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1. Mietrecht: Pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ohne Einsichtnahme genügt nicht

   Februar 2, 2013 11:38 am Leave a Comment

   Amtsgericht München, 27.01.12, Az.: 472 C 26823/11

   Betriebskostenabrechnungen sind immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Mögliche Fehler von Betriebskostenabrechnungen lassen sich in formelle und materielle Fehler einteilen.

    1. Formelle Fehler der Betriebskostenabrechung

   Unter formellen Fehlern werden alle Fehler zusammengefasst, die sich aus der Übermittlung und Darstellung der Abrechnung ergeben.

   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung i.S.d. § 259 BGB über die Betriebskosten gegeben, wenn die Abrechnung die folgenden Punkte erfüllt:

   – Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten.
   – Die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssels.
   – Die Berechnung des Anteils des Mieters.
   – Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

   Beispiele für formelle Fehler der Betriebskostenabrechnung sind z. B. die Unübersichtlichkeit der Abrechnung oder deren verfristete Zustellung (siehe § 556 III BGB).

   2. Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung

   Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung sind alle inhaltlichen Fehler, die der Betriebskostenabrechnung anhaften können.

   Beispiele für materielle Fehler sind z. B. der Ansatz von zwischen Mieter und Vermieter nicht vereinbarter Betriebskostenpositionen oder die Verwendung falscher Umlagemaßstäbe um die einzelnen Positionen der Abrechnung auf die Mieter umzulegen.

   Liegen formelle Fehler vor, ist die Betriebskostenabrechnung unwirksam und damit für den Mieter auch unbeachtlich. Der Mieter kommt mit der Nachzahlung somit gar nicht erst in Verzug.

   Materielle Fehler bewirken zunächst einmal nicht die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

   In der oben genannten Entscheidung des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob das pauschale Bestreiten der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung der Fälligkeit der Abrechnung entgegenstand.

   Sachverhalt: Der beklagte Mieter erhielt im August 2010 seine Betriebskostenabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2009. Aus dieser Abrechnung ergab sich eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 467 Euro.

   Der Beklagte war der Ansicht, dass der Verbrauch durch den Mieter viel zu hoch angesetzt worden war und verweigerte die Zahlung. Nähere Ausführungen machte er jedoch nicht.

   Daraufhin erhob der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht München.

   Amtsgericht München: Der zuständige Richter gab der Klage statt und verurteilte den Mieter zur Zahlung. Nach Ansicht des Gerichts sei die Betriebskostenrechnung nicht zu beanstanden.

   Zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen und die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.

   Die Abrechnung habe dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristischen und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen.

   Diesen Voraussetzungen würde die Betriebskostenabrechnung des Klägers entsprechen.

   Soweit der Beklagte den zu hohen Verbrauch bemängele, habe dieser seinen Vortrag nicht weiter präzisiert.

   Unstreitig sei er seinem Anspruch auf Belegeinsicht nicht nachgekommen. Ohne Einsicht in die Kostenbelege sei aber das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig.

   Der Mieter hätte zunächst in die Belege Einsicht nehmen und dann im Einzelnen vortragen müssen, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreite. Dies habe er aber nicht getan.

   Quelle: Amtsgericht München

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Keine außergewohnliche Härte, wenn die Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

   Oktober 14, 2012 10:16 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Beklagte hatte eine Wohnung gemietet, die mit Ofen und Gamat-Heizgerät ausgestattet war
   • Vermieter baute eine neue Gasetagenheizung ein und verklagte die Mieterin auf Anschluss derselben
   • Urteil des Bundesgerichtshof
   • Mieterin argumentierte, dass die Modernisierung eine unzumutbare Härte für sie bedeute
   • Ausgangsgericht müsse nochmals prüfen, ob mit der Gasetagenheizung ein allgemein üblicher Standard erreicht werde

   Bundesgerichtshof, 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12

   Plant der Vermieter, an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann er nicht nach eigenem Gutdünken mit diesen Maßnahmen beginnen.

   Gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, seinem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform (z. B. per Brief, Fax oder Email) anzukündigen.

   Die Ankündigung muss die dabei die folgenden Bestandteile beinhalten:

   1. Art, Beginn und Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
   2. die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
   3. sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

   Diese Ankündigungspflicht gilt sowohl für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung als auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung, wenn der Vermieter für diese Maßnahmen später eine Mieterhöhung fordern will.

   Wenn sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nach der ersten Ankündigung erheblich verzögert oder sich andere Umstände der Modernisierung nach der ersten Ankündigung wesentlich ändern, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.

   Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eine Modernisierungsmaßnahme beginnt, ist der Mieter unter Umständen nicht verpflichtet, eine aufgrund der Maßnahme erfolgte Mieterhöhung zu zahlen.

   Wird die Maßnahme durch den Mieter aber trotz Kenntnisnahme geduldet, kann der Mieter sich später nicht auf die fehlende Ankündigung berufen.

   Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Renovierung) zu unterscheiden.

   Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, da reine Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, die Kosten also alleine vom Vermieter zu tragen sind.

   

   Es besteht natürlich nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine Duldungspflicht des Mieters.

