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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Räumungsklage

1. Mietrecht: Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter die Reinigung des Treppenhauses selbst veranlassen.

   Januar 12, 2013 11:21 am 1 Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Mieter war monatlich zur Treppenhausreinigung eingeteilt
   • Klägerin mahnte Mieter förmlich ab und beauftragte Putzdienst
   • Urteil des Amtsgerichts Bremen
   • Gericht folgte der Ansicht der Vermieterin und sah Putzpflicht des Mieters
   • Vermieterin war auch berechtigt, einen Putzdienst zu beauftragen

   Amtsgericht Bremen, 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12

   Gemeinschaftliche Pflichten der Mieter sind in der Regel in der Hausordnung geregelt. Dazu gehört auch die Treppenhausreinigung. Die Hausordnung wird dann über eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag mit einbezogen.

   Besteht keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus bzw. Gemeinschaftsräume zu reinigen.

   Führt der Mieter trotz vertraglicher Verpflichtung die ihm obliegenden Reinigungsarbeiten nicht aus, kann ihn der Vermieter dahingehend abmahnen und ein Frist für die Ausführung der Reinigung setzen.

   Sollte der Mieter sich weiterhin weigern, kann der Vermieter den Mieter ebenfalls auf Erfüllung verklagen und aus dem ergehenden Titel vollstrecken lassen.

   In dem oben genannten Urteil des AG Bremen verweigerte der Mieter die Reinigung, woraufhin die Vermieterin eine Fachreinigungsfirma beauftragte und von dem Mieter die Kosten ersetzt verlangte.

   

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Mieter war monatlich zur Treppenhausreinigung eingeteilt

   Der Beklagte war Mieter der Klägerin und entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden.

   Klägerin mahnte Mieter förmlich ab und beauftragte Putzdienst

   Dieser Verpflichtung kam der Mieter nicht nach, so dass er durch die Klägerin mit Schreiben vom 07.03.2012 abgemahnt wurde. Als der Beklagte dennoch nicht reagierte, beauftragte die Klägerin eine Reinigungsfachfirma mit der Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume. Die Reinigung führte die Fachfirma am 14.03.2012 aus.

   Urteil des Amtsgerichts Bremen

   Das Amtsgericht Bremen hat geurteilt, dass der Beklagte hier entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten schuldete.

   Gericht folgte der Ansicht der Vermieterin und sah Putzpflicht des Mieters

   Sofern nicht anderes vereinbart werde, sei ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen sei.

   Denn der Bruttomietzins sei vorliegend – wie üblich – im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stelle insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre.

   Außerdem mache es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt werde und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten würde; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen sei es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

   Vermieterin war auch berechtigt, einen Putzdienst zu beauftragen

   Die Pflicht zur Treppenhausreinigung sei von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürften, sei der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen.

   Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen.

   Würde der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, könne es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen.

   Dies könne nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters – hier: des Beklagten – liegen.

   Quelle: Amtsgericht Bremen

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Rauchender Nachbar kann zur Mietminderung berechtigen

   10:05 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Unter dem Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar
   • Nachdem der Mieter deswegen die Miete gemindert hatte, wurde er vom Vermieter verklagt
   • Berufungsurteil des Landgerichts Hamburg
   • Landgericht sah Mietminderung wegen der Rauchbelästigung als gegeben an
   • Vermieter muss den Nachteil eines rauchenden Nachbarn tragen

   Landgericht Hamburg, 15.06.2012, Az.: 311 S 92/10

   Weist die Wohnung eines Mieters Mängel auf, hat der Mieter die verschiedensten Mängelrechte. Das wichtigste Mangelrecht ist die Mietminderung. Unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei Auftreten eines Mangels nämlich berechtigt, den Mietzins zu mindern.

   Dabei muss jedoch sorgfältig vorgegangen werden, um nicht die ordentliche oder außerordentliche Kündigung durch den Vermieter zu riskieren. Insbesondere bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten.

   Denn der Mieter muss stets mit der „üblicherweise erforderlichen Sorgfalt“ prüfen, in welchem Umfange er die Mietminderung vornehmen darf.

   Mindert der Mieter in zu großem Umfang oder mit offenkundig abwegigen Gründen, hat er den Mangel ganz oder teilweise selbst verschuldet und befindet sich deshalb in Verzug mit dem Mietzins, kann der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

   

    

   In dem oben genannten Fall des Landgerichts Hamburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Mieter zu einer Mietminderung berechtigt war, weil er sich durch den Zigarettenrauch seiner Nachbarn gestört fühlte.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Unter dem Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar

   Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin. Unterhalb der Wohnung des Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar. Da der dadurch verursachte Zigarettenrauch teilweise in die Wohnung des Beklagten zog bzw. der Beklagte am Lüften der Wohnung gehindert war, minderte dieser den Mietzins.

   Die Klägerin verlangte daraufhin von dem Beklagten nicht gezahlte Mieten, der Beklagte im Rahmen der Widerklage die Rückzahlung von Teilen der gezahlten Miete.

