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Tag Archive: Rechtsmangel Sachmangel

1. Gewerbemietrecht: Das Fehlen einer behördlichen Konzession zum Betrieb einer Spielhalle kann zur Mietminderung auf null berechtigen.

   Oktober 26, 2014 11:18 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des Gerichtsverfahrens:
   • Vermieter in diesem Verfahren war der Kläger, die Mieter die Beklagten
   • Nachdem das Bezirksamt die Nutzung als Spielhalle untersagte, zahlte der Mieter nicht mehr
   • Daraufhin klagte der Vermieter auf Räumung, Amtsgericht wies die Klage ab
   • Urteil des Kammergerichts Berlin:
   • Berufungsgericht wies Klage auf Mietzahlung ab, da Rechtsmangel vorgelegen habe
   • Kläger könne aber für die Zeit ab der fristlosen Kündigung bis zur Räumung Nutzungsentschädigung verlangen
   • Kläger konnte Rechte aus Störung der Geschäftsgrundlage herleiten

   Kammergericht Berlin, 14.07.2014, Az.: 8 U 140/13

   Hinsichtlich der Mangelhaftigkeit einer Mietsache ist grundsätzlich zwischen einem Sach- und einem Rechtsmangel zu unterscheiden.

   Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse/Gebrauchsbeschränkungen, wie zum Beispiel das Fehlen einer behördlichen Genehmigung oder eine behördliche Nutzungsuntersagung, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, können einen Rechtsmangel der Mietsache i. S. d. § 536 BGB darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.

   Voraussetzung für die Annahme eines Rechtsmangels und einer damit zusammenhängenden Mietminderung ist allerdings, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat.

   Nachfolgend einige Beispiele für einen Rechtsmangel:

   – Fehlende Konzession zum Betrieb einer Gaststätte.

   – Verspätete Überlassung eines Lebensmittelmarkts durch Nachbarwiderspruch.

   – Nicht erteilte Konzession zum Betrieb einer Tanzgaststätte.

   In dem oben genannten Urteil des Kammergerichtes Berlin hatte dieses als Berufungsinstanz darüber zu entscheiden, ob die Untersagung der Umnutzung von vermieteten Gewerberäumen in eine Spielhalle eine mieterseitige Mietminderung auf Null und das Recht auf fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge hatte.

   Sachverhalt des Gerichtsverfahrens:

   Vermieter in diesem Verfahren war der Kläger, die Mieter die Beklagten

   Der Kläger hatte an den Beklagten zum 15.05.2010 Räume zum Betrieb einer gewerblichen Spielothek/Sportsbar vermietet. Mit Bescheid vom 22.06.2010 sprach das Bezirksamt eine vorläufige Untersagung der Umnutzung der Gewerberäume in eine Spielhalle aus und wies mit Bescheid vom 04.04.2011 den Antrag auf Erlaubnis zum Betreiben einer Spielhalle zurück.

   Nachdem das Bezirksamt die Nutzung als Spielhalle untersagte, zahlte der Mieter nicht mehr

   Ab Mai 2011 erbrachte der Beklagte daraufhin keine Mietzahlungen mehr. Am 17.02.2012 erklärte der Kläger im Gegenzug die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges.

   Da der Mieter die Gewerberäume trotz Kündigung nicht räumte, klagte der Vermieter zunächst erstinstanzlich auf Räumung, Zahlung von Miete und fortlaufende Nutzungsentschädigung sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten.

   Daraufhin klagte der Vermieter auf Räumung, Amtsgericht wies die Klage ab

   Diese Klage wurde durch das erstinstanzliche Gericht abgewiesen. Mit der Berufung zum Kammergericht Berlin verfolgte der Kläger seine erstinstanzlichen Anträge weiter.

   Urteil des Kammergerichts Berlin:

   Das Kammergericht Berlin urteilte nun in der oben genannten Entscheidung, dass die Berufung hinsichtlich eines Teils der Klage abzuweisen und hinsichtlich eines Teils begründet sei:

   Berufungsgericht wies Klage auf Mietzahlung ab, da Rechtsmangel vorgelegen habe

   Die Klage auf Mietzahlung für den Zeitraum ab Mai 2011 bis zur fristlosen Kündigung im Februar 2012 sei unbegründet gewesen.

