Vermieter beleidigt fristlose Kündigung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Vermieter beleidigt fristlose Kündigung

  1. Mietrecht: Die Beleidigung des Mitmieters als blöder Sack rechtfertigt die fristlose Kündigung.

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    Landgericht Köln, 15.04.2016, Az.: 10 S 139/15

    Beleidigt der Mieter den Vermieter oder andere Mitmieter kann dies zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

    Dabei ist allerdings zu beachten, dass auch das Verhalten vor und nach der Beleidigung eine Rolle bei der Beurteilung spielt, ob eine Beleidigung eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Hat der Mieter zum Beispiel bereits des Öfteren beleidigt oder bedroht und erfolgt dann noch eine Beleidigung, ist es fristlose Kündigung in den meisten Fällen gerechtfertigt.

    Entschuldigt sich der Mieter allerdings für seine Entgleisung und handelt es sich lediglich um einen einmaligen Vorfall, kann eine fristlose Kündigung sogar unwirksam sein. Dasselbe gilt, wenn der beleidigende Mieter vorher gereizt oder selbst beleidigt oder bedroht worden ist.

    Ebenso relevant ist die Dauer des Mietverhältnisses und inwieweit das Mietverhältnis durch andere Streitigkeiten bereits vorbelastet ist.

    In dem hier vorliegenden Fall kam es nicht nur zu Beleidigungen durch den Mieter, sondern ebenso zu nächtlichen Lärmbelästigungen sowie zu Verschmutzungen von Mietobjekten anderen Mieter.

    Sachverhalt des Gerichtsverfahrens

    Mieterin terrorisiert die anderen Mieter

    Die Berufungsklägerin in diesem Fall war Mieterin einer Wohnung in Köln. Seit über einem Jahr hatte sie die Nachtruhe der anderen Mieter durch Schläge auf den Boden, Staubsaugen, Türenschlagen, Waschmaschinenbetrieb und durch laute Musik aus ihrer Wohnung gestört.

    Außerdem hatte sie häufig die unter ihrer Wohnung liegende Terrasse durch heruntergeworfene Abfälle beschmutzt und Mitmieter mit der Aussage beleidigt: „Sind Sie noch ganz richtig im Kopf?“

    Vermieter kündigt der Mieterin schließlich fristlos

    Wegen dieses Verhaltens hatte der Vermieter die Mieterin mehrfach abgemahnt. Nachdem sie die Terrasse eines Mitmieters erneut durch hinuntergeworfenen Salat verunreinigt, nachts um 1:30 Uhr ihren Koffer lautstark durch das Treppenhaus in den Keller gezogen und einen Mitmieter als „blöden Sack“ titulierte hatte, hatte der der Vermieter die außerordentlich fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens erklärt.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht hatte die Mieterin daraufhin zur Räumung verurteilt. Gegen dieses Urteil reichte die Berufungsklägerin Berufung zum Landgericht Köln ein.

    Urteil des Landgerichts Köln

    Das Berufungsgericht bestätigt das Urteil des Amtsgerichts Köln

    Das Landgericht Köln folgte der Ansicht des Amtsgerichts und urteilte, dass das Amtsgericht die Beklagte zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt habe.

    Das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 30.07.2014 wirksam beendet worden, da ein wichtiger Grund im Sinne des §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorgelegen habe. Ein solcher sei gegeben, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne.

