Schimmelanwalt Köln Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
Rechtsanwalt Tieben

Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Tag Archive: Schimmelanwalt Köln

  1. Mietrecht: Keine Schuld des Mieters, wenn der Schimmelleitfaden fehlerhaft ist

    Leave a Comment

    Landgericht Berlin, 06.04.2021, Az.: 67 S 358/20

    Mieter haben nicht nur Rechte, sondern selbstverständlich auch viele Pflichten. Diese werden im Mietvertrag und in der Hausordnung festgeschrieben. Die meisten vom Vermieter festgelegten Pflichten für den Mieter dienen dem Erhalt und dem Schutz der Immobilie. Dies gilt zum Beispiel für Schönheitsreparaturen. Oftmals gilt dies aber auch für die Vermeidung von Schimmel.

    So finden sich in vielen Mietverträgen auch konkrete Vorschriften zum Lüften. Dies ist in gewissen Schranken auch erlaubt. Problematisch kann es aber werden, wenn der Vermieter falsche Anweisungen zum Lüften gibt, der Mieter diese befolgt und dann Mietminderung wegen Schimmel geltend macht. Dies ist in dem hier besprochenen Fall geschehen.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Sachverhalt

    Kläger in diesem Fall war der Mieter, Beklagter war der Vermieter. Die Parteien streiten um Mietminderung und Schadensersatz.

    Vermieter hatte dem Mieter ein Infoblatt zum richtigen Lüften übergeben

    Der Beklagte hatte seinem klagenden Mieter ein Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung.“ übergeben. Nach diesem Infoblatt komme Feuchtigkeit fast immer von innen und müsse durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden.

    Mieter mindert Miete wegen Schimmel im Sommer

    Dennoch kam es im Sommer zur Schimmelbildung und der Kläger forderte die Rückzahlung von 25% der gezahlten Miete und den Ersatz seiner Aufwendungen für die Schimmelbeseitigung. Das zunächst angerufene Amtsgericht verurteilte den beklagten Vermieter zur Zahlung. Die Klage hat erstinstanzlich Erfolg. Hiergegen richtet sich die Berufung des beklagten Vermieters.

    Urteil des Landgerichts Berlin

    Auch das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Klägers und änderte das Urteil des Amtsgerichts nicht. Der Kläger sei nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25% der Bruttomiete berechtigt gewesen.

    Auch das Landgericht Berlin erkennt Minderungsanspruch des Mieters an

    Zwar sei der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen gewesen. Jedoch stünde nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten des Kläger dem alleinigen Verantwortungsbereich des Beklagten zuzurechnen sei.

    Gutachter bestätigt, dass die Angaben im Infoblatt unzureichend waren

    Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten des Klägers sei bereits deshalb von dem Beklagten zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war.

    Maßgeblich für die Beurteilung seit im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten sei. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung seien in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme seit ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte (vgl. auch Lorenz, NZM 2019, 394, 397). Diesen kausalen Zusammenhang habe der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt.

    Daher kann dem Mieter sein falsches Lüftungsverhalten nicht vorgeworfen werden

    Nach Maßgabe dieser Feststellungen könne dem Kläger kein Vorwurf gemacht werden, sein Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies habe bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ komme, müsse „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden„. Der Sachverständige habe überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete – von der Klägerin bestätigte – regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten des Mieters sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde.

    Soweit sich der Beklagte auf ein unzureichendes Heizverhalten der Klägerin berufe, sei nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen seien nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Klägers im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt habe, sei weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

    Nach Maßgabe dieses Ergebnisses könne dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte.

    Die vom Amtsgericht zuerkannte – von der Berufung nicht gesondert angegriffene – Minderungsquote von 25% der Bruttomiete sei angemessen.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

     

  2. Mietrecht: Keine Mietminderung wegen feuchtigkeitsbedingten Schimmels aufgrund Duschens in der Badewanne.

    Leave a Comment

    Landgericht Köln, 24.02.2017, Az.: 1 S 32/15

    Zum Gebrauch der Mietsache gehören unvermeidlich auch gewisse Gebrauchs- und Verschleißspuren, welche durch den Mieter verursacht werden. Entsprechend bestimmt § 538 BGB, dass der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder gar Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat bzw. nicht dafür haftet.

