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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Vermieterschutz

  1. Mietrecht: Der Unterschriftszusatz „i. A.“ kann die Unwirksamkeit einer mietrechtlichen Kündigung zur Folge haben

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    Landgericht Berlin, 24.09.2014, Az.: 65 S 64/14

    Die mietrechtliche Kündigung ist dem anderen Vertragspartner auf jeden Fall schriftlich mitzuteilen, § 568 BGB. Das heißt, dass sie in einem unterschriebenen und begründeten Brief erklärt werden muss.

    Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Kündigung durch einen Mitarbeiter eines Unternehmens, welches als Vermieter fungiert, oder durch einen anderen Bevollmächtigten, also zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt erfolgt.

    In dem oben genannten Urteil des Landgerichts Berlin hatte dieses über die Wirksamkeit einer Kündigung zu entscheiden, die von einem Mitarbeiter einer Aktiengesellschaft für diese erklärt worden war.

    Sachverhalt des Falles

    Sachbearbeiter der Vermietergesellschaft kündigt Mietern wegen Zahlungsverzuges

    Klägerin in diesem Fall war die Vermieterin, eine Aktiengesellschaft, Beklagte waren die Mieter der angemieteten Wohnung. Wegen Zahlungsverzuges hinsichtlich der Miete wurde ein angestellter Sachbearbeiter der Klägerin mit der Beitreibung des rückständigen Betrages beauftragt. Dieser Sachbearbeiter war im Bereich Forderungsmanagement der Klägerin tätig.

    Als dennoch nicht gezahlt wurde, kündigte der für die Forderungsbeitreibung zuständige Sachbearbeiter das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 7.5.2013.

    Sachbearbeiter übersendet keine Vertretungsmacht für die Kündigung

    Zwar war der Sachbearbeiter in dem Briefkopf der Kündigung als für den Einzug der offenen Mietforderungen zuständiger Sachbearbeiter angegeben worden, seine Vertretungsmacht in Bezug auf die Kündigung von Mietverträgen war daraus jedoch nicht ersichtlich.

    Sachbearbeiter unterschreibt mit Zusatz i. A.

    Unterschrieben hatte der Sachbearbeiter die Kündigung mit dem Zusatz „i. A.“ Als die Beklagte die Wohnung nicht räumte, reichte die Klägerin Räumungsklage zunächst beim Amtsgericht Neukölln ein.

    Gegen die abweisende Klage des Amtsgerichts Köln reicht die Klägerin Berufung ein

    Da das Amtsgericht Neukölln die Klage abgewiesen hatte, reichte die Klägerin schließlich Berufung zum Landgericht Berlin ein.

    Berufungsurteil des Landgerichts Berlin

    Landgericht Berlin bestätigt Urteil des Amtsgerichts – Kündigung unwirksam

    Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht der des Amtsgerichts und urteilte nun ebenfalls, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zustünde, weil das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet worden sei.

    Nach Ansicht des Landgerichts komme es generell für die Frage, ob eine Erklärung im fremden Namen abgegeben worden sei, auf deren objektiven Erklärungswert an. Nach den §§ 133, 157 BGB sei maßgeblich, wie der Erklärungsempfänger die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen dürfe.

    Hierbei seien außer dem Erklärungswortlaut alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen würden. Von Bedeutung seien insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört und verkehrstypische Verhaltensweisen.

    Die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB sei nur gewahrt, wenn der so ermittelte rechtsgeschäftliche Vertretungswille in der Urkunde jedenfalls andeutungsweise Ausdruck gefunden habe.

    Sei eine Erklärung mit dem Zusatz „i. A.“ unterschrieben worden, könne dies im Einzelfall dafür sprechen, dass der Unterzeichner nicht selbst handelnd wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm unterzeichneten Erklärung übernehmen wolle.

    Bei der nach den §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Erklärung sei jedoch zu berücksichtigen, dass im allgemeinen, nicht juristischen Sprachgebrauch nicht immer hinreichend zwischen „Auftrag“ und „Vertretung“ unterschieden werde. Die Zusätze „i.V.“ und „i.A.“ würden häufig nur verwendet, um unterschiedliche Hierarchieebenen auszudrücken. Deshalb folge nicht allein aus dem Zusatz „i.A.“, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt habe.

    Maßgeblich seien vielmehr die Gesamtumstände. Ergebe sich hieraus, dass der Unterzeichner die Erklärung ersichtlich im Namen eines anderen abgegeben habe, sei von einem Handeln als Vertreter auszugehen. Für die Wahrung der Schriftform sei unerheblich, ob der Unterzeichner tatsächlich bevollmächtigt gewesen sei.