    Mieterin hat sich der Störung des Hausfriedens schuldig gemacht

    Dabei sei unter Hausfrieden das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme durch die Nutzer von Wohnräumen und sonstigen Räumen in einem Gebäude zu verstehen (Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 569 Rz. 11 mwN); jede Partei müsse bei der Ausübung ihrer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte dafür Sorge tragen, dass die (anderen) Mieter nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden (LG München, NJW-RR 2013, 14; Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 BGB, Rz. 19). Für die von § 569 Abs. 2 BGB vorausgesetzte Nachhaltigkeit der Störung würden regelmäßig weder einmalige noch vereinzelte Vorfälle, wohl aber wiederholt auftretende Beeinträchtigungen genügen (Schmidt-Futterer, Blank, aaO Rz. 22; LG München, NJW-RR 2013, 14). Diese müssten zudem eine schwerwiegende Verletzung des gegenseitigen Rücksichtnahmegebotes darstellen (BGH, NJW 2015, 1239); hingegen könnten Störungen, die bloß dem Bagatellbereich zuzuordnen seien und nur zu Lästigkeiten führen würden, eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte Kündigung nicht rechtfertigen (OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438). Zuletzt müsse die nachhaltige Störung des Hausfriedens bewirken, dass eine Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar sei, wofür das Empfinden eines verständigen objektiven Dritten maßgeblich sei. In die insoweit erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls seien insbesondere Schwere und Auswirkungen der Störung sowie der Grad des Verschuldens einzustellen (Schmitt-Futterer, aaO, Rz. 23; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 569 BGB, Rz. 75).

    Unter Zugrundelegung dieses Maßstabes seien die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2 BGB vorliegend erfüllt. Denn die Beklagte habe am 23.07. oder 24.07.2014 aus ihrem Fenster Salat auf die Terrasse ihres Mitmieters fallen lassen; zudem habe sie in den frühen Morgenstunden des 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr ihren Koffer durch das Treppenhaus in den Keller gezogen und dabei erheblichen Lärm verursacht; ihren Nachbarn habe sie einen „blöden Sack“ genannt.

    Diese im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Verhaltensweisen hätten sich als Fortsetzung eines bereits zuvor wiederholt aufgetretenen pflichtwidrigen – und mehrfach abgemahnten – Verhaltens der Beklagten dargestellt. So sei es bereits ab dem Jahr 2013 vielfach zu nächtlichen Ruhestörungen in Form von Schlägen auf den Boden, Staubsaugen, Türenschlagen, Nutzen der Waschmaschine und lauter Musik aus ihrer Wohnung gekommen. Wiederholt habe die Beklagte auch die Terrasse des unter ihr wohnenden Zeugen verschmutzt, indem sie Gegenstände wie Knochen, Tonscherben, Erde, Salat, Federn und Grünabfälle hinuntergeworfen habe.

    Auf der Grundlage der Zeugenaussagen und der Anhörung der Beklagten habe das Landgericht Köln die im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Vorfälle zwischen dem 23. und 25.07.2015 als nachhaltige Störung des Hausfriedens im Sinne des § 569 Abs. 2 BGB bewertet. So seien in Form der Verschmutzung der Terrasse mit Salat am 23. oder 24.07.2014 ebenso wie durch die nächtliche Ruhestörung am 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr und der anschließenden Beleidigung des Zeugen X („blöder Sack“) vermeidbare Beeinträchtigungen ihres Mitmieters und damit Störungen des Hausfriedens erfolgt. Diese Störungen seien auch nachhaltig. Denn sie würden sich nicht als Einzelfälle darstellen, sondern als konsequente Fortsetzung der festgestellten vorherigen Beeinträchtigungen des Zeugen X ; so seien vergleichbare Verhaltensweisen bereits zuvor mehrfach durch die Beklagte an den Tag gelegt und von der Klägerin abgemahnt worden. Dies gelte insbesondere für die wiederholt beanstandeten nächtlichen Ruhestörungen, insbesondere durch laute Musik, und das mehrmalige Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X. Aber auch die Beleidigung des Zeugen als „blöder Sack“ sei nicht die erste Ehrverletzung durch die Beklagte zu seinem Nachteil, sondern liege auf einer Linie mit der wenige Monate vorangegangenen Frage, ob dieser „noch ganz richtig im Kopf“ sei, die ebenfalls Gegenstand einer Abmahnung gewesen war.

    Vorhergehende Abmahnungen verleihen der Kündigung besonderes Gewicht

    Zwar seien die in den Abmahnungen aufgeführten Pflichtverletzungen der Beklagten als eigenständige Kündigungsgründe verbraucht; dies sei aber nicht damit gleichzusetzen, dass ihnen keine Bedeutung mehr zukäme. Vielmehr verleihe der Umstand, dass die Beklagte bereits in der Vergangenheit wegen zahlreicher gleich gelagerter Vertragsverletzungen abgemahnt worden sei, den neuerlichen, im Kündigungsschreiben angeführten Pflichtverletzungen erst ihr Gewicht. Denn vor diesem Hintergrund würden sie als unbeirrte Fortsetzung des rücksichtslosen Verhaltens der Beklagten gegenüber ihren Mitmietern, insbesondere gegenüber dem Zeugen X erscheinen. Diese Störungen würden dabei nicht nur aufgrund ihrer Häufigkeit, sondern auch aufgrund ihrer Erheblichkeit den Charakter der Nachhaltigkeit aufweisen.

