Bundesgerichtshof, 04.04.2014, Az.: V ZR 275/12
Zur den vertragstypischen Pflichten des Verkäufers gehört die Pflicht, dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ist die Sache dennoch mangelhaft, stehen dem Käufer nach Gefahrübergang Gewährleistungsrechte zu.
Der Käufer kann dann u. a. Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes ist zwar grundsätzlich unbegrenzt, der Verkäufer kann sich allerdings darauf berufen, dass die Mangelbeseitigungskosten unverhältnismäßig hoch sind.
An dieser Stelle stellt sich die Frage, wann dies der Fall ist und auf welchen Wert bei der Ermittlung der Unverhältnismäßigkeit abzustellen ist. Besonders relevant ist diese Frage bei Grundstückskaufverträgen, da der objektive Verkehrswert und der tatsächliche Kaufpreis eines Grundstücks oft nicht identisch sind.
In dem oben genannten Urteil hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Schadensersatz des Käufers eines Grundstücks zu begrenzen ist und welcher Wert des Grundstücks dabei maßgeblich ist.
Facts of the CaseDie Klägerin kaufte von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen war.
Das Landgericht urteilte daraufhin in einem Grundurteil, dass die beklagten Verkäufer dem Grunde nach zu Schadensersatz verpflichtet waren. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden, durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig.
Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangte die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €.
Ihre Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich, nach Ansicht des Kammergerichts sei die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig seien, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser läge bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden seien, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen. Gegen dieses Urteil legten die Beklagten Revision zum Bundesgerichtshof ein.
Federal Court of Justice: Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurück.
Nach Ansicht des BGH könne der Käufer von dem Verkäufer grundsätzlich den Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen.
Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch nur auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt.
Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setze eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus.
Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig seien, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen würden.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € betrage und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liege, komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts seien allerdings nicht ausreichend.
Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten sei auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher seien als erwartet, stünde dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Dieses Prognoserisiko trage der Verkäufer.
Das Berufungsurteil sei daher aufzuheben gewesen und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Source: Federal Court of Justice
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