   Die geschuldete Miete sei in diesem Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Null gemindert gewesen, da die Tauglichkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zum Betrieb einer Spielothek/Sportsbar aufgehoben gewesen sei und somit ein Mangel der Mietsache vorgelegen habe.

   Zwar sei mit § 2 Nr. 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien vertraglich vereinbart worden, dass der Mieter, also der Beklagte und Berufungsbeklagte das Risiko der behördlichen Erlaubnis trage, durch diese Regelung sei die Gewährleistung des Klägers allerdings nicht wirksam ausgeschlossen worden:

   Eine Formularklausel mit diesem Inhalt halte nämlich der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließe, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt werde, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.

   Damit sei nach der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen.

   Ein so weit gehender Haftungsausschluss würde den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen und sei deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

   § 307 BGB sei insofern auch anwendbar, da es sich bei § 2 Nr. 3 des Mietvertrages entgegen der Ansicht der Kläger eben nicht um eine individuell verhandelte Klausel, sondern um eine formularmäßig verwendete handele. Ein individuelles Aushandeln der Regelung zwischen den Vertragsparteien im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB habe das Gericht nicht feststellen können.

   Auch für die Argumentation des Klägers, es komme nur eine reduzierte Mietminderung in Betracht, weil der Beklagte spätestens auf den Ablehnungsbescheid der Behörde eine bauplanerisch konforme Nutzung hätte anstreben müssen, sei eine Rechtsgrundlage nicht erkennbar.

   Zwar dürfe, auch wenn die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Zweck aufgehoben sei, nach Treu und Glauben ein (gewisser) Mietzins geschuldet gewesen sein, wenn der Beklagte die Räume gleichwohl genutzt haben sollte.

   Das Vorbringen des Klägers habe aber insoweit zu wenig Substanz. Die Einrichtung als Spielothek/Sportsbar erkläre sich aus dem geplanten Vorhaben und lasse nicht auf eine tatsächliche Nutzung schließen.

   Kläger könne aber für die Zeit ab der fristlosen Kündigung bis zur Räumung Nutzungsentschädigung verlangen

   Trotz der Mietminderung auf Null könne der Kläger aber zumindest für den Zeitraum ab Zugang seiner fristlosen Kündigung am 20.2.2012 bis zur Rückgabe der Mietsache am 20.3.2014 vom Beklagten gemäß § 546a BGB Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der für vergleichbare Sachen ortsüblichen Miete von insgesamt 26.097,22 EUR beanspruchen, weil ihm der Beklagte die Mietsache rechtswidrig vorenthalten habe. Denn die fristlose Kündigung des Klägers vom 17.2.2012 sei wirksam gewesen.

   Zwar habe diese aufgrund der berechtigten Mietminderung auf Null nicht auf Zahlungsrückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützt werden können, der Kläger sei aber gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Kündigung wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen.

   Kläger konnte Rechte aus Störung der Geschäftsgrundlage herleiten

   Die Parteien hätten es bei Abschluss des Mietvertrages am 20.04.2010 für möglich gehalten, dass das Objekt als Spielhalle genutzt werden könne. Da diese Möglichkeit allerdings niemals bestanden habe, konnte der Kläger Rechte aus einer Störung der Geschäftsgrundlage herleiten, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet hätte werden können. So lag der Fall hier.

   Dass die Kündigung vom 17.02.2012 (wie auch die Kündigung vom 25.04.2012) auf Zahlungsverzug und nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt worden sei, sei schon deshalb unschädlich, weil eine Begründung fristloser Kündigungen gemäß § 569 Abs. 4 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse vorgeschrieben sei.

   Quelle: Kammergericht Berlin

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Zur Höhe der Mietminderung bei Überlassung einer mangelbehafteten Reitanlage.