    § 538
    Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

    Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

    Somit trifft in dem Falle den Vermieter die Pflicht, die durch normalen vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen. Wird von dem Mieter jedoch die Mietsache anders als sie dafür hervorgesehen ist, benutzt und es entstehen deswegen Schäden, so trifft die Pflicht zur Beseitigung der Schäden nicht mehr den Vermieter, sondern den Mieter.

    Sachverhalt: In dem Badezimmer der angemieteten Wohnung war kräftiger Schimmelbefall entstanden, weswegen die Klägerin (Mieterin) die Beklagte (Vermieterin) aufgefordert hatte, den Schimmel zu beseitigen. Auffallend war, dass dieser sich der Schimmel nur im Spritzwasserbereich der Duschbrause oberhalb des verfliesten Anteils der Wände gebildet hatte.

    Im vorliegenden Fall wurde ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Dieses Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass bauliche Ursachen für die Schimmelbildung ausscheiden. Zudem bestätigte der Sachverständige in dem Gutachten, dass auch eine ausreichend dimensionierte und technisch funktionsfähige Lüftung die durch das Duschen der Kläger in der Badewanne verursachte regelmäßige Durchfeuchtung der ungeschützten Wandanteile oberhalb des Fliesenspiegels nicht verhindert hätte sowie eine ordnungsgemäße Entlüftung des Badezimmers die durchfeuchtete Wand nicht hätte entfeuchten können. Doch auch dies sei nicht ursächlich für die Schimmelbildung gewesen.

    Vielmehr kam der Sachverständige in dem Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Durchfeuchtung der Wand und die daraus resultierende Schimmelbildung dadurch zustande gekommen war, dass die Klägerin in der Badewanne stehend geduscht habe.

    Landgericht Köln: Das Landgericht Köln folgte in seinem Urteil den Ausführungen des Sachverständigen. Das Badezimmer in der gemieteten Wohnung sei nach seiner Ausstattung nicht für die von den Klägern praktizierte Nutzung – stehendes Duschen in der Badewanne – geeignet. Die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit ihrem nur bis in halbe Stehhöhe reichende Fliesenspiegel führe vielmehr zwingend dazu, dass bei jedem Duschen das Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützte Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringen würde. Die Folge von so einer Nutzung sei eine Schimmelbildung in diesen Bereichen.

    Es stünde fest, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden würden und dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch die Klägerin beruhe. So eine Nutzung sei rechtlich vertragswidrig. Aus diesem Grund sei der Mangelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung ausgeschlossen.

    Quelle: Landgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

  3. Mietrecht: Tägliches Stoßlüften zur Schimmelvermeidung darf der Vermieter nur in gewissem Umfang verlangen.

    Leave a Comment

    Landgericht Berlin, 15.04.2016, Az.: 65 S 400/15

    Schimmel in der gemieteten Wohnung ist immer ein großes Streitthema zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Die häufig hohen Beseitigungskosten sowie die Schuldfrage sind nicht immer eindeutig zu klären. Die Mieter sehen die Schuld in der Bausubstanz des Wohnhauses während der Vermieter argumentiert, es sei die Ursache des falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens der Mieter. Sicher ist, dass nicht immer der Vermieter verantwortlich für den Schimmel in der Wohnung ist.

    Tauchte zuvor Schimmelbefall in der Wohnung auf, so kann dies ein Indiz für ein falsches Mieterverhalten sein. Ursächlich dafür kann eine zu kalte Durchschnittstemperatur, falsche Anbringung von Tapeten oder ein zu seltenes Lüften sein. Darüber hinaus können auch andere Faktoren, wie eine luftdichte Bauart des Hauses sein, verantwortlich sein.

    Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

    Entsteht in den Räumen der Mietwohnung Schimmel, so muss der Vermieter die Feuchtigkeitsschäden beseitigen. Folglich kann der Vermieter verlangen, dass man dreimal am Tag lüftet: morgens, mittags und abends.

    Muss der Wohnungsmieter mehr als sechsmal eine Stoßlüftung durchführen, um einen Schimmelbefall zu vermeiden, liegt ein unzumutbarer Lüftungsaufwand vor. Aus diesem Grund steht dem Mieter ein Recht auf die Mangelbeseitigung als auch ein Recht zur Mietminderung zu, sobald es zu einem Schimmelbefall kommen sollte.

