Amtsgericht Dortmund, 06.01.2015, Az.: 425 C 6720/14
Verletzt ein Mieter seine aus dem Mietvertrag resultierenden mietrechtlichen Pflichten, muss der Vermieter den Mieter abmahnen und gegebenenfalls auch kündigen.
Eine solche Abmahnung oder Kündigung kann der Vermieter selber vornehmen, oder er kann einen Rechtsanwalt damit beauftragen.
Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes macht insbesondere immer dann Sinn, wenn es sich um einen mietrechtlich besonders schwierigen Fall handelt, oder der Vermieter im Mietrecht gänzlich unbedarft ist.
In den meisten Fällen ist dann auch der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Beauftragung des Rechtsanwalts für Mietrecht zu tragen.
Zu beachten ist allerdings die sogenannte Schadensminderungspflicht des § 254 Abs. 2 BGB. Gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist nämlich der Geschädigte (also hier der Vermieter) verpflichtet, den Schaden nach Möglichkeit abzuwenden bzw. so gering wie möglich zu halten.
Das heißt wiederum, dass der Vermieter in einfach gelagerten Fällen den Mieter selbst abmahnen bzw. kündigen muss, da er sonst die Kosten für den Rechtsanwalt nicht ersetzt verlangen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter selbst über besondere Kenntnisse im Mietrecht verfügt, zum Beispiel, weil er über eine besonders hohe Anzahl von vermieteten Wohnungen verfügt.
In dem oben genannten Fall hatte das Amtsgericht Dortmund über die Ersatzfähigkeit von Kosten für Mahnungen zu entscheiden, welche einem Großvermieter durch Beauftragung einer externen Rechtsanwaltskanzlei entstandenen waren.
Sachverhalt: Klägerin in diesem Rechtsstreit war ein gewerbliches Wohnungsunternehmen in Dortmund, welches deutschlandweit mehr als 150.000 Wohnungen vermietet.
Bis ins Jahr 2011 betrieb die Klägerin ihr Forderungsmanagement gegenüber ihren Mietern selbst, gründete dann allerdings im zweiten Halbjahr 2011 ein Inkassoinstitut als Tochterunternehmen.
Als in der Folge die zuständigen Abteilungen des Amtsgerichts Dortmund die Erstattungsfähigkeit der Mahnkosten, welche der Klägerin durch die Mahnungen des Tochterunternehmens in Rechnung gestellt wurden, nicht anerkannte, beauftragte die Klägerin einer Berliner Anwaltskanzlei mit der Mahnung säumiger Mieter.
Mit dieser Klage machte die Klägerin unter Anderem Miete sowie die aufgrund einer Mahnung durch die Anwaltskanzlei entstandenen Kosten gegenüber einer betreuten Mieterin geltend.
Amtsgericht Dortmund: Das Amtsgericht Dortmund urteilte, dass die Klägerin kann von der Beklagten Miete i. H. v. 226,70 € verlangen könnte, da der Klägerin für Juli 2013 bis September 2013 monatlich jeweils 381,52 € Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag zustünden.
Soweit die Klägerin allerdings Mahngebühren i. H. v. EUR 104,00, 20,00 und 23,56 € für säumige Mietzahlungen geltend mache, sei die Klage abzuweisen gewesen, da der Klägerin kein Anspruch aus den § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung dieser Rechtsanwaltskosten zustünde.
Die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin hätte die Mahnungen und Folgeschreiben, wie sie es in der in der Vergangenheit vor Gründung ihres eigenen Inkassounternehmens ja immer getan habe, selbst abfassen können.
Die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts sei nicht notwendig gewesen, zumindest habe die Klägerin damit ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt.
Es sei nicht erkennbar, dass eine Notwendigkeit zur Einschaltung der Rechtsanwälte bestünde. Insofern gelte die gleiche Argumentation wie die zur Notwendigkeit der Einschaltung eines Anwalts für einfache Kündigungen entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Der Bundesgerichtshof habe bereits in zwei Verfahren einmal die Klägerin betreffend entschieden, dass der Geschädigte nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen könne, welche zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig wären.
