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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Nebenkostenabrechnung

1. Mietrecht: Zur Frage, ob die Nichtzahlung der Betriebskosten nach Abrechnung zur fristlosen Kündigung berechtigen.

   Juni 29, 2017 10:41 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
   • Vermieter kündigte Mieter wegen rückständiger Miete und Betriebskostennachzahlungen
   • Amtsgericht wies Räumung ab, da die Kündigung auch wegen der ausstehenden Betriebskostennachzahlungen erfolgt war
   • Urteil des Landgerichts Dessau-Roßlau:
   • Auch das Berufungsgericht sah keinen Anspruch des Vermieters auf Räumung
   • Herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur sieht Rückstand wegen Betriebskostennachzahlungen nicht von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB umfasst
   • Einbeziehung von Betriebskostennachzahlungen würde ungerechtfertigten Kündigungen Vorschub leisten

   Landgericht Dessau-Roßlau, 29.12.2016, 5 S 141/16 

   Der Vermieter besitzt das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nur dann, wenn der Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Mieten in Verzug kommt. Dabei ist die Betriebskostennachzahlung jedoch nicht mit einzurechnen, da diese keine periodisch zu erbringende Mietrate ist, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststeht.

   Die Nebenkostenzahlung als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nur dann mit einzuberechnen, wenn sie als Nebenkostenpausale oder als Nebenkostenvorauszahlung gemeinsam mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.

   

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

   Vermieter kündigte Mieter wegen rückständiger Miete und Betriebskostennachzahlungen

   Der Kläger (Vermieter) in diesem Fall begehrte von dem Beklagten (Mieter) auf Grund einer Kündigung die Räumung sowie die Herausgabe der Mietwohnung. Die Monatsmiete für die 31 m² große Wohnung betrug zuletzt 254 €. Ferner begehrte er (ursprünglich) die Zahlung von 1.176,21 € – zusammengesetzt aus 667,21 € aus Heizkostenabrechnung, Betriebskostenvorauszahlungen für neun Monate i.H.v. insgesamt 504 € und Mahngebühren von 5 €.

   In Bezug auf den Zahlungsanspruch erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der ersten Instanz aufgrund zweier Zahlungen durch das Jobcenter für den Beklagten übereinstimmend für erledigt. Zusätzlich zahlte das Jobcenter im Juni 2016 an den Kläger einen weiteren Betrag – i.H.v. 1.188,24 € – auf Ausstände aus nicht näher dargelegten Betriebskostenabrechnungen, die Gegenstand eines Mahnverfahrens aus dem Jahr 2014 waren.

   Amtsgericht wies Räumung ab, da die Kündigung auch wegen der ausstehenden Betriebskostennachzahlungen erfolgt war

   Das Amtsgericht wies die Klage ab, soweit sie nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden war. Das Amtsgericht war der Auffassung, dass die Erklärung der Kündigung unwirksam sei. In dem in der Kündigung aufgezeigten Mietrückstand seien Beträge i.H.v. 1.430,22 € (Inhalt des Vollstreckungsbescheides des AG bzgl. Betriebskostenabrechnungen aus vorherigen Zeiträumen) und 667,21 € (Heizkostenabrechnung) angeführt gewesen, die nicht unter den Begriff der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fallen würden. Gegen dieses Urteil legte der Kläger Berufung zum Landgericht Dessau-Roßlau ein.
   

   Urteil des Landgerichts Dessau-Roßlau:

   Auch das Berufungsgericht sah keinen Anspruch des Vermieters auf Räumung

   Das LG Dessau-Roßlau folgte der Ansicht des Amtsgerichts und urteilte, dass dem Kläger gegen den Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe oder Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zustünde.

