Landgericht Berlin, 14.09.2016, 18 S 357/15
Die nächste Mieterhöhung kommt ganz bestimmt. Sehr viele Mietverträge laufen nämlich über Jahrzehnte, sodass der Vermieter den Mietzins anpassen kann, sobald sich die Miete im Laufe der Zeit in der Gegend verändert hat oder die Wohnung modernisiert worden ist.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Aber das Gesetz schränkt es ein, um wieviel die Miete von dem Vermieter erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Dies bedeutet, dass sich die Miete nicht innerhalb von drei Jahren mehr als um 20 Prozent erhöhen kann. In angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent. Zusätzlich muss der Mieter nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden. Die Mieterhöhung des Vermieters muss sich also innerhalb dieser Grenzen bewegen.
Bevor die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss der Vermieter seinem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform zugehen lassen. Ein solches Schreiben kann hingegen nicht in Briefform, sondern auch als Fax oder anderweitig beim Mieter ankommen. Voraussetzung ist jedoch eine Begründung. In dem Mieterhöhungsschreiben muss dargelegt sein, warum sich die Miete in der Zukunft erhöht. Stützen kann sich der Vermieter beispielweise auf dem Mietspiegel, Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen.
Sachverhalt des Falles: Mieterhöhung und Widerruf
Im vorliegenden Fall erhöhte der Beklagte (Vermieter) die Miete für eine von ihm vermietete Wohnung. Der Kläger (Mieter) reagierte zunächst nicht negativ auf diese Mieterhöhung, sondern stimmte der Erhöhung zu und zahlte den erhöhten Betrag. Nach einiger Zeit widerrief der Mieter jedoch seine Zustimmung und forderte eine teilweise Rückzahlung der bereits gezahlten Miete. In seiner Klage berief er sich auf § 312c BGB, der den Fernabsatzvertrag regelt.
§ 312c BGB: Fernabsatzverträge im Mietrecht
Nach § 312c BGB handelt es sich bei Fernabsatzverträgen um solche, bei denen Vertragsverhandlungen und der Vertragsabschluss ausschließlich über Fernkommunikationsmittel (z. B. E-Mails oder Telefon) stattfinden. Der Mieter argumentierte, dass die Mieterhöhung einem Fernabsatzvertrag gleichzusetzen sei, da keine persönliche Anwesenheit der Parteien erforderlich war.
Urteil des Amtsgerichts: Keine Anwendung von § 312c BGB
Das Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab und entschied, dass § 312c BGB nicht auf Mietänderungsvereinbarungen anwendbar sei. Mietänderungen nach §§ 558 ff. BGB fallen nicht unter die Bestimmungen des Fernabsatzvertragsrechts. Ähnliche Urteile, wie etwa das des Amtsgerichts Gelsenkirchen (Az. 202 C 3/16), lehnten ebenfalls die Anwendung von Fernabsatzregelungen auf Mietverträge ab.
Entscheidung des Landgerichts Berlin: Bestätigung der Abweisung
Das Landgericht Berlin folgte der Auffassung des Amtsgerichts und wies die Berufung des Mieters zurück. Auch hier wurde argumentiert, dass der Zweck von § 312c BGB auf den klassischen Versandhandel und den Online-Warenverkehr zugeschnitten sei und nicht auf Mietverhältnisse übertragbar ist. Der Vermieter habe gemäß §§ 558 ff. BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Mietänderungen, weshalb die Regelungen zum Fernabsatzvertrag nicht einschlägig seien.
Quelle: Landgericht Berlin
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.