   Mai 24, 2014 7:05 am Leave a Comment

   Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 13.12.2013, Az.: 2 U 222/12

   Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, d. h. frei von Sach- und Rechtmängel.  Tritt eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache infolge eines Mangels auf, so ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

   Die Minderung tritt ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss. Die Höhe der Minderung hängt dann vom Einzelfall ab und richtet sich nach dem Verhältnis des vertragsgemäßen Gebrauchs zu den Möglichkeiten des tatsächlichen Gebrauchs. Zur Feststellung der Höhe der Minderung gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen, die der ersten Orientierung dienen können.

   In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Rahmen der Berufung u. a. über die angemessene Höhe der Mietminderung zu entscheiden.

   Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin eines Grundstücks, die diese zuvor von dem Beklagten mit der Auflage erworben hatte, hierauf die betreffende Reitanlage zu errichten und anschließend an den Beklagten zu vermieten. In der Folgezeit kam es zum Streit über die Mangelhaftigkeit der erstellten Anlage.

   Die Kläger verlangten mit ihrer Klage von dem Beklagten Zahlung rückständigen Mietzinses für die Reitanlage A sowie Kosten der Pflege der Außenanlage des Anwesens und außergerichtlichen Kosten. Der Beklagte begehrte Erstattung des überzahlten Mietzinses, Zahlung von Mängelbeseitigungskosten sowie die Feststellung des Bestehens von Mängelgewährleistungsrechten wegen des Zustandes der Mietsache.

   Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage als unbegründet ab. Der Beklagte habe den vereinbarten Mietzins erst ab der Fertigstellung zu zahlen gehabt. Im dem Zeitraum von November 2006 bis April 2007 sei der Mietzins wegen erheblicher Mängel der Mietsache um 25 % gemindert gewesen. Für den Zeitraum von Januar bis einschließlich März sei infolge der Mängel eine Minderung um 60 %  angemessen gewesen. Die Widerklage sei begründet gewesen. Mit der Berufung zum OLG Frankfurt am Main verfolgten die Kläger weiterhin ihr Begehren.

   Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Das OLG Frankfurt gab des Klägern zumindest teilweise Recht.

   Nach Ansicht des Gerichts stünde den Klägern gegen den Beklagten für den Zeitraum von Januar 2005 bis einschließlich September 2007 kein Anspruch auf weitere Mietzinszahlung mehr zu.

   Für die Jahre 2009 bis 2012 könnten die Kläger von den Beklagten hingegen weitere Mietzahlungen in Höhe von 11.237,48 € verlangen. Die Ansprüche aus dem Jahr 2008 seien verjährt. Die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete sei entgegen der Auffassung des Landgerichts in dem Zeitraum vom 1.1.2009 bis zum 30.11.2011 nicht um 60 %, sondern lediglich um 40 % zu mindern. Vom 1.12.2011 sei die Miete wegen der Beseitigung der Mängel hinsichtlich der Bodenentwässerung der Reithalle um nur noch 30 % gemindert.

   Das Mietobjekt weise erhebliche Mängel am Springplatz, am Dressurplatz und an der Reithalle  auf. Der Dressurplatz weise unterschiedliche Stärken der Tretschicht auf, so dass sich bei Belastungen Steine aus Trag- und Trennschicht bis an die Oberfläche verlagern könnten. An der Reithalle bestünden Mängel in Gestalt von baulichen Mängeln an dem Dach der Halle und ihrer Bodenentwässerung. Der Boden des Springplatzes enthalte Fremdköper, die zu erheblichen Verletzungen der Pferde führen könnten.

   Die Beseitigung dieser Mängel sei die Sache der Kläger. Der Beklagte sei nach dem Mietvertrag zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache insoweit verpflichtet, als diese Maßnahmen gerade durch den Mietgebrauch veranlasst seien.

   Schäden am Dach der Reithalle seien jedoch nicht durch den Mietgebrauch verursacht. Auch wenn der Beklagte als vormaliger Eigentümer der Anlage den Klägern die Reithalle in dem ihm bekannten Zustand veräußert habe, so sei doch das Sachrisiko mit dem Kauf auf die Käufer übergegangen.