    Vorliegend sei das maßgebliche Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 auf dem Briefkopf der im Mietvertrag als Vertreterin der Vermieterin ausgewiesenen Aktiengesellschafft verfasst worden. Da die AG als juristische Person nicht selbst handeln könne, werde diese kraft Gesetzes durch den Vorstand vertreten, § 78 Abs. 1 AktG. Demgemäß seien auf dem Kündigungsschreiben die Mitglieder des Vorstands, die Herren # und #, namentlich benannt worden, welche das Kündigungsschreiben aber nicht unterzeichnet hätten.

    Unterzeichnet sei das Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 von einem Herrn #, dessen Namen im Kopf des Schreibens unter dem Hinweis „Forderungsmanagement“ aufgeführt worden sei und dessen E-Mail-Adresse neben dem Aktenzeichen als Kontaktadresse angegeben sei. Die weitere Unterschrift stamme von einer nicht näher individualisierten Person namens „#“.

    Erwähnung des Sachbearbeiters im Briefkopf lässt nicht auf seine Vertretungsmacht schließen

    Die Erwähnung des Unterzeichners # im Briefkopf lasse nicht auf seine Vertretungsmacht schließen. Entsprechend der Gestaltung des Mietvertragseingangs sei an dieser Stelle im Schreiben der „Ansprechpartner“ benannt, mithin hier der Sachbearbeiter, der für den Einzug offener Mietforderungen zuständig sei. Dass dieser zur Abgabe von Willenserklärungen zuständig sei, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, könne daraus nicht abgeleitet werden. Die Klägerin habe auch keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich für die Beklagten erkennbar ableiten ließe, dass der Unterzeichner Herr # eine entsprechende Rechtsmacht besitzen würde.

    Die Kündigung sei in der „Wir-Form“ verfasst worden („kündigen wir das…Mietverhältnis“, „wir fordern sie auf, … die Wohnung an uns zu übergeben“ , „sprechen wir … unser Vermieterpfandrecht aus“…).

    Abschließend sei nach der Grußformel und vor den Unterschriften der Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ angefügt worden. Danach würden die zwei Unterschriften # und # , denen beiden das Kürzel „i.A.“ vorangestellt sei, folgen.

    Die Verwendung der 2. Person Plural in dem Kündigungsschreiben stelle eine auf die Klägerin als Vermieterin hindeutende Formulierung dar, weil jeweils in Bezug auf Kündigung, Rückgabe und Vermieterpfandrecht Rechte geltend gemacht würden, die der Vermieterin zustünden.

    Da eingangs der Kündigung kein sprachlicher Hinweis auf die Vermieterin erfolgt sei, sei die notwendige Offenlegung des Vertretungsverhältnisses und das Handeln in fremden Namen abschließend im Anschluss an die Grußformel angebracht worden. Dies könne – wie von der Klägerin in der Berufung ausgeführt – gerade aufgrund dieser Nähe zu der Erklärung der natürlichen Personen, den Unterzeichnern, als Hinweis darauf aufgefasst werden, dass die unterzeichnenden Personen in Vollmacht handeln würden.

    Vorliegend würde sich dieser Schluss nicht ziehen lassen. Zum einen würden die Unterzeichner nicht unmittelbar für die Vermieterin handeln; vielmehr liege hier eine Vollmachtkette vor, weil durch die Verwendung des Briefkopfes der # AG, diese Vertreterin die Ausstellerin des Kündigungsschreibens sei. Zudem, insofern übereinstimmend mit der Gesetzeslage, seien die Vertreter der # AG, der vertretungsberechtigte Vorstand, namentlich benannt. Durch die zusätzliche Verwendung des Kürzels „i.A.“ bei beiden Unterschriften werde aber der vorausgegangene Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ für einen objektiven Erklärungsempfänger relativiert.

    Verwendung von i. A. deutet nicht auf Vertretungsverhältnis hin

    Dies deshalb, weil die typische Verwendung „i.A.“ eben nicht auf ein Vertretungsverhältnis hindeuten würde, sondern der mit diesem Kürzel Unterzeichnende keine eigene Erklärung abgeben, sondern eine fremde nur übermitteln wolle.

