zugesicherte Eigenschaften Mietrecht Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: zugesicherte Eigenschaften Mietrecht

  1. Gewerbemietrecht: Die vom Vermieter angekündigte Besucherzahl eines Einkaufszentrums stellt keine zusicherungsfähige Eigenschaft dar.

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    Landgericht Duisburg, 15.02.2016, Az.: 2 O 239/15

    Die Zahlung der Miete stellt die Gegenleistung für eine ordnungsgemäße, also mangelfreie Wohnung dar. Somit gibt § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter ein Recht auf Mietminderung bei Mängeln der Mietsache oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder später wegfällt.

    Als zusicherungsfähige Eigenschaften kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind.

    Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen.

    Beispiele für zusicherungsfähige Eigenschaften sind:

    • die Größe der Mietsache
    • die Tragfähigkeit einer Decke
    • die Genehmigungsfähigkeit einer bestimmten Nutzungsart

    Nicht zusicherungsfähig sind die folgenden Eigenschaften

    • die Mieterstruktur
    • der Vermietungsgrad eines Einkaufszentrums
    • eine ausreichende Zahl von Parkplätzen.

    In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Duisburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob die Angabe von Besucherzahlen durch den Vermieter vor der Vermietung an den Mieter eine zusicherungsfähige Eigenschaft darstellt.

    Sachverhalt: Mit Mietvertrag vom 18.12.2012/11. Januar 2013 hatte der Beklagte gewerbliche Räume mit einer Mietfläche von ca. 84 Quadratmetern zum Betrieb eines Gastronomiebetriebes von der Klägerin angemietet.

    In Teil B „ergänzende Vertragsbedingungen“ war in § 8 eine Wertsicherungsklausel enthalten. In der Nachtragsvereinbarung Nr. 2 vom 6./11.8.2014 war die monatliche Grundmiete erhöht worden. Danach mussten monatlich 4.788,00 Euro Grundmiete, 1.218,00 Euro Neben- und Heizkostenvorauszahlung sowie 1.141,14 Euro Umsatzsteuer gezahlt werden, was einer monatlichen Gesamtmiete von 7.147,14 Euro bis zum 30.9.2014 entsprach.

    Zum 1.10.2014 war die Miete aufgrund der Wertsicherungsklausel um 119,95 Euro auf insgesamt 7.267,09 Euro angehoben worden. Aufgrund einer weiteren Indexanpassung war die Grundmiete zum 1.1.2015 um 54,98 Euro netto abgesenkt worden, weshalb eine Gesamtmiete von monatlich 7.201,67 Euro gezahlt werden musste.

    Die Übergabe des Ladenlokals erfolgte am 15.9.2014. Eröffnet wurde sie am 03.11.2014. Der Beklagte hatte die Mieten für September und Oktober 2014 nicht gezahlt. Für den Zeitraum November und Dezember 2014 sowie Januar und Februar 2015 hatte er monatlich 7.147,14 Euro gezahlt. Im Mai 2015 befand sich der Beklagte mit einem Betrag von 33.032,85 Euro in Rückstand. Mit Schreiben vom 21.5.2015 hatten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten zur Zahlung dieses Betrages unter Fristsetzung zum 4.6.2015 aufgefordert. Zwei weitere Zahlungen erfolgten dann in Höhe von 400,00 Euro am 13.7.2015 und 1.800,00 Euro am 31.7.2015.

    Da der Beklagte keine weiteren Zahlungen leistete, verklagte die Klägerin den Beklagten vor dem Landgericht Duisburg auf Zahlung der ausstehenden Mieten.

    Landgericht Duisburg: Das Landgericht Duisburg folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass diese gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung in Höhe von 50.025,50 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 5, § 8 Teil B des Mietvertrages vom 18.12.2012/11.1.2013 habe.

    Für den Zeitraum vom 15.9. bis zum 31.10.2014 habe die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der Grundmiete in Höhe von 2.848,86 Euro (September 2014) und 5.817,67 Euro (Oktober 2014).

    Soweit der Beklagte meine, er schulde die Miete für die Monate September (anteilig) und Oktober 2014 nicht, da die Eröffnung erst am 3.11.2014 stattgefunden habe, teile das Gericht diese Rechtsauffassung nicht. In § 3 des Mietvertrages werde differenziert zwischen dem Übergabetag und dem Eröffnungstag. Ausdrücklich geregelt sei in Ziffer 3.3, dass Mietbeginn dem Übergabetag, d. h. dem 15.9.2014, entspreche. Daraus folge, dass der Beklagte bereits für den Monat September 2014 die anteilige Miete schulde. Hintergrund der Differenzierung zwischen Übergabetag und Eröffnungstag sei, wie sich aus Teil B des Mietvertrages ergebe, dass der Mieter nach Übergabe des Mietgegenstandes Gelegenheit zu mieterseitigen Ausbauleistungen habe. Auch § 4 Teil B des Mietvertrages unterscheide zwischen dem Tag der Übergabe des Mietgegenstandes und dem Eröffnungstag. Zwischen Übergabe des Mietgegenstandes und Eröffnung habe der Mieter Gelegenheit gehabt, mieterseitige Ausbauleistungen wie beispielsweise Malerarbeiten, Oberflächenbehandlungen und Tapezierarbeiten innerhalb des Mietbereiches auszuführen. Auch die fachgerechte Montage der Fettabluft- und Außenluftkanäle innerhalb der Mietfläche seien mieterseitig durchzuführen gewesen. Damit habe sichergestellt werden sollen, dass die vermieteten Ladenlokale am Tag der Eröffnung der Einkaufsgalerie fertiggestellt sind und zeitgleich eröffnen können.