   Die Summe der ausstehenden Beträge übersteige zwar erkennbar den Betrag von zwei Monatsmieten i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 3 BGB, jedoch müsse hier berücksichtigt werden, dass es sich bei den Beträgen aus dem Vollstreckungsbescheid i.H.v. 1.147,38€ und der Heizkostenabrechnung i.H.v. 667,21 € um sog. Nachzahlungen von Betriebskosen wegen einer Abrechnung handelt. In der Rechtsprechung sowie der Literatur sei es umstritten, ob unter Mietzahlung i.S.d. § 543 Abs. 2 Ziffer 3b BGB auch die Nachzahlung von Betriebskosten auf Grund einer Abrechnung zu verstehen sei. Der BGH habe diese Frage bisher offengelassen.

   Herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur sieht Rückstand wegen Betriebskostennachzahlungen nicht von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB umfasst

   Die h.M. ginge davon aus, dass Nachzahlungen von Betriebskosten aufgrund von Abrechnung nicht unter § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fallen würden. Dieser Auffassung schließe sich die Kammer an, sodass die Ausführung der Gegenmeinung nicht überzeugen würden. Wenn Betriebskostennachzahlungen aufgrund von Abrechnungen nicht unter § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB zu subsumieren seien, dann könne in der weiteren Konsequenz § 543 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Insoweit seien Rückstände einer Zahlung hinsichtlich der Mietzahlung unter § 543 Abs. 2 BGB als Kündigungsgrund definiert. Insoweit führe § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB nur „Miete“ aus und sei somit maßgeblich, was hierunter zu fassen sei. „Miete“ bestünde aus Nebenkosten, die der Mieter in Form von Geld oder geldwerten Leistungen übernommen habe. Dies gelte jedoch nicht für Betriebskostennachzahlungen. Denn die Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung habe nicht den Charakter einer periodisch zu erbringenden Mietzinsrate.

   Einbeziehung von Betriebskostennachzahlungen würde ungerechtfertigten Kündigungen Vorschub leisten

   Würde man die Nichtzahlung einer Betriebskostenabrechnung als Grundlage für eine firstlose Kündigung sehen, so könne ein Vermieter zeitnah nach Zugang einer solchen Abrechnung, wenn der Nachzahlungsbetrag entsprechend hoch sei, bei fehlender Zahlung des Mieters sofort eine fristlose Kündigung aussprechen. Da die Betriebskostenabrechnung sofort fällig werde, würde nach der Gegenauffassung diese Forderung offenbleiben und dem Vermieter die Möglichkeit sofort offenstehen, fristlos zu kündigen. Der Vermieter könne ebenso allein aufgrund einer Betriebskostenabrechnung fristlos kündigen, sobald er es im Laufe des Abrechnungsjahres verabsäumt habe, innerhalb angemessener Frist wegen einzelner ausstehender Nebenkostenvorauszahlungen zu kündigen, und so das Erfordernis der Frist umgehen.

   Aufgrund der Frage, ob Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der „Miete“ i.S.d. §§ 543, 569 BGB zu fassen sind, wurde durch das LAndgericht die Revision zugelassen.

   Quelle: Landgericht Dessau-Roßlau

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Mieterhöhungsverlangen ist auch bei Mietabgeltung durch Dienstleistungen gerechtfertigt

   Oktober 5, 2013 8:47 am Leave a Comment

   Amtsgericht Offenbach, 08.02.2013, Az.: 37 C 445/12

   Wenn der Vermieter an dem Mietobjekt Arbeiten durchführt oder durchführen lässt, ist zwischen sogenannten Modernisierungsmaßnahmen und sogenannten Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden.

   Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB bauliche Veränderungen des Vermieters,

   – durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

   – durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

   – durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

   – durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder

   – die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

   Erhaltungsmaßnahmen wiederum sind solche Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) oder mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden sollen (Instandhaltung).

   Die folgende Grafik soll den Unterschied zwischen einer Erhaltungs- und einer Modernisierungsmaßnahme nochmals verdeutlichen:

   

   Wichtig ist diese Unterscheidung insbesondere deshalb, weil eine Erhaltungsmaßnahme vom Vermieter in viel einfacherer Art und Weise und in viel kürzerer Zeit als eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden kann.

   Bei Modernisierungsmaßnahmen hingegen sieht das Gesetz wesentlich strengere Maßnahmen hinsichtlich der Form und Zeit der Ankündigung vor.