    Es entspreche der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass in Fällen, in denen der Unterzeichnende – in dem dortigen Fall ging es um die Unterzeichnung einer Rechtsmittelschrift – seine Unterschrift mit dem Zusatz „i.A“ versehen würde, grundsätzlich nicht von einer dafür erforderlichen Übernahme des Unterzeichners für deren Inhalt auszugehen sei; vielmehr gebe er dadurch zu erkennen, dass er nur als Bote auftrete. Im dortigen Fall habe der Bundesgerichtshof im Ergebnis die Zulässigkeit der Berufung bejaht, weil der mit diesem Zusatz unterzeichnende Rechtsanwalt Sozietätsmitglied und auf dem Briefkopf der Kanzlei, mit welchem die Berufungsschrift eingereicht wurde, aufgeführt worden war. Dies würde, auf den vorliegenden Fall angewandt bedeuten, dass wenn einer der auf dem Kündigungsschreiben aufgeführten Vorstände mit dem Kürzel „i. A.“ unterzeichnet hätte, dies unschädlich wäre, weil er auf dem Schreiben als vertretungsbefugt ausgewiesen sei.

    I. A. steht im Widerspruch zur Eingangsformel „namens und in Vollmacht des Vermieters“

    Die Hinzufügung dieser Kürzel „i.A.“ stünde damit im Widerspruch zu dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“. Bei lebensnaher Betrachtung sei dieser Zusatz so aufzufassen, dass damit die # AG „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ handeln würde und mithin dem erforderlichen Offenkundigkeitsgrundsatz entsprechen wolle. Die Unterzeichner auf dem Kürzel „i.A.“ würden hingegen zu erkennen geben, dass sie nur beauftragt seien, die Kündigung mitzuteilen.

    Wie von der Kammer bereits in dem von der Klägerin zitierten Urteil vom 22.3.2011 – 65 S 363/10 – ausgeführt, schaffe dieser Zusatz eine Distanz zu der Erklärung, die hier „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ erfolgen solle. Was hätte – sollten die unterzeichnenden Personen tatsächlich bevollmächtigt gewesen sein bzw. als Vertreter hätten handeln wollen – näher gelegen, als ohne jeden Zusatz unter der Anfügung „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ zu unterschreiben.

    Der Umstand, dass der Zusatz „i.A.“ nicht handschriftlich zugefügt, sondern offenkundig auf den Schreiben vor der Unterzeichnung bereits aufgebracht worden sei, ändere an dieser Bewertung nichts.

    Die # AG sei eine mit der Vermieterin verbundene und professionelle Vertreterin einer in Berlin gerichtsbekannt seit Jahren in großem Umfang tätigen Vermieterin. Von ihr sei zu erwarten, dass sie die Differenzierung zwischen Vertretung und Beauftragung kennen würde. Da hier zudem beide Kündigungsschreiben entsprechend verfasst seien, könne auch nicht von einem einmaligen Versehen ausgegangen werden. Vielmehr lasse dies den Schluss zu, dass hier nicht von einer Vertretung der Unterzeichner ausgegangen werden könne.

    Auch der Umstand, dass im Mietvertrag entsprechend verfahren worden sei, indem den Unterschriften der Zusatz „i.A“ angefügt sei, führe zu keiner anderen Bewertung. Es hätten jeweils andere Personen auf Seiten der Klägerin bzw. ihrer Vertreterin, der # AG gehandelt, so dass aus Empfängersicht aus dieser Vorgehensweise nicht auf eine Bevollmächtigung der Unterzeichner der Kündigung für die Abgabe den Bestand des Mietverhältnisses betreffende Erklärungen geschlossen werden können. Zudem habe die Klägerin nicht vorgetragen, dass sie alle Verträge in der hier verwandten Form unterzeichnet habe.

    Schließlich habe die Klägerin keine konkretisierenden tatsächlichen Umstände vorgetragen, aus denen hier für die Beklagten als Erklärungsempfänger etwa der Schluss auf eine Vertretungsbefugnis der Unterzeichner möglich gewesen sei. Es sei weder weiterer vorgerichtlicher Schriftverkehr eingereicht worden, noch sei weiterer Sachvortrag hierzu erfolgt, wie dies etwa in der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts aus dem Jahr 2007 der Fall gewesen sei.

    Die Person, die im Hause der # AG die Kündigungen vorformuliert bzw. die schriftliche Kündigung zur Unterzeichnung vorbereitet habe, hätte – ebenso wie bei dem Mietvertrag – dies nicht eigenständig, sondern auf Anweisung in dieser Form abgefasst.

    Hierzu wäre konkreter Sachvortrag nötig gewesen. Etwa dahingehend wie dies bei der Klägerin bzw. der # AG organisiert gewesen sei und in welcher Form bisher Schreiben an die Beklagten gerichtet worden sei. Dies habe die Klägerin ungeachtet der von ihr aus der Rechtsprechung zitierten Anforderungen aber unterlassen, so dass kein Anhaltspunkt dafür bestünde, dass bei der Klägerin Vertretungsverhältnisse üblicherweise in dieser Form dargestellt werden würden.

