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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Räumungsklage

  1. Mietrecht: Personenhandelsgesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.

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    Bundesgerichtshof, 15. 12. 2010, Az.: VIII ZR 210/10

    Das Mietrecht hält für Vermieter verschiedene Möglichkeiten bereit, Mieteigentum aus bestimmten Gründen selber zu verwerten.

    Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter allerdings nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

    Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn
    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarfskündigung) oder
    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

    Insbesondere Eigenbedarfskündigungen bzw. Verwertungskündigungen sind dabei oft Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, da viele Mieter durch die Kündigung finanzielle oder persönliche Nachteile erleiden.

    Bei der Eigenbedarfskündigung dürfen zum Beispiel die Voraussetzungen des Eigenbedarfs nach der Kündigung nicht wegfallen, da die Mieterschutzvorschriften sonst zu einfach umgangen werden könnten.

    Problematisch wird die Eigenbedarfskündigung insbesondere dann, wenn der Vermieter keine natürliche, sondern eine juristische Person, also z. B. eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist.

    In dieser Konstellation genügt es bei den genannten juristischen Personen für die Rechtsprechung grundsätzlich, wenn der Eigenbedarf für ein Mitglied dieser juristischen Person gegeben ist und das Mitglied bereits bei Abschluss des Mietvertrages der juristischen Person angehörte.

    In dem oben genannten Urteil hatte der BGH darüber zu urteilen, ob auch eine Personengesellschaft zur Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, wenn dieser Eigenbedarf für einen Gesellschafter der Gesellschaft vorliegt.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Vermieterin war eine Personengesellschaft, eine GmbH & Co KG

    Der Beklagte war seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin. Bei der Klägerin handelte es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH waren Eheleute, der Ehemann war gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin.

    Im April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus, mit der Begründung des Eigenbedarfs der beiden Gesellschafter der Klägerin.

    GmbH & Co KG spricht Eigenbedarfskündigung für die Gesellschafter aus, Mieter bleibt drin

    Da der Beklagte die Kündigung ignorierte strengte die Klägerin eine Räumungsklage gegen den Beklagten an. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, das Landgericht wies die Berufung der Klägerin zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter.

    Urteil des Bundesgerichtshofs:

    Auch der BGH bestätigt die Urteile des Amtsgerichts und des Landgerichts

    Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, weil die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Die Kündigung der Klägerin sei unwirksam, weil ihr als GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.

    Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zuzurechnen, weil insoweit eine Gleichbehandlung mit den Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft geboten sei.

    Anders als bei der GbR sei der Eigenbedarf nicht den Gesellschaftern der GmbH & Co KG zuzurechnen

    Damit sei die Situation von Personenhandelsgesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar. Anders als häufig bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts hänge es nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Personenmehrheit um eine schlichte Gemeinschaft oder um eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft handele, denn eine Personenhandelsgesellschaft entstehe nicht zufällig, sondern durch zum Teil umfangreiches geschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrages bis hin zur Eintragung im Handelsregister.

    Die Gefahr einer vom Zufall abhängenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Personenhandelsgesellschaft sei daher von vornherein ausgeschlossen.

    Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebe es daher bei der Personenhandelsgesellschaft keine Veranlassung, zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Geltendmachung von Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu ermöglichen.

    Der von der Literatur vertretenen gegenteiligen Auffassung, einer Personengesellschaft sei – etwa im Hinblick auf die nähere persönliche Beziehung zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft und der persönlichen Haftung – der Eigenbedarf von Gesellschaftern generell zuzurechnen, könne somit nicht gefolgt werden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Voraussetzungen der Verwertungskündigung des Vermieters

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    Bundesgerichtshof, 09.02.2011, Az.: VIII ZR 155/10

    Das Mietrecht hält für den Vermieter verschiedene Möglichkeiten bereit, sein Mieteigentum aus bestimmten Gründen selber zu verwerten.

    Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter allerdings nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

    Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarfskündigung) oder

    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

    Insbesondere Eigenbedarfskündigungen bzw. Verwertungskündigungen sind dabei oft Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, da viele Mieter durch die Kündigung finanzielle oder persönliche Nachteile erleiden.

    In dem oben genannten Urteil hat sich nun der BGH zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung geäußert.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Die Beklagte war seit 1995 Mieterin einer Siedlungswohnung in Hamburg

    Die Klägerin , eine Wohnungsbaugesellschaft, kaufte die gesamte Siedlung inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Anstelle der in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichteten Wohnhäusern plante die Klägerin moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen zu errichten.

    Vermieterin kündigte die Wohnung wegen Verhinderung der ordnungsgemäßen Verwertung

    Die Klägerin kündigte daher unter Anderem den Mietvertrag mit der Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der bisherigen Siedlung.

    Da die Beklagte nicht weichen wollte, reichte die Klägerin gegen die Beklagte Räumungsklage beim Amtsgericht ein, welche abgewiesen wurde. Auf die darauf folgende Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

    Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten.

    Entscheidung des Bundesgerichtshofes

    BGH entschied im Sinne der Vermieterin wegen schlechten Zustands der Wohnung

    Der BGH urteilte, dass die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.

    Denn der noch vorhandene Wohnblock befände sich in einem schlechten Bauzustand und entspreche in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden könnten.

    Bei Fortsetzung des Mietverhältnisses würden der Vermieterin erhebliche Nachteile drohen

    Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden könne.

    Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der Siedlung verfolgten städtebaulichen Konzepts sei der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Nichtanzeige eines Mangels

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    Bundesgerichtshof, 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09

    Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete gem. § 536 BGB aufgrund von äußeren oder sonstigen Einwirkungen mindern. Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen. Gem. § 536c Abs. 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter allerdings einen auftretenden oder vorhandenen Mangel grundsätzlich anzuzeigen.

    Maengelrechte_Mieter

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers und zahlten für einige Monate in 2007 gar keine Miete und für einen Monat in 2007 nur einen Teilbetrag. Der Kläger (Vermieter) erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten machten daraufhin ihr Zurückbehaltungsrecht des Mietzinses wegen Schimmelpilzbefalls geltend und widersprachen der Kündigung. Der Beklagte reichte daraufhin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass die Mieter mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten seien, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden

    BGH: Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte nun Erfolg und führt somit zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der BGH ist der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen wegen des Schimmelpilzbefalls nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, den Schuldner der Beseitigung des Mangels (den Vermieter) unter Druck zu setzen. Diese Zielsetzung ist bei Unkenntnis des Vermieters von dem Mangel nicht zu erreichen und somit sei kein Zurückbehaltungsrecht gegeben.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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