    Sachverhalt des Gerichtsverfahrens

    In dem Haus des Mieters bildete sich in allen Räumen Schimmel

    Im konkreten Fall ging es um ein Gebäude, welches in den 1990er Jahren gebaut wurde, welches eine luftdichte Bauart aufweist.  Folglich bemängelte der Kläger (Mieter) bei der Beklagten (Vermieter) dass sich in mehreren Zimmern – Gäste-WC, Bad, Schlafzimmer, Küche und im Wohnzimmer – in verschiedener Formen und Ausführungen Schimmel gebildet hatte.

    Der Vermieter beseitigte den Schimmel nicht, daraufhin klagte der Mieter

    Als keine Behebung der Schimmelbestände folgte, klagte der Mieter. Die Wohnung sei mit den Schimmelmängeln nicht vertragsgerecht bzw. nicht mangelfrei.

    Daraufhin beauftragte das erstinstanzliche Gericht einen Sachverständigen. Von ihm wurde festgestellt, dass die Ursache bei dem besonders luftdichten Zustand der Kunststoffisolierglasfenster lag.

    Sachverständiger bestätigte Schuldlosigkeit des Mieters

    Dem Kläger sowie seiner Familie könne somit nicht vorgeworfen werden, dass der Schimmelbefall aufgrund einer nicht vertragsgemäßen Nutzung verursacht worden sei. Aus dem Grund der Bauart müsste die Klägerin sechs- bis achtmal am Tag stoßlüften um einem Schimmelbefall zu vermeiden.

    Dagegen legte der Beklagte Berufung ein – zu Unrecht, entschied das Landgericht Berlin und bestätigte die Entscheidung des erstinstanzlichen in weiten Teilen.

    Urteil des Landgerichts Berlin:

    Landgericht bestätigte, dass der Schimmel bauseitig bedingt war

    Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters. Gem. § 535 Abs. 1 BGB habe der Wohnungsmieter einen Anspruch auf die Gewährung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung, der auch die Beseitigung von Feuchtigkeit in Wänden z.B. Schimmel umfasse. Denn eine Wohnung mit gehäuften schimmelbehafteten Stellen – wichtige Räume wie das Bad, den WC-Raum, die Küche, ein Schlafzimmer und das Wohnzimmer umfassend, sei im Sinne des § 536 BGB mangelhaft.

    Ein tägliches Stoßlüften von 6-8mal könne dem Mieter nicht zugemutet werden

    Laut dem Sachverständigen könne nur ein täglich mehr als sechsmaliges Stoßlüften einen Schimmelbefall sicher verhindern. Sechs- bis Achtmal täglich zu lüften entspreche nicht dem üblichen Mietgebrauch und könne nicht vorhergesehen und dann auch nicht verlangt werden.

    Zusätzlich sprach das Landgericht Berlin dem Mieter eine Mietminderung in einer Höhe von 10% zu. Diese zuerkannte Minderung der Miete von monatlich 10% sei gem. § 536 Abs. 1 BGB nicht überhöht. Festgestellt seien nur kleine Stellen von Schimmelbefall, dennoch seien mehrere Räume betroffen.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Zutreffend möge es sein, dass es bauliche Maßnahmen gebe, die den vorliegenden Zustand optimieren können – Installation eines Heizkörpers im Flurbereich oder eine zusätzliche Dämmung – der Mieter habe im Rahmen des Instandsetzungsanspruchs gemäß § 535 Abs. 1 BGB aber keinen Anspruch auf Modernisierung der gemieteten Wohnung.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

  4. Mietrecht: Trotz fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens kann dennoch eine Schadensersatzpflicht des Mieters ausscheiden.

    Leave a Comment

    Landgericht Aachen, 02.07.2015, Az.: 2 S 327/14

    Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist die Schimmelbildung in der Mietwohnung und eine daraus folgende Mietminderung. Ist die Schimmelbildung bauseitig bedingt, hat der Vermieter diese zu verantworten, resultiert die Schimmelbildung auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, die die Verantwortung bei dem Mieter.

    Um Schimmel zu vermeiden, sollte der Mieter täglich mehrfach Stoß lüften, insbesondere morgens und abends die ganze Wohnung durchlüften. Auch sollte der Mieter darauf achten, dass die Wohnungstemperatur im Frühjahr, Herbst und Winter nicht zu gering (unter 18 Grad) und nicht zu hoch (über 22 Grad) wird, denn auch dies begünstigt die Schimmelbildung.