   Die genannten Mängel seien für den Zeitraum von Januar 2009 bis zum 30.11.2011 mit insgesamt 40 % zu bewerten. Für die Bemessung der Minderung sei das Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der vertraglichen Nutzung insgesamt entscheidend. Unbeeinträchtigt nutzbar seien die Stallungen, die weiteren Gebäude und die Außenanlagen mit Ausnahme der Reitplätze gewesen. Nicht nutzbar sei der Springplatz. Der Dressurplatz sei grundsätzlich nutzbar, allerdings sei die Nutzung durch die Bodenunebenheiten beeinträchtigt.

   Die Reithalle sei je nach Witterungsverhältnissen eingeschränkt nutzbar. Erschwerend ins Gewicht falle dabei, dass eine Nutzung der Reithalle gerade bei Regen erforderlich sei, die Beeinträchtigung durch Wassereintritt aber gerade aufgrund von Regen eintrete.

   Die Beeinträchtigungen seien in ihrer Gesamtheit zu beurteilen.  Dabei sei besonders zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Reitanlage gerade zum Zwecke des Einstellens von Pensionspferden angemietet habe. Für die Attraktivität einer Reitanlage für Kunden sei der Zustand der Anlage insgesamt maßgebend. Entscheidende Bedeutung komme regelmäßig dem Zustand der Reitbahnen, der Reithalle und gegebenenfalls dem Springplatz zu.

   Auch die beste Reitanlage  sei für Reiter unattraktiv, wenn sei keine ausreichend bereitbaren Plätze und insbesondere keine gerade bei Regen funktionsfähige Reithalle biete. Darum seien die für sich betrachtet möglicherweise geringer zu bewertenden Mängel am Springplatz, der Reithalle und auch dem Dressurplatz in ihrer Gesamtheit als schwerwiegender einzustufen. Sie hätten einen ganz erheblich geringeren Nutzungswert der Reitanlage insgesamt zur Folge.

   Vom 01.12.2011 an sei die Nutzung der Reithalle nur noch wegen der Wassereintritte infolge der Undichtigkeit des Dachs beeinträchtigt gewesen, während die Mängel der Bodenentwässerung beseitigt worden seien.

   Eine Minderung sei nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen, da diese Ansprüche sich vielmehr allein auf Gewährleistungsrechte bezogen hätten, die gerade aus der Errichtung der Bauvorhaben oder aus diesen selbst resultierten hätten.

   Entgegen der Auffassung der ersten Instanz sei die Widerklage hinsichtlich des überzahlten Mietzinses nur teilweise begründet. Die Beklagte könne sich auf die eingetretene Minderung berufen.

   Dem stünden die von dem Beklagten in Kenntnis der Mängel geleisteten Zahlungen nicht entgegen. Denn er habe bei seiner per Überweisungen erfolgten Mietzinszahlungen jeweils einen ausreichend klaren und damit wirksamen Vorbehalt erklärt.

   Quelle: OLG Frankfurt am Main

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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3. Mietrecht: Die Folgen des Gewährleistungsausschlusses beim Kauf eines mangelhaften Grundstücks

   Januar 24, 2014 5:08 pm Leave a Comment

   Brandenburgisches Oberlandesgericht, 07.11.2013, Az.: 5 U 18/11

   Insbesondere beim Grundstückskauf sollte der dazugehörige Kaufvertrag sehr sorgfältig und gewissenhaft von beiden Parteien abgefasst bzw. überprüft werden.

   Besonderes Augenmerk sollten beide Parteien dabei auf die vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Sachmängelhaftung richten.

   Treffen die Vertragsparteien keine Vereinbarung über die Sachmängelhaftung, haftet der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 433 ff. BGB.

   Das heißt, der Erwerber kann bei Vorliegen eines Sachmangels unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegenüber dem Veräußerer verschiedene Mängelrechte wie Nachbesserung, Rücktritt, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises geltend machen.

   In den allermeisten Fällen sind in Grundstückskaufverträgen allerdings Regelungen zu finden, nach denen die Gewährleistung des Verkäufers bei Auftreten eines Sachmangels des Grundstücks ausgeschlossen wird (Gewährleistungsausschluss).

