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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Räumungsklage

1. Mietrecht: Die Vereinbarung einer prozentualen Mieterhöhung in Staffelmietverträgen führt nicht zwingend zur Gesamtunwirksamkeit

   August 16, 2012 8:36 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 15.02.2012, Az.: XIII ZR 197/11

   Bei einem Staffelmietvertrag legen die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) die Höhe der Miete für einen bestimmten Zeitraum fest.

   Diese Vertragskonstellation ist insbesondere für Vermieter interessant, da Mieterhöhungen bei „normalen Mietverträgen“ nur unter engen Voraussetzungen möglich sind.

   Staffelmietverträge können sowohl für preisfreie Wohnungen als auch für preisgebundene (z. B. Sozialwohnungen) vereinbart werden.

   Gesetzlich geregelt ist die Staffelmiete in § 557a BGB:

   (1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

   (2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

   (3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

   (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

   Gerade § 557a Abs. 1 BGB ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen da Vertragsparteien oftmals nicht oder nur unzureichend die gesetzliche Vorgabe ordnungsgemäß umsetzen, dass in dem Mietvertrag die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist.

   In dem oben genannten Fall hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob eine Klausel, die für das Weiterbestehen eines Mietzeitraumes eine lediglich prozentuale Steigerung auswies, bestand hatte.

   Sachverhalt: Der Kläger (Vermieter) vereinbarte mit den Beklagten (Mieter) einen Staffelmietvertrag über Wohnraum, in welchem folgende Klausel vereinbart wurde: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung.“

   Auf der Rückseite dieser Hausordnung war in einer Tabelle für die ersten zehn Jahre des Mietverhältnisses jeweils ein Geldbetrag für die jährlich gestaffelte Miete ausgewiesen.

   Unter dieser Ausweisung folgte noch eine weitere Vereinbarung: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin um jährlich 3 %.“

   Da sich die Mieter weigerten, die Mieterhöhungen nach dem Staffelmietvertrag zu zahlen, klagte der Vermieter offene Mietforderungen ein und berief sich dabei auf den Staffelmietvertrag.

   Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage nur teilweise statt. Das mit der Berufung angerufene Landgericht entschied, dass die Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag für die ersten zehn Jahre wirksam war und verpflichtete die Beklagten somit zur Zahlung.

   Gegen dieses Urteil legten die Beklagten Revision zum Bundesgerichtshof ein mit der Begründung, dass der Staffelmietvertrag aufgrund der unzulässigen Vereinbarung eines Prozentsatzes nach den ersten zehn Jahren insgesamt nichtig sei.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte dieser Ansicht nicht und wies die Revision der beklagten Mieter zurück.

   Zwar urteilten die Richter, dass hier ein Verstoß gegen § 557a Abs. 1 BGB vorgelegen habe, da die jeweilige Mieterhöhung nach den ersten 10 Jahren entgegen § 557a Abs. 1 BGB. in einem Prozentbetrag und nicht in einem Geldbetrag ausgewiesen wurde.

   Die daraus resultierende Teilunwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung habe hier aber nicht auch gleichzeitig die Unwirksamkeit des gesamten Staffelmietvertrages zur Folge.

   Denn grundsätzlich sei hier davon auszugehen gewesen, dass die Parteien nicht von einer jährlichen Staffelung insgesamt abgesehen hätten.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Der Beschlagnahme von Wohnungen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit sind enge Grenzen gesetzt

   Juli 5, 2012 10:27 am 1 Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des Gerichtsverfahrens:
   • Mieter zahlen Miete nicht und werden gekündigt
   • Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit beschlagnahmt Gemeinde die Wohnung
   • Gegen die Beschlagnahme reicht der Vermieter Klage beim Verwaltungsgericht ein
   • Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg
   • Verwaltungsgericht Oldenburg hält Beschlagnahme nur für 6 Monate für rechtmäßig

   Verwaltungsgericht Oldenburg, 22.05.20012, Az.: 7 A 3069/12

   Ist eine Person wegen einer bevorstehenden Zwangsräumung von Obdachlosigkeit bedroht, weil eine Ersatzunterkunft bisher nicht gefunden werden konnte, sind die Ordnungsbehörden nach den jeweiligen Ordnungs- und Polizeigesetzen der Länder verpflichtet, dem Räumungspflichtigen in eine Notunterkunft einzuweisen oder die bisherige Wohnung zu beschlagnahmen.