    Aber selbst dann, wenn feststeht, dass die Schimmelbildung auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, kann dennoch der Vermieter für die Schäden verantwortlich sein, nämlich dann, wenn er eine Hinweispflicht nicht beachtet hat.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Laut Sachverständigen gab es Schimmelbildung, weil der Mieter falsch gelüftet habe

    Klägerin in diesem Rechtsstreit war die Vermieterin einer Wohnung, die Beklagten waren die Mieter. Die Beklagten hatten sich an die Klägerin gewandt, weil sich im Schlafzimmer der Beklagten immer wieder Schimmel gebildet hatte. Die Klägerin beauftragte daraufhin einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursache. Nach dessen Feststellungen hatte sich der Schimmel gebildet, weil der Mieter die Möbel direkt an die Außenwand gestellt hatten.

    Vermieter verlangt Gutachterkosten vom Mieter zurück

    Um den Schimmel dennoch zu vermeiden, hätte der Raum durch die Beklagten mindestens zweimal pro Tag gelüftet werden müssen. Weil die Beklagten dies nicht getan hatten, verlangte die Klägerin von den Beklagten nun Schadensersatz für die Gutachterkosten in Höhe von 454,58 Euro. Dabei berief sich die Klägerin auch auf eine Klausel des Mietvertrags, nach welcher ein größerer Abstand der Möbel vertraglich vereinbart war, soweit dies erforderlich ist.

    Amtsgericht hatte den Mieter zur Zahlung verurteilt

    Das zunächst angerufene Amtsgericht Aachen hatte der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Zahlung der Gutachterkosten verurteilt. Hiergegen wandten sich die Beklagten mit der Berufung zum Landgericht Aachen.

    Urteil des Landgerichts Aachen

    LG Aachen sah keine Zahlungsverpflichtung des Mieters

    Das Landgericht Aachen urteilte, dass die zulässige Berufung der Beklagten vollumfänglich begründet sei. Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535, 536c Abs. 2, 538 BGB, weil sie den Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten nicht erbracht habe und teilweise auch ein ersatzfähiger Schaden nicht vorliegen würde.

    Die Klägerin habe zunächst keinen Anspruch auf Erstattung der Vergütung für den außergerichtlich beauftragten Sachverständigen X i.H.v. 454,58 Euro.

    Zwar sei das Landgericht in der Sache an die nach Beweisaufnahme getroffene und in berufungsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Feststellung gebunden, dass sich die Parteien darauf geeinigt haben, es solle diejenige Seite die Gutachterkosten übernehmen, die für die Feuchtigkeitsprobleme in der streitgegenständlichen Mietwohnung verantwortlich ist. Diese Vereinbarung sei auch dahingehend auszulegen, dass die Kostenlast denjenigen treffen solle, der tatsächlich – und nicht etwa nur nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens – die Feuchtigkeit verursacht habe.

    Amtsgericht habe das gerichtliche Sachverständigengutachten fehlerhaft gewürdigt

    Gleichwohl komme auch danach eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht in Betracht, weil sie nicht im Sinne dieser Vereinbarung für die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer verantwortlich seien. Den entsprechenden Nachweis habe die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht erbracht. Dem gegenteiligen Ergebnis des Amtsgerichts liege insoweit eine fehlerhafte Beweiswürdigung zu Grunde, welche die Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen T in der mündlichen Verhandlung am 27.08.2014 nicht ausreichend berücksichtigt habe.

    Dabei sei zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen sei, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gelte. Danach müsse in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liege. Denn in diesen Fällen werde ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet. Erst wenn dieser Beweis geführt sei, treffe den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirken würde.

    Mieter müssten überobligationsmäßig oft lüften

    Die Klägerin habe vorliegend schon diesen Entlastungsbeweis nicht geführt. Vielmehr stünde nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung deshalb mangelhaft sei, weil sie den Mietern in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung ein überobligationsmäßiges Lüften abverlangen würde, ohne dass die Klägerin hierauf in ausreichender Weise hingewiesen habe.