Die Beklagte stünde unter Betreuung. Der Betreuer habe Kontakt zur Klägerin gehabt und habe auf die fehlende Leistungsfähigkeit dieser hingewiesen. Die Klägerin solle sogar davon gesprochen haben, die Forderung auszubuchen.
Wie es bei der Kündigung bei einfacher Sach- und Rechtslage nicht der Einschaltung eines Anwalts bedürfe, bedürfe es für Mahnungen im konkreten Fall nicht der Einschaltung eines Anwalts.
Diese Notwendigkeit sei für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedürfe es keiner Zwischenschaltung eines Anwalts zwischen eigener Mahnung und gerichtlicher Geltendmachung nur zur Abfassung weiterer Mahnungen nicht.
Auch die anwaltlichen Mahnungen seien wie im Übrigen ja auch die meisten anderen Schreiben der Klägerin und ihrer Prozessbevollmächtigten standardisiert. Das könne die Klägerin auch weiterhin alleine machen. Das bisherige Mahnwesen gehöre zu den im Mietrecht nicht umlagefähigen Verwaltungskosten.
Der Aufwand für die Forderungseinziehung auch bei Schuldnern, die sich in Verzug befänden, gehöre nun einmal auch nach allgemeinem Schuldrecht nicht zum ersatzfähigen Schaden.
Die Klägerin habe durch jahrelange Übung gezeigt, dass das Mahnwesen von ihr ausgeübt werden könne.
Im Übrigen habe das Gericht auch schon darauf hingewiesen, dass eine 1,3 Gebühr für standardisierte Computermahnungen auf keinen Fall in Ansatz gebracht werden könne. Allenfalls wäre eine 0,3 Gebühr ansatzfähig gewesen, wenn man den Anspruch dem Grunde nach bejahen würde.
Quelle: Amtsgericht Dortmund
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
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Amtsgericht Düsseldorf, 20.01.2015, Az.: 42 C 10583/14
Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, welche durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten, er haftet dafür also nicht.
Es ist somit Sache des Vermieters, die durch normalen vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen.
Das Problem bei derartigen Situation ist die Abgrenzung zwischen „normalem Gebrauch“ und „Beschädigung“ der Mietsache. Dabei ist immer von Fall zu Fall zu prüfen.
In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Düsseldorfs hatte dieses unter Anderem darüber zu entscheiden, ob das Urinieren im Stehen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt und der Vermieter oder der Mieter für die Kosten derjenigen Schäden aufkommen musste, welche die Urinspritzer verursacht hatten.
Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter, die Beklagte war Vermieterin einer Wohnung. In § 10.2. des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages war aufgeführt, dass während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen seien.
In § 10.3 wiederum war aufgeführt, dass der Mieter die Kosten notwendiger Arbeiten zu bestimmten Prozentanteilen zu tragen hat, wenn der Beginn des Mietverhältnisses bzw. die Schönheitsreparatur während der Mietzeit länger als ein bestimmter Zeitraum zurückliegen.
Weiter hieß es dort:
„Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der vorstehend angegebenen Quoten kann der Mieter dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er durch den Mietvertrag verpflichtet war, bei Beendigung des Mietvertrages sach- und fachgerecht ausführt.
Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zur sach- und fachgerechten Renovierung dieser Räume nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.“
In § 14 1. a) des Mietvertrages hieß es:
„Mit dem Mieter wurde zusätzlich folgende Individualvereinbarung getroffen:
Da es sich um eine Mischimmobilie (Wohn- und Gewerbeflächen) handelt übernimmt der Mieter zusätzlich die anteilig Kosten der Hausverwaltung in Höhe von derzeit monatlich 18,50 € inkl. MWSt. Diese ist in den o.g. Vorauszahlungen unter § 4 bereits enthalten und wird mit der Nebenkostenabrechnung einmal jährlich abgerechnet.“
Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kläger eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft über einen Betrag i. H. v. EUR 3.032,10.
Zum 28.02.2014 sprachen die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses aus. An diesem Tag erfolgte dann auch die Rückgabe der Wohnung. Bei der Rückgabe wurde ein Abnahmeprotokoll erstellt. In diesem war aufgeführt worden, dass in einzelnen Räumen teilweise Wände und die Decke nicht gestrichen worden waren und im Bad sowie im Gäste-WC der Boden verschmutzt gewesen sei.
