Voraussetzungen der Untervermietung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
Rechtsanwalt Tieben

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Tag Archive: Voraussetzungen der Untervermietung

  1. Mietrecht: Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung

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    Inhaltsverzeichnis:

    Landgericht Amberg, 09.08.2017, Az.: 24 S 299/17

    Ein Mietverhältnis kann ordentlich und außerordentlich gekündigt werden. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse ist insbesondere anzunehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, Eigenbedarf des Vermieters besteht oder dieser an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und ihm dadurch Nachteile entstehen.

    Dagegen ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nur aus wichtigem Grund zulässig. Ein wichtiger Grund ist anzunehmen, wenn die Vertragsfortsetzung für den Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Teilweise wird darüber hinaus im Wege des § 543 Abs. 3 BGB noch eine vorherige Abmahnung, demnach eine Fristsetzung, eine bestimmte Handlung zu unterlassen, gefordert. Bei fehlender erforderlicher Abmahnung ist die ausgesprochene Kündigung unwirksam.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Mieter vermietet unter – Vermieterin kündigt fristlos und fristgemäß

    Die Parteien streiten über die Räumung einer Wohnung und Herausgabe der entsprechenden Schlüssel sowie Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach Ausspruch einer Kündigung. Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung und der Beklagte ist Mieter.

    Die Parteien schlossen mit Wirkung zum 01.10.2002 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Nach Auszug seiner Ehefrau inserierte der Beklagte die Wohnung gegen August 2015 ohne Wissen der Klägerin bei einem Untervermietungsportal und empfing zwischen August 2015 und Mai 2016 mindestens dreimal Gäste in der Wohnung, an die er für Urlaubsaufenthalte Räume untervermietete. Wegen dieses Verhaltens wurde der Beklagte nicht abgemahnt.

    Amtsgericht verurteilt Kläger zu Räumung, Kläger legt Berufung ein

    Die Klägerin kündigte den Mietvertrag aufgrund der Untervermietungen am 23.05.2016 fristlos und hilfsweise ordentlich. Das AG Amberg gab der Klage auf Räumung durch Urteil am 01.03.2017 (Az. 3 C 916/16) statt. Hiergegen legte der Beklagte Berufung ein. Der Beklagte ist der Ansicht, dass eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung erforderlich sei.

    Urteil des Landgerichts Amberg:

    Berufungsgericht bemängelt fehlende Abmahnung durch die Vermieterin

    Das Berufungsgericht LG Amberg gab durch sein Urteil vom 09.08.2017 der Berufung statt. Es legt dar, dass grundsätzlich eine Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume an Gäste für Urlaubsaufenthalte erforderlich sei. Etwas Anderes könne sich nur aus den einzelvertraglichen Bestimmungen ergeben. Für die durch die Klägerin ausgesprochene Kündigung sei ein wichtiger Grund erforderlich. Dieser liegt insbesondere gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.  Diese Voraussetzung läge aufgrund der zumindest dreimalig erfolgten Untervermietung an Urlaubsgäste vor.

    Jedoch sei nach § 542 Abs. 3 S. 1 BGB die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Vorliegend haben die Parteien in § 3 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages, vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Aufgrund der fehlenden Einwilligung der Kläger war grundsätzlich eine Abmahnung auch nach der vertraglichen Bestimmung erforderlich.

    Abmahnung sei auch nicht entbehrlich gewesen gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB

    Eine vorherige Abmahnung sei nach Ansicht des LG Amberg auch nicht entbehrlich gewesen. Die Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB immer dann entbehrlich, wenn entweder eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg hat (Nr. 1) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2). Eine Abmahnung hätte dem Beklagten den entgegenstehenden Willen der Klägerin deutlich vor Augen geführt, woraufhin dieser Abstand von weiteren Untervermietungen genommen hätte, sodass eine Abmahnung Erfolgsaussichten hätte haben können. Daher scheide § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB aus.

    Auch läge keine derart schwere Pflichtverletzung vor, dass eine Interessenabwägung zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führen würde. Denn eine Unzumutbarkeit läge nur vor, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Nur bei vorheriger Abmahnung könne allein eine ungenehmigte Drittüberlassung zu einer Kündigung berechtigten. Oder aber es müsse ein weiterer Umstand, wie besondere Abnutzungserscheinungen, zu einem derart schwerwiegenden Verstoß führen, dass dies zu einer außerordentlichen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigte.