    Zwar spreche zunächst das schriftliche Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen T auf den ersten Blick eine andere Sprache. Denn darin würde es heißen, die im März 2013 aufgetretene Schimmelbildung sei nicht auf bauseitige Mängel zurückzuführen. Auch habe der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung am 27.08.2014 ursprünglich ausgeführt, über die beanstandungsfreien baulichen Gegebenheiten hinaus bestünden in der Wohnung der Beklagten auch keine besonderen Anforderungen an das Lüftungsverhalten. Vielmehr habe der Schimmelpilzbefall durch ein normales Lüftungsverhalten vermieden werden können. Diese – schriftlichen und mündlichen – Ausführungen seien grundsätzlich geeignet, das vom Amtsgericht gefundene Ergebnis zu tragen.

    Allerdings habe der Sachverständige seine Erläuterungen insoweit eingeschränkt, als die Möblierung des Schlafzimmers der Beklagten als zusätzliches Problem für die ausreichenden Belüftungsmöglichkeiten hinzutreten würde. Die an der Außenwand befindlichen Schränke hätten danach zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt, was wiederum durch ein verstärktes Lüftungs- und Heizungsverhalten habe ausgeglichen werden müssen. Die Aussage, auch normales Lüftungsverhalten hätte den Schimmelpilzbefall verhindert, gelte nur, wenn man die Problematik der Möblierung nicht berücksichtigen würde. Daraus folge im Ergebnis unmissverständlich, dass die Schadensursache in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung gelegen hat.

    Diese Ausgangskonstellation wiederum erfordere jedoch nach zutreffender und weit verbreiteter Ansicht in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum einen entsprechenden Hinweis des Vermieters, ohne den eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieter nicht vorliegen würde. Denn es gehöre jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen dürfe, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt werde. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordere einen entsprechenden Hinweis des Vermieters. Die hiergegen vorgebrachten Einwände der Klägerin seien insgesamt nicht überzeugend. Zum einen ersetze der immer wieder erhobene Vorwurf einer tendenziösen Kommentierung gegen den Autor der erwähnten Literaturfundstelle nicht eine Auseinandersetzung in der Sache. Zum anderen begründe eine – von wem auch immer stammende – allgemeine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln nicht ein von den Beklagten zu erfüllendes Pflichtenspektrum im Sinne der §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1 BGB; dieses könne vielmehr nur durch eine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien aufgestellt werden. Weiterhin halte das Landgericht auch an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache begründen würde, auf den zumindest hinzuweisen oder der als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache einer gesonderten Einigung der Parteien bedürfe. Anders als die Beklagten meinen habe auch der BGH in dem von ihnen erwähnten Urteil vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06) nichts Gegenteiliges entschieden. Und schließlich komme es auch nicht darauf an, ob den Vermieter auch eine Hinweispflicht treffe, wenn das Problem in früheren Mietverhältnissen noch nicht aufgetreten war. Denn selbst wenn diese Frage zu verneinen wäre, würde es noch immer nicht zu der erforderlichen positiven Feststellung einer schuldhaften Pflichtverletzung durch die Beklagten führen.

    Möblierungsklausel im Mietvertrag sei zu unbestimmt

    Die nach alledem erforderlichen Hinweise bzw. Vereinbarungen würden im hier zu beurteilenden Fall nicht vorliegen. Sie seien insbesondere auch nicht in § 9 Nr. 8, 9 des Mietvertrages vom 07.07.2011 enthalten. Denn die dortigen Hinweise würden über allgemeine Eventualitäten nicht hinausgehen und hätten keinen individuellen Bezug zu der konkreten Mietwohnung. Dass die streitgegenständliche Wohnung bzw. das Schlafzimmer die in § 9 Nr. 9 als möglich beschriebene Möblierung tatsächlich erfordere, ergäbe sich aus diesen Bestimmungen nicht. Vor allem führe auch die Formulierung, wonach im Einzelfall ein größerer Abstand der Möbel von den Außenwänden als vertraglich vereinbart gelte, wenn dieser erforderlich sei, nicht zu einem entsprechenden Pflichtenprogramm der Beklagten. Denn die Klausel sei insofern vollkommen unbestimmt und stellt vor allem auch einen Zirkelschluss dar. Auch sonstige Hinweise seien nicht vorgetragen; vielmehr sei unstreitig, dass es besondere Hinweise des Vermieters diesbezüglich nicht gegeben habe.

    Quelle: Landgericht Aachen

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.