Außerdem hieß es dort: „Küche Backofen beschädigt. Ceranfeld mit der Kratzern, Macke in Arbeitsplatte.“
Das Protokoll war von den Vertretern beider Parteien unterschrieben worden. Die Kosten für die Erneuerung des Griffes des Backofens lagen bei 45,26 €.
Mit Schreiben vom 07.04.2014 forderten die Kläger die Hausverwaltung der Beklagten auf, die Kaution zurückzuerstatten. Daraufhin erteilte die Beklagte mit Schreiben vom 28.05.2014 eine Kautionsabrechnung, wonach ein Guthaben der Kläger über 127,22 € bestehen würde.
Mit Schreiben vom 11.07.2014 erteilte die Beklagte eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.10.2012 bis zum 31.12.2013 über einen Nachzahlungsbetrag i. H. v. EUR 139,58.
Mit Schriftsatz vom 05.09.2014 erteilte die Beklagte eine korrigierte Nebenkostenabrechnung vom 02.09.2014 für die Zeit vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013 über einen Nachzahlungsbetrag i. H. v. EUR 342,78.
Daraufhin erhoben die Kläger Klage gegen die Beklagte und verlangten die Herausgabe der Bankbürgschaft, die Rückzahlung der monatlich gezahlten Hausverwaltungskosten i. H. v. EUR 18,50 für die Dauer von 54 Monaten abzglüglich 45,26 € für den beschädigten Backofengriff.
Dazu behaupteten die Kläger, dass die Passagen „Boden verschmutzt“ in dem von der Mutter der Klägerin zu 2) unterzeichneten Protokoll nicht aufgeführt gewesen seien. Die in dem Protokoll aufgeführten Malerarbeiten seien am 11.03.2014 fachmännisch durchgeführt worden. Der Zustand des Cerankochfelds und der Arbeitsplatte falle unter vertragsgemäßen Gebrauch.
Die Beklagte wiederum beantragte, die Klage abzuweisen und beantragte im Wege der Widerklage, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 3.044,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. Juli 2014 zu zahlen sowie die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 368,66 € nebst Zinsen in vorgenannter Höhe seit Rechtshängigkeit freizustellen.
Nach Ansicht der Beklagten seien keine nachträglichen Änderungen an dem Abnahmeprotokoll vorgenommen worden. Etwaige durchgeführte Malerarbeiten seien derart unfachmännisch gewesen, dass sie nicht abnahmefähig gewesen seien. Die Malerarbeiten hätten nachgearbeitet werden müssen. Die Böden im Bad und Gäste-WC seien stark verschmutzt gewesen. Die Verschmutzung sei derart tief greifend gewesen, dass eine Auswechslung der Marmorböden erforderlich gewesen sei. Die Verunreinigungen seien mit handelsüblichen Reinigungsmitteln nicht zu beseitigen gewesen. Der Kostenaufwand für die Auswechselung der Marmorböden hätte EUR 1.935,90 brutto betragen.
Für die durchzuführenden Malerarbeiten seien Kosten von EUR 769,79 und EUR 153,93 erforderlich gewesen. Die Regelung hinsichtlich der Hausverwalterkosten habe zur Disposition der Parteien gestanden.
Amtsgericht Düsseldorf: Das Amtsgericht Düsseldorf urteilte nun, dass die Klage zulässig und teilweise begründet, die Widerklage der Beklagten hingegen nur zu einem geringen Teil begründet war. Begründet wurde dies durch das AG Düsseldorf wie folgt:
Den Klägern stünde gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde zu. Die Kläger seien insoweit aktivlegitimiert, weil sie Vertragspartner der Beklagten seien. Auch wenn die Bürgschaft von einer Gesellschaft erstellt worden und von dieser an die Beklagte übersandt worden sei, handele es sich gleichwohl rechtlich um ein Leistungsverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten.
Dementsprechend sei die Beklagte als Vermieterin grundsätzlich verpflichtet gewesen, die Bürgschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses an die Kläger herauszugeben.