   In diesen Fällen haftet der Verkäufer nur dann, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer den Sachmangel bei Verkauf des Grundstücks kannte und arglistig verschwiegen hat.

   In den meisten Fällen ist es daher unerlässlich, dass Immobilienkäufer nicht nur den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt, sondern ebenso das Gebäude durch einen Bausachverständigen umfassend prüfen lassen.

   In dem oben genannten Fall des Brandenburgischen Oberlandesgerichts hatte dieses über das Bestehen eines Gewährleistungsanspruches eine Grundstückskäufers zu entscheiden, obwohl in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vorhanden war.

   Sachverhalt: Die Klägerin hatte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück von dem Beklagten erworben. Der Beklagte war seit dem 10.02.1994 eingetragener Miteigentümer des verkauften Grundstücks, ab dem 21.09.1994 dessen alleiniger Eigentümer.

   Im notariellen Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Nachdem die Klägerin im Jahr 2007 festgestellt hatte, dass das Wohngebäude, ein Fachwerkhaus, von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen war, nahm sie den Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieser Mängel auf Schadensersatz in Anspruch.

   Auf Antrag der Klägerin wurde bei dem Landgericht Neuruppin zu den Mängeln des Wohnhauses zunächst ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt.

   Laut dem in diesem Verfahren eingeholten Gutachten bestanden in dem Wohnhaus erhebliche biotische Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten an statisch relevanten Hölzern.

   Ebenfalls laut diesem Gutachten würden diese Schäden erforderliche Sanierungsarbeiten in Höhe von mindestens 155.000,00 € brutto zur Folge haben.

   Das daraufhin zunächst angerufene Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein arglistiges Verschweigen des Beklagten nicht habe erwiesen werden können.

   So habe nicht nachgewiesen werden können, dass der Beklagte auch tatsächlich in dem verkauften Haus gewohnt habe. Auch habe die Klägerin nicht nachweisen können, dass der Beklagte an dem Haus selbst Arbeiten vorgenommen habe, anlässlich derer er die Schäden habe feststellen müssen.

   Gegen diese Entscheidung des Landgerichts legte die Klägerin Berufung zum Brandenburgischen Oberlandesgericht ein.

   Brandenburgisches Oberlandesgericht: Das OLG folgte der Ansicht des Landgerichts und urteilte ebenfalls, dass die Klägerin gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch aus den §§ 437 Nr. 3, 440 S. 1, 280 Abs. 1 BGB wegen eines Sachmangels des verkauften Grundstücks habe.

   Zwar sei das Grundstück bewiesenermaßen nicht frei von Sachmängeln im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Sachmangel läge nach den insoweit unstreitigen Feststellungen aus dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten insbesondere darin, dass das auf dem Grundstück aufstehende Wohnhaus von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen sei.

   Dieser Zustand habe dem Gutachten zufolge auch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bereits bei Gefahrübergang bestanden.

   Trotz dieser Mängel könne sich der Beklagte allerdings auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil er keine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen habe und nicht festgestellt werden könne, dass er den Mangel arglistig verschwiegen habe.

   Insbesondere handele es sich bei der Versicherung in § 4 Abs. 1 S. 3 des Grundstückskaufvertrages, dass dem Verkäufer versteckte Sachmängel nicht bekannt seien, nicht um eine Beschaffenheitsgarantie, sondern um eine Wissenserklärung.

   Sie bedeute daher nicht die Gewährübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthalte lediglich eine Aussage zum Kenntnisstand des Verkäufers.

   Quelle: Brandenburgisches Oberlandesgericht

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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4. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

   Mai 3, 2012 9:06 am Leave a Comment

   Inhaltsverzeichnis:

   • Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
   • Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen
   • Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung
   • Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß
   • Urteil des Bundesgerichtshofes
   • Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an
   • Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

   Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

   Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

   Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

   Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

   Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

   Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

   Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

   Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

   Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

   

   In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

   Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

   Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

   Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

   Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

   Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

   Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

   Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

   Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

   Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

   Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

   Urteil des Bundesgerichtshofes

   Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

   Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

   Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

   Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

   Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

   Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

   Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

   Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

   Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

   Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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