das Oberlandesgericht.

    Gegen das Urteil des Oberlandesgerichts reicht die Vermieterin Revision ein

    Mit der Revision bei dem Bundesgerichtshof möchte die Beklagte die Aufhebung des Berufungsurteils und die Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung erreichen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes:

    BGH sieht Urteil des Oberlandesgerichts als fehlerhaft an

    Der BGH folgte der Ansicht des Oberlandesgerichts nicht und sah die Auslegung der Konkurrenzschutzklausel durch das OLG als rechtsfehlerhaft an, da es die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung verkannt hätte.

    Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung sei das Bestehen einer Regelungslücke, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Bestimmungen des Rechtsgeschäfts, die nicht durch die Heranziehung von Vorschriften des dispositiven Rechts sachgerecht geschlossen werden könne.

    Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthielte, besage nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handele.

    Von einer planwidrigen Unvollständigkeit könne nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen ließe, die erforderlich sei, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne Vervollständigung des Vertrages eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre.

    Nach Ansicht des BGH weist die Konkurrenzschutzklausel keine planwidrige Regelungslücke auf

    Auf dieser rechtlichen Grundlage würde die Annahme des Berufungsgerichts, die Konkurrenzschutzklausel in § 14 des Mietvertrages weise eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke auf, durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnen.

    Zwar sei richtig, dass die Klägerin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1986 die Möglichkeit der Versorgung von Patienten mit Hörgeräten durch den in dem Objekt praktizierenden HNO-Arzt nicht berücksichtigen konnten, weil die Leistungserbringung im „verkürzten Versorgungsweg“ nach § 126 SGB V erst zum 1. Januar 1989 durch das Gesundheitsreform-Gesetz vom 20. Dezember 1988 eingeführt worden sei.

    Dennoch sei es zur Verwirklichung des Regelungsplans der Vertragsparteien nicht erforderlich, den durch § 14 des Mietvertrags vereinbarten Konkurrenzschutz auf die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Streithelferin auszudehnen.

    Maßgeblich für die Prüfung, ob der Mietvertrag eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke enthielte, sei, welchen Umfang an Konkurrenzschutz die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags erwarten konnte.

    Danach spreche bereits der Wortlaut der Vereinbarung, von dem jede Auslegung auszugehen habe und den auch das Oberlandesgericht seiner Auslegung im Ansatz zugrunde lege, gegen die Annahme einer Regelungslücke.

    Die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die Klägerin hätten in § 14 des Mietvertrags den gewährten Konkurrenzschutz konkret beschrieben und auf das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts begrenzt.

    Die Klägerin habe demnach primär vor unmittelbarer Konkurrenz durch einen gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden sollen.

    Das Verhalten des Konkurrenzgeschäfts stellte somit keinen Vertragsverstoß der Beklagten dar

    Somit ergebe sich nach Ansicht des BGH durch die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Streithelferin kein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel aus § 14 des Mietvertrages.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

    Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

    Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

    Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

    Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

    Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

    Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

    Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

    Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

    Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

    Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

    Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

    Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

    Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

    Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

    Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

    Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

    Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

    Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

    Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

    Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

    Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

    Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

    Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

    Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

    Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Der neu eingetretene GbR Gesellschafter kann als Vermieter zur Eigenbedarfskündigung berechtigt sein

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 23. 11. 2011, Az.: VIII ZR 74/11

    An dieser Stelle haben wir bereits mehrfach über Anforderungen und Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung des Vermieters berichtet.

    Personengesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.

    Voraussetzungen der Verwertungskündigung des Vermieters.

    Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung.

    Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

    Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt („Eigenbedarfskündigung“) oder

    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

    Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?

    Das oben genannte Urteil des Bundesgerichtshofes hatte nun die Frage zum Gegenstand, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen kann, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Die Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR oder BGB-Gesellschaft) kündigte wegen Eigenbedarf

    Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrte von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, welche sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hatte.

    Die Beklagte hatte die streitgegenständliche Wohnung im Jahre 1981 von den damaligen Eigentümern angemietet.

    Im Jahr 2000 erwarb eine später als „Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u. a.“ (im Folgenden: „GdbR M.“) bezeichnete – Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit der Beklagten fort.

    Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wurde im Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetragen.

    Mit Vertrag vom Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt.

    Die Klägerin wurde dann im April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagte vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen.

    Sofort anschließend erklärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses.

    Nachdem das Amtsgericht die Klage zunächst abgewiesen hatte, verurteilte das Landgericht die Beklagte zur Räumung.

    Hiergegen wandte sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.

    Urteil des Bundesgerichtshofs

    Der BGH schloss sich der Ansicht des Landgerichts und damit der Klägerin an.

    Nach Ansicht des BGH sei die Beklagte zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet habe.

    Mit Eintragung in das Grundbuch sei die Klägerin in die Vermieterstellung eingetreten, da eine ununterbrochene Veräußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin bestanden habe.

    Zunächst habe die GdbR M. das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden.

    Im Zuge der Auseinandersetzung der Gesellschaft und der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung dann nach § 566 Abs. 1 BGB (analog) auf die Klägerin übergegangen.

    Die Auseinandersetzung der GdbR M. und die Teilung des Anwesens seien insofern als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M. auf die Klägerin stattgefunden habe.

    Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M. gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei.

    Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB sei weiter zu fassen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermieter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde.

    Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei im Übrigen aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen.

    Die Wartefrist des § 577a BGB fände vorliegend keine Anwendung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei.

    Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragliche Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde.

    Insbesondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und Vermieterstellung von der GdbR M. auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorhandener Eigenbedarf geschaffen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  4. Mietrecht: Sittenwidrigkeit einer vereinbarten Miete im gewerblichen Mietrecht

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    Inhaltsverzeichnis:

    Oberlandesgericht Düsseldorf, 17.12.2010, Az.: I-24 U 66/10

    Der Wucher ist in Deutschland in § 138 Abs. 2 BGB geregelt. Danach ist ein Rechtsgeschäft nichtig, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

    Da der Nachweis des Wuchers häufig an den hohen subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB scheitert, hat die Rechtsprechung das wucherähnliche Rechtsgeschäft entwickelt.

    Beim wucherähnlichen Geschäft muss neben dem objektiven Verstoß (auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung) ebenfalls eine subjektive Komponente hinzukommen (verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners).

    Insbesondere die Frage ob es sich bei Mietverträgen um wucherähnliche Rechtsgeschäfte handelt ist immer wieder Gegenstand von Gerichtsentscheidungen. So auch in dem oben genannten Fall.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Mieterin sah den Mietvertrag als Wucher an

    In diesem Fall wurde die Beklagte (Kommanditgesellschaft in der Teppichbodenbranche) im Rahmen eines Gewerbemietvertrages als Mieterin von Gewerberäumen auf Zahlung von ausstehenden Mietzins in Anspruch genommen.

    Außerdem minderte sie den Mietzins wegen Mängeln

    Nach Ansicht der Beklagten war

    – der Mietvertrag wegen des hohen Mietzinses ein wucherähnliches Rechtsgeschäft und damit nichtig,
    – die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wegen stark gesunkener Mieten weggefallen und
    – ein Mietminderungsrecht wegen Mietmängeln gegeben.

    Das zuvor angerufene Landgericht Duisburg (Az.: 6 O 182/09) hatte der Zahlungsklage der Vermieterin stattgegeben. Hiergegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

    Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf

    Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht des LG Duisburg: Die Beklagte habe schon die objektive Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB nicht dargelegt.

    Ein solches liege regelmäßig vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stünden.

    Wucher wäre nur gegeben, wenn bei Vertragsschluss die durchschnittliche Miete um 100% überhöht gewesen wäre

    Ein auffälliges Missverhältnis werde regelmäßig bei einer Preisüberschreitung von rund 100% angenommen, im gewerblichen Mietrecht also dann, wenn der Wert der vereinbarten Geldleistung den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreite.

    Es verstehe sich von selbst, dass diese Feststellung für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses getroffen werden müsse.

    Denn nur bezogen auf diesen maßgeblichen Zeitpunkt, in dem sich der rechtsgeschäftliche Wille bildet und im folgenden Vertragsschluss niederschlage, könne das geschäftliche Gebaren eines Vertragspartners mit dem objektiven Sittengesetz kollidieren.

    Daraus folge, dass insbesondere bei sinkenden Mieten die den Mieter belastende Mietpreisentwicklung außer Betracht zu bleiben hätten.

    Die von der Beklagten angestellten Preisvergleiche bezögen sich aber nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Klageerwiderung.

    Das Landgericht habe ferner auch die subjektive Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts zutreffend verneint.

    Auch die subjektive Seite des Wuchers sei nicht erfüllt gewesen

    Diese sei dann erfüllt, wenn zum auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten würden, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder die Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners.

    Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen, insbesondere deshalb, da die Beklagte im Zeitpunkt der Vertragsübernahme

    • ein vollkaufmännisch geführtes Unternehmen und
    • eine mit Spezialwissen ausgestattete Kennerin in der Teppichbodenbranche war,
    • wegen (von ihr eingeräumter) fehlender Konkurrenz in Stadt eben nicht auf die umstrittene Gewerbehalle angewiesen gewesen sei und
    • sich mit Blick auf die Insolvenz ihrer Vertragsvorgängerin in einer relativ starken Verhandlungsposition befunden habe.

    Gegen ein wucherähnliches Rechtsgeschäft spreche im Übrigen auch, dass sich die Beklagte in Kenntnis der (angeblichen) Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts im Februar 2009 in Verhandlung mit der Klägerin auf eine Vertragsänderung (Herabsetzung der Miete, hinausgeschobene Fälligkeit, Umbauten) eingelassen habe.

    Auch hätten die nach der Behauptung der Beklagten seit dem Vertragsschluss erheblich gesunkenen Mieten nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB beseitigt.

    Bei der Gewerberaummiete trage der Mieter das Geschäftsrisiko

    Denn gemäß § 537 Abs. 1 BGB trage bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

    Erfülle sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirkliche sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach falle es in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetze, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirken würde.

    Die Miete sei darüber hinaus auch nicht kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels der Mietsache gemindert.

    Dies scheitere gemäß § 536b S. 1 BGB bereits daran, dass der Geschäftsführer der Beklagten in der gleichen Funktion schon bei der insolvent gewordenen Vormieterin Kenntnis vom Zustand der Halle, insbesondere die fehlende Isolierung der Hallendecke und das damit in Verbindung stehende Beheizungsdefizit bei sehr kalter Witterung gehabt habe, ohne bei Vertragsschluss einen diesbezüglichen Vorbehalt zu erklären.

    Damit habe die Beklagte allfällige Gewährleistungsansprüche (§§ 536, 536a BGB) verloren.

    Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

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