Die Kläger hätten nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer angemessenen Prüfzeit einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsicherheit. Auf etwaige Gegenansprüche der Beklagten komme es in diesem Zusammenhang nicht an, da die Beklagte die Mietsicherheit nicht in Anspruch genommen und die Inanspruchnahme auch nicht angekündigt habe. Die Beklagte habe insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht.
Darüber hinaus hätten die Kläger gegenüber der Beklagten auch einen Anspruch auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 330,28 € aus § 280 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch ergebe sich zumindest darauf, dass die Beklagte die Kläger zu Unrecht auf Schadensersatz in Höhe von 2.999,20 € in Anspruch genommen habe. Dies stelle eine schuldhafte vertragliche Pflichtverletzung dar, welche einen Schadensersatzanspruch der Kläger auf Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten begründen würde.
Der darüber hinausgehend geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 953,74 € für die Rückzahlung der Kosten der Hausverwaltung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB bestünde allerdings nicht. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob die Beklagte einen Anspruch auf die Zahlung von anteiligen Kosten der Hausverwaltung über 18,50 € habe, denn ein etwaiger Rückzahlungsanspruch wäre nämlich bereits nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.
Insoweit wäre es nämlich Sache der Kläger gewesen, gegen jede einzelne Nebenkostenabrechnung, in der die Kosten der Hausverwaltung aufgeführt waren, entsprechende Einwände innerhalb eines Jahres zu erheben. Dass sie dies getan haben, hätten die Kläger nicht dargetan. Vor diesem Hintergrund seien nachträgliche Einwendungen der Kläger und damit auch ein entsprechender Rückforderungsanspruch ausgeschlossen gewesen
Die Widerklage wiederum sei lediglich in Höhe eines Betrages von 45,26 € begründet gewesen. Unstreitig habe der Beklagten ein Ersatzanspruch in Höhe des vorgenannten Betrages wegen der Beschädigung des Griffes des Backofens zugestanden.
Aus den vorstehenden Ausführungen würde sich ergeben, dass der insoweit bestehende Anspruch der Beklagten nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch der Kläger wegen der Hausverwalterkosten erloschen sei.
Darüber hinaus stünde der Beklagten ein Anspruch auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 1 BGB in Höhe eines Betrages von 70.20 € zu. Der Anspruch würde sich aus einer 1,3 Geschäftsgebühr aus einem Streitwert von 45,26 € zuzüglich einer Auslagenpauschale von 20 % und der gesetzlichen Mehrwertsteuer zusammensetzen. Die darüber hinausgehende Widerklage sei demgegenüber unbegründet.
Zunächst stünde der Beklagten kein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der Marmorböden im Bad und Gäste-WC über 1.935,90 € aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Insoweit fehle es jedenfalls an einem Verschulden der Kläger an einer etwaigen Beschädigung des Bodens.
Dies ergebe sich völlig eindeutig aus der Aussage des von der Beklagten selbst benannten Zeugen. Dieser habe glaubhaft bekundet, dass die Abstumpfung des Marmorbodens in beiden Räumen ringsum den eigentlichen Toilettenbereich aufgetreten sei.
Vor diesem Hintergrund sei bei verständiger Würdigung davon auszugehen, dass die Abstumpfung des Marmorbodens nicht durch die Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels, sondern durch herumspritzenden Urin entstanden sei.
Anders ließe sich nicht erklären, warum lediglich im eigentlichen Bereich um die Toilette herum die Abstumpfungen aufgetreten seien. Würden diese auf der Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels beruhen, hätte es nahegelegen, dass derartige Abstumpfungen im gesamten Fußbodenbereich aufgetreten wären. Es erscheine nämlich völlig lebensfremd, dass der unmittelbare Bereich um die Toilette herum mit einem anderen Mittel gereinigt worden sei als der übrige Fußbodenbereich.
Es bedürfe vorliegend keiner näheren Erörterung, ob in der heutigen Zeit das Urinieren im Stehen als solches eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt. Selbst wenn man dies zugunsten der Beklagten verneinen würde, würde es jedenfalls an einem Verschulden der Kläger fehlen. Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes sei das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübe, müsse zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.
Dass das Urinieren im Stehen derartige Auswirkungen haben könne, dürfte im Allgemeinen unbekannt sein. Insoweit wäre es Sache der Beklagten gewesen, die Kläger auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hinzuweisen.