   In Nordrhein-Westfalen geschieht dies aufgrund der ordnungsbehördlichen Generalklausel, § 14 OBG NRW:

   (1) Die Ordnungsbehörden können die notwendigen Maßnahmen treffen, um eine im einzelnen Falle bestehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung (Gefahr) abzuwehren.

   (2) Zur Erfüllung der Aufgaben, die die Ordnungsbehörden nach besonderen Gesetzen und Verordnungen durchführen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3), haben sie die dort vorgesehenen Befugnisse. Soweit solche Gesetze und Verordnungen Befugnisse der Ordnungsbehörden nicht enthalten, haben sie die Befugnisse, die ihnen nach diesem Gesetz zustehen.

   Um dem Vermieterschutz gerecht zu werden, werden einer solchen Beschlagnahme allerdings durch § 19 Abs. 1 OBG NW enge Grenzen gesetzt.

   Danach kann die Ordnungsbehörde Maßnahmen gegen andere Personen (Vermieter) nur richten, wenn

   1. eine gegenwärtige erhebliche Gefahr abzuwehren ist,
   2. Maßnahmen gegen die nach den §§ 17 oder 18 Verantwortlichen nicht oder nicht rechtzeitig möglich sind oder keinen Erfolg versprechen,
   3. die Ordnungsbehörde die Gefahr nicht oder nicht rechtzeitig selbst oder durch Beauftragte abwehren kann und
   4. die Personen ohne erhebliche eigene Gefährdung und ohne Verletzung höherwertiger Pflichten in Anspruch genommen werden können.

   Insbesondere auch hinsichtlich der Länge der Beschlagnahme ist die Ordnungsbehörde im Interesse des Vermieters gehalten, den Zeitraum möglichst zu begrenzen. Dazu bestimmt § 19 Abs. 2 OBG NW:

   (2) Die Maßnahmen nach Absatz 1 dürfen nur aufrechterhalten werden, solange die Abwehr der Gefahr nicht auf andere Weise möglich ist.
   

   Die Behörde muss sich insofern also intensiv darum bemühen, anderen Wohnraum für den Räumungsverpflichteten zu finden.

   In der oben genannten Entscheidung hatte das Verwaltungsgericht Oldenburg nun darüber zu entscheiden, ob eine die Wohnung einer räumungsverpflichteten Person über den Zeitraum von einem dreiviertel Jahr zum Nachteil des Vermieters beschlagnahmt werden durfte.

   Sachverhalt des Gerichtsverfahrens:

   Mieter zahlen Miete nicht und werden gekündigt

   Der Kläger war Vermieter einer Wohnung im ostfriesischen Leer, welche durch eine Familie bewohnt wurde. Aufgrund von Zahlungsverzug erwirkte der Kläger ein amtsgerichtliches Räumungsurteil gegen die Mieter. Im August 2011 sollte die Wohnung daher zwangsgeräumt werden.

   Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit beschlagnahmt Gemeinde die Wohnung

   Da die räumungsverpflichtete Familie glaubhaft nachweisen konnte, dass diese aufgrund der Zwangsräumung von Obdachlosigkeit bedroht waren, beschlagnahmte die Gemeinde daraufhin die Wohnung und wies die vorherigen Mieter zur Abwendung der Obdachlosigkeit in die Wohnung ein.

   In der Folge verlängerte die Gemeinde Leer die befristete Maßnahme bis zum 31.05.2012.

   Gegen die Beschlagnahme reicht der Vermieter Klage beim Verwaltungsgericht ein

   Ende März 2012 legte der Kläger daraufhin gegen die von der Gemeinde angeordnete Beschlagnahme Klage beim Verwaltungsgericht Oldenburg ein, mit der Begründung, dass er es als Vermieter nicht dulden müsse, dass das rechtskräftige Räumungsurteil mehr als ein dreiviertel Jahr nicht durchgesetzt werden könne.