   In der oben genannten Entscheidung hatte das Amtsgericht Offenbach darüber zu entscheiden, ob der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter verlangen durfte, obwohl zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden war, dass der Mietzins vom Mieter durch die Leistung von Dienstleistungen abgegolten werden sollte.

   Sachverhalt: Die Beklagten hatten von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten, schlossen sie am 08.06.1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin.

   Danach war die Wohnung bis zum Tode des Längstlebenden der beiden Beklagten vermietet.

   Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen, solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Der Mietzins wurde in dem Vertrag nicht erwähnt.

   Ende 2007 erwarb die Klägerin das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Im Jahr 2012 wurde das Haus von der Klägerin mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert.

   Aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahme ergab sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung erklärte die Klägerin den Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 30. 8. 2012.

   Die Beklagten lehnten die Zahlung der Mieterhöhung mit dem Hinweis ab, dass durch den Mietvertrag jegliche Mietzahlung durch die Erbringung der Dienstleistungen abgegolten sei und Mieterhöhungen somit nicht möglich seien.

   Amtsgericht Offenbach: Das Amtsgericht Offenbach folgte der Ansicht der Klägerin und verurteilte die Beklagten zur gesonderten Zahlung der Mieterhöhung.

   Nach Ansicht des AG Offenbach seien die Beklagten aus den §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet gewesen.

   Die Rechtsansicht der Beklagten, wonach die Klägerin zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte klagen müssen, sei unzutreffend.

   Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB sei auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter könne im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung klagen.

   Von den im Termin unstreitig gewordenen Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung könnten gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.

   Die Klägerin habe die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt. Auch sei die Erhöhung rechnerisch zutreffend ermittelt worden.

   Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB sei nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen gewesen.

   Die ursprünglichen Vertragsparteien hätten vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen gewesen seien.

   Dieser Vertragswortlaut könne aber nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen sei.

   Insbesondere handele es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären.

   Quelle: Amtsgericht Offenbach

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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3. Mietrecht: Kündigung und Räumung bei unberechtigter Mietminderung

   September 15, 2012 9:08 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Beklagten waren Mieter, Kläger waren Vermieter eines Hauses
   • Vermieter waren der Ansicht, dass die Mieter wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens Schimmel verursacht hatten
   • Nach Kündigung verklagten die Vermieter auf Zahlung und Räumung
   • Berufungsgericht hatte die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen
   • Urteil des Bundesgerichtshofes
   • Bundesgerichtshof sah Räumungsanspruch als gegeben an
   • Bei Zweifel solle der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und selbst einklagen

   Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11

   Gem. § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels derselben aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

   Die Mietminderung tritt somit automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.

   Für den Mangel, also die nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll -Beschaffenheit, trifft den Vermieter dabei quasi eine „Garantiehaftung“, so dass ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist.

   Die Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietverhältnisses kannte, diesen aber nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet hat, oder den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat.

   Eine Mietminderung in Höhe von 100% tritt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit und nur für deren Dauer ein.

   

   In der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Beklagten waren Mieter, Kläger waren Vermieter eines Hauses

   Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

   Vermieter waren der Ansicht, dass die Mieter wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens Schimmel verursacht hatten

   Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Diese Vermutung äußerten die Kläger insbesondere deshalb, weil sich in dem Raum zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen befanden.

   Dennoch minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %).

   Mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 kündigten die Kläger daraufhin das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

   Nach Kündigung verklagten die Vermieter auf Zahlung und Räumung

   Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses.

   Das Amtsgericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Klage in vollem Umfang statt.

   Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

   Berufungsgericht hatte die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen

   Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen.

   Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

   Hiergegen legten die Kläger Revision ein.

   Urteil des Bundesgerichtshofes

   Bundesgerichtshof sah Räumungsanspruch als gegeben an

   Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht der Kläger. Nach Ansicht des BGH habe auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle.

   Dies sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.

   Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze.