    Bezogen auf die in der Klageschrift enthaltenen Kündigungen beanstande die Berufung lediglich, dass das Amtsgericht die in der Klage enthaltene fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als unwirksam angesehen habe, weil dieser Kündigung bereits die fristlose Kündigung vom 11.1.2012 vorausgegangen sei, welche gleichfalls gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sei, so dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB greifen würde.

    Diese Ansicht treffe nicht zu. Die mit der Klage überreichte fristlose Kündigung vom 11.1.2012 sei entsprechend derjenigen vom 7.5.2013 verfasst und ebenfalls von Herrn # und einer nicht näher individualisierten Person namens # unterzeichnet worden, jeweils mit dem Zusatz „i.A.“. Es könne insofern auf die vorstehenden Ausführungen zur Kündigung vom 7.5.2013 verwiesen werden mit der Folge, dass auch die Kündigung vom 11.1.2012 formunwirksam sei.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Mieterhöhungsverlangen ist auch bei Mietabgeltung durch Dienstleistungen gerechtfertigt

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    Amtsgericht Offenbach, 08.02.2013, Az.: 37 C 445/12

    Wenn der Vermieter an dem Mietobjekt Arbeiten durchführt oder durchführen lässt, ist zwischen sogenannten Modernisierungsmaßnahmen und sogenannten Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden.

    Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB bauliche Veränderungen des Vermieters,

    – durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

    – durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

    – durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

    – durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder

    – die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

    Erhaltungsmaßnahmen wiederum sind solche Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) oder mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden sollen (Instandhaltung).

    Die folgende Grafik soll den Unterschied zwischen einer Erhaltungs- und einer Modernisierungsmaßnahme nochmals verdeutlichen:

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Wichtig ist diese Unterscheidung insbesondere deshalb, weil eine Erhaltungsmaßnahme vom Vermieter in viel einfacherer Art und Weise und in viel kürzerer Zeit als eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden kann.

    Bei Modernisierungsmaßnahmen hingegen sieht das Gesetz wesentlich strengere Maßnahmen hinsichtlich der Form und Zeit der Ankündigung vor.

    In der oben genannten Entscheidung hatte das Amtsgericht Offenbach darüber zu entscheiden, ob der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter verlangen durfte, obwohl zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden war, dass der Mietzins vom Mieter durch die Leistung von Dienstleistungen abgegolten werden sollte.

    Sachverhalt: Die Beklagten hatten von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten, schlossen sie am 08.06.1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin.

    Danach war die Wohnung bis zum Tode des Längstlebenden der beiden Beklagten vermietet.

    Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen, solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Der Mietzins wurde in dem Vertrag nicht erwähnt.

    Ende 2007 erwarb die Klägerin das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Im Jahr 2012 wurde das Haus von der Klägerin mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert.

    Aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahme ergab sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung erklärte die Klägerin den Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 30. 8. 2012.

    Die Beklagten lehnten die Zahlung der Mieterhöhung mit dem Hinweis ab, dass durch den Mietvertrag jegliche Mietzahlung durch die Erbringung der Dienstleistungen abgegolten sei und Mieterhöhungen somit nicht möglich seien.

    Amtsgericht Offenbach: Das Amtsgericht Offenbach folgte der Ansicht der Klägerin und verurteilte die Beklagten zur gesonderten Zahlung der Mieterhöhung.

    Nach Ansicht des AG Offenbach seien die Beklagten aus den §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet gewesen.

    Die Rechtsansicht der Beklagten, wonach die Klägerin zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte klagen müssen, sei unzutreffend.

    Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB sei auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter könne im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung klagen.

    Von den im Termin unstreitig gewordenen Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung könnten gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.

    Die Klägerin habe die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt. Auch sei die Erhöhung rechnerisch zutreffend ermittelt worden.

    Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB sei nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen gewesen.

    Die ursprünglichen Vertragsparteien hätten vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen gewesen seien.

    Dieser Vertragswortlaut könne aber nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen sei.

    Insbesondere handele es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären.

    Quelle: Amtsgericht Offenbach

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  3. Mietrecht: Der Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel kann zur fristlosen Kündigung des Mieters berechtigen.