    Dabei habe die Kammer nicht übersehen, dass Beleidigungen als vorsätzliche Straftaten regelmäßig zwar als erhebliche Pflichtverletzungen zu bewerten seien, eine fristlose Kündigung aber wegen der oftmals nur geringen Folgen dieses Fehlverhaltens nur bei wiederholten oder besonders schwerwiegenden Ehrangriffen gerechtfertigt erscheinen (Schmidt-Futterer, aaO, § 569 Rz. 24; Mössner in: Herberger/ Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 75, 93 mwN). Vorliegend trete aber neben die Beleidigung auch die nächtliche Ruhestörung, bezüglich derer anerkannt ist, dass sie bei häufigerem Auftreten – sei es durch Zuschlagen von Türen, sei es durch lautstarke Musik – eine erhebliche Pflichtverletzung und nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt (vgl. Palandt, aaO, § 569 Rz. 13 mwN).

    Hellhöriges Haus ist keine Entschuldigung

    Insoweit sei es entgegen dem Berufungsvorbringen auch ohne Belang, ob ein Haus besonders hellhörig sei; denn die Bewohner eines Miethauses hätten ihr Verhalten stets an dessen Beschaffenheit auszurichten (Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 98 mwN). Berücksichtigt man nun, dass die Beklagte zudem durch das wiederholte Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X eine Pflichtverletzung gezeigt habe, die bereits für sich betrachtet ebenfalls als schwerwiegend anzusehen sei, bestünde an der Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens durch die Beklagte kein Zweifel.

    Vor diesem Hintergrund könne es der Klägerin auch nicht zugemutet werden, das Vertragsverhältnis mit der Beklagten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Denn selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten davon ausgehen wollte, dass die Verschmutzung der Terrasse und die Ruhestörung – im Gegensatz zur vorsätzlichen Beleidigung – fahrlässig erfolgten, ergäbe sich aus der vorstehend bereits dargelegten Häufigkeit und Schwere der von ihr verursachten Pflichtverletzungen sowie aus den daraus resultierenden Folgen die Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung.

    Fazit: Stört ein Mieter den Hausfrieden muss sofort und konsequent gehandelt werden. Abmahnungen und gegebenfalls fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigungen sind das Mittel der Wahl.

    Quelle: Landgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Drohung, dem Hausmeister sämtliche Zähne rauszuschlagen, rechtfertigt die fristlose Kündung.

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    Amtsgericht Köln, 21.11.2014, Az.: 208 C 151/14

    Die Beleidigung ist in § 185 StGB und die üble Nachrede in § 186 StGB geregelt. Es handelt sich daher um Straftaten. Wenn ein Mieter den Vermieter, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, den Hausmeister oder einen anderen Hausbewohner beleidigt oder übel nachredet, sind dies darüber hinaus mietvertragliche Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags für den Vermieter unzumutbar ist.

    In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses über die fristlose Kündigung eines Mieters zu entscheiden, der dem Hausmeister gedroht hatte, dass er ihm die Zähne ausschlagen werde.

    Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten waren seit 01.06.2009 Mieter einer Wohnung in Köln, für welche sie einen monatlichen Mietzins von 580,– Euro (davon 100,– Euro Nebenkosten) zahlten.

    Am 28.02.2014 montierte der Hausmeister der Klägerin bzw. seine Mitarbeiter in der Küche der Wohnung der Beklagten einen neuen Wasserhahn. Die Kosten in Höhe von EUR 221,34 wurden den Beklagten durch den Hausmeister mit Rechnung vom 05.03.2014 in Rechnung gestellt.

