unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen

  1. Mietrecht: Fehlerhafte Kennzeichnung der Vertretung von Personenmehrheiten im Mietvertrag kann erhebliche Folgen haben.

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    Oberlandesgericht Düsseldorf, 21.11.2013, Az.: 10 U 49/13

    Gem. § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr  in nicht-schriftlicher Form geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Vorschrift soll damit den späteren Erwerber schützen, da ihm im Hinblick auf § 566 BGB ermöglicht werden soll, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten.

    Hinsichtlich Wohnraumverhältnissen kommt dieser Vorschrift nur eine relativ geringe Bedeutung zu, weil befristete Mietverträge bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind. Eine größere Bedeutung hat § 550 BGB allerdings bei der Geschäftsraum- und Grundstücksmiete, auf die diese über die Verweisung des § 578 BGB anwendbar ist.

    Besonders relevant ist § 550 BGB bei der Frage der Kündigung eines solchen Mietverhältnisses. Befristete Verträge können nur fristlos gekündigt werden. Der Verstoß gegen die Schriftform führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich gekündigt werden kann.

    In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Rahmen der Berufung u. a. darüber zu entscheiden, ob die Schriftform bei einem Gewerbemietvertrag gewahrt worden war.

    Sachverhalt: Die Parteien stritten um den Zeitpunkt der Beendigung eines befristeten Mietvertrages über ein Gewerbeobjekt. Der Mietvertrag war von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit der Klägerin geschlossen worden. Am 16.05.2012 hatte die Beklagte den Mietvertrag zum 12.05.2013 ordentlich gekündigt, die Klägerin widersprach dem und übte (erneut) ihr vertraglich eingeräumtes Optionsrecht aus.

    Das zunächst angerufene Landgericht hat der Klage auf Feststellung, dass der Mietvertrag fortbestehe und frühestens am 12.05.2016 ende, stattgegeben. Nach der Auffassung des Landgerichts sei das Mietverhältnis durch die Optionsausübung seitens der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Der Mietvertrag sei nicht formunwirksam und damit nicht ordentlich kündbar.

    Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag damit weiter verfolgten.

    Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz und urteilte, dass die Berufung in der Sache keinen Erfolg hat.

    Das Mietverhältnis sei  durch das Kündigungsschreiben vom 16.05.2012 nicht beendet, sondern aufgrund der Optionsausübung der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Dies folge daraus, dass der Mietvertag die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB wahre und die Beklagte deshalb nicht berechtigt gewesen sei, den Mietvertag nach § 550 Satz 2, §§ 578, 566 BGB wegen Schriftformmangels ordentlich zu kündigen.

    Die Regelung des § 550 BGB diene in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden solle, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten. Darüber hinaus habe sie Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktionen und solle auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen.

    Daher seien in die Vertragsurkunde nicht nur alle Essentialia aufzunehmen, sondern auch alle weiteren Abreden, die nach dem Willen der Parteien von wesentlicher Bedeutung seien.

    Der streitgegenständliche Mietvertrag genüge diesen Anforderungen. Insbesondere sei die Schriftform in Bezug auf die Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ im Eingang des Mietvertrages erfüllt, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung durch Rückgriff auf ggf. außerhalb der Urkunde liegende Umstände zugänglich und deshalb formwirksam seien, wenn der Inhalt der Urkunde auf diese Weise zumindest eindeutig bestimmbar sei.

    Aus § 1 des Mietvertrages ergebe es sich, dass die im Mietvertrag als Vermieter ausgewiesene „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ Eigentümerin des Grundstücks sei, in dem die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume belegen seien. Damit müsse es sich bei der „Grundstücksgemeinschaft“ um die Gesellschaft bzw. die Personen handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien, und damit seien sie eindeutig als Vermieter bestimmbar.

    Ein Schriftformmangel liege weiterhin nicht deshalb vor, weil der Mietvertrag auf Vermieterseite lediglich durch O. K. und ohne Vertreterzusatz unterzeichnet worden sei. Sei im Falle der Personenmehrheit auf einer Seite der Vertrag nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müsse zu der/den vorhandenen Unterschrift/en deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob die Unterschrift auch in Vertretung von selbst nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurde, damit hinreichend bestimmbar werde, ob der Vertrag zugleich für die Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf.