Die Beklagte habe auch keinen Anspruch auf Erstattung der Malerkosten über 769,79 € und 153,93 €. Dabei könne es dahingestellt bleiben, in welchem Zustand sich die Wände und Decken zum Zeitpunkt des Auszuges der Kläger befunden hätten.
Die Kläger seien nämlich zu einer Auszugsrenovierung bzw. zur Übernahme ihrer Kosten nicht verpflichtet gewesen, da die Regelung unter § 10 Nr. 3 nämlich starre Fristen enthalte, was deren Unwirksamkeit zur Folge habe.
Auch habe die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 139,58 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013, da die insoweit erteilte Abrechnung nämlich nicht ordnungsgemäß erstellt und damit formell unwirksam sei.
Quelle: Amtsgericht Düsseldorf
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Bundesgerichtshof, 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13
Viele Mehrfamilienhäuser sind mit modernen Schließanlagen ausgestattet, welche es den Mietern ermöglichen, viele Gemeinschaftsräume des Hauses mit einem Generalschlüssel zu betreten.
Verliert ein Mieter einen solchen Schlüssel, stellt sich die Frage, ob der Mieter nur zum Ersatz des verlorenen Schlüssels oder aber zur Kostenübernahme für den Austausch der gesamten Schließanlage verpflichtet ist.
Bislang gab es zu diesem Thema keine einheitliche Rechtsprechung. Nun hat sich der Bundesgerichtshof in dem oben genannten Urteil mit dieser Frage befasst.
Sachverhalt: Der Beklagte hatte ab dem 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Klägers gemietet. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28.02.2010 war zwischen den Parteien vermerkt worden, dass der Mieter zwei Wohnungsschlüssel erhalten hatte.
Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31.05.2010. Der Beklagte gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben.
Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der Beklagte nicht in der Lage gewesen war, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21.07.2010 vom Kläger die Zahlung von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei.
Darüber hinaus kündigte sie an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auftrag geben zu wollen. Um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, nahm der Kläger den Beklagten in Regress. Nachdem der Beklagte nicht zahlte, nahm der Kläger diesen unter Abzug von dessen Kautionsguthaben in Höhe von 500 € – auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen in Anspruch, obwohl die Schließanlage bislang gar nicht ausgewechselt worden war.
Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen statt und wies sie im Übrigen ab. Das daraufhin vom Beklagten angerufene Landgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Hiergegen wandte sich der Beklagte mit der Revision zum Bundesgerichtshof und beantragte die vollständige Aufhebung des Urteils.
Bundesgerichtshof: Der BGH urteilte nun, dass die Revision Erfolg hat. Zwar habe der Kläger grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 BGB, weil der Beklagte durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache (Schlüssel) erstrecke.
Da der Kläger aber nicht verpflichtet sei, der Wohnungseigentümergemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten, sei auch die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage gegen den Beklagten unbegründet.
Zwar könne ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen. Dies setze aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden sei. Hieran würde es im Streitfall fehlen.
Hinsichtlich des Schadens würden nach Darstellung des BGH zwei in Frage kommende Meinungen in der Rechtsprechung und Literatur vertreten.
Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folge, würde der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit „Schließanlage“ sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt, so dass der Eigentümer deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen könne.
Die Gegenmeinung wiederum würde in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit sehen. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage und die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung . Solange die Schließanlage nicht erneuert werde, bestünde nach dieser Meinung kein Schaden, denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar. Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe.
Nach Ansicht des BGH gebühre der letztgenannten Auffassung der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit sei nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt sei. Der Verlust eines Schlüssels führe aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer – über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende – Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.
Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt sei, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, sei keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeige sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könne.
Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die „substantielle Funktionalität“ der Sachgesamtheit „Schließanlage“ werten würde, würde es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage vermengen.
Während im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen sei, bedürfe es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt habe.
Dies sei nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential würde regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstellen. Ein ersatzfähiger Schaden entstünde vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen dürfe, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornehme. In einem solchen Fall habe sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen würde es hier aber fehlen.