    Die alleinige ungenehmigte Untervermietung bilde daher keinen sofortigen Kündigungsgrund. Auch die ordentliche Kündigung sei abzulehnen, da hier nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegen müsse. Um diese anzunehmen sei ebenfalls eine Abmahnung oder ein weiterer hinzutretender Umstand erforderlich. Beides war vorliegend nicht gegeben. Aufgrund der vorgenannten Ausführungen, demnach der nicht ordnungsgemäßen Kündigung, hat das LG Amberg der Berufung stattgegeben.

    Quelle: Landgericht Amberg

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse nach Mietvertragschluss kann zur Untervermietung berechtigen.

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    Amtsgericht München, 08.09.2016, Az.: 422 C 6013/16

    Jeden kann eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse treffen. Geschieht dies bei einem Mieter nach dem Mietvertragsschluss, sodass dieser die Miete nicht mehr  vollständig zahlen kann, kann dieser von dem Vermieter verlangen, dass dieser für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt.

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    Sachverhalt: Im zugrundeliegendem Fall war die Klägerin seit Januar 2012 Mieterin einer Wohnung. Diese Wohnung bestand aus drei Zimmern, einer Küche, einer Kammer sowie einer Dusche. Die Wohnung befand sich im Zentrum von München. Nach der Scheidung von ihrem Mann hatte sie die Wohnung von ihrem geschiedenen Ex-Ehemann übernommen und musste die Miete von dort an alleine zahlen.

    Jedoch erhielt die Klägerin von ihrem geschiedenen Ex-Ehemann ab Juli 2013 keine Unterhaltszahlungen in Höhe von 800 Euro monatlich mehr. Nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt verblieb der Klägerin daher lediglich 530 Euro zum Lebensunterhalt. Aus diesem Grund wollte sie ein Zimmer in ihrer Wohnung für 400 Euro monatlich untervermieten. Eine Überbelegung der Wohnung würde hierdurch nicht zu befürchten sein. Auch weitere Gründe in der Person des Untermieters, welche gegen die Weitervermietung sprechen würden, lagen nicht vor. Jedoch war eine Untervermietung nach dem geschlossenen Mietvertrag nicht gestattet.

    Der Vermieter lehnte die Untervermietung der Klägerin ab und erteilte ihr somit keine Erlaubnis. Dementsprechend erhob die Mieterin eine Klage vor Amtsgericht München gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

    Amtsgericht München: Das Amtsgericht München gab der Klägerin, also der Mieterin, Recht. Aus dem Grund, dass die Verschlechterung der finanziellen Lage der Klägerin erst nach Mietvertragsschluss entstanden sei, sei ihr Interesse, also durch die Mieteinnahme aus der Untervermietung des eines Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, berechtigt.

    Der Wunsch der Klägerin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Gestaltung des Lebens zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten.

    Quelle: Amtsgericht München

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  3. Mietrecht: Sind die Untermieter polizeilich nicht gemeldet, kann der Vermieter die Untermieterlaubnis verweigern.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, 29.08.2016, Az.: 7 C 161/15

    Es gibt viele Gründe, sich einen Untermieter zu suchen. Beispielweise ein Studium im Ausland, ein Wechsel des Arbeitsortes oder eine übermäßig große oder teure Wohnung. Wenn man also nach einer begrenzten Zeit in die eigene lieb gewonnene Wohnung zurückkehren will generell die Wohnung nicht aufgeben will, kann ein Untermietverhältnis sinnvoll sein.

    Für die Untervermietung braucht mann allerdings generell gem. § 540 BGB die Erlaubnis des Vermieters. Eine solche Erlaubnis kann bereits im Hauptmietvertrag vereinbart werden. Die allermeisten Mietverträge sehen jedoch vor, dass die Genehmigung des Vermieters separat für jeden vorliegenden Einzelfall einzuholen ist. Allerdings hat man als Mieter gem. § 553 Abs. 1 BGB auch einen Anspruch auf Untervermietung, wenn man ein berechtigtes Interesse daran hat.