   Eine Duldungspflicht besteht gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

   Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Luxusmodernisierung geplant ist, welche einen überdurchschnittlichen Standard der Mietsache zur Folge hat, die mit einer ebenfalls überdurchschnittlichen Mietzinserhöhung einhergeht, welche durch den Mieter wirtschaftlich nicht getragen werden kann.

   Gem. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist in solchen Fällen die zu erwartende Mieterhöhung allerdings dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

   In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Beklagte hatte eine Wohnung gemietet, die mit Ofen und Gamat-Heizgerät ausgestattet war

   Die Beklagte hatte in diesem Fall im Jahre 1989 von dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war.

   Vermieter baute eine neue Gasetagenheizung ein und verklagte die Mieterin auf Anschluss derselben

   Im Jahr 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

   Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Das mit der Berufung angerufene Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt.

   Urteil des Bundesgerichtshof

   Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

   Mieterin argumentierte, dass die Modernisierung eine unzumutbare Härte für sie bedeute

   Der BGH hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

   Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

   Ausgangsgericht müsse nochmals prüfen, ob mit der Gasetagenheizung ein allgemein üblicher Standard erreicht werde

   Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe.

   Diese Zielsetzung gebiete es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspreche.

   Der Bundesgerichtshof hat daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führe und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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3. Mietrecht: Vermieter sind nicht berechtigt, die Kaution mit mietfremden Forderungen aufzurechnen.

   Oktober 3, 2012 1:24 pm Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
   • Mieter fordern von dem Vermieter die Kaution zurück
   • Beklagte rechnet mit abgetretenen Ansprüchen eines anderen Vermieters gegen die Kaution auf
   • Urteil des Bundesgerichtshofes:
   • Auch der BGH sieht keine Aufrechnungsmöglichkeiten des Vermieters
   • Die Kaution diene nur der Sicherung von Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis

   Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12

   Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter eine Kaution zu stellen.

   Ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer solchen Sicherheitsleistung entsteht somit nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung trifft (vertragliche Verpflichtung).

   Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution dann allerdings nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Im Rahmen dieser Berechnung sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht einzubeziehen.

   Wird vertraglich dennoch eine höhere Kaution verlangt, ist diese Regelung gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

   Die Kaution kann durch den Vermieter unter Anderem in Form einer Geldleistung, einer Bankbürgschaft oder eines verpfändeten Sparkontos eingefordert werden.

   Soll die Kaution als Geldleistung erfolgen, hat der Mieter im Wohnungsmietrecht das Recht, den Betrag gem. § 551 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Die erste Teilzahlung muss bei Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.

   Neuerdings erfolgt die Gestellung der Bürgschaft allerdings immer häufiger in Form der Bürgschaftserklärung. Dabei handelt es sich grundsätzlich um eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Bei dieser Art der Bürgschaft handelt es sich um eine Sonderform, mit welcher der Gläubiger den Bürgen zwecks Rückzahlung der Schuld schneller in Anspruch nehmen kann.

   Denn bei der „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ ist die „Einrede der Vorausklage“, nach der sich der Gläubiger zunächst an den Schuldner wenden muss, ausgeschlossen. Somit kann sich der Gläubiger zwecks Erfüllung der Schuld sofort an den Bürgen wenden.

   Die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution besteht erst dann, wenn sämtliche vorhandenen Schäden oder Mietrückstände beseitigt sind.

   Somit gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückzahlung der Kaution, sondern nur eine Überlegungs- bzw. Prüfungsfrist des Vermieters, welche die Rechtsprechung im Laufe der Zeit auf eine Länge von drei bis sechs Monaten festgelegt hat. Während dieser Frist ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig.

   Besteht eine noch offene Nebenkosten – bzw. Betriebskostenabrechnung kann sich diese Rückzahlungsfrist sogar noch über die 6 Monate hinaus verlängern.

   Zu beachten ist weiterhin, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kaution mit Forderungen aufzurechnen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

   Mit genau diesem Aufrechnungsverbot hatte sich der Bundesgerichtshof in der oben genannten Entscheidung zu befassen.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

   Mieter fordern von dem Vermieter die Kaution zurück

   Die Parteien des Rechtsstreits stritten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten, für welche sie bei Mietbeginn eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten.

   Nach Rückgabe der Wohnung durch die Kläger bei Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Kläger die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf.

   Beklagte rechnet mit abgetretenen Ansprüchen eines anderen Vermieters gegen die Kaution auf

   Die Beklagte hingegen rechnete mit Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung auf, die der frühere Vermieter der Kläger an die Beklagte abgetreten hatte.

   Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren beim BGH weiter.

   Urteil des Bundesgerichtshofes:

   Auch der BGH sieht keine Aufrechnungsmöglichkeiten des Vermieters

   Der Bundesgerichtshof verneinte wie die Vorinstanzen ebenfalls die Möglichkeit der wirksamen Aufrechnung durch die Beklagte.

   Insofern führte der BGH aus, dass eine Aufrechnung über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus ausgeschlossen sein könne.

   Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn, wie in diesem Fall, die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse.

   In solchen Fällen sei bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen.

   Die Kaution diene nur der Sicherung von Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis

   Die Mietkaution diene ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis.

   Die darin liegende Zweckbindung ende nicht schon, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

   Quelle: Bundesgerichtshof

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