    Soweit der Beklagte Mängel des Mietgegenstandes rügt, führe dies weder zu einem Minderungs- noch zu einem Zurückbehaltungsrecht.

    Wenn der Beklagte einwende, Restaurants seien auch in anderen Bereichen und nicht nur im Food Court Bereich zugelassen, was vertragswidrig sei, sei dies unerheblich, denn der Sachvortrag des Beklagten sei insofern unsubstantiiert. Zum einen habe der Beklagte nicht substantiiert dargelegt, wer wann wo wem zugesichert haben soll, dass es nur und ausschließlich den Food Court Bereich gebe. Der Sachvortrag, dies sei „durch persönliche Mitteilung im Rahmen der Gespräche zur Vertragsfindung dargestellt worden“, reiche jedenfalls nicht. Zum anderen ergebe sich aus Teil A § 1 Ziffer 1.4 des Mietvertrages Gegenteiliges. Bereits hier finde sich die Regelung, dass der Mietgegenstand des Mieters Teil des sog. Food Court-Konzeptes des Vermieters sei. Zu diesem Zweck werde der Vermieter einen Teil der Mieter mit Gastronomiekonzept im Food Court Bereich des Projektes konzentrieren,“… Bereits daraus ergebe sich, dass noch weitere Gastronomiemieter existieren und nur ein Teil im Food Court Bereich zusammengefasst werden solle.

    Soweit der Beklagte Mängel der Fettluftanlage rüge, die nicht funktionieren solle, sei der Sachvortrag ebenfalls unsubstantiiert. Dem Messprotokoll sei lediglich als Zusammenfassung zu entnehmen, dass die erforderliche Abluftmenge nach VDI-Richtlinie 2052 derzeit nicht ordnungsgemäß erbracht werde. Der Beklagte habe nicht vorgetragen, welche Abluftmenge erbracht werde, welche Abluftmenge erbracht werden müsse und inwieweit die Klägerin als Vermieterin hierfür verantwortlich sei. Aus Teil C Anlage C 4 „technische Basisbeschreibung“ Ziffer 6.1.2. ergebe sich, dass vom Vermieter ein Fettabluftanschluss mit Luftmengen von 1.200 Kubikmeter pro Stunde für Mieteinheiten von 60 bis 100 Quadratmetern vorgehalten werde. Wünsche der Mieter eine Erhöhung der vorstehenden Standardluftmengen und sei dieses technisch möglich, trage der Mieter die damit verbundenen Mehr- bzw. Umbaukosten, sofern der Planungs- und Bauprozess die Ausführungen nach billigem Ermessen des Vermieters noch zulasse Mangels Sachvortrag sei eine Subsumption unter den Mangelbegriff gar nicht möglich.

    Etwaige Zusagen über den Vermietungsstand und Besucherzahlen seien zum einen nicht substantiiert vorgetragen worden. Wer habe wann zu wem was gesagt? Unabhängig davon handele es sich bei den vom Beklagten behaupteten Angaben nicht um zusicherungsfähige Eigenschaften des streitigen Mietobjektes (vgl. BGH, Urteil vom 21.9.2005 (Aktenzeichen 12 ZR 66/03)).

    Die Vollvermietung und die Angabe von Besucherzahlen würden als zusicherungsfähige Eigenschaften der angemieteten Räume ausscheiden, weshalb eine Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB nicht in Betracht komme. Unter einem Mangel verstehe man die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen könnten. Erforderlich sei allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffes zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren seien (vgl. BGH am angegebenen Ort). Im vorliegenden Fall liege daher nur eine mittelbare Beeinträchtigung der gemieteten Räume vor.

    Quelle: Landgericht Duisburg

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

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    Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

    Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

    Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

    Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

    Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

    Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

    Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

    Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

    Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

    Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

    Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

    Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

    Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

    Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

    Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

    Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

    Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

    Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

    Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

    Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

    Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

    Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

    Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

    Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

    Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

    Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung

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    Bundesgerichtshof, 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10

    Die Modalitäten über die Erstellung und den Inhalt der Betriebskostenabrechnung sind in § 556 BGB festgelegt.

    Gem. § 556 Abs. 3 BGB ist bei der Betriebskostenabrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

    Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

    Um die Betriebskostenabrechnung und die Einhaltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Belege in den Räumen des Vermieters.

    Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet.

    Nicht höchstrichterlich geklärt war allerdings bisher die Frage, wer die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs trägt.

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfamilienhaus. Im November 2008 erteilte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007.

    Diese wies unter anderem einen auf die Beklagten entfallenden Anteil in Höhe von EURO 525, 71 für Müllabfuhrgebühren aus.

    Die Mieter beanstandeten die Höhe dieses Anteils mit anwaltlichem Schreiben und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ einen auf sie entfallenden Anteil von 185,76 Euro.

    Die Differenz behielten die beklagten Mieter von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 Euro von der Februarmiete.

    In der Vorinstanz hatte das AG Heidelberg der Klage stattgegeben, das Landgericht Heidelberg wies die Berufung der Mieter zurück.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht der Klägerin. In diesem Zusammenhang entschied der BGH, dass die Mieter bezüglich der Behauptung des Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen tragen würden.

    Den Mietern sei es insofern nicht gelungen, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters darzulegen.

    Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin genüge insofern nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen, da den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zukomme.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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