   Weder die räumungsverpflichtete Familie noch die Gemeinde Leer hätten hinreichende Bemühungen unternommen, um eine andere Wohnung zu finden.

   Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg

   Dieser Ansicht folgte das VG Oldenburg. Zwar sei nach dem Niedersächsischen Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (Nds.SOG) die Beschlagnahme einer Wohnung bei einer drohenden Obdachlosigkeit möglich.

   Verwaltungsgericht Oldenburg hält Beschlagnahme nur für 6 Monate für rechtmäßig

   Diese Möglichkeit bestünde grundsätzlich aber nur für einen Zeitraum von sechs Monaten.

   Darüber hinaus müsse die Behörde nachweisen, dass anderweitiger zumutbarer Wohnraum nicht zur Verfügung stehe. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.

   Insbesondere habe die Gemeinde keine ausreichenden eigenen Anstrengungen unternommen, eine andere Möglichkeit der Unterbringung zu finden.

   Quelle: Verwaltungsgericht Oldenburg

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3. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

   Mai 3, 2012 9:06 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen
   • Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung
   • Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß
   • Urteil des Bundesgerichtshofes
   • Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an
   • Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

   Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

   Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

   Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

   Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

   Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

   Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

   Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

   Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

   Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

   

   In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

   Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

   Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

   Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

   Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

   Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

   Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

   Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

   Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

   Urteil des Bundesgerichtshofes

   Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

   Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

   Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

   Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

   Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

   Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

   Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

   Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

   Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

   Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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4. Mietrecht: Kein Verzug des Mieters wenn dieser nach fehlender Anzeige eines Eigentümerwechsels an die falsche Person leistet

   April 5, 2012 9:37 am Leave a Comment

   Amtsgericht Gelsenkirchen, 07.11.2011, Az.: 3a C 299/11

   Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB). Dieser Grundsatz gilt im deutschen Mietrecht und hat zur Folge, dass der Erwerber eines Grundstücks bzw. eines Mietshauses mit dem Erwerb des Eigentums an die Stelle des Vermieters im Hinblick auf die bestehenden Mietverträge tritt.

   Selbst wenn der Mieter Anhaltspunkte für den Eigentumserwerb hat, ist dieser gesetzlich nicht verpflichtet, selbst die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, um den Mietzins auch tatsächlich an den richtigen Eigentümer zu leisten.

   Hinsichtlich der Anzeigepflicht des Eigentumsüberganges regelt § 566e BGB:

   Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.

   Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.

   In dem oben genannten Fall hatte das AG Gelsenkirchen nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen in Verzug kam, obwohl ihm weder vom früheren Eigentümer noch vom neuen Eigentümer der Wechsel des Eigentums angezeigt worden war.

   Sachverhalt: Die Beklagte hatte einen Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer der Wohnung geschlossen.
   Als die Beklagte von dem Wechsel des Eigentums erfahren hatte, zahlte sie den Mietzins erst an die Klägerin und später nach Zweifeln an der Eigentümereigenschaft der Klägerin an den WEG-Verwalter.

   Nach Aufforderung wies die Klägerin der Beklagten gegenüber ihr Eigentum durch einen Handelsregisterauszug nach.

   In der Folge kündigte die Klägerin der Beklagten wegen zwei fehlender Monatsmieten und klagte auf Räumung.

   Amtsgericht Gelsenkirchen: Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und stellte fest, dass sich die Beklagte nicht im Verzug befunden habe, da es Aufgabe des alten Eigentümers sei, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren.

   Die Beklagte habe indes alles versucht, den Eigentümerwechsel aufzuklären, während die Klägerin den Nachweis schuldig geblieben sei.

   Die bereits geleisteten Zahlungen an die Klägerin hätten nichts daran geändert, da die Beklagte Gewissheit über die Person ihres Vermieters haben müsse.

   Quelle: Amtsgericht Gelsenkirchen

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