Kassel Regional Court, 07.10.2010, 1 S 67/10
The topic of cosmetic repairs is repeatedly the subject of legal disputes. In principle, the landlord is obliged to keep the rented property in a condition ready for use or in accordance with the contract, which also includes the regular renovation of the rented premises. However, this obligation is usually passed on to the tenant in the tenancy agreement. In the past, a renovation clause with a fixed schedule was often included for this purpose:
"The tenant must carry out cosmetic repairs in the kitchen, bathroom and WC every 3 years and in the other rooms every 5 years."
In its judgement of 23 June 2004 (case reference: VIII ZR 361/03), the Federal Court of Justice ruled that the rigid deadline schedule would oblige the tenant to renovate in good time regardless of the actual need for renovation and that the clause was therefore invalid due to the breach of good faith it contained.
The so-called "wallpaper clause", according to which the landlord is obliged to remove all wallpaper when moving out, is also invalid according to BGH case law (VIII ZR 152/05, VIII ZR 109/05):
"The tenant must remove the floor coverings and wall and ceiling wallpaper installed by him or taken over from the previous tenant and repair any damage to subfloors and wall or ceiling plaster caused by their installation or removal."
Another (much-noticed) judgement by the Federal Court of Justice from 28 March 2007 (case reference: VIII ZR 199/06) dealt with the so-called execution clauses. According to this judgement, clauses contained in residential tenancy agreements that impose the obligation on the tenant to carry out cosmetic repairs in a certain way must meet high standards. A clause that stipulates, for example, that the tenant may only deviate from the "previous method of execution" of the decorative repairs with the landlord's consent is therefore invalid due to unreasonable disadvantage to the tenant.
The Regional Court of Kassel had to deal with such a clause in the above-mentioned decision, albeit with the difference that the tenant in this case only realised the invalidity of the clause after a longer period of time.
Facts of the Case:
Die Beklagte (Vermieterin) hatte dem Kläger (Mieter) eine Wohnung in einem Mehrfamilienhauses vermietet. Der Mietvertrag enthielt eine sogenannte „Ausführungsklausel“, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen abweichen durfte. Nachdem die Wohnung auf Kosten des Klägers renoviert worden und einige Zeit vergangen war, erkannte dieser die Unwirksamkeit der Klausel und klagte vor dem Amtsgericht auf Rückzahlung der Renovierungskosten aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und wies die Klage ab. Daraufhin ging der Kläger in Berufung.
Entscheidung des Landgerichts Kassel
Das LG Kassel folgte ebenso der Ansicht der Beklagten. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (im Tenancy Law sind starre Renovierungsfristen unwirksam), weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt habe. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass die Ansprüche des Klägers auf Rückzahlung wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten verjährt seien. Denn § 548 Abs. 2 BGB gelte nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Deliktrecht oder Bereicherungsrecht.
Source: Kassel Regional Court
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