    Dazu kam es nachfolgend zu einem kontroversen Telefongespräch zwischen dem Hausmeister und dem Beklagten zu 1.); der Inhalt dieses Telefongesprächs ist streitig, der Hausmeister behauptete, dass der Beklagte zu 1.) zu ihm gesagt habe, er solle sich nicht mehr in die Siedlung trauen, sonst werde er ihm die Zähne einschlagen. Der Beklagte zu 1.) behauptet, keine solche Aussage getätigt zu haben.

    In der Folge zeigte der Hausmeister den Beklagten bei der Polizei an und beantragte eine einstweilige Verfügung gegen diesen.

    Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 11.03.2014 kündigte die Klägerin darüber hinaus das Mietverhältnis der Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß, wegen der Bedrohung des Hausmeisters.

    Da die Beklagten die Wohnung dennoch nicht räumten, verklagte die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigungen. Die ausgewechselte Armatur habe im Eigentum des Beklagten gestanden, so dass die Kosten von diesem zu zahlen gewesen seien. Die Kündigung sei ebenfalls zu Recht erfolgt, da ihr Hausmeister bedroht worden sei und die Fortsetzung des Mietverhältnisses nun unmöglich sei. Ein Feststellungsinteresse liege auch für den Antrag zu 2.) vor, da der Beklagte zu 1.) sich unstreitig in Verbraucher-Insolvenz befinden würde, unstreitig kein Geld habe, und der Bescheid der Stadt Köln nur für die Zahlung bis November 2014 gelten würde. Die Beklagten wiederum behaupteten, dass eine Bedrohung niemals stattgefunden habe.

    Amtsgericht Köln: Das Amtsgericht Köln folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten zustünde.

    Die Drohung des Beklagten zu 1.) gegenüber dem Hausmeister, dass er sich nicht mehr in die Siedlung trauen solle, er werde ihm die Zähne einschlagen, würde einen Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lasse.

    Dass die vorgenannte Drohung so ausgesprochen worden sei, stünde zur vollen Überzeugung des Gerichts aufgrund der Beweisaufnahme fest.

    Eine solche Drohung reiche auch als Begründung für eine fristlose Kündigung. Bedrohe ein Mieter einen anderen Mieter, den Vermieter oder dessen Hausmeister mit einer Straftat, sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch ohne weitere Abmahnung nicht mehr zumutbar. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass ausweislich der Zeugenaussagen, der Zeuge C die Drohung so ernst genommen habe, dass er eine gewisse Zeit danach nicht alleine oder gar nicht mehr zu den Häusern gefahren sei, in denen der Beklagte zu 1.) wohne.

    Angesichts der Eigenart der Drohung sei es auch unerheblich, ob tatsächlich die Beklagten verpflichtet gewesen waren, die Rechnung des Zeugen C zu zahlen oder nicht; selbst bei fehlender Berechtigung rechtfertige dies keinesfalls die erhebliche Drohung des Beklagten zu 1.). Anderes ergebe sich auch nicht aus der Behauptung der Beklagtenseite, der Hausmeister habe Kinder beschimpft, da diese Darlegung völlig unsubstantiiert vorgetragen worden sei. Angesichts der erheblichen Drohung erscheine auch die Zubilligung einer Räumungsfrist nicht angemessen und sei zu versagen gewesen.

    Auch habe die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch gem. § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung. Ein Rechtsschutzinteresse für eine zukünftige Leistung sei gegeben. Da der Beklagte sich unstreitig in der Privatinsolvenz befinden würde und selbst unstreitig die Mieten nicht zahlen könne, bestünde im Sinne von § 259 ZPO die Besorgnis, dass er sich der rechtzeitigen Zahlung entziehen werde. Die bestehende Zahlungsunfähigkeit begründe grundsätzlich diese Besorgnis (vgl. BGH WM 2003, 280 ff.).

    Dass die öffentliche Hand ggfls. für den Ausgleich der Nutzungsentschädigung sorgen könne, hänge von vielen Umständen u.a. auch den Bemühungen des Beklagten ab, und sei daher nach Auffassung des Gerichts angesichts dessen Unsicherheit nicht zu berücksichtigen.

    Quelle: Amtsgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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