Voraussetzungen Mietminderung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Voraussetzungen Mietminderung

  1. Mietrecht: Trotz erfolgloser Mangelbeseitigung muss ein erneut auftretender Mietmangel dem Vermieter erneut angezeigt werden.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Amtsgericht München, 08.11.2011, Az.: 431 C 20886/11

    Bei der Geltendmachung von Mietmängeln gegenüber dem Vermieter müssen Mieter große Sorgfalt walten lassen.

    Die Rechte des Mieters bei Vorhandensein eines Mietmangels sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt.

    Hauptnorm hinsichtlich der Mängelrechte des Mieters ist § 536 BGB. Danach hat der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund des Mietmangels gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, also einen Mietminderungsanspruch.

    Neben dem Minderungsanspruch gem. § 536 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines Mietmangels allerdings ebenfalls einen Anspruch auf Selbstvornahme der Beseitigung des Mangels und einen damit korrespondierenden Aufwendungsersatzanspruch, einen Anspruch auf außerordentliche Kündigung oder einen Schadensersatzanspruch haben.

    Will der Mieter den Mietzins wegen des Vorliegens eines Mangels mindern, sollten folgende Schritte eingehalten werden:

    1. Genaue Prüfung des Vorliegens eines Mietmangels

    Es existieren relativ hohe Hürden für das Vorliegen eines Mietmangels. Nach der Rechtsprechung ist ein Mietmangel eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten.

    Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich gemindert ist.

    Auch spielt hier die Frage eine Rolle, ob der Mieter den Mietmangel vielleicht selber verschuldet hat (z. B. wenn eine Schimmelbildung in den Mieträumen durch nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter erst hervorgerufen wurde).

    2. Anzeige des Mietmangels bei dem Vermieter

    Vor der Mietminderung muss der Mangel dem Vermieter darüber hinaus angezeigt werden und dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden, den Mietmangel zu beseitigen.

    Um die Anzeige im Streitfall beweisen zu können, sollte diese Anzeige schriftlich erfolgen.

    3. Geltendmachung der Mietminderung

    Liegt nach sorgfältiger Prüfung ein Mietmangel vor, kann der Mieter den Mietzins in angemessener Weise mindern.

    Je nach Mangel ist die Miete also zu einem gewissen Prozentsatz zu mindern. Diese Abschätzung des Prozentsatzes der Mietminderung ist besonders sorgfältig vorzunehmen.

    Wenn der Mieter die Miete nämlich unangemessen hoch gemindert hat, riskiert er eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob die Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen eines erneut aufgetretenen Mietmangels hatten, obwohl sie den Mangel dem Vermieter nicht erneut angezeigt hatten.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Vermieter hatte großflächigen Schimmel nur mit Schimmelbeseitigungsspray behandelt

    In der Wohnung der klagenden Mieter hatte sich in allen Räumen mit Ausnahme des Flures Schimmel gebildet. Nach Anzeige des Mangels bei dem beklagten Vermieter behandelte der Hausmeister des Anwesens diesen zunächst mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

    Trotz dieser Behandlung kam es wenig später erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Kläger dem Beklagten erneut an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte.

    Nach mehrfach erneuter Schimmelbildung kündigten die Mieter fristlos und verlangten Schadensersatz

    Als sich ein paar Monate später erneut Schimmel zeigte, kündigten die Kläger fristlos, räumten die Wohnung und verlangten von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.

    Der Beklagte weigerte sich zu zahlen mit der Begründung, dass die Kläger ihm die neuerliche Schimmelbildung nicht angezeigt hätten und er somit keine Gelegenheit hatte den Mangel zu beseitigen.

    Urteil des Amtsgerichts München

    Amtsgericht München sah keine Schadensersatzpflicht des Vermieters

    Das AG München folgte der Ansicht des Beklagten. Den Klägern stünde ein Anspruch auf Schadenersatz nicht zu, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt worden sei.

    Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen werde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei.

    Vermieter muss erneute Chance zur Mangelbeseitigung gegeben werden

    Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan.

    Quelle: Amtsgericht München

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der in ihm behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Kündigung und Räumung bei unberechtigter Mietminderung

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11

    Gem. § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels derselben aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

    Die Mietminderung tritt somit automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.

    Für den Mangel, also die nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll -Beschaffenheit, trifft den Vermieter dabei quasi eine „Garantiehaftung“, so dass ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist.

    Die Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietverhältnisses kannte, diesen aber nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet hat, oder den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat.

    Eine Mietminderung in Höhe von 100% tritt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit und nur für deren Dauer ein.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Beklagten waren Mieter, Kläger waren Vermieter eines Hauses

    Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

    Vermieter waren der Ansicht, dass die Mieter wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens Schimmel verursacht hatten

    Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Diese Vermutung äußerten die Kläger insbesondere deshalb, weil sich in dem Raum zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen befanden.

    Dennoch minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %).

    Mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 kündigten die Kläger daraufhin das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

    Nach Kündigung verklagten die Vermieter auf Zahlung und Räumung

    Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses.

    Das Amtsgericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Klage in vollem Umfang statt.

    Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

    Berufungsgericht hatte die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen

    Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen.

    Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

    Hiergegen legten die Kläger Revision ein.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Bundesgerichtshof sah Räumungsanspruch als gegeben an

    Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht der Kläger. Nach Ansicht des BGH habe auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle.

    Dies sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.

    Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze.

    Bei Zweifel solle der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und selbst einklagen

    Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

    Im vorliegenden Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden.

    Den Beklagten müsse sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

    Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, ließe sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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