    Wenn die Tatsache der Vertretung (alleine) durch die unterzeichnende Person allerdings aufgrund anderer – auch außervertraglicher – Umstände wiederum hinreichend bestimmbar sei, sei ein besonderer Vertretungszusatz nicht erforderlich.

    Wenn eine der Parteien bei Abschluss des Vertrages vertreten werde, genüge es, dass für den durch § 550 BGB vorrangig geschützten Erwerber die Tatsache der Vertretung aus der Vertragsurkunde ersichtlich werde.

    Wenn es indes hier im Eingang des Mietvertrages heiße, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft N.-K. vertreten durch Herrn O. K. …“ geschlossen sei, schließe schon diese Formulierung jeden Zweifel daran aus, dass bei Vertragsschluss Herr O. K. als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten sei. Eines weiteren Vertretungszusatzes bei der Unterschrift O. K. am Ende bedürfe es zur Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht mehr.

    Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei möbliert vermieteter Wohnung

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    Bundesgerichtshof, 02.03.2011, VIII ZR 209/10

    Grundsätzlich können Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB Mietminderung gegenüber dem Mieter geltend machen, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

    Im Falle der Mangelhaftigkeit der Wohnung oder bei Fehlen zugesicherter Eigenschaften muss der Mieter allerdings bestimmte Vorgaben beachten, damit die Mietminderung nicht rechtlich angreifbar ist.

    Insofern ist der Mangel bei dessen Auftreten dem Vermieter umgehend anzuzeigen. Ohne diese Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird. In der Mangelanzeige sollte der Mangel möglichst genau geschildert werden.

    Darüber hinaus sollte ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem sollte eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

    Sofort ab Auftreten des Mangels kann der Mieter die Miete gegenüber dem Vermieter mindern. Der Mieter braucht daher nicht darauf zu warten, dass die Mangelanzeige den Vermieter erreicht hat. Da die Miete in den meisten Fällen im Voraus bezahlt wird, kann der Mieter die Miete auch rückwirkend kürzen.

    Besondere Probleme bereitet dem Mieter allerdings oftmals die Feststellung, ob ein bestimmter Mangel zu einer Mietminderung berechtigt und wie hoch die Mietminderung ausfällt.

    Gerichte definieren einen Mangel als „eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten“.

    Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch muss dabei erheblich gemindert sein. Unerheblich ist ein Fehler nach der Rechtsprechung dann, wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen ist.

    Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, „wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaften und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will“.

    Gerade im Bereich der Wohnraummiete gibt es unzählige Gerichtsentscheidungen die Mietminderungen aufgrund verschiedenster Gründe zum Inhalt haben. Als Fehler anerkannt ist zum Beispiel eine fehlerhafte Zentralheizungsanlage, die zu Brennstoffmehrverbrauch führt (MDR 1983, S. 229) oder unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen (WuM 2006, S. 609).

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    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Mieter eine Mietminderung geltend machen kann, wenn die Fläche einer möbliert vermieteten Wohnung die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als 10% unterschreitet.

    Sachverhalt: Der Kläger war Mieter einer vollständig möblierten Wohnung des Beklagten in Berlin. Im Mietvertrag wurde die Größe der Wohnung mit ca. 50 m angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug jedoch nur 44,3 m. Aufgrund der Flächenabweichung in Höhe von 11,5 % hielt der Kläger eine dieser Abweichung entsprechende Mietminderung für gerechtfertigt und forderte mit Schreiben von Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von EUR 1.964,20.

    Der Beklagte hingegen war der Ansicht, dass in der Kaltmiete die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden sei, so dass die Miete nur um insgesamt 736,58 zu mindern sei.

    Der Kläger klagte daraufhin vor dem Amtsgericht welches der Klage in Höhe von EUR 288,22 stattgab und die Klage im Übrigen abwies. Die dagegen gerichtete Berufung bei dem Landgericht wies dieses zurück.

    BGH: Der BGH bestätigte die Ansicht des Klägers. Ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % den Mieter berechtige auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet.

    Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Einen kostenlosen Mietminderungsrechner finden Sie hier.

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