    In der Regel ist die Voraussetzung, dass der Hauptmieter nur einen Teil der gemieteten Wohnung untervermietet und selbst auch in der Wohnung bleibt. Ausreichend ist es aber auch, wenn der Hauptmieter in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hat oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Einer Untervermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Allerdings muss der Mieter in der Wohnung aber nicht mehr den Lebensmittelpunkt haben (BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05).

    untervermietung

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    In dem vorliegenden Fall verletzte der Untermieter die polizeiliche Meldepflicht, so dass die Vermieterin die Untervermietung nicht erlaubte. Dagegen klagte der Mieter.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Vermieterin will Untermieter nur erlauben, wenn diese sich ordnungsgemäß anmelden

    Der Mieter wollte einen Teil seiner etwa 185 qm großen Wohnung an zwei weitere Personen untervermieten. Die Vermieterin, somit die Beklagte, machte die Erlaubnis der Untervermietung davon abhängig, dass die beiden Personen sich beim Einwohnermeldeamt anmelden und diese Anmeldung auch gegenüber dem Vermieter nachweisen würden.

    Der Nachweis über die Anmeldung erfolgt nicht, so dass die Beklagte eine Untermieterlaubnis verweigerte. Ihrer Auffassung nach sei das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und dem Kläger, also dem Mieter dieser Wohnung, bereits zerstört. Der Grund dafür lag vor, dass der Kläger seit Jahrzehnten die Wohnung entgegen den Willen der Beklagten als Herberge für Touristen missbrauchte. Zwar habe der Kläger mehrfach zugesichert, die Wohnung nicht gewerblich unterzuvermieten.

    Mieter vermietet die Wohnung auch noch über das Portal airbnb

    Doch befand sich die angebotene Wohnung auf Internetseiten wie beispielweise „airbnb.com“. So kam es dazu, dass der Kläger zumindest in den Jahren 2012 bis 2014 die Wohnung an Touristen vermietet hatte. Die Beklagte forderte den Kläger auf, die Untervermietung an Touristen einzustellen.

    Mieter erhebt Feststellungsklage auf Untervermietungserlaubnis

    Da der Mieter die Versagung der Untermieterlaubnis nicht akzeptierte, erhob er Feststellungsklage darauf, dass die Beklagte die Untervermietung zu erlauben habe.

    Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg:

    Amtsgericht sieht keinen Anspruch des Mieters auf Untervermietung

    Das mit der Klage befasste AG Tempelhof-Kreuzberg entschied, dass die Feststellungsklage unbegründet sei, denn dem Kläger habe bei Rechtshängigkeit kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis aus § 553 BGB zugestanden.

    Gem. § 553 BGB könne der Mieter eine Erteilung der Untervermieterlaubnis für die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten zwar verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entstanden sei. Der Vermieter sei allerdings berechtigt, die Erlaubniserteilung zu versagen, wenn in der Person des Dritten ein bedeutsamer Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt werde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könne. Somit war die Verweigerung der Erlaubnis der Beklagten berechtigt.

    Fehlende Anmeldung der Untermietung stellt wichtigen Grund zur Verweigerung der Untervermietung dar

    Im vorliegenden Fall liege in der fehlenden polizeilichen Meldeung des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Beklagten. Noch bedeutsamer sei hierbei, dass das Vertrauen der Beklagten in die Redlichkeit des Klägers aufgrund der Mietvergangenheit bereits zerstört worden sei und sie aus diesem Grund strenge Maßstäbe an potentielle Untermieter habe stellen dürfen. Zu berücksichtigen sei insofern, dass der Kläger der Beklagten mehrfach versichert habe, dass er die Wohnung nicht gewerblich an Touristen überlassen, es aber dennoch getan habe.

    Quelle: Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg

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  4. Mietrecht: Fristlose Kündigung wegen fortgesetzter Untervermietung trotz Abmahnung.

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    Landgericht Berlin, 09.04.2015, Az.: 67 S 28/15

    Die unberechtigte Untervermietung kann den Vermieter in bestimmten Fällen sogar zu einer fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigen.

    Dies sah zum Beispiel das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 30.09.2013 so, weil der Mieter die Vermieterin über Jahre hinweg hinsichtlich der Untervermietung getäuscht hatte (Amtsgericht München, 30.09.2013, Az.: 423 C 29146/12).