   Nachdem der Mieter deswegen die Miete gemindert hatte, wurde er vom Vermieter verklagt

   Das in der ersten Instanz zuständige Amtsgericht verurteilte den Beklagten durch Urteil vom 02.11.2010 antragsgemäß und wies die Widerklage mit der Begründung ab, dass das Rauchen auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, so dass mehr als die Einnahme einer vermittelnden Position von dem Vermieter nicht verlangt werden könne.

   Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten beim Landgericht Hamburg.

   Berufungsurteil des Landgerichts Hamburg

   Landgericht sah Mietminderung wegen der Rauchbelästigung als gegeben an

   Das Landgericht Hamburg folgte der Ansicht des Beklagten teilweise und urteilte, dass die Mietminderung berechtigt gewesen sei. So sei die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich gemindert gewesen, dass die Mieter aus der Wohnung unter der des Beklagten in der streitgegenständlichen Zeit jeweils in erheblichem Maß auf ihrem Balkon rauchten und dieser Rauch in die Dachgaube und Wohnung des Beklagten zog bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen gewesen sei, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.

   Eine Minderung sei nicht, wie die Klägerin meine, bei rauchenden Mietern umliegender Wohnung schlechthin ausgeschlossen. Ein solcher Grundsatz existiere nicht.

   Höchstrichterlich entschieden sei nur die Frage von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VllI ZR 124/05, NJW 2006, 2915, 2917).

   Hier ginge es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter.

   Diese Verhältnisse seien unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein könne.

   Vermieter muss den Nachteil eines rauchenden Nachbarn tragen

   Dies hindere den beeinträchtigten dritten Mieter aber nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen solle.

   Die Situation unterscheide sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen sei, die keine Partei zu verantworten habe.

   Quelle: Landgericht Hamburg

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3. Mietrecht: Vermieter kann bei eigenem Verschulden sogar zu einer besonders kostenintensiven Beseitigung eines Mietmangels verpflichtet sein.

   Oktober 3, 2012 2:39 pm Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Mit einem neu gebauten Haus des Vermieters hatte dieser das Küchen- und Badezimmerfenster des Mieters zugemauert
   • Nachdem der Mieter minderte, kündigte der Vermieter und verklagte den Mieter auf Räumung
   • Urteil des Amtsgerichts Tiergarten
   • Das Gericht urteilte, dass die Räumungsklage unbegründet, der Vermieter aber zum Rückbau des Nachbargebäudes verpflichtet sei
   • Die hohen Kosten der Wiederherstellung des früheren Zustands habe der Vermieter hinzunehmen

   Amtsgericht Tiergarten, 17.07.2012, Az.: 606 C 598/11

   Die Mängelansprüche im deutschen Mietrecht sind den Mängelansprüchen des deutschen Kaufrechts sehr ähnlich:

   Gem. § 536 BGB haftet der Vermieter für Sachmängel ohne Verschulden. Als Rechtsfolge kommt gem. § 536 BGB die Mietminderung in Betracht.

   § 536a Abs. 1 1. Fall BGB spricht dem Mieter darüber hinaus einen Schadensersatzanspruch bei Mängeln zu, die vor bereits Vertragsschluss vorlagen.

   Bei verschuldet später auftretenden Sachmängeln oder Verzug mit der Mängelbeseitigung durch den Vermieter hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 2. u d 3. Fall BGB.

   Aus § 536a Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB folgt darüber hinaus ein Selbsthilferecht des Mieters.

   Der Anspruch auf Verwendungsersatz (§ 539 BGB) ist zwar kein Mängelanspruch, steht diesen aber sehr nahe.

   

   Ist die Mangelbeseitigung objektiv unmöglich bzw. wirtschaftlich zu belastend, kann der Vermieter allerdings von der Pflicht zur Mangelbeseitigung befreit sein.

   In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Tiergarten hatte sich dieses mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter verpflichtet war, die Nutzbarkeit von Fenstern in einer Mietwohnung wieder herzustellen, die durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück verschlossen worden waren.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Mit einem neu gebauten Haus des Vermieters hatte dieser das Küchen- und Badezimmerfenster des Mieters zugemauert

   Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hatte neben dem Grundstück der streitgegenständlichen Wohnung ein weiteres Grundstück erworben und dieses mit einem Haus bebaut, welches unmittelbar an das Küchen- und Badefensterzimmer der von der Beklagten bewohnten Wohnung angrenzte. Dieser Baumaßnahme hatte die Beklagte nicht zugestimmt und in der Folge die Miete gemindert.

   Nachdem der Mieter minderte, kündigte der Vermieter und verklagte den Mieter auf Räumung

   Auf die Zahlungs- und Räumungsklage der klagenden Vermieterin erhob die Beklagte Widerklage, mit der Sie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangte.

   Urteil des Amtsgerichts Tiergarten

   Das Gericht urteilte, dass die Räumungsklage unbegründet, der Vermieter aber zum Rückbau des Nachbargebäudes verpflichtet sei

   Das Amtsgericht Tiergarten folgte der Ansicht der Beklagten und urteilte, dass die Klage der Klägerin unbegründet, die Widerklage der Beklagten jedoch begründet sei.