   Bei Zweifel solle der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und selbst einklagen

   Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

   Im vorliegenden Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden.

   Den Beklagten müsse sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

   Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, ließe sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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4. Mietrecht: Vertraglicher Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht und die Auslegung einer Konkurrenzsschutzklausel

   Juni 20, 2012 9:37 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Mietvertrag enthält Konkurrenzschutzklausel zugunsten des Mieters
   • Wegen eines Konkurrenzgeschäftes sieht die Klägerin einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel
   • Das zunächst angerufene Landgericht sieht keinen Verstoß, das Oberlandesgericht sieht einen Verstoß
   • Gegen das Urteil des Oberlandesgerichts reicht die Vermieterin Revision ein
   • Urteil des Bundesgerichtshofes:
   • BGH sieht Urteil des Oberlandesgerichts als fehlerhaft an
   • Nach Ansicht des BGH weist die Konkurrenzschutzklausel keine planwidrige Regelungslücke auf
   • Das Verhalten des Konkurrenzgeschäfts stellte somit keinen Vertragsverstoß der Beklagten dar

   Bundesgerichtshof, 11.01.2012, Az.: XII ZR 40/10

   In Gewerbemietverträgen welche die Vermietung von Ladenlokalen zum Gegenstand haben, werden von den Vertragsparteien oftmals Konkurrenzschutzklauseln aufgenommen.

   Diese Konkurrenzschutzklauseln sollen ausschließen, dass der Vermieter in einem seiner anderen Mieträume des gleichen Gebäudes Interessenten aus demselben Geschäftszweig oder mit teilweise gleichem Sortiment aufnimmt.

   Wird eine solche Konkurrenzschutzklausel in den Vertrag aufgenommen, handelt es sich um einen sogenannten „vertraglichen Konkurrenzschutz“. Da derartige Klauseln der Auslegung zugänglich sind, sind diese besonders sorgsam abzufassen.

   Neben dem vertraglichen Konkurrenzschutz besteht nach ständiger Rechtsprechung allerdings auch ein sogenannter gesetzlicher Konkurrenzschutz, welcher den Mieter auch ohne mietvertragliche Regelung vor Konkurrenz schützt.

   Wie weit der gesetzliche Konkurrenzschutz geht, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Nach herrschender Meinung besteht ein Konkurrenzschutz nur hinsichtlich des Hauptsortiments des jeweiligen Mieters.

   Insbesondere die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebensortiment bereitet dabei immer wieder Schwierigkeiten.

   In der oben genannten Entscheidung des BGH machte die Klägerin gegen die Beklagte Ansprüche aus vertraglichem Konkurrenzschutz, also aus einer mietvertraglichen Konkurrenzschutzklausel geltend.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Mietvertrag enthält Konkurrenzschutzklausel zugunsten des Mieters

   Die Klägerin schloss 1986 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem „Ärztehaus“ zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts.

   Der Mietvertrag enthielt in § 14 die folgende Konkurrenzschutzklausel:

   „Konkurrenzschutz für den Mieter wird in folgendem Umfang vereinbart:
   Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft in Objekten der „U… in H…“

   Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde in dem Gebäude bereits eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenheilkunde betrieben, die von der Streithelferin der Beklagten im Oktober 2005 übernommen wurde.

   Die Klägerin, die in den angemieteten Räumen zunächst nur ein Optikergeschäft betrieben hatte, erweiterte zum 1. August 2006 ihren Betrieb um eine Hörgeräteakustikabteilung.

   In der Folgezeit begann die Streithelferin im sogenannten „verkürzten Versorgungsweg“ Hörgeräte unmittelbar an Patienten abzugeben. Dabei übernimmt der HNO-Arzt u. a. die audiometrische Messung und das Erstellen von Ohrabdrücken zur Anpassung und Lieferung von Hörgeräten, die Feinanpassung der vom Hersteller direkt an ihn gelieferten Hörgeräte sowie die Einweisung der Patienten.

