Rechtsmangel Mietrecht Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechtsmangel Mietrecht

  1. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

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    Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

    Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

    Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

    Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

    Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

    Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

    Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

    Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

    Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

    Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

    Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

    Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

    Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

    Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

    Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

    Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

    Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

    Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

    Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

    Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

    Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

    Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

    Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

    Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

    Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

    Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  2. Mietrecht: Die Gültigkeit der Renovierungsklausel im Mietvertrag sollte geprüft werden

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    Landgericht Kassel, 07.10.2010, 1 S 67/10

    Das Thema Schönheitsreparaturen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen bzw. vertragsgemäßen Zustand zu halten, wozu auch die regelmäßige Renovierung der Mieträume gehört. Üblicherweise wird diese Verpflichtung allerdings in dem Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Früher wurde dazu häufig eine Renovierungsklausel mit starrem Fristenplan aufgenommen:

    „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre und in den übrigen Räumen alle 5 Jahre durchzuführen.“

    Dazu hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 23. Juni 2004 (Az.: VIII ZR 361/03) geurteilt, daß der starre Fristenplan den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten würde und die Klausel wegen des darin enthaltenen Verstoßes gegen Treu und Glauben somit unwirksam sei.

    Auch die sogenannte „Tapetenklausel“, wonach der Vermieter verpflichtet wird, beim Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen ist nach BGH Rechtsprechung (VIII ZR 152/05, VIII ZR 109/05) unwirksam:

    „Der Mieter hat die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.“

    Ein weiteres (vielbeachtetes) Urteil des BGH vom 28.03.2007 (Az.: VIII ZR 199/06) beschäftigte sich mit den sogenannten Ausführungsklauseln. Danach sind an im Wohn­raummietvertrag enthaltene Klauseln, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepara­turen in einer bestimmten Art und Weise auferlegen, hohe Anforderungen zu stellen. Eine Klausel, die z. B. bestimmt, dass der Mieter nur mit Zu­stimmung des Vermieters von der „bisheri­gen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen abweichen darf, ist demgemäß wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters un­wirksam.

    Mit einer solchen Klausel hatte sich nun das Landgericht Kassel in der oben genannten Entscheidung zu beschäftigen, allerdings mit der Abweichung, dass der Mieter in diesem Fall die Unwirksamkeit der Klausel erst nach längerer Zeit bemerkt hatte.

    Sachverhalt: Die Beklagte (Vermieterin) hatte dem Kläger (Mieter) eine Wohnung in einem Mehrfamilienhauses vermietet. Der Mietvertrag enthielt eine sogenannte „Ausführungsklausel“, wonach der Mieter nur mit Zu­stimmung des Vermieters von der „bisheri­gen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen abweichen durfte. Nachdem die Wohnung auf Kosten des Klägers renoviert worden und einige Zeit vergangen war, erkannte dieser die Unwirksamkeit der Klausel und klagte vor dem Amtsgericht auf Rückzahlung der Renovierungskosten aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und wies die Klage ab. Daraufhin ging der Kläger in Berufung.

    Landgericht Kassel: Das LG Kassel folgte ebenso der Ansicht der Beklagten. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt habe. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass die Ansprüche des Klägers auf Rückzahlung wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten verjährt seien. Denn § 548 Abs. 2 BGB gelte nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Deliktrecht oder Bereicherungsrecht.

    Quelle: Landgericht Kassel

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  3. Mietrecht: Keine Mietminderung wg leerstehender Nachbarwohnungen

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    Amtsgericht Frankfurt an der Oder, 24.11.2004, Az.: 25 C 1002/04

    Grundsätzlich können Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen. Gerichte definieren einen Mangel als „eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten“.

    Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch muss dabei erheblich gemindert sein. Unerheblich ist ein Fehler nach der Rechtsprechung dann, wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen ist. Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, „wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaften und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will“. Gerade im Bereich der Wohnraummiete gibt es unzählige Gerichtsentscheidungen die Mietminderungen aufgrund verschiedenster Gründe zum Inhalt haben. Als Fehler anerkannt ist zum Beispiel eine fehlerhafte Zentralheizungsanlage, die zu Brennstoffmehrverbrauch führt (MDR 1983, S. 229) oder unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen (WuM 2006, S. 609).

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Das Amtsgericht Frankfurt an der Oder hatte nun über die Mietminderung eines Wohnraummieters zu entscheiden, der wegen des Leerstands seiner Nachbarwohnungen und damit zusammenhängender erhöhter Heizkosten gemindert hatte.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    In dem oben genannten Fall standen die Nachbarwohnungen des Mieters den ganzen Winter über leer. Dies hatte zur Folge, dass die Wände der Wohnung auskühlten, da die Temperatur dieser Wohnungen durch den Vermieter nur auf Frostschutz reguliert wurde. Der Mieter war dementsprechend der Ansicht, dass die Miete zu mindern sei, da der höhere Verbrauch aufgrund des Leerstands einen Mangel darstelle.

    Amtsgericht Frankfurt an der Oder:

    Das AG Frankfurt (Oder) folgte dieser Ansicht nicht. Der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass benachbarte Wohnungen bewohnt und damit beheizt sind. Der Mieter habe auch keinen Anspruch darauf, dass leer stehende Wohnungen durch den Vermieter auf eine bestimmte Temperatur beheizt werden. Wohnungsleerstand in einem größeren Mietshaus sei zum normalen Lebensrisiko zu zählen. (zu beachten ist aber, dass der Vermieter die Heizkosten bei der Heizkostenabrechnung nicht nur auf die vermieteten Wohnungen verteilen darf. Die anteiligen Kosten für die leer stehenden Wohnungen muss der Vermieter selbst zahlen (Urteil des Bundesgerichtshofes Az.: VIII ZR 137/03)).

    Quelle: Amtsgericht Frankfurt an der Oder

    Einen kostenlosen Mietminderungsrechner finden Sie hier.

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