   Die klagende Vermieterin müsse die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage.

   Insbesondere könne sich die Klägerin nicht darauf berufen, dass ihr dies wegen der Umwandlung des neugebauten Hauses auf dem Nachbargrundstück unmöglich bzw. mit solchen Kosten verbunden sei, dass die Opfergrenze überschritten sei.

   Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit läge nur dann vor, wenn die verlangte Handlung niemanden möglich sei. Diese Voraussetzung läge hier nicht vor, da es nicht erst seit dem Fall ‚der Mauer’ allgemeinkundig sei, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten.

   Die hohen Kosten der Wiederherstellung des früheren Zustands habe der Vermieter hinzunehmen

   Auch auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen, auch wenn sie möglicherweise nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks sei. Denn Sie selbst habe die Situation geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, ohne eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen.

   Quelle: Amtsgericht Tiergarten

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4. Mietrecht: Vermieter sind nicht berechtigt, die Kaution mit mietfremden Forderungen aufzurechnen.

   1:24 pm Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
   • Mieter fordern von dem Vermieter die Kaution zurück
   • Beklagte rechnet mit abgetretenen Ansprüchen eines anderen Vermieters gegen die Kaution auf
   • Urteil des Bundesgerichtshofes:
   • Auch der BGH sieht keine Aufrechnungsmöglichkeiten des Vermieters
   • Die Kaution diene nur der Sicherung von Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis

   Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12

   Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter eine Kaution zu stellen.

   Ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer solchen Sicherheitsleistung entsteht somit nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung trifft (vertragliche Verpflichtung).

   Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution dann allerdings nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Im Rahmen dieser Berechnung sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht einzubeziehen.

   Wird vertraglich dennoch eine höhere Kaution verlangt, ist diese Regelung gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

   Die Kaution kann durch den Vermieter unter Anderem in Form einer Geldleistung, einer Bankbürgschaft oder eines verpfändeten Sparkontos eingefordert werden.

   Soll die Kaution als Geldleistung erfolgen, hat der Mieter im Wohnungsmietrecht das Recht, den Betrag gem. § 551 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Die erste Teilzahlung muss bei Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.

   Neuerdings erfolgt die Gestellung der Bürgschaft allerdings immer häufiger in Form der Bürgschaftserklärung. Dabei handelt es sich grundsätzlich um eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Bei dieser Art der Bürgschaft handelt es sich um eine Sonderform, mit welcher der Gläubiger den Bürgen zwecks Rückzahlung der Schuld schneller in Anspruch nehmen kann.

   Denn bei der „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ ist die „Einrede der Vorausklage“, nach der sich der Gläubiger zunächst an den Schuldner wenden muss, ausgeschlossen. Somit kann sich der Gläubiger zwecks Erfüllung der Schuld sofort an den Bürgen wenden.

   Die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution besteht erst dann, wenn sämtliche vorhandenen Schäden oder Mietrückstände beseitigt sind.

   Somit gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückzahlung der Kaution, sondern nur eine Überlegungs- bzw. Prüfungsfrist des Vermieters, welche die Rechtsprechung im Laufe der Zeit auf eine Länge von drei bis sechs Monaten festgelegt hat. Während dieser Frist ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig.

   Besteht eine noch offene Nebenkosten – bzw. Betriebskostenabrechnung kann sich diese Rückzahlungsfrist sogar noch über die 6 Monate hinaus verlängern.

   Zu beachten ist weiterhin, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kaution mit Forderungen aufzurechnen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

   Mit genau diesem Aufrechnungsverbot hatte sich der Bundesgerichtshof in der oben genannten Entscheidung zu befassen.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

   Mieter fordern von dem Vermieter die Kaution zurück

   Die Parteien des Rechtsstreits stritten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten, für welche sie bei Mietbeginn eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten.

   Nach Rückgabe der Wohnung durch die Kläger bei Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Kläger die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf.

   Beklagte rechnet mit abgetretenen Ansprüchen eines anderen Vermieters gegen die Kaution auf

   Die Beklagte hingegen rechnete mit Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung auf, die der frühere Vermieter der Kläger an die Beklagte abgetreten hatte.

   Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren beim BGH weiter.

   Urteil des Bundesgerichtshofes:

   Auch der BGH sieht keine Aufrechnungsmöglichkeiten des Vermieters

   Der Bundesgerichtshof verneinte wie die Vorinstanzen ebenfalls die Möglichkeit der wirksamen Aufrechnung durch die Beklagte.

   Insofern führte der BGH aus, dass eine Aufrechnung über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus ausgeschlossen sein könne.

   Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn, wie in diesem Fall, die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse.

   In solchen Fällen sei bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen.

   Die Kaution diene nur der Sicherung von Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis

   Die Mietkaution diene ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis.

   Die darin liegende Zweckbindung ende nicht schon, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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