    Dieses Urteil zeigt erneut, dass die Rechtsprechung die unberechtigte (also ohne die Zustimmung des Vermieters) Untervermietung keinesfalls als Kavaliersdelikt betrachtet.

    untervermietung

    Einen ebenfalls dreisten Fall der Untervermietung behandelt das hier besprochene Urteil des Landgerichts Berlin. Trotz mehrmaliger Kündigung und Abmahnung beendete der Mieter die Untervermietung nicht.

    Sachverhalt: Die Kläger in diesem Fall waren Vermieter einer Wohnung, der Beklagte war der Mieter. Die Kläger hatten dem Beklagten Anfang 2012 eine Erlaubnis zur vorübergehenden Untervermietung der Wohnung an seine Nichte erteilt, bis diese eine eigene Wohnung finden würde.

    Daraufhin überließ der Beklagte der Nichte unentgeltlich ein Zimmer zum Wohnen. Im Dezember 2012 und im August 2013 kündigten die Kläger dann das Mietverhältnis fristlos, unter anderem auch gestützt auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung durch den Beklagten. Im Laufe des Räumungsverfahrens erfolgte dann erneut eine fristlose Kündigung wegen der unbefugten Überlassung eines Teils der Mietwohnung durch den Beklagten. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage der Kläger statt. Gegen diese Entscheidung wandte sich der Beklagte mit der Berufung zum Landgericht Berlin.

    Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte ebenfalls der Ansicht der Kläger und des erstinstanzlichen Gerichts und urteilte ebenfalls, dass den Klägern ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zustünde. Jedenfalls habe die im Schriftsatz vom 05.06.2014 erklärte fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung das Mietverhältnis beendet.

    Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB würde vorliegen, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt einem Dritten überlasse und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzen würde:

    Der Beklagte habe die Mietsache seiner Nichte trotz Abmahnung der Kläger weiterhin – zumindest zum Teil – entgeltlich überlassen, obwohl er dazu nicht mehr befugt gewesen sei. Soweit er diesen Kündigungssachverhalt im Verlaufe des Rechtsstreits zeitweise bestritten habe, stünde die entgeltliche Gebrauchsüberlassung spätestens seit den entsprechenden mündlichen Bekundungen des Beklagten gegenüber der Kammer im Berufungstermin, die zudem im Einklang mit dem vorgerichtlichen Schreiben vom 12.09.2013 standen („Wie Ihnen … bekannt, habe ich ein Zimmer der Wohnung an meine Nichte … untervermietet … .“), gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig fest.

    Es könne dahinstehen, ob dem Beklagten durch die nicht von beiden Klägern, sondern lediglich von dem Kläger zu 2) verfasste E-mail vom 04.01.2012 und das Ende 2011 zwischen dem Kläger zu 2) und dem Beklagten geführte Gespräch wirksam die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung erteilt worden sei.

    Denn selbst im Falle ihrer Wirksamkeit würde es sich dabei unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB allenfalls um eine zeitlich befristete Erlaubnis handeln, die spätestens mit Ablauf des Jahres 2012 erloschen sei.

    Dem Beklagten sei lediglich gestattet gewesen, “ … dass eine Verwandte vorübergehend bei Ihnen … wohnt, bis sie eine Wohnung gefunden hat.“ Damit sollte der Nichte des Beklagten nach dem bereits offensichtlichen, aber auch aus dem Wortlaut der Erlaubnis ableitbaren Willen der Parteien lediglich die zeitliche Möglichkeit eingeräumt werden, sich adäquaten eigenen Wohnraum zu beschaffen.

    Damit indes sei die Erlaubnis unabhängig von der Aufnahme und dem Erfolg der Wohnungssuche nur „vorübergehend“ erteilt und auf die für eine erfolgreiche Wohnungssuche üblicherweise erforderliche Zeitspanne beschränkt worden. Diese habe die Kammer – zu Gunsten des Beklagten – mit einer der Regelung des § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO entsprechenden und weiträumigen Frist von einem Jahr bemessen, die allerdings bereits mit Ablauf des Jahres 2012, erst recht aber zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 20. August 2013 beendet gewesen sei.