   Wegen eines Konkurrenzgeschäftes sieht die Klägerin einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel

   In diesem Vorgehen sah die Klägerin einen Verstoß gegen die in § 14 des Mietvertrages enthaltene Konkurrenzschutzklausel und begehrte sowohl das Einhalten der Konkurrenzschutzklausel (Klageantrag zu 1.) als auch die Feststellung, dass sie wegen des Verstoßes zur Minderung der Miete berechtigt sei (Klaganträge zu 2 u. 3). Schließlich machte die Klägerin ebenfalls Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Gewinns (Klaganträge 4 und 5) geltend.

   Das zunächst angerufene Landgericht sieht keinen Verstoß, das Oberlandesgericht sieht einen Verstoß

   Das Landgericht verneinte einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel und wies die Klage als unbegründet ab.

   Auf die Berufung der Klägerin änderte das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise ab und gab den Klaganträgen zu 1 bis 3 überwiegend und den Klaganträgen zu 4 und 5 dem Grunde nach statt. Grund für diese Entscheidung war insbesondere die ergänzende Auslegung der Konkurrenzsschutzklausel durch das Oberlandesgericht.

   Gegen das Urteil des Oberlandesgerichts reicht die Vermieterin Revision ein

   Mit der Revision bei dem Bundesgerichtshof möchte die Beklagte die Aufhebung des Berufungsurteils und die Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung erreichen.

   Urteil des Bundesgerichtshofes:

   BGH sieht Urteil des Oberlandesgerichts als fehlerhaft an

   Der BGH folgte der Ansicht des Oberlandesgerichts nicht und sah die Auslegung der Konkurrenzschutzklausel durch das OLG als rechtsfehlerhaft an, da es die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung verkannt hätte.

   Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung sei das Bestehen einer Regelungslücke, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Bestimmungen des Rechtsgeschäfts, die nicht durch die Heranziehung von Vorschriften des dispositiven Rechts sachgerecht geschlossen werden könne.

   Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthielte, besage nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handele.

   Von einer planwidrigen Unvollständigkeit könne nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen ließe, die erforderlich sei, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne Vervollständigung des Vertrages eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre.

   Nach Ansicht des BGH weist die Konkurrenzschutzklausel keine planwidrige Regelungslücke auf

   Auf dieser rechtlichen Grundlage würde die Annahme des Berufungsgerichts, die Konkurrenzschutzklausel in § 14 des Mietvertrages weise eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke auf, durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnen.

   Zwar sei richtig, dass die Klägerin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1986 die Möglichkeit der Versorgung von Patienten mit Hörgeräten durch den in dem Objekt praktizierenden HNO-Arzt nicht berücksichtigen konnten, weil die Leistungserbringung im „verkürzten Versorgungsweg“ nach § 126 SGB V erst zum 1. Januar 1989 durch das Gesundheitsreform-Gesetz vom 20. Dezember 1988 eingeführt worden sei.

   Dennoch sei es zur Verwirklichung des Regelungsplans der Vertragsparteien nicht erforderlich, den durch § 14 des Mietvertrags vereinbarten Konkurrenzschutz auf die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Streithelferin auszudehnen.

   Maßgeblich für die Prüfung, ob der Mietvertrag eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke enthielte, sei, welchen Umfang an Konkurrenzschutz die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags erwarten konnte.

   Danach spreche bereits der Wortlaut der Vereinbarung, von dem jede Auslegung auszugehen habe und den auch das Oberlandesgericht seiner Auslegung im Ansatz zugrunde lege, gegen die Annahme einer Regelungslücke.

   Die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die Klägerin hätten in § 14 des Mietvertrags den gewährten Konkurrenzschutz konkret beschrieben und auf das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts begrenzt.

   Die Klägerin habe demnach primär vor unmittelbarer Konkurrenz durch einen gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden sollen.

   Das Verhalten des Konkurrenzgeschäfts stellte somit keinen Vertragsverstoß der Beklagten dar

   Somit ergebe sich nach Ansicht des BGH durch die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Streithelferin kein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel aus § 14 des Mietvertrages.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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