Quelle: Bundesgerichtshof
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Oberlandesgericht Hamm, 16.05.2013, Az.: 6 U 178/12
Es ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters und Eigentümers des jeweiligen Mietobjektes, den winterlichen Räum – und Streudienst für die privaten Zugangswege und Zufahrtswege sowie die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen auszuführen.
Grund dieser Räum- und Streupflicht ist der Schutz der Mieter des Mietobjektes sowie der Schutz von vorbeigehenden Passanten auf den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen.
Gegenstand von gerichtlichen Verfahren ist allerdings auch immer wieder die Frage, ob den Hauseigentümer auch Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich von Passanten treffen, die das private Grundstück des Hauseigentümers zum Beispiel als Abkürzung nutzen.
Mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Hamm in der oben genannten Entscheidung befassen.
Sachverhalt: Der Kläger war auf dem zur Wohnungseigentumsanlage der Beklagten gehörenden Garagenvorplatz gestürzt.
Dieser Garagenvorplatz bildete die Zufahrt zu mehreren zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Garagen und schloss sich unmittelbar an eine kleine öffentliche Straße an, die dort in einer Kurve verlief und den Garagenvorplatz teilweise umschloss.
Die Abgrenzung zwischen dem Garagenvorplatz und der öffentlichen Straße wurde lediglich durch eine breite Regenrinne gebildet, die zu einem Wasserablauf führte.
Der Garagenvorplatz wurde regelmäßig von Fußgängern, die weder etwas mit der Beklagten noch mit den dort befindlichen Garagen zu tun hatten, als Abkürzung benutzt.
Am Unfalltag war weder der Gehweg, der sich auf der dem Garagenvorplatz gegenüber liegenden T-Straße befand, noch die Straße noch der Garagenvorplatz von Schnee und Eis geräumt.
Aufgrund des Unfalls hatte sich der Kläger eine Tibiaschaftspiralfraktur links sowie eine Fraktur Weber A/B am linken Außenknöchel zugezogen. Er wurde mit Rettungstransportwagen ins Krankenhaus gebracht, dort operiert und musste für etwa zwei Wochen dort verbleiben. Danach war er mindestens zehn Monate arbeitsunfähig.
Da die Beklagte nicht zahlen wollte, klagte der Kläger vor dem Landgericht auf Schmerzensgeld in einer Größenordnung von 10.000,– Euro sowie Ersatz eines Haushaltsführungsschadens in Höhe von 2.000,– Euro sowie Schadensersatz für vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 461,60 Euro.
Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass der Kläger nicht habe beweisen können, dass sich der Sturz auf dem Grundstück der Beklagten und nicht etwa auf der Straße ereignet habe.
Hiergegen wandte sich der Kläger mit seiner Berufung zum Oberlandesgericht Hamm.
Oberlandesgericht Hamm: Das OLG Hamm wies die Berufung ebenfalls ab, allerdings aus anderen Gründen als das Landgericht. So habe es hier an einer für den Schadensersatzanspruch des Klägers notwendigen Verkehrssicherungspflichtverletzung der Beklagten gefehlt.
Zwar könne die tatsächliche Duldung der Nutzung eines Privatgrundstücks durch Unbefugte genügen, um Sicherungspflichten auch auf solche Benutzer eines Grundstücks zu erstrecken, die dieses zwar im Grundsatz unbefugt nutzen, aber geduldet würden.
An den Inhalt der Sicherungspflichten dürften allerdings im Fall der bloßen Duldung privaten Verkehrs keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden.
Nach diesen Grundsätzen sei eine Verkehrssicherungspflichtverletzung im vorliegenden Fall zu verneinen. Die auf dem Garagenvorplatz vorhandene Schnee- und Eisglätte sei gut zu erkennen gewesen, wie die in der Akte befindlichen Fotos zeigen würden. Auch sei das aufgrund der vorhandenen Glätte bestehende Gesundheitsrisiko nicht so groß und unkalkulierbar gewesen, dass aus diesem Grunde Sicherungsmaßnahmen geboten gewesen wären.
Der Kläger sei auch nicht gezwungen gewesen, diese nicht geräumte, private Verkehrsfläche zu benutzen, sondern habe auf die öffentlichen Verkehrsflächen ausweichen können, indem er die öffentliche Straße oder den Gehweg benutzte.
Quelle: Oberlandesgericht Hamm
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