    Die demnach spätestens seit dem 01.01.2013 unbefugte Gebrauchsüberlassung hätten die Kläger vor Ausspruch der Kündigung vom 05.06.2014 auch wirksam gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt, da die der Kündigungserklärung vom 05.06.2014 vorausgegangenen fristlosen Kündigungen vom 12.12.2012 und 20.08.2013 ebenfalls – und zum Teil ausschließlich – auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung durch den Beklagten gestützt waren.

    Ob bereits diese Kündigungen materiell wirksam waren, habe keiner abschließenden Entscheidung der Kammer bedurft, da eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige vorhergehende Kündigung die Funktion einer konkludenten Abmahnung selbst dann erfüllen würde, wenn sie unwirksam sei Ebenfalls habe dahinstehen können, ob angesichts der vom Beklagten ausweislich seines Schreibens vom 12.09.2013 und seiner Bekundungen im Termin vorsätzlich und beharrlich fortgesetzten Gebrauchsüberlassung der Ausspruch einer Abmahnung nicht ohnehin gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit entbehrlich gewesen sei.

    Die trotz erfolgter Abmahnung fortgesetzte entgeltliche Gebrauchsüberlassung würde einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß des Beklagten darstellen, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten gewesen sei.

    Eine dem Beklagten günstigere Beurteilung hinsichtlich des ihm zur Last zu legenden Pflichtverstoßes hätte nur in Betracht gezogen werden können gewesen, wenn es ihm in dem zwischen der letzten Abmahnung und dem Ausspruch der Kündigung vom 05.06.2014 liegenden Zeitraum aus tatsächlich Gründen nicht möglich gewesen wäre, eine Beendigung des mit seiner Nichte begründeten Untermietverhältnisses und deren Auszug herbeizuführen. An diesen Voraussetzungen indes habe es gefehlt, da der Beklagten nach erfolgter Abmahnung mehr als neun – und für die Beendigung der vertragswidrigen Nutzung der Mietsache hinreichende – Monate hatte, die er tatenlos verstreichen habe lassen.

    Auch habe es dahinstehen können, ob die auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder deren Fortsetzung gerichtete Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter eine solche trotz bestehender Pflicht zur Erteilung verweigert habe.

    Einerseits habe der Beklagte trotz Ablaufs der zuvor erteilten Erlaubnis und erfolgter Abmahnung nicht um die Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis bei den Klägern nachgesucht. Andererseits habe auch keine Verpflichtung der Kläger zur Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis bestanden. Denn der Mieter habe gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstünde, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Als berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sei jedes nach Vertragsschluss entstehende Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe.

    An einem solchen indes würde es dem Beklagten fehlen, der für die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast tragen würde. Es sei weder dargetan noch ersichtlich, dass ein entsprechendes – wirtschaftliches – Interesse für den Beklagten zeitlich erst nach Vertragsschluss entstanden sei. Davon abgesehen nutze der Beklagte ausweislich seines eigenen Vortrags neben der streitgegenständlichen Wohnung in nicht unerheblichem Maße eine ebenfalls in Berlin befindliche weitere Wohnung seiner Lebensgefährtin, während seine Nichte neben der streitgegenständlichen Wohnung in Berlin sogar an zwei weiteren Orten in Finkenkrug und Falkensee wohnhaft sei. Es könne dahinstehen, ob die Schaffung eines mehrjährigen Drittwohnsitzes für einen Familienangehörigen auch vor dem Hintergrund eines regional angespannten Wohnungsmarktes mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung noch in Einklang zu bringen sei. Zumindest komme ihr kein hinreichend erhebliches Gewicht zu, um einen Anspruch auf eine dauerhafte anteilige Gebrauchsüberlassung der Mietsache zu rechtfertigen.

    Das Recht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung sei schließlich nicht gemäß § 5 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen („Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen.“). Denn die Klausel, die gemäß § 566 Abs. 1 BGB auch gegen die Kläger wirken würde, könne unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch seiner gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten aus wichtigem Grund begeben wolle.

    Da nach alledem die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 05.06.2014 als außerordentliche Kündigung wirksam gewesen sei, habe dahinstehen können, ob das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht ohnehin aufgrund der vom Amtsgericht für wirksam erachteten Eigenbedarfskündigung vom 20.082013 seine ordentliche Beendigung gefunden habe.

    Quelle: Landgericht Berlin

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