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    Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.02.2013, Az.: I – 24 U 157/12

    Für gewerbliche Mieter kann es von existentieller Bedeutung sein, dass in demjenigen Großobjekt, in welchem sie einen Laden gemietet haben, keine anderen Gewerbe angesiedelt sind, die die gleichen Produkte oder Dienstleistungen anbieten.

    Zu diesem Zwecke finden sich in gewerblichen Mietverträgen oftmals sogenannte Konkurrenzschutzklauseln wieder.

    Konkurrenzschutzklauseln können unterschiedliche Schutzzwecke abdecken. Auch können sich Konkurrenzschutzklauseln auf ein einziges Großobjekt (zum Beispiel ein Einkaufszentrum) aber auch auf ganze Stadtviertel beziehen, wenn der Vermieter in diesem Stadtviertel mehrere Objekte sein Eigentum nennt.

    Wenn der Vermieter sich verpflichtet, während der Mietdauer Verkaufsflächen nicht an ein anderes Unternehmen zu vermieten, welches dieselben Waren verkauft wie der Mieter, beinhaltet dies nach der Rechtsprechung einen umfassenden Konkurrenzschutz (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9; OLG Celle WuM 1992, 538).

    In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Kampfkunstschule zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war, weil der Vermieter, ein anderes Teilstück der gleichen Lagerhalle dem Betreiber einer anderen Kampfkunstschule vermietet hatte.

    Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die Beklagte ein Teilstück einer Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“.

    Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.02.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.

    Der Vertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel, die wie folgt formuliert war:

    „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

    Dennoch vermietete die Klägerin ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.

    Daraufhin teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle.

    Mit anwaltlichem Schreiben erklärte die Klägerin dann unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

    Dies wollte die Klägerin nicht akzeptieren und klagte vor dem Landgericht, welches der Klage zunächst im Wesentlichen stattgab.

    Nach Ansicht des Landgericht habe die Beklagte einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz letztlich nicht beweisen können.

    Gegen das landgerichtliche Urteil legte die Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein und machte geltend, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft und aufgrund unvollständiger und fehlerhafter Beweiswürdigung einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel verneint habe.

    Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht der Beklagte und urteilte, dass die Kündigung der Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet habe.

    Die Beklagte sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.

    Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

    Gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB liege ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

    Dies könne auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert werde (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7U 54/10, Rn. 45 mwN). Dies sei hier der Fall gewesen.

    Quelle Oberlandesgericht Düsseldorf

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  4. Mietrecht: Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter die Reinigung des Treppenhauses selbst veranlassen.

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    Amtsgericht Bremen, 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12

    Gemeinschaftliche Pflichten der Mieter sind in der Regel in der Hausordnung geregelt. Dazu gehört auch die Treppenhausreinigung. Die Hausordnung wird dann über eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag mit einbezogen.

    Besteht keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus bzw. Gemeinschaftsräume zu reinigen.

    Führt der Mieter trotz vertraglicher Verpflichtung die ihm obliegenden Reinigungsarbeiten nicht aus, kann ihn der Vermieter dahingehend abmahnen und ein Frist für die Ausführung der Reinigung setzen.

    Sollte der Mieter sich weiterhin weigern, kann der Vermieter den Mieter ebenfalls auf Erfüllung verklagen und aus dem ergehenden Titel vollstrecken lassen.

    In dem oben genannten Urteil des AG Bremen verweigerte der Mieter die Reinigung, woraufhin die Vermieterin eine Fachreinigungsfirma beauftragte und von dem Mieter die Kosten ersetzt verlangte.

    Sachverhalt: Der Beklagte war Mieter der Klägerin und entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden.

    Dieser Verpflichtung kam der Mieter nicht nach, so dass er durch die Klägerin mit Schreiben vom 07.03.2012 abgemahnt wurde. Als der Beklagte dennoch nicht reagierte, beauftragte die Klägerin eine Reinigungsfachfirma mit der Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume. Die Reinigung führte die Fachfirma am 14.03.2012 aus.

    Amtsgericht Bremen: Das Amtsgericht Bremen hat geurteilt, dass der Beklagte hier entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten schuldete.

    Sofern nicht anderes vereinbart werde, sei ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen sei.

    Denn der Bruttomietzins sei vorliegend – wie üblich – im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stelle insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre.

    Außerdem mache es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt werde und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten würde; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen sei es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

    Die Pflicht zur Treppenhausreinigung sei von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürften, sei der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen.

    Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen.

    Würde der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, könne es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen.

    Dies könne nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters – hier: des Beklagten – liegen.

    Quelle: Amtsgericht Bremen

    Einen kostenlosen Mietminderungsrechner finden Sie hier.

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