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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mietvertrag

  1. Mietrecht: BFH präzisiert Grundsätze des Werbungskostenabzuges bei leerstehenden Immobilien

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    Bundesfinanzhof, 11.12.2012, Az.: IX R 14/12Ermittlung_EInkommen(1)

    Werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt, sind diejenigen Werbungskosten abzuziehen, die in Zusammenhang mit dieser Einkunftsart entstanden sind.

    Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind dabei solche Aufwendungen, die durch den privaten Besitz eines vermieteten oder verpachteten Gegenstandes, besonders einer Immobilie, veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesfinanzhofes hat dieser die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.

    Sachverhalt: Gegenstand des Verfahrens waren zwei Wohnobjekte in einem von dem Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus.

    Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem stand sie leer.

    Um die Wohnung zu vermieten, schaltete der Kläger etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot.

    Die in den Anzeigen angegebene Miethöhe errechnete der Kläger aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel.

    Nach Angaben des Klägers hätten sich bis heute – keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet.

    Ein weiteres im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet.

    Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde.

    Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten.

    Bundesfinanzhof: Der BFH wies die Revision des Klägers ebenfalls als unbegründet zurück und schloss sich damit der Ansicht des Finanzamtes und des Finanzgerichtes an.

    Dabei ging der BFH davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet hätte.

    Zwar stünde es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewer-bung selbst zu bestimmen.

    Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen käme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen.

    Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten hätten nicht abgezogen werden können.

    Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen.

    Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen.

    Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

    Die Gründe dieser geben auch Hinweise, wie andere Leerstandssituationen – etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen – zu beurteilen sind.

    Daneben nimmt der Senat auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren sind.

    Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind (s. etwa Aktenzeichen IX R 68/10: Reaktion auf „Mietgesuche“ als ernsthafte Vermietungsbemühung? IX R 39-41/11: Keine Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen in der Leerstandszeit; IX R 9/12: „Punktuelle Vermietungsbestrebungen“ bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht; IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung; IX R 7/10: Leerstand bei Zwischenvermietung).

    Quelle Bundesfinanzhof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Gestiegener Verkehrslärm berechtigt nicht grundsätzlich zur Mietminderung

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    Bundesgerichtshof, 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12

    Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der vermieteten Wohnung (= Ist-Beschaffenheit) zum Nachteil des Mieters von dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand (= Soll-Beschaffenheit) der Wohnung abweicht.

    Für die Untersuchung der Mangelhaftigkeit der Wohnung kommt es somit auf die Feststellung und den nachfolgenden Vergleich der Ist-Beschaffenheit mit der Soll-Beschaffenheit der Mietsache an.

    Im Falle eines Rechtsstreits ist insbesondere die Feststellung der Soll-Beschaffenheit mit Schwierigkeiten verbunden, wenn diese nicht schriftlich im Mietvertrag festgehalten wurde.

    Die Soll-Beschaffenheit kann sich dann nur konkludent aus einer Bezugnahme auf Pläne, Grundrisse oder sonstige Beschreibungen der Mietsache ergeben. Aber auch aus Aussagen des Vermieters bei der Wohnungsbesichtigung kann auf eine solche Soll-Beschaffenheit geschlossen werden.

    Maengelrechte_MieterIn der oben genannten Entscheidung des BGH hatte sich dieser damit zu befassen, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Umleitung einer Straße führt zu mehr Verkehrslärm in einer Mietwohnung

    Die Beklagten waren seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.

    Vermieterin klagt geminderte Miete ein

    Die Klägerin nahm die Beklagten daraufhin auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch.

    Amtsgericht sehen Klage als teilweise berechtigt an

    Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage statt. Das mit der Berufung angerufene Landgericht hingegen änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und verurteilte die Beklagten auf Zahlung von lediglich 553,22 € nebst Zinsen. Hiergegen richtete sich die Revision der Klägerin.

    Urteil des Bundesgerichtshofes:

    Bundesgerichtshof sieht keine Mietminderungsberechtigung wegen Verkehrslärm

    Der BGH folgte der Ansicht des Landgerichts nicht, sondern verurteilte die Beklagten zur vollen Zahlung des Mietzinses.  Nach Ansicht des BGH reiche es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnehme und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheide.

    Erforderlich sei vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansehe, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiere.

    Aus dem Mietvertrag gehe keine Beschaffenheitsvereinbarung hervor

    Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergäben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung sei im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend.

    Danach stelle sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte würden nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung darstellen.

    Mieter haben Lärmbelastung hinzunehmen

    Aus diesem Grund hätten die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen.

    Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, sei ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Rauchender Nachbar kann zur Mietminderung berechtigen

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    Landgericht Hamburg, 15.06.2012, Az.: 311 S 92/10

    Weist die Wohnung eines Mieters Mängel auf, hat der Mieter die verschiedensten Mängelrechte. Das wichtigste Mangelrecht ist die Mietminderung. Unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei Auftreten eines Mangels nämlich berechtigt, den Mietzins zu mindern.

    Dabei muss jedoch sorgfältig vorgegangen werden, um nicht die ordentliche oder außerordentliche Kündigung durch den Vermieter zu riskieren. Insbesondere bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten.

    Denn der Mieter muss stets mit der „üblicherweise erforderlichen Sorgfalt“ prüfen, in welchem Umfange er die Mietminderung vornehmen darf.

    Mindert der Mieter in zu großem Umfang oder mit offenkundig abwegigen Gründen, hat er den Mangel ganz oder teilweise selbst verschuldet und befindet sich deshalb in Verzug mit dem Mietzins, kann der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

    Folgende Grafik soll nochmals alle Mängelrechte des Mieters verdeutlichen:

    Maengelrechte_Mieter

    In dem oben genannten Fall des Landgerichts Hamburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Mieter zu einer Mietminderung berechtigt war, weil er sich durch den Zigarettenrauch seiner Nachbarn gestört fühlte.

    Sachverhalt: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin. Unterhalb der Wohnung des Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar. Da der dadurch verursachte Zigarettenrauch teilweise in die Wohnung des Beklagten zog bzw. der Beklagte am Lüften der Wohnung gehindert war, minderte dieser den Mietzins.

    Die Klägerin verlangte daraufhin von dem Beklagten nicht gezahlte Mieten, der Beklagte im Rahmen der Widerklage die Rückzahlung von Teilen der gezahlten Miete.

    Das in der ersten Instanz zuständige Amtsgericht verurteilte den Beklagten durch Urteil vom 02.11.2010 antragsgemäß und wies die Widerklage mit der Begründung ab, dass das Rauchen auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, so dass mehr als die Einnahme einer vermittelnden Position von dem Vermieter nicht verlangt werden könne.

    Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten beim Landgericht Hamburg.

    Landgericht Hamburg: Das Landgericht Hamburg folgte der Ansicht des Beklagten teilweise und urteilte, dass die Mietminderung berechtigt gewesen sei. So sei die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich gemindert gewesen, dass die Mieter aus der Wohnung unter der des Beklagten in der streitgegenständlichen Zeit jeweils in erheblichem Maß auf ihrem Balkon rauchten und dieser Rauch in die Dachgaube und Wohnung des Beklagten zog bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen gewesen sei, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.

    Eine Minderung sei nicht, wie die Klägerin meine, bei rauchenden Mietern umliegender Wohnung schlechthin ausgeschlossen. Ein solcher Grundsatz existiere nicht.

    Höchstrichterlich entschieden sei nur die Frage von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VllI ZR 124/05, NJW 2006, 2915, 2917).

    Hier ginge es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter.

    Diese Verhältnisse seien unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein könne.

    Dies hindere den beeinträchtigten dritten Mieter aber nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen solle.

    Die Situation unterscheide sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen sei, die keine Partei zu verantworten habe.

    Quelle: Landgericht Hamburg

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  4. Mietrecht: Kündigung und Räumung bei unberechtigter Mietminderung

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    Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11

    Gem. § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels derselben aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

    Die Mietminderung tritt somit automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.

    Für den Mangel, also die nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll -Beschaffenheit, trifft den Vermieter dabei quasi eine „Garantiehaftung“, so dass ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist.

    Die Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietverhältnisses kannte, diesen aber nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet hat, oder den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat.

    Eine Mietminderung in Höhe von 100% tritt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit und nur für deren Dauer ein.

    Die folgende Grafik soll die allgemeinen Rechte des Mieters verdeutlichen:
    Maengelrechte_Mieter

    In der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

    Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Diese Vermutung äußerten die Kläger insbesondere deshalb, weil sich in dem Raum zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen befanden.

    Dennoch minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %).

    Mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 kündigten die Kläger daraufhin das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

    Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses.

    Das Amtsgericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Klage in vollem Umfang statt.

    Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

    Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen.

    Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

    Hiergegen legten die Kläger Revision ein.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht der Kläger. Nach Ansicht des BGH habe auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle.

    Dies sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.

    Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze.

    Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

    Im vorliegenden Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden.

    Den Beklagten müsse sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

    Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, ließe sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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